Заработать на недвижимости бизнес идеи

Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству

Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?

Содержание:

Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:

• разовая прибыль на недвижимости;
• или же получение пассивного дохода.

Основные бизнес-идеи с недвижимостью

Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.

И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.

1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.

Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.

Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.

Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.

Здесь работает простое правило: чем ликвиднее объект, тем больше желающих его приобрести.

По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.

Однако в реальности всё немного сложнее…

Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!

Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:

Статья: «Как покупать недвижимость, автомобили и другие объекты на торгах по банкротству за 5% от их стоимости?»

2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.

Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.

Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.

Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.

В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:

• срок окупаемости;
• востребованность у арендаторов;
• техническое состояние.

Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.

Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.

Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.

Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.

К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:

3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.

На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.

Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).

Бизнес по перепродаже недвижимости

Есть два основных варианта заработка.

1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.

Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.

На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.

2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.

Здесь возможны варианты:

а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;

Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.

Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:

Статья: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке»

б) повысить привлекательность и доходность объекта;

Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.

В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.

Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5  миллиона рублей, купив долю в жилом доме:

в) изменить назначение объекта;

В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;

г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.

К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.

Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…

Кому подходит недвижимость как бизнес

Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.

Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.

Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.

Если у вас нет стартового капитала, вы можете использовать формулу Доктора Ватсона, которую мы разработали, чтобы привлечь инвестора или сначала найти покупателя, а потом покупать объекты недвижимости на торгах на его средства.

Помимо вложений вам потребуются:

• навыки участия в торгах по банкротству;
• умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
• умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.

Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?

Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.

Какие квартиры покупать?

Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:

Статья: «Как купить квартиру на торгах по банкротству в 2-3 раза дешевле?»

Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.

Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.

В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.

А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.

Лайфхак из практики: в старых зданиях вы можете найти вполне пригодную технику, мебель, макулатуру или металлолом и дополнительно на этом заработать.

Где обучают заработку в сфере недвижимости?

Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.

На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…

Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!

Инвестиции в современном мире скорее не возможность, а необходимость. Учитывая текущий уровень заработной платы, социального обеспечения, показателей инфляции, гражданам важно обеспечить себя стабильным пассивным доходам. Самые популярные варианты – вложения в акции или в недвижимость. Однако второй из них представляется более стабильным и менее рисковым источником пассивного дохода.

Что такое доходная недвижимость?

Доходная недвижимость — это тот объект, который способен генерировать денежный поток и приносить своему владельцу или субарендатору прибыль.

Создавать пассивный доход способны следующие объекты:

• жилое помещение (квартира, комната), сдаваемое в аренду по часам, посуточно или на более длительный срок;
• частные гостиницы, доходные дома, хостелы;
• складские и производственные помещения;
• офисы;
• торговые площади и прочее.

Есть два кардинально разных подхода к покупке жилого помещения. Первый из них предполагает непосредственное пользование. Второй – инвестиционную схему, позволяющую зарабатывать на квартирах.

Приобретение личного жилья – ответственный шаг. Если изначально включить в план создания семейного гнезда второй пункт, купить жилплощадь станет доступно без каких-либо переплат по ипотеке. Грамотное вложение финансов в недвижимое имущество гарантирует накопление средств на собственную квартиру в течение двух лет. При этом сохраняется ежемесячный пассивный доход в размере от 20 тыс. рублей.

Доходная недвижимость считается наиболее безрисковым вариантом вложений денег, что обусловлено ежемесячным стабильным доходом. Недостатки инвестиций в помещения – высокий порог входа, отсутствует вероятность стремительного роста в 5-7 раз.

10 стратегий заработка на квартирах

Количество способов не ограничивается вариантом «Как заработать на аренде?». Есть десяток альтернатив, которые предусматривают различные пути заработка на недвижимом имуществе, исходя из:

• стартового капитала;
• уровня желаемой доходности и допустимого риска;
• располагаемого свободного времени инвестора;
• типа помещения.

Сдача в аренду квартир

Классический ответ на вопрос о том, как зарабатывать на недвижимости, – сдать в пользование на длительный срок. Плюс варианта – не требует усилий. От собственника требуется выбрать жильца и ежемесячно получать плату. Минус – низкая доходность (3-5% годовых). Доходность объекта зависит от таких факторов, как местоположение, транспортная доступность, класс жилья, окружающая социальная и торговая инфраструктура, качество ремонта, наличие мебели и бытовой техники. Меблированные объекты со всем необходимым стоят на 10-20% дороже.

