Вложения в бизнес как недвижимое имущество
По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.
Анна Докучаева
следила за дискуссией
Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.
???? За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе
Анна Бессонова хочет купить квартиру за границей
Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р, первоначальный взнос — 650 000 Р. Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р, а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.
Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.
В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.
Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.
???? Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования
Никита Попков разложил все по полочкам
Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.
Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.
Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.
На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.
Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.
???? За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом
Maksim Tcepelev следит за трендами
Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.
На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.
Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.
???? Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете
Evgeny Dorozhkin советует научиться инвестировать
Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.
Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.
Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.
???? За: цены на недвижимость продолжают расти
Markuc Norman выбирает «реальный актив»
Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р. Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.
Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?
Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.
???? Против: стоимость квартиры может и упасть
Michael Krutikov не поддерживает движение «зато своя»
У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.
При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.
???? За: никто не заберет вашу недвижимость
Maksim Shanaev убежден, что квартира — это навсегда
Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.
???? Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент
Viacheslav Ivanenkov знает, как отбирают недвижимость
Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.
Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.
Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.
???? За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги
Алексей Вдовин верит в светлое будущее
Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.
А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.
Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.
???? Против: квартира может перестать приносить доход
Tatyana Zakharova предлагает смотреть правде в глаза
Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.
Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.
Денис Колокольников
В какую недвижимость стали вкладываться бывшие «квартирные» инвесторы
В последнее время частные «квартирные» инвесторы чаще выбирают другие инструменты для вложения и преумножения собственных средств. Если раньше в лидерах у россиян неизменно был рынок жилья, то сегодня этот сегмент уже не так интересен и частные инвесторы начинают осваиваться в мире коммерческой недвижимости Москвы.
Причина такого изменения курса банальна — в последнее время привлекательность рынка жилой недвижимости серьезно просела. Если еще два года назад, по данным Аналитического центра НАФИ, более половины россиян рассматривали жилье с точки зрения инвестиций, то сегодня вкладывать в жилой сектор готовы уже менее половины жителей страны. Даже несмотря на всевозможные меры правительства и банковских организаций, приобретение квартир для последующей перепродажи уже не интересно, выражаясь профессиональным языком — не дает добавочной стоимости. Жилье не растет в цене, а зачастую снижается. Для того чтобы получать арендный доход, необходимо дополнительно сделать ремонт, приобрести мебель.
К такому повороту событий привело и снижение стоимости входного билета для частных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости, а значит — возможность «квартирным» инвесторам выйти на рынок коммерческой недвижимости с теми же бюджетами. Да и застройщики больше внимания уделяют коммерческим площадям в составе своих жилых комплексов — отчасти благодаря тому, что город стал увеличивать нагрузку для застройщиков под создание рабочих мест. Если раньше при массовой застройке первые этажи занимали от 500 до 800 кв. м на 1 тыс. жителей, то сегодня это 1,5–2 тыс. кв. м (8–10% от общей площади комплекса), в некоторых проектах нежилая функция составляет 20–25%. К этому обязывают городские власти.
Средняя площадь коммерческих помещений в ЖК тоже увеличивается, но зависит, конечно же, от проектировки конкретного объекта. В целом же застройщики стали чаще задумываться над функциональным назначением таких помещений в своих проектах: это может быть стрит-ретейл, отдельный торговый центр, офисы, кладовки и гостиницы.
Доходность коммерческого объекта можно сравнить с доходностью от сдачи жилья внаем, которая составляет примерно 4–5% годовых. Но сегодня доходность коммерческой недвижимости выше, чем от сдачи жилья в аренду (около 4–5% годовых), и может достигать 8–10% в год. Между тем этот сектор сложнее для частных инвестиций с точки зрения управления и других факторов.
Сегодня наиболее привлекательными с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость являются помещения стрит-ретейла и малые офисы класса С площадью 20–40 кв. м. Если стоимость торговых помещений в Москве, как правило, начинается от 10 млн, то бюджет на приобретение такого офиса практически сопоставим с бюджетом квартиры, иногда даже меньше (2–3 млн руб., а срок окупаемости составит всего восемь-девять лет). Обычно на коммерческом объекте есть управляющая компания, которая решает все основные вопросы с эксплуатацией и работой с арендаторами. В целом владеть коммерческой площадью несколько проще и выгоднее с точки зрения доходности. Данный продукт может приносить до 10% годовых при стоимости иногда даже меньше однокомнатной квартиры.
