Задачи агентства по недвижимости в бизнес плане
1. Краткий инвестиционный меморандум
Капиталовложения в недвижимость являются одними из самых надежных видов вложений. К тому же, со временем она не обесценивается. Спрос в этой сфере всегда остается высоким. Для людей жилищный вопрос имеет первостепенное значение. Для решения этой проблемы чаще всего обращаются в агентства недвижимости. Даже в кризисное время этот рынок не испытывает серьезных потерь.
Зачастую агентство открывают люди, знакомые с бизнесом в области недвижимости — бывшие риэлторы или эксперты по оценке объектов недвижимости, имеющие опыт работы и наработавшие собственную базу клиентов. Кажущаяся легкость открытия данного бизнеса подвела многих начинающих предпринимателей, в результате неумелых действий которых закрывается большинство агентств. Разумный вариант — это поработать не менее 6 месяцев в данной сфере, возможно даже в нескольких компаниях, приобрести некоторый опыт в поиске клиентуры и общении с людьми, завести важные контакты, собственную базу клиентов. И уже только после этого можно вкладывать средства в осуществление проекта.
Для создания перспективной организации необходимо иметь четкий план реализации задач. В данном бизнес-плане рассмотрены важные аспекты этого дела.
Основные факторы успеха реализации проекта:
- Огромное количество потребителей.
- Высокое количество предлагаемых ресурсов.
- Свободный вход на рынок.
- Низкий уровень первоначальных затрат.
- Высокая доходность сделок.
Сумма первоначальных инвестиций составляет 428 000 рублей.
Точка безубыточности достигается в первый месяц работы.
Срок окупаемости составляет от 6 месяцев.
Внутренняя норма рентабельности — 88%.
Средняя чистая ежемесячная прибыль—77 275.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Агентство недвижимости предоставляет услуги по покупке, продаже, сдаче в аренду недвижимости. Основными клиентами являются физические лица, но также планируется оказывать услуги и юридическим лицам. Как таковой сезонности в данном бизнесе нет. Главное — выстраивать свою работу правильно, быть гибким к внешним условиям и их изменению.
Основные функции агентства недвижимости:
- Поиск возможных покупателей, арендаторов, общение и установление с ними деловых контактов. Подбор вариантов недвижимости по запросу покупателя или арендатора, ознакомление с выбранным объектом недвижимости.
- Проводя сделку, агентство помогает своему клиенту в сборе и своевременном оформлении пакета документов, согласовывает условия договора. Именно специалисты следят за правильным оформлением документации в соответствии с местными и федеральными законами, которые действуют на данный момент.
- Агентство может посредничать, представляя интересы клиента, когда необходимо взаимодействие с другими учреждениями или специалистами, которые участвуют в сделке.
- Агентство должно предоставлять клиенту полную и правдивую информацию о том объекте недвижимости, который фигурирует в сделке, об условиях этой сделки. Кроме того, специалисты по недвижимости также напоминают и предлагают клиенту страховку рисков утраты собственности на то жильё, которое клиент приобретает, или рисков порчи этого объекта недвижимости.
- Риэлторы должны хранить тайну сделки и всю конфиденциальную информацию, которую в ходе своей работы получают о клиенте или о сделке. Также необходимо отметить, что агентство отвечает за сохранность документов, которые ему были доверены в ходе работы.
- Специалисты по недвижимости должны изучать рынок, осуществлять поиск предложений и мониторинг спроса на недвижимость.
Для максимизации прибыли организации также будут оказываться дополнительные услуги, такие как:
- Консультационные услуги;
- Юридические услуги;
- Сбор и оформление документов;
- Комплексные оформительские услуги.
Риэлторское агентство будет работать по следующему графику:
- 10:00 — 21:00 в рабочие дни;
- 9:00 — 18:00 в выходные дни.
Клиентами агентства недвижимости являются лица, которые заинтересованы в аренде, покупке, продаже или сдаче недвижимости. Потенциальный покупатель имеет возраст 30-55 лет.
Общие моменты целевой аудитории:
- Социальное положение. Средний класс и выше, поскольку позволить себе покупку квартиры даже в ипотеку могут люди с более высокой заработной платой.
