Готовый бизнес план управляющей компании
1. Краткий инвестиционный меморандум
Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.
Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.
Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
Срок окупаемости — 19 месяцев;
Точка безубыточности — 4 месяц;
Рентабельность продаж — 11%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.
Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.
Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.
К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.
Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:
- ремонтирует и обслуживает общее имущество,
- ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
- занимается вопросами пожарной безопасности,
- обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
- вывозит мусор.
Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.
Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.
При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.
По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.
Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.
У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:
- Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
- Убедить собственников жилья сменить старую УК.
Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.
Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.
Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.
В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:
- Жилищный кодекс,
- Гражданский кодекс,
- Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
- ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
- ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
- ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
- ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
- ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- договор аренды офиса;
- квитанция госпошлины.
После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.
Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.
Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).
Этапы запуска:
- зарегистрировать юридическое лицо,
- пройти лицензирование и аттестацию,
- набрать персонал и оборудовать помещение,
- взять дом в управление.
6. Организационная структура
Постоянные расходы | Оклад | Количество сотрудников | Сумма | Средняя з/п в месяц на сотрудника |
Директор | 30 000 | 1 | 30 000 | 51 281 |
Главный бухгалтер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Главный инженер | 35 000 | 1 | 35 000 | 35 000 |
Инженер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Оператор | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Электрик | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Сантехник | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Уборщица | 15 000 | 15 | 225 000 | 15 000 |
Разнорабочий | 22 000 | 12 | 264 000 | 22 000 |
Страховые взносы | 52 500 | |||
Итого ФОТ | 816 500 |
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 80 000 |
Ремонт помещения | 100 000 |
Разработка и наполнение сайта | 100 000 |
Рекламная кампания | 50 000 |
Закупка оборудования | 1 035 000 |
Прочее | 20 000 |
Итого | 1 385 000 |
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 837 781 |
Аренда | 30 000 |
Амортизация | 11 667 |
Коммунальные услуги | 10 000 |
Закупка материалов | 45 000 |
Прочие расходы | 20 000 |
Итого | 954 448 |
План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
- Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.
- Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
- Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения.
- Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.
Предлагаемый ниже бизнес-план управляющей компании содержит конкретные обоснования открытия бизнеса и основные технико-экономические расчеты его функционирования на начальном этапе. Бизнес в жилищно-коммунальном хозяйстве всегда считался делом рискованным и малопредсказуемым. Тем не менее, если грамотно подойти к организации работы и проявить настойчивость, то можно со временем создать стабильно работающую компанию, которая будет приносить огромную пользу населения и солидный доход учредителю.
Как правило, прибыль в ЖКХ невелика из-за высоких затрат на различные работы по обслуживанию вверенных объектов.
Этот пример даст представление о том, где и как получить стартовый капитал, какое приобрести оборудование, каким образом организовать работу, чтобы обеспечить рентабельность предприятия ЖКХ и быстро выйти на точку окупаемости.
Следуя предложенным расчетам и рекомендациям, вы сможете стать учредителем высокодоходного предприятия, стабильно приносящего прибыль и пользующегося хорошей репутацией на рынке коммунальных услуг.
Общие сведения о проекте
Цель – создание бизнеса по оказанию коммунальных услуг населению. В ходе реализации проекта будут решены следующие социально-экономические задачи:
- Удовлетворен спрос населения на качественные коммунальные услуги по приемлемой стоимости.
- Создано рентабельное предприятие, предоставляющее новые рабочие места.
- Увеличится поступление налогов в местный бюджет за счет поступлений от прибыли предприятия.
Для финансирования проекта привлекаются вложения коммерческого банка в объеме 17 550 000 рублей (данная сумма составляет общую стоимость проекта). Процентная ставка по кредиту – 17,5% на 1 год.
Сроки окупаемости предприятия ЖКХ наступит не позднее 3 лет с момента начала деятельности.
За этот период инвестор получит доход в размере 1 195 740 рублей.
Проект рассчитан на 39 месяцев. Прогнозируемое время выхода на точку безубыточной работы – 13-й расчетный месяц. До наступления периода безубыточной работы предприятие получит прибыль в 295 884 руб. при ежемесячных расходах в 1 195 740 руб. за первый год.