Сегодня в Москве в районе ТТК можно приобрести офисное помещение площадью около 20 кв. м за 1,9 млн руб. и сдать его в аренду за 20 тыс. руб. в месяц. Затраты на управляющую компанию, коммунальные платежи и налог на имущество составят около 5 тыс. руб. в месяц. Соответственно, доходность (15 тыс. руб. *12)/1,9 тыс. руб. = 9,5%. По сравнению с депозитами и квартирами практически в два раза выше.
Сейчас на рынке столичной недвижимости есть ряд предложений по малоформатным офисам, но они крайне ограничены, а потому спрос на них будет расти. Кроме того, небольшой офис может быть залоговым активом для кредита для частного инвестора.
Рынок стрит-ретейла тоже довольно привлекателен для частных инвестиций. Однако требует больше средств, но может предоставить большую доходность. Например, если приобрести помещение площадью около 500 кв. м и поделить его на несколько блоков для разных арендаторов с отдельными входами, доходность в этом случае может составить 10–15% годовых. Это более сложный процесс реализации, практически уже девелопмент.
В случае грамотного подхода и, соответственно, больших вложений в улучшение торгового помещения с последующей продажей через год уже готового бизнеса доходность может составить и 20%. При этом роль бизнеса арендатора не всегда играет решающую роль. Например, сетевые арендаторы с длительными договорами аренды (на 8–15 лет) более надежны, хотя у таких операторов есть право на выход из проекта в течение трех — шести месяцев без какой-либо компенсации. Несетевые арендаторы могут повести себя по-разному, они менее прогнозируемы, но зачастую платят большую ставку аренды. Прежде чем инвестировать в коммерческие площади, необходимо помнить о привлекательности этого помещения для арендаторов, его доступности и видимости для клиентов.
Кардинальные изменения экономической конъюнктуры стимулируют бизнес искать новые инвестиционные идеи. Доходность банковских депозитов в России находится на уровне 4–6% и продолжает снижаться. Согласно прогнозам основных банков, ставки по вкладам будут падать в связи с понижением ключевой ставки и замедлением инфляции. Рынок жилой недвижимости в лучшем случае не растет, в худшем — демонстрирует отрицательную корректировку цен. Что касается арендного жилья, то его доходность составляет 4–5%. Акции могут быть эффективным инструментом, но такие вложения сопряжены со значительными рисками даже при длительных горизонтах. Макроэкономические тренды позволяют рынку рассчитывать на стабильное состояние, но не предвещают роста. В этой ситуации инвесторам необходимо проявлять гибкость и быть готовыми к поиску новых прибыльных инструментов, инвестиции в коммерческие помещения в столице уже показали спрос со стороны бывших «квартирных» инвесторов.
Об авторах
Денис Колокольников
председатель совета директоров компании RRG
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Из данной статьи Вы узнаете с чего начать инвестиции в недвижимость и как правильно инвестировать с нуля. Мы рассмотрели пять целей инвестирования в недвижимое имущество, три способа получения необходимой информации, и около семи способов инвестирования, как для начинающих так и для профессионалов.
Инвестиции в недвижимость для начинающих
Понятие «инвестиция» подразумевает одно единственное значение – вложение средств с целью получения дохода. Деньги делают деньги – основной принцип инвестирования, сформулированный еще 300 лет назад. Если вы хотите не только вкладывать деньги в недвижимость, но и зарабатывать, воспользуйтесь до инвестирования следующими советами:
- Объективно оценивайте свои финансовые возможности – на какой объект вы можете рассчитывать;
- Изучайте, анализируйте рынок недвижимости на всех локальных площадках, не стремитесь вкладывать деньги сразу после их получения – не всегда самый дорогостоящий объект гарантированно станет источником стабильной прибыли;
- Старайтесь прибегать к услугам компаний с хорошей историей: они являются экспертами рынка и помогут выгодно вложить средства… за определенную плату;
- Обязательно подключайте к оформлению договоров и других документов хорошего юриста – в этом вопросе экономия на квалифицированном специалисте может оказаться сомнительной;
- Будьте готовы к тому, что долгосрочные инвестиции окупаются не один год.
Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы свести к минимуму финансовые риски, иметь стабильный финансовый доход без дополнительного вложения денег? Для начала следует определиться для себя с целями инвестирования.
