Вложения в гостиничный бизнес
Многие инвесторы особенно те, кто только начинает свою деятельность в этом очень интересном и прибыльном деле, стараются следовать стандартным методам управления капиталом, и, как правило, предпочитают модные и перспективные сферы инвестиций. Это относилось в свое время к нефтяным активам, затем в только появившиеся интернет — компании (начало 2000-х), сейчас опять интерес вызывают различные представители высоко технологического сектора и т.п.
Нисколько не умоляя перспективность вложения денег в такие перспективные активы, тем не менее, не стоит забывать и о традиционных и, кажется, давно позабытых отраслях экономики. В тех отраслях, в которых пытливый взгляд инвестора может найти не менее уникальные возможности, чем в различных стартапах и инновационных секторах.
Особое место в этом списке занимает индустрия гостеприимства, в том числе и гостиничный бизнес. Этот незаслуженно забытый формат инвестиций и бизнеса, несмотря на свою давнюю историю, насчитывающий несколько тысяч лет (как только люди начали путешествовать), столь же востребован и в наше время, и имеет все шансы стать одной из привлекательных инвестиций на многие десятилетия вперед.
Это связано в первую очередь с такими факторами как, например:
- увеличение мобильности населения планеты, что явно способствует росту спроса на гостиницы, как для отдыха, так и для деловых поездок
- стандартизация услуг гостиничных сетей формирует определенную систему качества, которая гарантирована в любом месте и в любое время для потребителей
- привлечение в сектор высоких технологий способствует прямому доступу клиентов к услугам гостиниц, начиная от он-лайн бронирования, и заканчивая индивидуальным обслуживанием в самой гостинице
- появление все больше и больше нестандартных форматов гостиничных услуг, таких, например, как семейные гостиницы, деревенский туризм и т.п.
В этой статье будет рассказано о некоторых аспектах и особенностях инвестирования в гостиничный бизнес, как в общемировой практике, так и в российских условиях. Также будет дана информация — как можно инвестировать в гостиничный бизнес на практике, с применением современных инвестиционных технологий.
Гостиничный бизнес — мировые тенденции и российские особенности
С точки зрения инвестора анализ возможностей вложения своего капитала в гостиничный бизнес может идти по двум направлениям:
- Первое — это географические особенности ведения гостиничного бизнеса
- Второе — это анализ гостиничных технологий на современном этапе и с учетом ближайшей перспективы.
Если говорить о первом направлении, то нисколько не выглядит удивительным, что тон всему гостиничному бизнесу в мире по — прежнему задают европейские отельеры. Причем основными законодателями индустрии гостеприимства являются страны южной Европы (Испания, Италия, Франция и т. д.), как в наибольшей степени приоритетные направления для приобретения, основания и работы гостиничного бизнеса.
Южный регион Европы характеризуется повышенной оптимальностью соотношения цена качество услуг, въездного потока и капиталовложений в гостиничную отрасль. Это обусловлено невысокими ценами коммерческой недвижимости. Благоприятный климат и морское побережье гарантируют владельцам отелей солидные доходы.
Например, небольшой отель на территории Испании (см. Покупка недвижимости в Испании) потенциально приносит около 300 тыс. евро чистого дохода в год. Кроме того, в европейских государствах можно приобрести права исключительно на ведение бизнеса, что избавляет от необходимости покупать основные средства, т.е. саму недвижимость.
Стоимость права составляет в районе 350 тыс. евро в сумме с арендной рентой около 50 тыс. евро в год. Дополнительно в Европе активно реализуется кредитование перспективных направлений в предпринимательстве на выгодных для коммерсанта условиях (с пониженной процентной ставкой).
Если же говорить о втором направлении, то среди стандартных форматов гостиничных услуг все больше набирают популярность эксклюзивные типы гостиниц и услуг, например такие как:
- мини отели или хостелы
- семейные отели
- отели в природных парках, горах и труднодоступных ландшафтах
- технологии совместного владения одним номером в гостинице несколькими мелкими инвесторами по типу car sharing
- использование технологий индивидуального заказа по типу «airbnb».