Величина валовой прибыли организации составит 111 480 330 руб.
Для упрощения методик расчета потоков движения денежных средств и дисконтирования, данный бизнес-план управляющей компании с расчетами предполагает приступить к возврату займа и выплате процентов по нему с 1-го месяца реализации проекта.
Проект гарантированно будет жизнеспособен на протяжении 3 лет при сроке окупаемости с учетом дисконта в 24 месяца. За жизненный цикл он даст возможность получить экономический эффект в 547 397,4 рубля.
Основные этапы реализации проекта
Алгоритм деятельности по созданию управляющей компании предполагает выполнение следующих мероприятий:
- Выбор организационно-правовой формы предприятия.
- Выбор объектов, которые предполагается взять на обслуживание. Для обслуживания нового жилищного фонда лучше всего создавать управляющую компанию.
- Подбор помещений для офиса компании и иных подсобных служб, а также помещений обеспечения бытовых условий для персонала.
- Регистрация управляющей компании как юридического лица в соответствии с установленными правилами.
- Приобретение оборудования и необходимого инвентаря для обеспечения бесперебойного показания услуг.
- Проведение подготовительных мероприятий, направленных на привлечение потребителей услуг компании (организация собраний жильцов, распространение информации о появлении новой УК, реклама).
- Подбор персонала.
- Заключение договоров с потребителями, организация бухгалтерского учета и управленческой деятельности на объектах.
- Продвижение услуг компании на рынке при помощи эффективной маркетинговой политики и рекламных мероприятий.
Характеристика объекта
Предприятия ЖКХ предназначены для оказания услуг населению, обслуживания жилого фонда и прилегающих к домам территорий. Как показывает статистика, наиболее распространенными формами предприятий в данной отрасли деятельности являются кондоминиумы, ДЭЗы, ЖЭКи и управляющие компании. Данный бизнес-план предполагает создание предприятия ЖКХ в виде управляющей компании, так как такая форма имеет ряд существенных преимуществ. Управляющая компания будет более эффективна, чем ДЭЗ и ЖЭК, потому, что эти организации могут эффективно функционировать исключительно в сегменте эконом-класса. Доходность этих бизнес-образований и перспективы развития будут значительно ограничены. При среднем качестве жилого фонда, доходность УК может достигать 15-30%, а при обслуживании новых домов – существенно увеличиваться.
Рассматриваемый бизнес-план управляющей компании предполагает создание организации, которая включает в себя все необходимые, непосредственно эксплуатируемые подразделения. Для их комплектования и оснащения привлекаются штатные сотрудники и приобретается соответствующее оборудование. Фактором успеха деятельности такого предприятия является качественно проведенная предварительная работа по привлечению потребителей услуг. Стратегия развития компании предполагает в будущем переход к управлению значительным количеством домов, что при снижении амортизационных затрат и эксплуатационных расходов приведет к повышению рентабельности предприятия.
С другой стороны, создание бизнеса в виде управляющей компании значительно расширяет возможности по его ликвидности и диверсификации. В случае неблагоприятного развития дела компанию можно сократить до уровня менеджерской службы, которая будет заниматься исключительно привлечением непосредственных исполнителей работ на принципах аутсорсинга.
Подбор персонала
На начальном этапе планируется привлечь к работе в управляющей компании следующих специалистов:
- Директор предприятия (обязанности на начальном этапе исполняет учредитель компании).
- Главный инженер (профессиональный специалист по технической эксплуатации и обслуживанию жилых зданий).
- Бухгалтер.
- Диспетчер.
- Сантехники.
- Электрики.
- Дворники.
Количество сотрудников по каждой специальности определяется в соответствии с количеством обслуживаемых объектов и необходимостью круглосуточной работы дежурных специалистов.
Для правовой поддержки организации по договору аутсорсинга также привлекается юрист.
Общий объем фонда заработной платы при данных условиях составит 1 080 450 рублей в месяц.
