Вложения в арендный бизнес
Елена Полухина, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК STONE HEDGE: «Cегодня готовый арендный бизнес — один из самый популярных продуктов нашей компании среди частных инвесторов. Для тех, кто ищет пассивный и стабильный доход, он уже стал бестселлером. Ежедневно наши менеджеры из отдела продаж проводят много встреч с клиентами по этому продукту. Однако, несмотря на модность и востребованность готового арендного бизнеса, мы регулярно сталкиваемся со стереотипами и заблуждениями о нём, как со стороны начинающих, так и со стороны профессиональных инвесторов. Мы решили составить хит-парад самых распространённых мифов о готовом арендном бизнесе.
МИФ ПЕРВЫЙ — „РИТЕЙЛ ДОХОДНЕЕ ОФИСОВ“
Большинство клиентов, которые приходят к нам за покупкой готового арендного бизнеса, в первую очередь рассматривают именно торговое помещение. Причина понятна — ставка на ритейл выше, чем на офисные помещения, и это сразу подкупает. Но не стоит забывать о том, что стоимость квадратного метра для ритейла тоже выше, нежели для офиса. Поэтому доходность от ритейла и офиса не будет отличаться.
Если говорить о дополнительных особенностях, при сравнении ритейла и офисов стоит обратить внимание на ремонт. Офисы в большинстве своём имеют типовой ремонт, а для торгового помещения необходимы определённые зонирование и отделка, отвечающие запросам бизнеса. По этой причине после съезда арендатора, собственник помещения может столкнуться с проблемой поиска нового арендатора, поскольку нужно подобрать арендатора из той же сферы деятельности, что серьёзно сужает круг кандидатов, или предоставить большие арендные каникулы для нового ремонта, что влечёт за собой дополнительные финансовые издержки. Не все инвесторы учитывают этот момент при расчете своей доходности, отдавая предпочтение торговому помещению.
МИФ ВТОРОЙ — „ВСЕ ДОГОВОРЫ АРЕНДЫ ТИПОВЫЕ“
Каждый инвестор, прежде чем совершить покупку готового арендного бизнеса, должен тщательно изучить заключенный договор аренды. Мы рекомендуем обращать внимание на два основных аспекта: индексация и условия расторжения.
Многие инвесторы рассчитывают доходность по первому году арендной ставки, считая, что индексация — непрогнозируемая величина и её рост не понятен. При таком расчёте инвесторы занижают свою доходность от продукта. Грамотные застройщики всегда прописывают индексацию на весь период действия договора. Поэтому мы рекомендуем уточнять зафиксирована ли индексация и её размер в документе.
Что касается условий расторжения, то в качественных договорах аренды у арендаторов в принципе нет права на выход из него в одностороннем порядке. Даже если такой предполагается, это условие должно быть выделено в договоре отдельным пунктом, где должно быть прописано, что арендатор уведомляет о своём переезде за несколько месяцев. Это даст собственнику помещения время на поиск нового арендатора.
МИФ ТРЕТИЙ — „ИЗВЕСТНЫЙ АРЕНДАТОР — ЗАЛОГ УСПЕХА“
Самые распространённые из них — это сетевые ритейлы „Пятёрочка“, „Перекрёсток“, „Дикси“ и другие. Инвесторы уверены, что, посадив такого арендатора, можно не беспокоиться о том, что они скоро съедут. Однако, при заключении договора с такими крупными сетевыми брендам, есть свои подводные камни. Дело в том, что, будучи крупными игроками на рынке, такие бренды имеют уже утверждённую форму договорных отношений, и зачастую диктуют свои условия, что делает договор негибким для инвестора. Но самая большая сложность появляется, если такой арендатор всё же съедет. Сдать торговое помещение следующему арендатору без дополнительных вложений крайне проблематично, поскольку чаще всего такой ритейл расположен в старом жилом фонде и занимает большую площадь. Поэтому мы рекомендуем нашим инвестором отталкиваться, прежде всего, от ликвидности и качество самого помещения, а не от популярности бизнеса и бренда арендатора.
МИФ ЧЕТВЁРТЫЙ — „РАССМАТРИВАЮ ТОЛЬКО ЦЕНТР“
Все привыкли, что высокодоходные помещения расположены в центре. Да, это так. Однако, в Москве есть недооценённые локации с высоколиквидными и высокодоходными предложениями. Немногие сегодня учитывают динамику развития других районов. Например, северный административный округ, который ещё недавно был в списке промышленных зон, сегодня является одной из самых прогрессивных локаций, где ежемесячно появляются новые крупные инфраструктурные объекты. Поэтому мы рекомендуем инвесторам обращать внимание на перспективы развития локаций не только в центре.