- Материальное положение. Средний семейный доход составляет от 70 000 до 120 000 рублей. Данная категория может позволить себе ипотечный кредит с ежемесячным платежом от 15 до 30 тыс. руб. Для покупателей с более низким доходом нужно рассматривать дополнительные, более экономные варианты приобретения жилья.
- Семейное положение. 60% семейные пары, 30% — одинокие молодые девушки или молодые люди, 10% — остальные.
- Образование. Высшее — 80%, Среднее специальное — 10%, Остальное — 10%.
Цели приобретения жилья:
- в личное пользование;
- для осуществления коммерческой деятельности;
- инвестиционный проект (покупка на разных этапах строительства с возможной перепродажей или сдачей в аренду).
С каждым годом число квартир в России стабильно увеличивается. Динамику можно увидеть в таблице ниже (данные Росстата). А, следовательно, и количество осуществляемых сделок тоже возрастает. Таким образом спрос на услуги риэлторских агентств также повышается.
| Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер | ||||||||
2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | |
Число квартир, тыс. | 373 | 382 | 396 | 427 | 477 | 515 | 609 | 722 |
Их средний размер, м2 общей площади | 81,1 | 83,1 | 85,3 | 85,4 | 86,0 | 84,5 | 83,1 | 84,7 |
| Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода: | ||||||||
однокомнатные | 20 | 20 | 21 | 23 | 25 | 28 | 29 | 31 |
двухкомнатные | 29 | 30 | 30 | 31 | 31 | 32 | 32 | 32 |
трёхкомнатные | 34 | 33 | 32 | 31 | 29 | 27 | 25 | 24 |
четырёхкомнатные и более | ||||||||
| Число построенных квартир в Российской Федерации и их средний размер | ||||||||
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
Число квартир, тыс. | 768 | 702 | 717 | 786 | 838 | 929 | 1124 | 1195 |
Их средний размер, м2 общей площади | 83,4 | 85,3 | 81,5 | 79,3 | 78,4 | 75,8 | 74,9 | 71,4 |
Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода: | ||||||||
однокомнатные | 33 | 33 | 34 | 36 | 38 | 39 | 41 | 43 |
двухкомнатные | 32 | 31 | 32 | 31 | 32 | 31 | 31 | 30 |
трёхкомнатные | 23 | 23 | 23 | 21 | 20 | 20 | 19 | 18 |
четырёхкомнатные и более | 12 | 13 | 12 | 12 | 10 | 10 | 9 | 9 |
В нише агентств недвижимости конкуренция высока. Поэтому для осуществления наиболее эффективной деятельности особое внимание следует уделить рекламе. Использовать сразу все имеющиеся способы продвижения не нужно. Во-первых, не все они являются эффективными. Во-вторых, это может не только снизить рентабельность, но и вовсе лишить вас прибыли. Подходите к выбору способов рекламы разумно.
Рекомендуемые способы продвижения:
- Газеты бесплатных объявлений.
По названию понятно, что стоимость такой рекламы нулевая. Такой вид рекламы может принести свои плоды, к тому же, вы за неё не платите. Причём можно размещать рекламу не об агентстве, а о квартирах.
- Размещение рекламы в специализированных изданиях.
Это может быть, например, журнал или газета о недвижимости. Чаще всего таким способом можно привлечь клиентов, являющихся юридическими лицами, или подкованных в данной сфере людей.
- Размещение информации в местных интернет-каталогах.
Многие люди осуществляют поиск риэлторского агентства через подобные сайты, там же обычно размещают информацию, контактные данные. А пользователи, как правило, могут оставить свои отзывы.
- Собственный сайт.
Один из наиболее эффективных методов продвижения. Во-первых, люди могут сразу же ознакомиться с прейскурантом, спектром услуг, специалистами и многим другим. Важно максимально наполнить сайт, сделать его таким, чтобы он привлекал людей, был понятным и качественным. Можно разработать систему обратной связи, онлайн-консультирования.
- Реклама в интернете.
