Вложения в квартиру бизнес класса
Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно
Частники все еще вкладывают в новостройки, но сегодня получить высокую доходность больше удается профессиональным инвесторам
Фото: Ведомости/ТАСС
Cредний рост цен на квартиры в новостройках Москвы и области — от начала продаж на котловане до стадии получения разрешения на ввод в эксплуатацию — сейчас составляет 15–30%, подсчитали опрошенные редакцией аналитики и девелоперы. И это за два-три года строительного цикла проекта. Хороший ли это заработок для частного квартирного инвестора? Ответа на вопрос два, и оба неутешительные.
Заработок можно считать плохим, если сравнивать с 2014 годом, когда новостройки прибавляли в цене (от котлована до сдачи в эксплуатацию) в среднем по 30–35%. И вовсе плохим — в сравнении с некоторыми новостройками, которые и сегодня дорожают на 100% за пару лет… При всех существующих рисках частному квартирному инвестору в Москве все еще можно заработать на спекуляции с новостройками.
Цифры доходности: новостройки VS депозиты
Средний бюджет покупки квартиры комфорт-класса в августе 2019 года в Москве составлял 7 058 990 руб., а средний цикл строительства дома — 2,5 года (30 месяцев), приводят пример расчета в компании «Бест-Новострой».
Если предположить среднюю доходность 15% за весь цикл строительства, то годовая доходность составит 6% к первоначальным вложениям. За год доход — 423,5 тыс. руб., за 2,5 года — 1,058 млн руб.
Для сравнения: в одном из российских банков из топ-10 вклад с онлайн-открытием предлагает ставку 5,75% годовых, максимальная сумма вклада — 5 млн руб. без частичного снятия и пополнения. Доход за год по такому вкладу составит 287,5 тыс. руб., открыть его можно на один год. Максимальные проценты предусмотрены только по таким видам вкладов — среднесрочным без снятия и пополнения.
При сегодняшних ставках банковских депозитов базовая доходность близка при сделке в 7 млн руб., но если объем инвестиции в недвижимость выше, а объект с высокой ликвидностью на стадии котлована, то можно говорить о выгоде в полтора-два раза в пользу недвижимости, говорит руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
Сложности современного инвестирования
Максимальную доходность [при инвестициях в новостройки] сегодня можно извлечь при выходе из проекта до его ввода в эксплуатацию, уверена председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Такие сделки совершаются по договору уступки права.
Если объект сдан в эксплуатацию, то при продаже квартиры в нем инвестору придется заплатить налоги (не уплачивать 13% НДФЛ при продаже квартиры можно только через пять лет, если она была куплена после 2016 года). После сдачи новостройки в эксплуатацию рост цен на квартиры в ней уже не будет превышать рыночные показатели. Для справки: за пять лет столичная вторичка (без учета элитного сегмента) выросла всего на 4,7% (195,3 тыс. руб. за 1 кв. м).
Еще одна современная сложность для квартирных инвесторов — риски с задержками строительства и снижение покупательского интереса к новостройке. Если стройка встанет, то выйти из проекта будет еще сложнее.
Следует брать в расчет и поправку на торг, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН Алексей Попов. По его словам, во многих московских ЖК после сдачи в эксплуатацию на продажу сразу же выходит большой объем квартир от таких же частных инвесторов. Конкуренция вынуждает продавцов снижать цену для заключения сделки.
Подбирать новостройку для инвестиций профессионалам (специалистам в риелторских компаниях, брокерам с многолетним стажем) стало труднее. Не помогает даже инсайд. Владение закрытой информацией — о планах компаний, властей по развитию территорий и т. д. — всегда будет плюсом, но ситуация на рынке быстро меняется, а значит, рассчитывать на такой инсайд можно только с поправкой на время, объясняет руководитель управления розничных продаж ГК «Инград» Константин Тюленев.
«Если доходность бизнеса ниже 8% годовых — то это очень плохой бизнес»
Максим П., частный инвестор:
— Я инвестировал в квартиру в новостройке в 2016 году. На тот момент у меня образовалась достаточная сумма, банки сыпались, и я решил вложить деньги в один из проектов в Домодедово.
Вошел в проект на стадии строительства четвертого этажа. Сумма инвестиции составила 2,2 млн руб. за бюджетную однушку площадью 34 кв. м. Дом возводили три года, и после сдачи его в эксплуатацию я решил не выходить из актива, а сдать квартиру в аренду.
Ремонт обошелся в 500 тыс. руб., длился полгода. Арендатора я нашел быстро и сдал за 20 тыс. руб. в месяц плюс все коммунальные платежи. Таким образом, годовой доход от сдачи в аренду приносит порядка 240 тыс. руб., а с учетом всех вложений в покупку и ремонт квартиры не превышает 7–8% годовых, что практически равняется доходности от банковского депозита.