Цели инвестирования
Наиболее распространен ряд вариантов вложения финансов в недвижимость:
- Получение пассивного дохода;
- Вложение средств для их сохранения;
- Спекулятивные операции с недвижимость;
- Бизнес на недвижимости.
Получение пассивного дохода
Если у вас уже есть не используемые лично вами квадратные метры, можно сдать их в аренду и стабильно получать прибыль. Это может быть полученная по наследству квартира, собственное жилье после переезда в новый загородный дом, дача, комната в коммунальной квартире, гараж или офисное помещение. «Солдат спит – служба идет»: от получателя капитала не требуется дополнительных действий – пассивная прибыль считается одной из самых надежных. Варианты сдачи недвижимости:
- Готовый арендный бизнес: покупка жилой или коммерческой недвижимости с арендаторами;
- Посуточная аренда:для командировочных, иногородних отдыхающих, местных, кому требуется жилье на краткосрочный период по тем или иным причинам. В помощь — avito, booking и другие аналогичные сервисы;
- Долгосрочная сдача: офиса – компании, жилья – студентам, семейным парам, работающим, вахтовикам.
Вложение средств для их сохранения
Один из способов – покупка жилой недвижимости: бюджетной (однокомнатные квартиры, квартиры-студии), среднего сегмента, элитной. Выгодно вкладываться в новостройки, если застройщик зарекомендовал себя ответственным исполнителем.
Инвестиционная недвижимость может находиться на территории России или за рубежом (если нет ограничений по долгу работы на наличие имущества за границей).
В качестве вложения средств подходит и коммерческая недвижимость – но здесь следует просчитывать все возможные риск.
Есть предложения по приобретению коммерческой недвижимости с арендаторами. Стоимость будет на порядок выше, но и окупаемость вложенных средств начнется быстрее: не нужно тратить время на поиск арендаторов, а работать с уже существующими, решать организационные, хозяйственные, иные вопросы.
Вариант вложения средств подходит, когда требуется «заморозить» капитал на длительную перспективу. Если цель – сохранить финансы, то недвижимость должна соответствовать следующим требованиям:
- Быть ликвидной в любое время;
- Не снижаться в цене;
- Не должна работать в минус, то есть даже с учетом обязательных расходов на налоги, эксплуатационные, коммунальные и иные обязательные платежи. Поэтому недвижимость сдается в аренду, платежи за которую покрывают ежемесячные расходы.
Спекулятивные операции с недвижимость
Спекулятивный доход или разовое приумножение имеющейся суммы за реализацию недвижимости. К примеру, у вас имеется энная сумма денег на «черный день», и в какой-то момент появляется возможность очень дешево приобрести объект недвижимости, фактическая стоимость которого гораздо выше. Если после юридической проверки не выявлено никаких подводных камней, то есть шанс получить реальную единовременную прибыль, перепродав объект по более высокой цене.
Есть еще другие варианты – купить на разных этапах постройки: план, котлован или готовый к сдаче дом.
Можно искать недооцененные объекты – жилые и коммерческие. Новичкам будет проще работать с жилой недвижимостью. Если предстоит приобретение коммерческого объекта, привлеките экспертов рынка (брокеров или представителей агентств с опытом, репутацией, рейтингом.
Коммерческая недвижимость в жилом доме оценивается дороже – можно купить квартиру и перевести ее в нежилой фонд, затем продать дороже.
Очередной спекулятивный вариант – перепланировка, ее узаконивание и дальнейшая продажа. Допустим, купили квартиру и разделили ее на две студии: каждую продали по отдельности.
Бизнес на недвижимости
Это способности и знания каждого отдельного человека или работа команды в целом. Риски действительно есть, и их нужно оценивать.
Бизнес предполагает построение компании с целью последующего заработка на продажах физическим лицам или бизнесменам.
Можно также быть самозанятым – работать на себя, без команды, в качестве физического лица, индивидуального предпринимателя или ООО.
Идеи для бизнеса на недвижимости:
- Создание агентства недвижимости или частного риелторства для оказания услуги по подбору объектов недвижимости и оформления сделок;
- Приобретение объектов недвижимости для переоборудования в хостел, апартаменты, отель.
В любом случае нужна идея. Вот примеры успешных компаний, которые построили бизнес на недвижимости:
- WeWork создает коворкинги – зонированные офисные пространства для пересдачи их стартапам за ежемесячную плату;
- ILM – агентство недвижимости, оказывает услуги по оценке, консалтингу и управлению недвижимостью;
- CIAN – маркетплейс, удобная и понятная площадка для продавцов и покупателей;
- Booking – поиск и бронирование отелей по всему миру. Контакты отельера только после бронирования;
- Airbnb – поиск квартир в краткосрочную аренду.