На заметку! Повысить доходность объекта можно путем разделения недвижимости путем перепланировки и сдачи в аренду по частям. Например из 2-комнатной квартиры — две квартиры студии. Об этом читайте ниже.

Если учесть, что изначально предусматривается покупка помещения, то вариант, как заработать на аренде, может показаться вовсе не привлекательным. В основном подойдет для консервативных инвесторов, которые готовы к длительной окупаемости начальных вложений – более 10 лет. Разместить свой объект с предложением аренды можно на досках объявлений и сайтах cian.ru,

На заметку! Гораздо более перспективной для заработка является коммерческая недвижимость — с доходностью 9-10% годовых. Чтобы сравнить доходность инвестиций, проанализируем прибыль от разных объектов:

• коммерческое помещение (под офисы, банковские отделения, салоны красоты) в центре Москвы доходность свыше 2000 долларов за кв.м. в год.
• офисное помещение в пределах Садового кольца — 800-850 долларов за кв. метр в год;
• квартира эконом-вариант в центральных районах Москвы — 300-350 долларов за кв.м. в год.

Именно поэтому целесообразнее покупать квартиры на первых этажах зданий и переоформлять их в нежилой фонд.

Аренда квартир посуточно

Более выгодный вариант, как зарабатывать на недвижимости, – посуточное размещение на съемной квартире. Средний заработок на длительной аренде недвижимости в Москве – 40 тыс. рублей в месяц. В сутки – 2,5 тыс. рублей. Если сопоставить значения, заработок по второй схеме будет преобладать в 2-3 раза. Наибольшим спросом объекты на сутки пользуются у туристов, студентов, командированных лиц.

При решении задачи, как начать зарабатывать на посуточной аренде комнат, необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

• Контингент жильцов. Лучше выбирать командировочных людей или путешественников, находящихся в городе проездом. Больше вероятность, что комнаты сохранят свой начальный облик.
• «Страховка». Рекомендуется брать залог в размере стоимости проживания и копию паспорта на случаи порчи имущества.
• Наличие ежедневно свободного времени. Аренда на сутки предполагает необходимость показа помещения практически каждый день. При этом требуется регулярная уборка.

Значительно облегчат поиск арендаторов такие сервисы, как Airbnb.ru, Booking.com, sutochno.ru.

Субаренда

Преимущество заработка на субаренде – минимальные вложения на первом этапе. В Москве будет достаточно 100 тыс. рублей для аренды и обустройства жилплощади. В регионах стартовая сумма может быть в пределах 50 тыс. рублей.

Пошаговая инструкция, как заработать на субаренде, выглядит следующим образом:

1. Выбор периода. Субаренда может носить сезонный характер – летом приезжающих обычно больше.
2. Поиск жилья. При выборе арендуемой площади учитываются такие параметры, как расположение и наличие конкурентов в близлежащей местности, стоимость, отделка.
3. Подписание договора. При передаче на длительную аренду недвижимости собственники должны прописать в договоре возможность субаренды. В противном случае деятельность считается нелегальной.
4. Размещение объявлений и посуточная сдача жилья. Хороший показатель – 2-3 звонка ежедневно, в противном случае рекомендуется рассмотреть другое жилище.

Доход по субаренде складывается из разницы помесячной и посуточной стоимости аренды.

Переоформление квартиры в коммерческую недвижимость

Доходность от сдачи помещений коммерческого назначения в сравнении с жилыми превышает в полтора раза. В первом случае прибыль составит 8-12%, во втором – не более 5%. Однако способ, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, предусматривает дополнительные расходы:

• Налоги. В данном случае их не избежать. Можно оформить ИП для уменьшения отчислений до 6% с оборота.
• Выплаты персоналу. Инвестору могут понадобиться бухгалтеры или брокеры для упрощения управления собственностью – дополнительные 50-100% от месячной аренды.
• Переоформление помещения. Процедура потребует от 500 тыс. рублей.

Преимущество варианта – минимум усилий. Нужно только найти подходящее помещение – просторное, с надежной конструкцией и отсутствием повреждений. Отделкой арендаторы займутся сами. Лучше подбирать объекты на первом или цокольном этаже – клиентам нужно, чтобы их магазины, офисы или кафе были видны большему потоку людей.

Организация фотостудии или съемочной площадки

Следующий способ, как зарабатывать на недвижимости, – организовать фотозону. Такой вариант доходной недвижимости не столь популярен, однако, актуальный и прибыльный. В Москве стоимость съемочной площадки на час начинается от 1,5 тыс. рублей. В среднем продолжительность аренды варьируется от 2 до 6 часов. Так, в день может быть назначено порядка 2-3 клиентов, доходность в день может доходить до 10 тыс. рублей и выше.