В целом я разочарован этой инвестицией, к тому же сдача жилья в аренду оказалась все-таки не пассивным инвестированием, а активом, которым нужно управлять, вкладывать в его обновление, сдавать в случае смены арендатора. По сути, это бизнес, а если его доходность ниже 8% годовых — то это очень плохой и неправильный бизнес. Для сравнения: в этом году аналогичные инвестиции в фондовый рынок принесли тот же доход, что и квартира.
Где сегодня можно выиграть на спекуляции
Наибольший доход квартирным инвесторам в последние годы принесли проекты, в которых застройщики выводили лоты на старте по заниженным ценам, рассказывает Попов. К моменту окончания строительства цены в этих проектах могут подняться на 50–100%. О таких новостройках мы рассказывали в коротком видео в прошлом году.
Застройщики и сегодня часто занижают цены на старте реализации проекта — в связи с нехваткой части разрешительной документации, стремлением выиграть конкуренцию за покупателя в локации или ошибками маркетологов. Такие факторы в результате сказывались на приросте цен внутри жизненного цикла проекта сильнее, чем, казалось бы, более очевидные и влияющие на рост цен — запуск метро, качественная концепция, эффективная рекламная кампании, отмечает руководитель аналитического центр ЦИАН.
Завершенные проекты с высокой динамикой цен от старта к вводу в эксплуатацию
В III квартале этого года на рынок московских новостроек вышли 17 новых проектов. Значительная их часть относится к массовому сегменту. Есть среди них и ЖК, цены на квартиры в которых на 30% дешевле рынка. Но в целом, согласно информации аналитиков «Метриум», стоимость новостроек довольно высокая, приобрести инвестиционную квартиру на выгодных условиях становится все сложнее.
Среди вышедших за квартал в продажу объектов эксперты выбрали наиболее перспективные для вложений с целью перепродажи, сохранения капитала, сдачи в аренду или альтернативных пенсионных накоплений *.
В III квартале превалировали проекты комфорт-класса (12 комплексов квартир и апартаментов). Расценки почти во всех этих объектах были сопоставимы со средними по сегменту. Эксперты «Метриум» напоминают, что по итогам сентября средний квадрат в московской новостройке массового сегмента подорожал до 173 тыс. рублей.
Из «новичков» заметно дешевле этого уровня были лишь два жилых комплекса «Мир Митино» (123 тыс. руб. за кв.м) и Stellar City (127 тыс. руб. за кв.м). Почти все прочие новостройки продавались за 170-200 тыс. рублей за кв.м. В такой ситуации инвестору нужно уделить большее внимание качественной стороне проекта.
По мнению аналитиков «Метриум», в отличие от предыдущего отчетного периода, в третьем квартале по привлекательности инвестиций лидировали новостройки не премиальных классов, а объекты доступного и среднего ценовых сегментов. В топ вошел один объект комфорт-класса и один – бизнес-класса.
Какие новостройки появились в продаже в III квартале 2019 года
Проект | Застройщик | Округ | Район | Формат | Мин. стоимость, млн руб. | Мин. площадь кв.м | Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Комфорт-класс | |||||||
Мир Митино | УК Развитие | СЗАО | Митино | апартаменты | 4,5 | 34 | 123 |
Stellar City | Tashir | ЗАО | Можайский | квартиры | 3,9 | 31 | 127 |
Измайловский проезд 22-1 | ЖСК «Измайловский проезд 22-1» | ВАО | Измайлово | квартиры | 6,8 | 40 | 162 |
16 Уровень | Алтай | ЮВАО | Марьино | апартаменты | 2,7 | 16 | 169 |
Бульвар Матроса Железняка 11 | ЖСК «Бульвар Матроса Железняка 11» | САО | Коптево | квартиры | 9,8 | 58 | 170 |
Парковая Апартаменты | Негреско | ВАО | Восточное Измайлово | апартаменты | 4 | 25 | 170 |
Тринити | Гранель | САО | Западное Дегунино | квартиры | 4,4 | 22 | 171 |
Ильменский 17 | ПИК | САО | Западное Дегунино | квартиры | 4,4 | 20 | 177 |
ALIA | ASTERUS | СЗАО | Покровское-Стрешнево | квартиры | 4,8 | 24,46 | 178 |
Большая Семёрка | Бэсткон | ВАО | Богородское | квартиры | 7 | 40 | 187 |
My Space на Фрезерной | MySpace Development | ЮВАО | Нижегородский | квартиры | 3,1 | 12 | 240 |
My Space на Дегунинской | MySpace Development | САО | Западное Дегунино | квартиры | 3,2 | 11 | 264 |
Бизнес-класс | |||||||
Now. Квартал на набережной | Tekta Group | ЮАО | Даниловский | квартиры | 7,2 | 34 | 225 |
Din Haus | ООО «НМ-10» | САО | Савеловский | апартаменты | 7,1 | 29 | 239 |
West Garden | Интеко | ЗАО | Раменки | квартиры | 7,8 | 27 | 260 |
Счастье на Ломоносовском | ГК Эталон | ЗАО | Раменки | квартиры | 21,4 | 69 | 316 |
Премиум-класс | |||||||
Titul на Серебрянической | Центр-Инвест | ЦАО | Таганский | квартиры / апартаменты | 24,6 | 50 | 505 |
Источник: «Метриум»
Проект: Жилой район ALIA
Класс: комфорт/бизнес
Район: Покровское-Стрешнево
Мин. стоимость: 4,8 млн руб. (24,46 кв.м)
Срок сдачи: III кв. 2022
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа
Новый жилой район ALIA представляет собой масштабный проект комплексного освоения территории на берегу Москвы-реки в районе Покровское-Стрешнево. Жилой район будет состоять из разных по форме и этажности корпусов, спроектированных известным архитектурным бюро, подарившем миру башню «Бурдж-Халифа» (Дубай, ОАЭ).