Инвестиции в недвижимость с нуля: изучаем информацию
Итак, с целями определились, стартовый капитал ждет своего часа в надежном банке. Что дальше? Как правильно вложить деньги в недвижимость не по наитию, а вооружившись определенным багажом знаний?
Книги про недвижимость
На книжном рынке представлен настоящий арсенал пособий по способам инвестиций в недвижимость с нуля.
В книге кандидата экономических наук Николая Мрочковского «25 суперстратегий» доступным языком изложено несколько работающих сценариев инвестирования, а также реальные истории людей, начавших зарабатывать на недвижимости с нуля.
Структурированная инструкция от Эрика Тайсона из книги «Инвестирование в недвижимость для чайников» поможет сделать правильные вложения тем, кто только планирует начать вкладывать деньги в недвижимость с целью получения прибыли.
«Азбука инвестирования в недвижимость» Кена Макэлройа – практическое пособие для понимания сути вопроса инвестирования, обучения навыкам поиска хорошей выгодной недвижимости. «Полное руководство по инвестированию в недвижимость» – более детализированное описание пути к финансовой независимости с помощью рынка недвижимости.
В книге Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость» целая команда экспертов и консультантов поделится с вами бесценным опытом относительно выгодных сделок, научит не просто выживать в условиях сложных экономических ситуаций, а приумножать имеющийся капитал.
Книга Роберта Тору Кийосаки «Инвестиции в недвижимость»
Джордж Росс, автор бестселлера «Стратегии Д. Трампа по инвестированию в недвижимость», четверть века консультировал миллиардера по вопросам заключения выгодных масштабных сделок на рынке недвижимости.
Полезную информацию также можно почерпнуть в книгах Артема Цогоева, Майка Самми.
Готовые предложения по инвестированию в недвижимость
Вложение денег в земельный участок на перспективу имеет смысл, однако сопряжено с определенными рисками. В пригородных зонах активно развивается коттеджное строительство, участки растут в цене, не требуя дополнительных вложений.
Покупка жилой недвижимости на этапе строительства обойдется значительно дешевле, чем приобретение готовой квартиры в новостройке. Но и здесь существует опасность попасть на долгострой или «замороженный» в перспективе объект.
Консультации с частными брокерами и агентствами недвижимости
Некоторым людям сложно сориентироваться в реальной ситуации на рынке купли-продажи жилья и коммерческих помещений. Обратитесь к частным брокерам, в крупные агентства недвижимости – там вы получите актуальную информацию и квалифицированную консультацию по вопросам выгодных инвестиций с реальными перспективами.
Способы инвестиций в недвижимость
Существует несколько вариантов покупки недвижимости для получения прибыли в России и за рубежом.
Инвестиции в недвижимость на Капире
Жилая и коммерческая недвижимость на стадии строительства
В ряде случаев человек вкладывает средства на этапе ведения строительных работ (планирование объекта строительства, на стадии котлована или до подписания актов приемки готового дома).. Чем больше доля вложений, тем значительнее будет прибыль. Практикуется и другой вариант инвестиций – покупка квартиры в доме до того, как его построили. Перспектива получения прибыли откладывается на 1-2 года, риски достаточно велики, однако цена готовой квартиры превышает начальную стоимость фактически в два раза.
За границей можно выгодно купить земельный участок: когда появится покупатель, решивший на нем что-то построить, продать землю можно на 25% дороже. Однако рынок недвижимости в США и Европе недостаточно активен, и прогнозы самые неутешительные.
Готовая недвижимость в местах с развивающейся инфраструктурой
Еще один пример выгодных вложений. В крупных городах становится тесно, они разрастаются по всем направлениям и большинство людей стремится переехать из центра мегаполиса в более тихие районы с новостройками.
Развивающаяся инфраструктура – весомый аргумент в пользу инвестиций в объекты недвижимости в зоне пригорода. Всего 100 лет назад фактически вся Москва умещалась внутри Третьего транспортного кольца (а 200 лет назад – Садового), а сегодня это лишь центральная часть города.