Кроме этого, инвестор должен иметь представление об общей системе ведения гостиничного бизнеса в мире.
В мировой практике сформировалось несколько моделей организации гостиничного бизнеса:
- Модель Ритца получила свое наименование в память швейцарского предпринимателя Цезаря Ритца, в честь которого названы многие престижные отели мира. Основное внимание в этих отелях уделяется поддержанию европейских традиций изысканности и аристократизма (к ним относится, например, «Палас-Отель» в Москве), но в настоящее время эта модель переживает кризис.
- Модель, получившая имя Кемонса Уилсона, ориентирована на большую гибкость в сочетании с достаточно высокими стандартами обслуживания (сеть гостиниц «Холидей Инн»). Важные требования гостиничной сети, организованной по этой модели, включают:
- единство стиля (архитектуры, интерьера), обозначений и внешней информации;
- быстроту регистрации клиентов;
- наличие номеров, предусмотренных для постоянных клиентов;
- завтрак «шведский стол»;
- наличие конференц-холла;
- гибкую систему тарифов; единая модель управления, маркетинг и службы коммуникаций.
Под контролем гостиничных сетей, построенных по данной модели, находятся более 50 % гостиничных номеров в мире. Такие сети управляются одним собственником (головным холдингом).
- Третья модель – «независимые» гостиничные сети. В этом случае под единой торговой маркой объединяют гостиницы по каким-либо однородным признакам, выдерживающие определенные стандарты и наборы услуг, независимо от страны расположения.
К таким сетям относятся, например, “Art Hotels” (“Best Western Hotels”) и “Аэростар” (“Supranational Hotels”). Семейства или ассоциации — “The Leading Hotels of the World”, “Preferred Hotels & Resorts Worldwide”, “Small Luxury Hotels of the World” и другие.
Как инвестировать в международные системы гостиниц и отелей?
Самый доступный способ для большинства частных инвесторов — это инвестирование через фондовые торговые площадки. Практически на любой европейской или американской фондовой бирже можно найти акции гостиничных сетей и консорциумов.
Инвестиции в гостиничный бизнес — Российская специфика
Российский рынок туризма, и в частности гостиничного обслуживания, переживает в настоящее время если не потребительский бум, то, во всяком случае, устойчивую положительную динамику. Что связано в первую очередь с переориентацией большей части клиентов на внутренний туризм, и приходом в отечественный сектор гостиничного сервиса денег из — за границы.
Рисунок 2. Прогноз развития предложений гостиничных услуг в РФ
На текущий момент главные тенденции развития российского гостиничного сектора определяют такие факторы как, например:
- развивается деятельность по формированию отечественных гостиничных сетей;
- растут потребности в гостиницах эконом класса и хостелах, обеспечивающих интересы значительной части потребителей гостиничной услуги, что предполагает развитие этого сегмента на рынке гостиничных услуг;
- в гостиничном бизнесе ощущается нехватка линейного и технического персонала и прогнозируется переизбыток менеджеров;
- сохраняется проблема взаимоотношений туроператоров и гостиниц, связанная с нарушением договорных отношений;
- прослеживается тенденция развития сегмента экзотических и экологических («зеленых») гостиниц.
Все российские гостиничные компании объединяет многофункциональность»: они стремятся охватить полный спектр от консалтинга до строительства и управления. Такова стратегия УК «РосинвестОтель», развивающая сеть VOYAGE Hotels&Resorts в направлениях — городские, загородные и клубные отели.
В настоящее время компания управляет тремя гостиницами: бизнес-отель «VOYAGE Hotels&Resorts Домашний Уют» , «VOYAGE Club Загорье» и «VOYAGE Club Волгино» (Московская область). Шесть гостиничных объектов находятся на различных стадиях готовности. Планируется развитие проектов в России – в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Ярославле, Сочи и Москве.