Учитывая стартовые цены (154 900 рублей), на уровне локации ALIA предлагает покупателю более доступные расценки, ведь в среднем по району Покровское-Стрешнево массовые новостройки с квартирами стоят 190 тыс. рублей. Во столько же обходятся находящиеся в пределах МКАД проекты комфорт-класса в СЗАО.
Следующим преимуществом проекта можно назвать транспортную доступность. Жилой район возводится недалеко от новой станции метро «Спартак», до которой можно будет дойти за 10 минут, а до метро «Тушинская» – за 7 минут. К близлежащему Волоколамскому шоссе ведут несколько выездов, а дорога на машине до центра займёт примерно 30 минут.
Третий значимый плюс проекта – обеспеченность инфраструктурой. Район возводится с нуля, здесь будут построены два детских сада, две школы, в том числе первая в Москве школа при Московском физико-техническом институте (Физтехе), поликлиника и 60 различных точек инфраструктуры – кафе, магазины, службы быта и т.д.
В составе проекта также появятся собственный спортивный комплекс площадью 30 000 кв. м с ледовыми аренами, фитнес-центром, бассейном, центрами художественной гимнастики и фехтования. а также бизнес-парк класса «А».
Девелопером проекта выступает компания ASTERUS, созданная в 2018 году инвестиционно-промышленной группой Vi Holding, которая существует уже 30 лет, владеет и управляет активами в различных отраслях, реализует инвестиционные девелоперские проекты, занимается развитием металлургических, энергетических промышленных комплексов, а также добычей и переработкой полезных ископаемых. ALIA –флагманский жилой проект компании.
Также инвестору следует иметь в виду, что уровень конкуренции в локации высокий. По соседству с ALIA реализуется большой проект «Город на реке Тушино – 2018». Застройщик и инвесторы этого проекта могут составить значимую конкуренцию покупателям квартир в ALIA.
Резюме: Жилой район ALIA хорошо подходит для инвестиций в арендное жилье. В квартале будет создан офисный парк класса «А», чьи резиденты сформируют спрос на качественное жилье в шаговой доступности. Рядом находятся две станции метро, которые также привлекут внимание арендаторов квартир. Поблизости расположен стадион «Открытие Арена», а по направлению Волоколамского шоссе в центр – дворец «Мегаспорт» и «ВТБ Арена».
Соответственно, часть квартир в комплексе можно сдавать в краткосрочную аренду посетителям массовых спортивных и культурно-массовых мероприятий. Вместе с тем, перспектива роста цены до 195-200 тыс. рублей, а также большая линейка компактных квартир (от 23 кв. м) дает возможность заработать и на их перепродаже, так как объекты здесь будут востребованы семейными покупателями, привлеченными сюда хорошей экологией и богатой инфраструктурой.
Проект: «Now. Квартал на набережной»
Класс: бизнес
Район: Даниловский
Мин. стоимость: 7,2 млн руб. (38 кв.м)
Срок сдачи: IV кв. 2021
Цель инвестиций: долгосрочная и краткосрочная аренда, перепродажа
В бизнес-классе в III квартале вышло немного проектов. Как и в комфорт-классе, они отличались высоким для старта продаж уровнем цен. Однако с точки зрения концептуального разнообразия наметился прогресс, и именно фактор уникальности проекта может помочь инвестору заработать. Эксперты «Метриум» рекомендуют обратить внимание на жилой комплекс бизнес-класса «Now. Квартал на набережной».