Анализ рынка
В настоящее время рынок коммунальных услуг страны развивается в соответствии с принятой в начале 2016 года «Стратегией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2020 года». Согласно данному документу, в России предстоит выполнить обширную программу по повышению комфортности условий проживания, модернизации и повышению энергоэффективности объектов ЖКХ, применению наиболее эффективных технологий обслуживания жилого фонда.
До 2020 года к управляющим компаниям будут применены требования по внедрению экономически обоснованной предпринимательской деятельности, совершенствованию механизма ценообразования при определении тарифов на обслуживание с целью их понижения.
Важным нововведением является возможность получения кредитов на капремонт зданий, которые будут выполняться силами УК.
В данное время годовой оборот в сфере ЖКХ составляет свыше 4,1 трлн рублей, что равняется 5,7% ВВП страны. При этом 55% россиян полагают, что суммы оплаты услуг не являются справедливыми. Планируется, что годовой рост тарифов в ближайшие годы не должен превысить 4%.
Таким образом, эта программа формирует прозрачные и благоприятные условия для развития частного бизнеса в данной сфере.
Услуги
Создаваемая управляющая компания ЖКХ будет оказывать следующие услуги:
- Ремонт и установка дверных замков по заявке жильцов.
- Мелкий ремонт и покраска стены в подъездах.
- Ежедневная уборка мусора: очистка мусоропровода и его вывоз на автомобиле.
- Санитарное обслуживание подъездов (включая влажную уборку).
- Озеленение и уборка прилегающей к домам территории.
- Плановый и аварийный ремонт магистралей теплоснабжения.
- Установка и ремонт сантехнического оборудования.
- Обеспечение бесперебойной подачи жителям обслуживаемых домов тепла, воды, электроэнергии.
Оказание услуг осуществляется на основе заключения договоров на комплексное обслуживание, а также путем оказания услуг по индивидуальным запросам граждан за отдельную плату.
Техническое оснащение
Для нормального функционирования предприятия ЖКХ и оказания услуг в заваленном объеме планируется закупка следующего оборудования:
- Автомобильной техники – 9 единиц на общую сумму 14 046 000 рублей.
- Компьютерного оборудования с программным обеспечением.
- Реагентов и расходных материалов для выполнения работ по обслуживанию жилого фонда.
- Оргтехники и средств связи.
- Мебели для офиса (столы, шкафы, стулья, вешалки и пр.).
- Рабочего инвентаря (лопат, тачек, граблей, шлангов, электротехнического и сантехнического инструмента).
- Расходных материалов и принадлежностей для выполнения текущих работ.
Общая сумма расходов на приобретение оборудования и техническое оснащение компании (с учетом приобретения автомобильной техники) – 16 372 692 рублей.
Помещение для офиса площадью от 80 кв. м берется в аренду. Оно подбирается с учетом наличия в непосредственной близости строений для размещения подсобных помещений для хранения инвентаря и расходных материалов, используемых для обслуживания объектов.
Финансовый план
Распределение расходов на реализацию проекта:
| Статьи | Сумма расходов (в руб.) | ||||
| Количество | В м-ц | В год | Одноразовое приобретение | Всего в год | |
| Аренда офисного и служебных помещений | От 80 кв. м | 400 000 | 4 800 000 | 80 000 | 80 000 |
| Приобретение оборудования и инвентаря | 12 | 189 686,8 | 189 686,8 | ||
| Покупка автомобилей и спецтехники | 9 | 14 046 000 | 14 046 000 | ||
| Закупка компьютерного оборудования с программным обеспечением | 1 | 67 980 | 67 980 | ||
| Закупка реагентов и расходных материалов | 188 226 | 2 258 712 | 2 258 712 | ||
| Оплата расходов на работу с потребителями услуг | 12 | 25 000 | 300 000 | 300 000 | |
| ФОТ | 12 | 1 080 450 | 12 965 400 | 12 965 400 | |
| В т.н. налоги | 12 | 345 450 | 4 145 400 | 4 145 400 | |
| Дополнительные расходы (аутсорсинг) | 1 438 366,2 | 1 438 366,2 | |||
| Всего | 1 693 676 | 20 324 112 | 15 822 033 | 31 346 145 | |
Начало финансового года – январь, начало учетного периода по налогам – январь.