Особенно актуален этот вид рекламы будет, если вы имеете свой сайт. Сразу же пойдут отклики, просмотры. Стоит подумать о размещении информации на Яндекс.Директ, Avito.ru.
Ключевая цель — открытие агентства недвижимости и максимизация его прибыли.
1 этап:
Оформление необходимых документов.
- Регистрация предприятия. Это может быть ИП или ООО.
- Нужно использовать следующие коды ОКВЭД — 70.31.1 Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества.
- Лицензированию данный вид деятельности не подлежит.
- Предприниматель имеет возможность выплачивать ЕНВД. Он также может использовать УСН «Доходы» 6% или УСН «Доходы минус расходы» 15 % . Для расчета данного бизнес-плана мы используем ЕНВД.
- Открытие расчётного счёта.
- Также для риэлторского агентства желательно иметь печать, хоть закон и не обязывает. Клиентам будет спокойнее иметь на руках договора с печатями.
2 этап:
Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.
Основные требования к помещению:
- Площадь: 15 — 20 м2;
- Желательно наличие парковки для 5 автомобилей и более;
- Месторасположение — центр города. Оптимальный вариант — аренда недвижимости в каком-либо презентабельном здании: торговом комплексе или бизнес-центре.
3 этап:
- Ремонт помещения;
- Закупка необходимой мебели, техники и пр.;
- Поиск персонала;
- Обучение персонала;
- Проведение рекламной кампании;
- Начало деятельности агентства.
6. Организационная структура
План по персоналу:
- Директор;
- Риэлторы (4 чел);
- Юрист (1 чел);
- Офис-менеджер (1 чел);
- Уборщица (1 чел).
Особое внимание следует обратить на кадровый состав вашего агентства. Поскольку работа связана с общением с людьми, выбор сотрудников крайне важен. Коммуникабельность, доброжелательность и выдержка — вот минимальный набор качеств для успешного агента по недвижимости.
На начальном этапе работы агентства вам потребуется штат агентов численностью около 4 человек. Опыт работы в сфере риэлторской деятельности и недвижимости для руководителя и части персонала обязателен.
Нужно отметить, что текучесть кадров в риэлтерском бизнесе очень высока. Всё это связано с тем, что заработок у агентов, а соответственно у агентства, нестабильный. Если сотрудник неактивен, то он может работать без дохода достаточно долгое время. Если вам нужно предотвратить это, то стоит задуматься о каких-либо социальных пакетах для сотрудников или минимальной ставке.
Обучение каждого риэлтора начинается со знакомства с кругом основных обязанностей. В разных компаниях функционал менеджера по недвижимости может отличаться, но основные направления деятельности схожи, необходимо:
- искать клиентов;
- вести переговоры и консультации;
- сопровождать сделки (сбор документов, оценка недвижимости, заключение договоров);
- проводить мониторинг рынка недвижимости.
Клиент и риэлтор обязательно заключают письменный договор, в котором расписан порядок оказания услуг. Агент представляет интересы клиента по этому договору и должен действовать в соответствии с законами. Жилищный, семейный, земельный кодексы, нормативы и правовые акты, инструкции и положения, — все эти и другие необходимые в деятельности юридические документы менеджеру по недвижимости нужно знать. Бывает, что в обязанности агента входит и обслуживание клиента после продажи.
В штате агентства недвижимости обязательно должен быть опытный юрист для решения правовых вопросов.
За решение текущих офисных задач и обработку входящих запросов будет отвечать офис-менеджер.
Зарплата риэлтора формируется следующим образом: 10 000 руб. оклад и премиальная часть, которая составляет 40% от сделанной работы. Все остальные сотрудники получают фиксированный оклад.
Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта
1 месяц | 2 месяц | 3 месяц | 4 месяц | 5 месяц | 6 месяц | |
Риелторы( 4 чел), окладная часть | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 |
Риелторы(4 чел), премиальная часть | 150 400 | 162 000 | 173 600 | 182 200 | 197 200 | 183 400 |
Директор | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 |
Юрист | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 |
Офис-менеджер | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 |
Уборщица | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
Страховые взносы (30% ФОТ) | 37 500 | 37 500 | 37 500 | 37 500 | 37 500 | 37 500 |
Итого: | 272 900 | 284 500 | 296 100 | 304 700 | 319 700 | 305 900 |
7 месяц | 8 месяц | 9 месяц | 10 месяц | 11 месяц | 12 месяц | |
Риелторы( 4 чел), окладная часть | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 | 40 000 |
Риелторы(4 чел), премиальная часть | 170 600 | 176 600 | 172 600 | 150 000 | 192 200 | 154 200 |
Директор | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 | 30 000 |
Юрист | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 |
Офис-менеджер | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 |
Уборщица | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
Страховые взносы (30% ФОТ) | 37 500 | 37 500 | 37 500 | 37 500 | 37 500 | 37 500 |
Итого: | 293 100 | 299 100 | 295 100 | 272 500 | 314 700 | 276 700 |
Инвестиции в открытие агентства недвижимости.
ЗАТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БИЗНЕСА, руб. | |
Оформление документов | 20 000 |
Аренда помещения (3 месяца) | 48 000 |
Ремонт | 40 000 |
Мебель | 50 000 |
Техника | 120 000 |
Создание сайта | 50 000 |
Рекламная кампания | 100 000 |
Итого: | 428 000 |
Ежемесячные расходы включают в себя следующие статьи затрат.
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ЗАТРАТЫ, руб. | |
Аренда помещения | 16 000 |
Услуги связи | 3 000 |
Транспортные расходы | 5 000 |
Коммунальные услуги | 3 000 |
Средний ФОТ | 294 583 |
Реклама | 30 000 |
Бухгалтерия (удаленная) | 3 000 |
Итого: | 354 583 |
В плане продаж представлены усредненные данные. Возможны ситуации, когда один месяц выручка не будет перекрывать всех расходов, а в другой компания может получить сверхприбыль. В таблице представлены средние проценты комиссии за сделку. Они сильно варьируется в разных регионах.
В дополнительные услуги входит следующий перечень услуг.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛУГИ | |
Виды услуг | Стоимость, руб. |
1. Консультационные услуги | |
1.1. Устная консультация. Первичный анализ ситуации, общие рекомендации. | 250 |
1.2. Оценка объекта недвижимости (без выдачи сертификата оценки) | 250 |
2. Юридические услуги | |
2.1. Составление гражданско-правового договора. | 1 000 |
2.2. Комплексное юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости. | от 5 000 |
3. Сбор и оформление документов. | |
3.1. Выписка из домой книги. | 1 000 |
3.2. Архивная справка с места предыдущей регистрации. | 1 000 |
3.3. Справка о неучастии в приватизации с прежнего места жительства . | 1 000 |
3.4. Технический / кадастровый паспорт. | 1 000 |
3.5. Разрешение органов опеки и попечительства. | 1 000 |
3.6. Выписка из ЕГРП. | 1 000 |
3.7. Оформление дубликата правоустанавливающего документа, взамен утраченного. | от 5 000 |
4. Комплексные оформительские услуги | |
4.1. Приватизация. | от 10 000 |
4.2. Оформление наследства. | от 10 000 |
4.3. Оформление пакета документов для отчуждения объекта. | от 10 000 |
Планируемые объемы выручки в первый год работы, руб.