Средний уровень цен в проекте составляет 225 тыс. рублей за кв.м. Это ниже, чем в среднем по бизнес-классу (242 тыс. рублей), а также заметно ниже, чем у конкурентов в Даниловском районе. Обычно новостройка бизнес-класса здесь обходится в 249 тыс. рублей за кв.м, а в ближайшем конкуренте (ЖК «Зиларт»), который отделен от «Now. Квартал на набережной» рекой, расценки достигают 275 тыс. рублей за кв.м.
Вторым значимым преимуществом можно назвать надежность застройщика. Над комплексом работает компания Tekta Group, которая существует на рынке более 20 лет и имеет портфель проектов общей площадью застройки 1,7 млн кв.м.
«Now. Квартал на набережной» удачно расположен. В шаговой доступности (10 минут) находится метро «Технопарк». Полуостров, на котором будет построен комплекс, свяжут с «континентальной» Москвой два новых автомобильных и один пешеходный мост. Дорога до центра занимает порядка 20 минут на автомобиле.
Четвертое преимущество – необычные объекты развлекательной инфраструктуры. В шаговой доступности (порядка 20 минут) скоро начнет работу крупнейший в Европе диснейленд «Остров Мечты». К северу от комплекса находится спортивный квартал «Парк Легенд» с ледовым дворцом и другими подобными объектами. К западу – ЖК «Зиларт», на территории которого откроется филиал Эрмитажа, культурный центр и т.п. Сам квартал будет обеспечен школой и детским садом.
Сложным для инвестора станет вопрос конкуренции. Комплекс непосредственно соседствует с ЖК «Зиларт», а также в Даниловском районе есть еще несколько крупных проектов. Правда, необычная архитектурная концепция (нестандартная планировка квартала, а также собственная набережная) дают «Now. Квартал на набережной» определенные преимущества.
Резюме: «Now. Квартал на набережной» хорошо подойдет для инвестиций на ранней стадии строительства, так как у проекта есть потенциал роста цены на 20-25%, а мультиформатный подход в архитектуре (разноэтажные здания от 3 этажей, таунхаусы и т.п.) позволит привлечь самых разных покупателей. Расположенные поблизости развлекательные объекты заинтересуют туристов, что позволит сдавать жилье здесь на короткий срок, а большой бизнес-центр и технопарк в будущем создадут спрос на долгосрочный найм жилья.
«Продажи в новых проектах сейчас начинаются с более высокого уровня цен, чем полгода и год назад, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В такой ситуации инвесторы должны понимать, что объекты для приумножения капитала будет найти все сложнее, поэтому основной стратегией станет сохранение вложенных средств. С этой целью необходимо сосредоточиться на поиске таких комплексов, которые явно выигрывают у ближайших конкурентов по уровню качества. Впоследствии это позволит их выгодно сдавать в аренду, что одновременно даст возможность и сохранить, и приумножить капитал».
*Исследование проводится в наиболее крупных сегментах рынка новостроек Москвы – в массовом, бизнес- и премиум-классе. При этом аналитики опираются на следующие критерии:
1. Низкие цены в проекте на уровне локации, района, сегмента, конкурентного окружения. Этот критерий определяет «порог вхождения» для инвестора, а также прямо влияет на доходность. Чем ниже уровень цен, тем выше инвестиционная привлекательность.
2. Надежность застройщика. Сохранность вложений, соответствие готового комплекса проектной документации и своевременность его сдачи в эксплуатацию определяется опытом и ресурсами девелопера. Эксперты «Метриум» при этом опираются на собственную оценку, а также на рейтинг девелопера в Едином реестре застройщиков.
3. Расположение и транспортная доступность. Один из основных факторов ликвидности жилья в Москве – это расположение комплекса, в том числе относительно станций метро, ключевых магистралей, сети наземного транспорта. Чем лучше транспортная инфраструктура, тем выше инвестиционная привлекательность.
4. Уровень конкуренции. Он определяется количеством прямых конкурентов в локации, а также масштабами жилого комплекса. Чем ниже конкуренция, тем выше привлекательность.
5. Обеспеченность собственной и локальной инфраструктурой. Чем больше социальных и коммерческих объектов поблизости, тем выше инвестиционная привлекательность.
Эксперты «Метриум» отмечают, что указанные критерии не могут считаться исчерпывающими, но они с высокой точностью позволяют определить привлекательный проект. Однако далеко не по каждому из них проект должен получить высшую оценку, чтобы его признали пригодным для вложений. Иногда инвестирование оправдано в объекты уникальные по архитектуре, концепции, составу инфраструктуры и другим характеристикам.
Читайте также
Инвесторы на грани исчезновения: заработать на новостройке можно будет еще 2-3 года
Названы самые доступные предложения в новостройках Москвы
Дата публикации 24 ноября 2019