Порядок учета по налогообложению:
| Налоги | Используемая для налогообложения база | Период | Величина процентной ставки (в проц.) |
| От прибыли | От прибыли | Месяц | 20 |
| НДС | Величина добавленной стоимости | Месяц | 18 |
| На имущество | Сумма стоимости приобретенного имущества | По графику платежей | 2,2 |
| Подоходный | ФОТ | Месяц | 13 |
| Социальные платежи | ФОТ | Месяц | 34 |
Прогнозируемый план предоставления услуг
Данный план рассчитан на основе применения тарифов компании на уровне средних цен на важнейшие виды коммунальных услуг в России на 2017 год (в период с 01.07.2017 по 31.12.2017).
| Услуги, ед. изм. | Цена (в руб.) |
| Тепловая энергия, руб./Гкал | 1 678,72 |
| Горячее водоснабжение, руб./куб. м | 100,72 |
| Электроэнергия, руб./квт∙ч: | |
| Одноставочный тариф | 4,32 |
| Дифференцированный тариф: | |
| Днем | 4,55 |
| Ночью | 2,62 |
| Электроэнергия для домов с электрическими плитами, руб./квт∙ч: | |
| Одноставочный тариф | 3,24 |
| Дифференцированный тариф: | |
| Днем | 3,41 |
| Ночью | 1,97 |
| Холодное водоснабжение, руб./куб. м | 27,99 |
| Водоотведение, руб./куб. м | 27,99 |
| Природный газ, руб./1000 куб. м | 5971,95 |
| Сжиженный газ, руб./кг | 22,20 |
План предоставления услуг:
| Период реализации проекта | Виды коммунальных услуг | Количество обслуживаемых объектов | Сумма в месяц (в руб. за 1 объект) | Итого за год |
| 1-12 м-ц (инвестиционный период) | Коммунальное обслуживание | 5 | 100 000 | 500 000 – 1 489 580 |
| 13-24 м-ц (производственный период) | Коммунальное обслуживание | 10 | 120 000 | 1 200 000 – 2 979 170 |
| 25- 36 м-ц (производственный период) | Коммунальное обслуживание | 15 | 120 000 | 120 000 – 3 000 000 |
При сохранении существующих конъюнктурных тенденций на рынке по данному виду услуг и общего уровня их потребления (ежегодный прирост в 20-22%) предприятие сможет достичь рентабельности в 50-65%.
Оценка рисков
При создании предприятия ЖКХ основными видами рисков являются:
- Высокая степень бюрократизации, вызывающая существенные затруднения именно на начальной стадии запуска проекта.
- Отсутствие необходимого оборудования и комплектующих для оказания коммунальных услуг, что может привести к значительным потерям в доходах при возможных простоях предприятия в случае выхода оборудования из строя, а также из-за отказа потребителей от услуг компании.
- Значительный уровень капитализации инвестиций.
- Низкий уровень трудовой дисциплины и квалификации персонала, что может привести к снижению имиджа предприятия и потере целевой аудитории потребителей услуг.
- Отсутствие системы подготовки сотрудников, что вызовет задержки с открытием предприятия.
- Постоянный рост конкуренции на данном рынке оказания услуг, что потребует поддержания расходов на маркетинговую и рекламную деятельность на постоянно высоком уровне.
Выводы
Таким образом, предприятие ЖКХ является прибыльным и достаточно перспективным направлением бизнес-деятельности, несмотря на высокий уровень потенциальных рисков.
Данный бизнес-план управляющей компании с расчетами наглядно демонстрирует, что при наличии у учредителя высокой самоотдачи, определенных отраслевых знаний, а также при осознании того, что данный вид бизнеса потребует нести существенные затраты, предприятие через три года окупит себя.
Важнейшими условиями стабильного функционирования бизнеса являются правильный выбор количества обслуживаемых объектов, профессионализм и высокая ответственность за результаты своего труда сотрудников, общий уровень материального благополучия населения.