1 месяц | 2 месяц | 3 месяц | 4 месяц | 5 месяц | 6 месяц | ||
Покупка, продажа жилой недвижимости | Комиссия (от сделки) | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
Количество сделок в месяц | 2 | 2 | 2 | 2 | 3 | 3 | |
Средняя сумма сделки | 2500000 | 2500000 | 2500000 | 2500000 | 2500000 | 2500000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 150 000 | 150 000 | 150 000 | 150 000 | 225 000 | 225 000 | |
Покупка, продажа коммерческой недвижимости | Комиссия (от сделки) | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
Количество сделок в месяц | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | |
Средняя сумма сделки | 2700000 | 2700000 | 2700000 | 2700000 | 2700000 | 2700000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 81 000 | 81 000 | 81 000 | 81 000 | 81 000 | 81 000 | |
Сдача жилья в аренду | Комиссия (от арендной ставки) | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% |
Количество сделок в месяц | 10 | 12 | 14 | 15 | 10 | 11 | |
Средняя сумма сделки | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 15 000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 75 000 | 90 000 | 105 000 | 112 500 | 75 000 | 82 500 | |
Сдача офисов и торговых помещений в аренду | Комиссия (от ежемесячного платежа) | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% |
Количество сделок в месяц | 5 | 6 | 7 | 8 | 8 | 5 | |
Средняя сумма сделки | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 70 000 | 84 000 | 98 000 | 112 000 | 112 000 | 70 000 | |
Дополнительные услуги | 10 000 | 12 000 | 17 000 | 18 000 | 22 000 | 24 000 | |
Выручка(доход) итого, руб. | 386 000 | 417 000 | 451 000 | 473 500 | 515 000 | 482 500 | |
7 месяц | 8 месяц | 9 месяц | 10 месяц | 11 месяц | 12 месяц | ||
Покупка, продажа жилой недвижимости | Комиссия (от сделки) | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
Количество сделок в месяц | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 | 2 | |
Средняя сумма сделки | 2500000 | 2500000 | 2500000 | 2500000 | 2500000 | 2500000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 150 000 | 150 000 | 75 000 | 150 000 | 150 000 | 150 000 | |
Покупка, продажа коммерческой недвижимости | Комиссия (от сделки) | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% | 3% |
Количество сделок в месяц | 1 | 1 | 2 | 1 | 2 | 1 | |
Средняя сумма сделки | 2700000 | 2700000 | 2700000 | 2700000 | 2700000 | 2700000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 81 000 | 81 000 | 162 000 | 81 000 | 162 000 | 81 000 | |
Сдача жилья в аренду | Комиссия (от арендной ставки) | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% |
Количество сделок в месяц | 13 | 15 | 11 | 8 | 15 | 15 | |
Средняя сумма сделки | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 15 000 | 15 000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 97 500 | 112 500 | 82 500 | 60 000 | 112 500 | 112 500 | |
Сдача офисов и торговых помещений в аренду | Комиссия (от ежемесячного платежа) | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% | 70% |
Количество сделок в месяц | 7 | 7 | 8 | 6 | 4 | 3 | |
Средняя сумма сделки | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | 20 000 | |
Общий доход с предоставляемой услуги | 98 000 | 98 000 | 112 000 | 84 000 | 56 000 | 42 000 | |
Дополнительные услуги | 27 000 | 26 000 | 21 000 | 17 000 | 15 000 | 24 000 | |
Выручка(доход) итого, руб. | 453 500 | 467 500 | 452 500 | 392 000 | 495 500 | 409 500 | |
Прогнозирование деятельности компании в первый год работы, руб.
1 месяц | 2 месяц | 3 месяц | 4 месяц | 5 месяц | 6 месяц | |
Выручка(доход) | 386 000 | 417 000 | 451 000 | 473 500 | 515 000 | 482 500 |
(-) Ежемесячные затраты | 336 900 | 349 300 | 362 900 | 371 900 | 388 500 | 375 500 |
(=) Валовый доход | 49 100 | 67 700 | 88 100 | 101 600 | 126 500 | 107 000 |
(-) Налоги ЕНВД | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
(=) Чистая прибыль | 39 100 | 57 700 | 78 100 | 91 600 | 116 500 | 97 000 |
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом | 39 100 | 96 800 | 174 900 | 266 500 | 383 000 | 480 000 |
7 месяц | 8 месяц | 9 месяц | 10 месяц | 11 месяц | 12 месяц | |
Выручка(доход) | 453 500 | 467 500 | 452 500 | 392 000 | 495 500 | 409 500 |
(-) Ежемесячные затраты | 363 900 | 369 500 | 363 500 | 339 300 | 380 700 | 346 300 |
(=) Валовый доход | 89 600 | 98 000 | 89 000 | 52 700 | 114 800 | 63 200 |
(-) Налоги ЕНВД | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
(=) Чистая прибыль | 79 600 | 88 000 | 79 000 | 42 700 | 104 800 | 53 200 |
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом | 559 600 | 647 600 | 726 600 | 769 300 | 874 100 | 927 300 |
При горизонте планирования 1 год можно выделить следующие экономические показатели:
Срок окупаемости — 6 месяцев;
Дисконтированный срок окупаемости — 7 месяцев;
Чистый дисконтированный доход — 378 348 руб.;
Индекс прибыльности — 1,88;
Внутренняя норма рентабельности — 88%.