Есть также известные региональные гостиничные операторы, например, такой, как «Интурист отель групп». Под управлением этого гостиничного холдинга находятся четыре гостиницы: московские «Космос» и «Пекин», «Алтай Vilage» в Алтайском крае, Savoy Westend Hotel в Карловых Варах и отель Principe в Италии.
Для частного инвестора, находящегося в России, к сожалению, нет такой возможности, как инвестировать свои капиталы в гостиничные активы через открытый фондовый рынок, поскольку пока еще нет выхода даже крупных российских отельеров на этот рынок капитала. Объясняется это тем, что все свои активы (и юридическую регистрацию) они хранят в зарубежных странах, в том числе и в офшорах.
Тем не менее, акции некоторых гостиничных сетей, имеющие российское происхождение, можно купить или через внебиржевой рынок, или через фондовые площадки за границей.
Современный рынок гостиничных и туристических услуг в России является активно развивающимся. И инвестировать средства в такую деятельность зачастую бывает очень выгодно. Но осуществлять такую работу необходимо ответственно и осторожно.
Как минимум, вам необходимо приложить немало усилий, чтобы выбрать то заведение, в развитие которого вам хотелось бы вложить средства. Часто отечественные бизнесмены выбирают для этих целей заграничные отели. Premiere Classe Nice – Promenade des Anglais – гостиница в Ницце, которая никогда не пустует. Туристический сезон на Лазурном побережье не заканчивается практически никогда. Туристы, которые приезжают сюда, просто наслаждаются высококлассным сервисом, потрясающей природой вокруг, кристальной чистотой пляжей, улиц и отелей. Разительные перемены особенно видны для отечественных туристов.
Именно поэтому, вкладывая средства в гостиничный бизнес, вы можете получить немалый доход в будущем. Естественно, чтобы попасть на этот рынок, необходимо приложить огромные усилия. Сегодня практически все ниши здесь заняты, а за свободные сегменты ведется ожесточенная борьба. Исход ее зависит не только от исходного вашего капитала, но и от профессиональных навыков работы, умений отслеживать малейшие изменения ситуации на рынке, принимать сиюминутные решения
На отечественном рынке все гораздо проще. Огромной проблемой наших бизнесменов является то, что они вообще не умеют вкладывать средства в долгосрочные проекты. Им хочется получить прибыль сразу. Однако в гостиничном бизнесе так не бывает. Немалое значение имеет то, какую стратегию на этом рынке вы выберете. Можно ориентироваться на клиентов с ограниченным уровнем достатка и открыть отель, проживать в котором смогут позволить себе все. Такие заведения эконом-класса развиты повсеместно.
А можно нацелиться на потребителей с немалым уровнем достатка. Да, у них зачастую высокие запросы. Да, вам придется вложить немало средств в развитие именно такого бизнеса. Но и прибыль, которую вы будете получать в будущем, в итоге окажется намного большей. Отель Бристоль в Санкт-Петербурге – заведение, на которое непременно стоит обратить внимание. Его владельцы смогли добиться того, что гостиница практически никогда не пустует, а они получают немалую прибыль в краткосрочном периоде.
Преимущества гостиничного бизнеса
Как грамотно вложить средства
При выборе конкретного объекта для инвестирования важно учитывать некоторые факторы:
- Правильное расположение гостиницы. Не важно, выкупаете ли вы уже действующий объект, готовое здание под гостиницу или же строите «с нуля», необходимо учитывать привлекательность месторасположения для потенциальных клиентов: инфраструктуру, близость достопримечательных мест;
- При покупке действующей гостиницы тщательно изучите всю документацию, налоговую историю заведения, чтобы потом, после покупки не «всплыли» неприятные приложения к приобретению в виде неуплаченных долгов;
- При начале строительства обращайтесь в проверенные компании, работающие качественно и на совесть, так как нарушения в технологии строительства и отделки потребуют впоследствии новых вложений для устранения последствий и на реконструкцию;
- Обязательно составьте бизнес-план. Установите сроки строительства или реконструкции, тщательно рассчитайте стоимость, чтобы убедиться, что ваших средств хватит на все этапы работы. Выявите все возможные факторы риска, связанные с вложением денег в гостиничную сферу.