Для заработка на фото студиях лучше выбирать объекты площадью 150-200 кв. метров, чтобы разместить в одном помещение несколько зон. Затем собственнику необходимо только оформить локации и гримерку, найти клиентов.

Для поиска заказчиков, желающих арендовать квартиры для киносъемок существую специализированные сервисы. К примеру, kinopartner.ru, kinoagentstvo.ru, кино-локейшн.москва и др. Средняя стоимость от 10000 до 50000 рублей за съемочный день.

Создание хостела

С 2019 года в ЖК РФ внесли поправки касательно создания хостелов: для использования может использоваться только коммерческая недвижимость. Поэтому при рассмотрении варианта, как зарабатывать на недвижимости в виде мини-отелей, важно учитывать дополнительные расходы на переоформление жилой площади.

Преимущества хостела в качестве доходной недвижимости:

• Высокая прибыль. Хостел – самый доступный вариант ночевки для гостей города, поэтому спрос на аренду высокий. Даже при наличии 12 коек-мест месячный доход может составлять 300-400 тыс. рублей.
• Стабильность. Благодаря популярности хостелов и грамотной ценовой политике, можно быть уверенным в регулярном потоке посетителей.

К минусам можно отнести начальные расходы на ремонт и оборудование комнат, необходимость оформления ИП и найма помощников (администратора, бухгалтера), возможное недовольство соседей.

Краудинвестинг

В отличие от прочих вариантов краудинвестинг – схема, как зарабатывать на недвижимости бизнес сектора. Коллективные инвестиции позволяют получать прибыль без вложений в собственное имущество при минимальных суммах. Стартовый капитал – от 300 тыс. рублей, годовая доходность – в пределах 15% (зависит от рискованности вложений в определенный объект). Наибольшей популярностью в последние годы пользуется краудинвестинг в гостиницы и апарт-отели.

Среди коммерческих объектов также популярно строительство торговых и офисных центров. Срок окупаемости вложений – 7-8 лет. Доходность порядка 15% годовых. Такие инвестиции предлагает сервис A

Инвестиции в новостройки с нуля с доходом 20-30%

Инвестирование с нуля в квартиры в новостройках – достаточно рисковая схема получения прибыли. Доходность и риск зависят от стадии, на которой находится многоквартирный дом: в виде котлована, в процессе строительства или готовое здание.

Максимальная прибыль доступна в первом случае – порядка 40-50%. Однако существует вероятность недостроя или задержки. Поэтому в сделках с недвижимостью на первичном рынке учитывать следующие критерии:

• надежность застройщика;
• показатели спроса и предложения – рынок недвижимости цикличен и зависит от сезонов;
• основные характеристики строения – тип, класс помещения и расположение;
• ликвидность объекта.

Схема, как заработать на продаже недвижимого имущества, в дальнейшем предусматривает покупку и выставление объекта на продажу спустя 1-2 года. Рассчитывать конечную прибыль стоит также исходя из налогообложения – отчисления в размере 13% предусмотрены для помещения, которое находилось в собственности менее 5 лет.

Разделение квартиры на части

Даже из однокомнатной квартиры можно сформировать две и более жилые площади для сдачи. Для этого необходимо осуществить перепланировку помещения, всю доступную площадь разделить на две полноценные комнаты-студии. Ремонтируя помещение, уделите внимание, чтобы каждое из них было оснащено спальным местом, кухней и небольшой рабочей зоной.

В дальнейшем можно оборудовать в квартирах или домах с большей площадью по 4-6 студии. В отличие от традиционного способа сдачи в аренду помещения, доходность увеличится в два и более раза.

Перепродажа квартиры после проведения ремонта

Вариант, как заработать на перепродаже квартир, сработает только в случае приобретения строящихся помещений. Реализовать готовый объект по более высокой цене, чем у застройщика, возможно, удастся спустя несколько лет. Альтернатива – перепродать жилище в плохом состоянии после проведения ремонта. Главная сложность – найти проблемную квартиру, которая будет ликвидна. Спрос на подобную недвижимость высокий, поэтому поиск может занять много времени.

Оба способа принесут доходность, но невысокую. Обусловлено тем, что недвижимость уже находится на вторичном рынке. Покупателей будет меньше, поскольку сложнее оформить ипотеку. Кроме того до продажи недвижимости необходимо привести жилье в привлекательный вид, что сопутствует дополнительными расходами на ремонт.