На первый взгляд открытие агентства недвижимости выглядит делом простым и не требующим особых усилий. Все, что нужно — это снять офис, поставить мебель, компьютер и телефон, и можно работать. Но на самом деле не все так просто.
Во-первых, отсутствие высокого порога вхождения в этот бизнес привело к тому, что агентств на рынке большое количество. Они появляются и исчезают с одинаковой скоростью, создавая огромную конкуренцию. Практически все клиенты стремятся обращаться только в крупные агентства, опасаясь мошенничества и обмана.
Основные угрозы:
- отсутствие имени на рынке;
- очень высокая конкуренция среди сотен аналогичных компаний;
- самые интересные для агентства клиенты — это люди, покупающие недвижимость, — квартиры для личных нужд, а не для перепродажи. Но как раз именно эта категория покупателей и продавцов стремится выбрать крупное и известное агентство недвижимости, осознавая собственную неопытность.
Однако при осуществлении грамотной политики можно с легкостью преодолеть все эти трудности, находиться в постоянном росте и получать стабильную прибыль.
Иногда возникает потребность расширить свою жилплощадь или, наоборот, появляется желание разъехаться и жить отдельно, самостоятельно обустраивая новую квартиру. Бывают ситуации, когда необходимо уехать в другой город на постоянное место жительства и снять либо купить там жилье. При приобретении своего первого авто, остро встает вопрос о покупке гаражного бокса.
Обычно в таких случаях люди стараются обращаться в специальные агентства для получения оперативной профессиональной помощи и проведения безопасной сделки. Такие риэлторские конторы заняты поиском и реализацией объектов недвижимости. Они располагают актуальной информацией и грамотно оформляют покупку, продажу и аренду объектов недвижимости, гарантируя минимальные риски.
Такой вид предпринимательской деятельности традиционно считается высокодоходным и перспективным везде, несмотря на перенасыщенность рынка. Для начала работы требуется грамотный бизнес-план риэлторского агентства и небольшие вложения.
СПРАВКА! С каждым годом на российском рынке увеличивается число объектов недвижимости.
Описание бизнес-проекта
Цели и задачи
Прежде всего, необходимо тщательно изучить конкурентную среду в своем регионе, разработать план для начала работы и дальнейшего развития с целью получения постоянной прибыли.
Спектр оказываемых услуг
После определения задач и перспектив нового бизнеса необходимо более подробно продумать направления деятельности, ведь даже при наличии большого количества участников рынка можно найти свою нишу в регионе.
Основные направления работы в сфере недвижимости:
- посуточная и краткосрочная сдача в аренду помещений и зданий;
- оформление долевого участия при строительстве;
- продажа объектов недвижимости.
Стоит заметить, что риэлторские конторы работают как с жилой недвижимостью, так и с коммерческой. Дополнительный доход принесут такие услуги, как юридическое сопровождение сделок с объектом, который клиент подобрал самостоятельно, до обращения в агентство.
Анализ рынка
Оценка рисков и конкурентов
Низкий порог входа на рынок, привел к высокому уровню конкуренции среди агентств недвижимости, особенно в больших городах. Открываясь, необходимо тщательно изучить всех участников рынка: где они расположены, какие услуги предоставляют, как подают рекламу.
Данная информация поможет лучше разобраться с ситуацией в конкурентной среде и региональными особенностями, поможет разработать эффективную стратегию быстрого входа на рынок.
Целевая аудитория
Потенциальными клиентами считаются все желающие совершить сделку купли-продажи таких объектов, как:
- жилые квартиры;
- дома, особняки, коттеджи;
- гаражные боксы и машиноместа подземных паркингов ЖК;
- отдельно стоящие гаражи;
- земельные участки;
- отдельно стоящие здания жилого и коммерческого назначения;
- производственные и складские помещения.