Итак, чтобы вести рациональную и эффективную деятельность в гостиничном бизнесе, необходимо попросту запастись терпением и следовать четко назначему плану развития.
Загрузка…
Инвестиции в мини-отели слишком рискованны для тех, кто не готов уехать из России
Георгий Качмазов
, Управляющий партнёр международного брокера недвижимости «Транио»
Российские инвесторы в европейскую недвижимость все чаще предпочитают покупку дорогостоящего крупного гостиничного бизнеса более дешевым мини-отелям. Эта тенденция отчетливо начала прослеживаться в 2016 г. Причин здесь несколько.
Первая — это рост туризма и бизнес-путешествий. Согласно прогнозу Всемирной туристской организации (United Nations World Tourism Organization, UNWTO), количество международных туристических прибытий в мире вырастет с $1,2 млрд в 2015 г. до $1,8 млрд в 2030 г. Соответственно, инвесторы верят, что этот сегмент рынка всегда будет востребован. По данным исследования компании PwC, 70 % инвесторов в европейскую недвижимость считают перспективы гостиничного сектора в 2017 г. «хорошими или очень хорошими».
Вторая причина — относительно высокая доходность крупных отелей — 5-7% годовых. Конечно, небольшой семейный отель в Европе может приносить и больше доходности, но, как говорится, в семейном бизнесе зарабатывает тот, кто «стоит у кассы». Мини-отели подходят только тем, кто планирует полностью погрузиться в управление и готов к тяжёлой физической работе и постоянной проверке на компетентность. Разумеется, можно нанять менеджера на месте, но с большой долей вероятности прибыль будет «съедена» расходами на его вознаграждение. А крупные гостиничные операторы управлением мини-отелей не занимаются. Чтобы бизнес стал рентабельным для оператора, в гостинице должно быть не меньше 70 номеров.
Это уже начали понимать многие российские инвесторы, основной бизнес которых сосредоточен в России и у которых нет времени на управление отелем в Европе. Они готовы увеличивать бюджет в покупку более престижных крупных отелей с системными операторами. Как правило, такие объекты стоят от 7 млн евро (бюджет покупки мини-отеля — около 1 млн евро).
Как растут в мире инвестиции в отели
Интерес к отелям растёт и на глобальном рынке. Если в кризисном 2009 г. в сегмент было вложено лишь $9,4 млрд., то в 2015 г. (семилетний пик) — $84,8 млрд. По прогнозам компании JLL, в 2016 г. объём инвестиций будет меньше, чем годом ранее, однако всё равно больше, чем в среднем за последние семь лет
В 2016 г. с просьбой подобрать гостиницу за рубежом в Tranio обратилось в 4,5 раза больше потенциальных покупателей (515 заявок), чем в 2015 г. (110 заявок). Их средний бюджет также вырос в четыре раза — с 1,12 млн до 4,50 млн евро. Однако, как показывает наш опыт, реальные сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально. Увеличиваются не только бюджеты сделок, но и уровень компетенции клиентов. У них уже есть более четкие цели и представления об инвестициях. Появилась отдельная группа ультраконсервативных покупателей, которые рассматривают инвестицию только как возможность сохранения капитала. Например, сейчас один инвестор хочет купить отель в центре Барселоны — на Пасео-де-Грасия или на нескольких параллельных улицах. Барселона — одно из пяти самых популярных направлений в Европе и ежегодно привлекает 8 млн туристов. Клиент понимает, что независимо от того, как будет себя чувствовать экономика Испании, туристы в Барселоне будут всегда, поэтому отель в сердце города будет заполнен и ликвиден. При этом отели в этой локации практически не продаются, а банки не очень хотят давать слишком большой объём кредита нерезидентам. Но всё-таки такие задачи — реальны. Сейчас мы рассматриваем один объект для покупки.