Как создать доходную недвижимость, если нет денег?

Независимо от выбираемой схемы, как заработать на перепродаже квартир или сдаче комнате в аренду, на первом этапе всегда встает вопрос: где найти стартовый капитал. Идеально – использовать личные наличные средства. Однако редко удастся инвестировать сразу более 1 млн. рублей для получения дохода. В таких случаях существуют альтернативные пути.

Ипотека

С одной стороны собственность под ипотеку – привлекательный вариант, поскольку позволяет получить жилье без длительных ожиданий, когда удастся накопить достаточно средств. С другой – высокие переплаты банку. В среднем ипотечный кредит выдается под 10-14% на 10 и более лет. Если подсчитать совокупную сумму, то можно прийти к выводу, что одна квартира приобретается по цене двух.

Выбирать возможность приобретения жилья под ипотеку рекомендуется в том случае, когда имеется пассивный доход:

• прибыль от иных инвестиционных активов;
• заработок с Интернет-рекламы;
• сдача приобретенного объекта посуточно или на длительный срок;
• прочее.

Тот или иной способ позволит сократить сроки выплат и сохранить ваш личный заработок.

Субаренда чужих квартир

Субаренда чужой недвижимости – быстрый доход с нуля при минимальных вложениях. Потребуются финансовые средства на начальном этапе для заключения договора аренды на длительный срок (в зависимости от региона – от 10 до 40 тыс. рублей) и оборудования квартиры. В помещении кроме мебели обязательно должно быть постельное белье и набор посуды.

Далее за счет разницы стоимости посуточной и длительной аренды используем чужую собственность в качестве доходной недвижимости. Сложности способа – договорится с собственниками о субаренде. Необходимо грамотно обосновать, что каждый из вас заинтересован в сохранении начального облика жилплощади.

В дальнейшем у одного человека в субаренде может находиться десятки объектов. Оборот в таком случае может достигать 1 млн. рублей ежемесячно.

Соинвестирование

Вместо того чтобы самостоятельно приобретать жилую или коммерческую площадь, можно вложить средства в коллективную доходную недвижимость. Принцип соинвестирования заключается в следующем: группа людей (может быть любое количество человек, оптимально – 5-10) приобретают долю определенного имущества и формируют инвестиционный проект.

Продавая или сдавая совместное имущество, доходность от сделки соучастниками делится исходя из располагаемой доли. Больше вложений на первом этапе – больше прибыль в дальнейшем. Однако участники могут согласовать возможность получения прибыли без начальных инвестиций. Для этого документально фиксируются полномочия каждого человека в рамках проектах, за свой вклад в продвижение доходной недвижимости каждый получает определенную сумму.

Между соинвесторами могут быть распределены следующие функции:

• разработка инвестиционного проекта;
• поиск клиентов для сдачи в аренду;
• ремонт/перепланировка помещения;
• финансирование;
• согласование финансовых вопросов, в том числе касающихся налогообложения, ведения бухгалтерии;
• прочее.

Схема «кредитно-грейсовое кольцо»

В качестве первоначального капитала для вложений в доходную недвижимость могут быть также рассмотрены кредитные карты. Преимущество – получение денег здесь и сейчас, низкая вероятность отказа при благоприятной кредитной истории, наличие беспроцентного периода.

Схема кредитно-грейсового кольца опирается на последний из перечисленных пунктов. Благодаря тому, что кредитные карты доступно использовать в определенный период бесплатно, способ заработка формируется следующим образом:

1. Оформляется две и более кредитные карты на первом этапе.
2. Доступные на одной из карт финансы используются для инвестиций в доходную недвижимость.
3. До момента завершения льготного периода со второй карты переводятся средства на первый счет для погашения кредита.

Далее по аналогичному принципу закрывается задолженность по второй и последующей кредитной карте. Для завершения карусели на последнем этапе держателю карты потребуется внести личные средства, которые за период скопились на счете. Важно, чтобы во время реализации подобной схемы клиент не допускал:

• приобретения новых кредитов;
• пропуска обязательных платежей;
• одновременного опустошения нескольких карт;
• превышения кредитного лимита.

При несоблюдении указанных пунктов клиент может приобрести негативную кредитную историю, которая может помешать дальнейшему заработку на карусели, и накопить долги в виде процентов.

Рекомендую:

• Яндекс Инвестиции Yammi: обзор сервиса, отзывы, плюсы и минусы инвестиционного помощника
• Торговля на бирже для начинающих: 5 лучших торговых стратегий, схе