Готовая недвижимость под перевод в нежилое помещение
Бизнес на инвестициях в недвижимость принесет прибыль, если вы приобретете жилое помещение, расположенное на первом этаже здания в центре города или другом «ходовом» месте с большим трафиком. Придется потратить время и средства на оформление документов, оплатить услуги юриста во избежание «подводных камней». Если предложить адекватную стоимость аренды, на ваше предложение откликнется сразу несколько претендентов.
К примеру, человек получил в наследство квартиру в другом городе, расположенную на первом этаже здания в престижном торговом квартале. Заниматься вопросами сдачи жилья хлопотно, а денежные средства не помешают. Если регулярно заниматься мониторингом рынка недвижимости, есть все шансы найти выгодный объект для инвестиций.
Жилая недвижимость под снос
К этой категории относятся ветхие здания, земельные участки (иногда в центре города) с частными домами старой постройки. Владельцы таких объектов, как правило, охотно идут на уступки в цене, особенно если недвижимость долго не продается, а деньги нужны срочно.
Придется потратиться на снос здания для получения нового объекта недвижимого имущества – в России такой вариант успешно практикуется.
Поиск недооцененных объектов и перепланировка
Эти способы мы затронули в блоке о целях инвестирования.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду в России и за рубежом
Как вкладывать в недвижимость и зарабатывать? Есть несколько вариантов инвестирования:
- Предприятия общественного питания: бар, ресторан, кафе;
- Магазин;
- Склад;
- Офисные помещения и т.п.
Новичок вряд ли сможет безошибочно выбрать выгодный вариант для финансовых вложений, плюс нужно вложиться в хороший ремонт, найти ответственных клиентов. Эти вложения на перспективу сулят хороший доход, однако за последние годы спрос на коммерческую недвижимость значительно упал.
С жилой недвижимостью все проще: риск минимален и инвестиции однозначно окупятся. Согласно статистике, обвал цен на рынке недвижимости случился трижды – в 1998, 2008, 2015 годах. Сдача жилья в аренду позволяет стабильно получать доход.
Выгодно сдавать квартиру посуточно – такие варианты пользуются спросом, и краткосрочный заработок в течение месяца выливается в приличную сумму. Однако придется проводить регулярную уборку после отъезда квартирантов либо тратиться на клининг.
Покупка недвижимости за границей это палка о двух концах. Цены на дома и квартиры в Европе ниже, чем в столице – можно купить жилплощадь, сдавать ее или жить самому. Но оформление документов на покупку – это целая волокита, а содержание дома или квартиры в виде налогов государству и коммунальных платежей в разы превышает отечественные тарифы. Продать недвижимость тоже будет проблематично – европейский рынок недвижимости переживает не лучшие времена.
Коллективные способы инвестирования
Суть коллективных инвестиций – основание паевого фонда с привлечением денег инвесторов для вложения в коммерческие проекты с последующим получением прибыли в равных долях. Организационной работой по перераспределению средств занимается управляющая компания.
Западный капитал сконцентрирован в группе фондов REIT, в России порядка 30% рынка инвестируют ЗПИНФ – закрытые паевые фонды недвижимости.
Еще один вариант – создание агентств по поиску инвесторов и получение процентов с каждой сделки. Можно одновременно участвовать в нескольких проектах, внося денежные средства в качестве пайщика.
Примеры инвестиций в недвижимость в России и за рубежом
В крупных городах вопрос объекта инвестиций не стоит остро – жилье и коммерческие объекты всегда в цене. Но можно проявить смекалку и заработать, к примеру, с помощью доходного дома. Приобретаете подходящую недвижимость, которую можно разбить на студии, сдаете их по отдельности в аренду и получаете регулярную прибыль – вряд ли будут пустовать одновременно все комнаты.
Россияне охотно делают инвестиции в недвижимость за рубежом уже на стадии строительства. По данным международной компании Deloitte, проблемы с арендаторами жилья не будет: порядка 54% (в крупных городах 70%) жилья Германии арендуется как местными жителями, так и иностранцами.
В Ирландии инвестор получает около 7% годовых. Мальта, Португалия, Нидерланды обеспечат доходность арендованного жилья в размере минимум 6% годовых.
Инвестиции в недвижимость: итог
Каждое вложение должно быть оправданным – не торопитесь расстаться с деньгами без твердой уверенности в надежности инвестиций. Если в начале пути вы проявите терпение и примете правильное решение относительно инвестиций в недвижимость, финансовая прибыль не заставит себя ждать.