Поскольку отельный бизнес напрямую зависит от рынка туризма и деловой активности, мы рекомендуем инвестировать в отели в центральных районах городов с низкой сезонностью. Примечательно, что гостиничный бизнес становится всё более доходным именно на восстанавливающихся рынках — в Ирландии, Испании и Португалии, где цены на недвижимость значительно упали в 2008–2013 годах и имеют потенциал дальнейшего роста.
В каких городах Европы доходность отелей растет
Согласно исследованию компании PwC, в 2016 году доходность в расчёте на номер (RevPAR) больше всего повысилась в Риме (на 19 %), Дублине (на 9 %), Праге, Мадриде и Лиссабоне (более чем на 5 %). В 2017 году по росту этого показателя будут лидировать Дублин, Лиссабон, Порто, Барселона и Прага
Помимо местоположения, на прибыльность гостиничного бизнеса влияет тип оператора. Например, управляющие компании – бренды, такие как Hilton, Hyatt, IHG, Marriott и Starwood, снижают риски инвестиций и помогают генерировать больший поток лояльных посетителей, но зато требуют роялти за пользование брендом и неохотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные, независимые операторы более гибки при обсуждении условий контракта, часто несут меньше расходов и генерируют больше прибыли, но не предоставляют бренд.
Инвестору стоит также обращать внимание на заполняемость отелей. Согласно исследованию PwC, в 2015–2016 годах этот показатель был наиболее высоким в Лондоне, Эдинбурге и Дублине — 81–83 % и останется примерно на том же уровне в 2017 году. В Берлине и Париже заполняемость составляет 77 %, в Праге — 76 %, в Барселоне и Лиссабоне — 75 %.
Для определения доходности отеля важна и средняя стоимость номера в сутки (average daily rate, ADR). Как отмечают аналитики PwC, самые дорогие отели в 2016–2017 годах находятся в Париже, Женеве, Цюрихе и Лондоне (ADR — более 200 евро)
Наибольшим спросом среди инвесторов пользуются гостиницы в исторических центрах крупных европейских городов. Такие отели обычно стоят от 7–10 млн евро и приносят около 5–7 % годовых.
От собственника подобных гостиниц не требуется глубоко погружаться в бизнес: отель обычно сдаётся в аренду оператору, с которым заключаются договоры аренды и управления, а инвестору остаётся только получать доход. Такие «двойные» договоры распространены в Европе. Согласно им, что инвестор получает либо фиксированную арендную плату (около 6 % годовых от стоимости объекта) с возможностью индексации (обычно пропорционально динамике инфляции), либо фиксированную арендную плату (например, 4 % годовых) плюс процент от оборота в год, что в итоге даёт 7 %.
Собственник может заключить с оператором только договор на управление и платит управляющей компании вознаграждение по базовой ставке (1−5 % от общего дохода гостиницы, включая доход от номеров, ресторанов, спа-центров, проката транспорта и прочего) и поощрительной ставке (6−8 % от валовой прибыли). Доходность инвестора при договоре управления выше, но при этом управление сложнее и риски более выражены, так как прибыль сложно прогнозировать.
Таким образом, инвестировать в гостиницы мы рекомендуем при наличии минимум 7–10 млн евро. Такова минимальная стоимость отелей в центральных районах крупных европейских городов. Это супернадёжные активы, на которые идёт охота. Их приобретают скорее для сохранения капитала, нежели для заработка. Тем, кто хочет высокую доходность, рекомендую либо покупать отели в Б-локациях, либо заключать нефиксированный контракт и умело работать с управляющей компанией — внимательно читать договор и следить за его соблюдением.
Тем, у кого нет 7–10 млн евро, но есть желание вложить средства в туристическую недвижимость, советуем не рисковать на гостиничном рынке, а приобрести квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду. Бюджет такой инвестиции начинается от 100 000 евро, а доходность может достигать 6 % годовых после вычета налогов и расходов на местную управляющую компанию.