Также в агентства обращаются с целью сдать или арендовать объект недвижимости для проживания или ведения бизнеса.
В процессе работы с заказчиками риэлторы оказывают следующие услуги:
- консультационные;
- юридические;
- оформительские.
По данным статистики, в составе целевой аудитории преобладают люди с высшим образованием, с доходом среднего уровня или выше среднего, чаще семейные пары.
Объекты недвижимости приобретаются для сдачи в аренду, проживания, коммерческой деятельности, вложения денежных средств.
Организационные вопросы
Регистрация агентства недвижимости
Для регистрации риэлторского агентства необходимо открыть ООО или ИП, обратившись в налоговую инспекцию с заявлением и оплатив государственную пошлину. При работе в сфере услуг оптимальным вариантом налогообложения будет УСН с уплатой налога в размере 6% с дохода или ЕНВД. Для этого нужно заполнить специальную форму сразу после регистрации, в противном случае останется традиционная форма налогообложения.
Следующим шагом будет открытие расчетного счета в банке, так как ожидается много расчетов в безналичной форме.
Специальную лицензию для купли-продажи или оформления аренды объектов недвижимости получать не нужно.
Поиск помещения
Этот вид коммерческой деятельности подразумевает наличие солидного офиса, расположенного в центре города, желательно в современном деловом или торговом центре, с хорошей транспортной доступностью.
Начать работать можно в небольшом помещении, а по мере роста компании расширить площадь, переехав в более просторный офис. Но не стоит забывать, что место расположения риэлторского агентства – это визитная карточка бизнеса. От помещения на верхнем этаже лучше отказаться сразу, так как большинство посетителей вряд ли туда дойдут. Больше шансов расположить клиента и заключить выгодный контракт в презентабельной обстановке с хорошей мебелью.
На начальном этапе придется сделать косметический ремонт, освежив помещение, приобрести мебель и повесить вывеску перед входом. Также желательно позаботиться об указателях на улице, чтобы заинтересованные клиенты легко могли найти агентство.
Закупка оборудования и мебели
После проведения косметического ремонта офиса, необходимо закупить мебель и оргтехнику. Ниже приведен стандартный список для начинающего агентства по недвижимости:
- столы и стулья для каждого сотрудника компании и для приема посетителей;
- стойку для секретаря;
- компьютеры для оборудования каждого рабочего места;
- принтер с функциями ксерокса;
- канцтовары для начала работы.
Подбор персонала
На этапе старта будет достаточно небольшого коллектива сотрудников, поэтому в первую очередь придется нанять:
- управляющего;
- юриста;
- риэлторов;
- секретаря;
- бухгалтера;
- маркетолога;
- уборщика помещения.
Успех нового бизнеса напрямую зависит от активности отдела продаж, поэтому риэлторов необходимо набирать с большим опытом реализации объектов недвижимости и соответствующим образованием. Учитывая, что хорошие специалисты по работе с недвижимостью очень ценятся на рынке труда, впоследствии можно наладить процесс обучения кадров.
Такие штатные единицы, как бухгалтер, маркетолог и уборщик помещения, можно оформлять на неполную ставку с целью экономии ежемесячного бюджета.
Круг обязанностей секретаря можно расширить следующими функциями:
- прием и обработка входящих звонков;
- ведение делопроизводства;
- работа с социальными сетями, размещение пабликов и объявлений.
Реклама агентства недвижимости
В борьбе с высокой конкуренцией на рынке недвижимости поможет хорошая рекламная кампания. Рекомендуется использовать недорогие, но эффективные источники рекламы:
- Сайт агентства, который не только знакомит посетителей в интернете с деятельностью и услугами организации, но и проконсультирует. Грамотный сайт вызывает у потенциального клиента желание немедленно позвонить в офис или лично посетить для встречи и переговоров с риэлторами.
- Интернет-маркетинг включает в себя контекстную рекламу в ведущих поисковых системах России, регулярное размещение пабликов в социальных сетях, подачу объявлений на бесплатных и платных электронных досках.
- Общение на специализированных мест