МИФ ПЯТЫЙ — „РАСЧЁТ ДОХОДНОСТИ ВЕЗДЕ ОДИНАКОВЫЙ“
Существует несколько способов расчета доходности от готового арендного бизнеса. Наша компания учитывает только рентную доходность, которая является обоснованной и прогнозируемой величиной, так как это зафиксированный в договоре арендный поток и индексация. Максимальное значение такой доходности может доходить до 13,5%. Можно также учитывать доходность от роста стоимости недвижимости и закладывать эксплуатационные расходы. В таком случае доходность гораздо выше 15%, однако, она не чистая, поскольку в большинстве случаев эксплуатационные расходы оплачиваются арендатором, а рост стоимости недвижимости сложно предсказуем и доход от неё можно реализовать только в случае перепродажи.»
Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.
— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?
— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.
— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?
— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.
— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?
— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.
— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?
— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно. А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе. Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.
— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?
— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.
Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.
— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?
— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.
Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.
Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.
— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?
— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.
— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?
— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.
— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?
— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.
— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?
— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.
- Home
- Статьи
- Инвестирование в арендный бизнес
»
»
Инвестирование в арендный бизнес: миф или реальность
Сегодня большое количество инвесторов обращает внимание на арендный бизнес. Они считают, что именно данная сфера поможет не только сохранить денежные средства от действия нестабильного экономического положения, но и приумножить их.
В любое время именно арендный бизнес показал свою стабильность с точки зрения прибыльности. Данный фактор благоприятно влияет на темпы роста развития данной сферы инвестирования.
В России инвестирование в арендный бизнес является новым способом заработка. Все большее количество людей приобретают в собственность офисные помещения и квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Данная схема позволяет сохранить большую часть вложенных средств, поскольку в любой момент владелец сможет продать приобретенное им помещение. Также это помогает получать большой и относительно стабильный доход.
Основные особенности вложений в арендный бизнес
Перед тем, как приобрести какое-либо помещение, с целью его последующей перепродажи, необходимо проанализировать рынок недвижимости. Большое внимание стоит обратить на спрос и предложения в том регионе, где планируется приобрести помещение.
Необходимо прицениться, обратить внимание на то, какие помещения востребованы, определить цену аренды в месяц, проанализировать предложение. Когда объект покупки будет выбран, необходимо оценить величину прибыли, которую он сможет приносить. Если цифра устраивает, то можно смело приобретать помещение для последующей сдачи в аренду.
Какое помещение является наиболее прибыльным?
Выбор недвижимости является наиболее ответственным шагом в процессе инвестирования в арендный бизнес. Одно помещение будет приносить прибыль, а другое – требовать постоянных вложений. Поэтому необходимо знать особенности сдачи в аренду наиболее распространенных видов недвижимости.
Подвалы
Подвальное помещение имеет низкую стоимость. Но использование данного вида недвижимости в коммерческих целях возможно только при выполнении ряда условия.
- В подвальном помещении запрещено располагать продуктовые магазины и салоны красоты.
- У магазинов, размещенных в подвале, будут отсутствовать витрины. Для владельцев сетевых маркетов это является существенным недостатком.
Располагать в подвальном помещении можно следующее:
- строительный магазин;
- магазин товаров бытового потребления;
- детский спортивный или досуговый клуб;
- кафетерий.
Спрос на аренду подвального помещения от подобных организаций будет небольшой, но если найдется такой клиент, то недвижимость быстро окупится и начнет приносить прибыль. Для последних двух заведений обязательно выполнение одного условия: подвальное помещение должно располагаться в нежилом здании типа.
Квартиры, расположенные на первом этаже
Одним из наиболее затратных помещений под сдачу в аренду считается квартира на первом этаже. Наилучшей вариант использование такой недвижимости – вывод квартиры из жилого фонда. Дополнительных вложений будет большое количество:
- переоформление назначения помещения (вывод из статуса жилого);
- проведение работ по перепланировке квартиры (вывод отдельного входа, построение новых перегородок и др.);
- ремонтные работы по переоборудованию квартиры (вывод газового шланга, переоснащение ванной комнаты и др.).
Основной недостаток приобретения подобного помещения – длительный период ожидания окупаемости. Но если инвестор готов подождать, то данная покупка в дальнейшем принесет ему немалую прибыль.
Другие виды помещений
Данная категория включает в себя нежилые и офисные помещения, магазины. Они являются наиболее оптимальным вариантом для инвестирования с последующей сдачей в аренду. Большое внимание следует уделить нежилой недвижимости. Ее легко переоборудовать под любое заведение. Чаще всего такие помещения приобретают для сдачи в аренду под склад, поскольку это не требует больших затрат на проведение ремонтных работ.
Помещения магазинов будут самыми дорогими по стоимости, потому что не требуют колоссальных вложений. Владельцу достаточно найти арендатора и процесс окупаемости будет запущен.
Большим спросом на рынке арендной недвижимости пользуются офисные помещения. Они располагаются в жилых домах, в специально выстроенных бизнес-центрах. Такая недвижимость гарантированно будет приносить прибыль, но на постоянный доход от сдачи ее в аренду надеяться не стоит. Объясняется это тем, что организации, снимающие подобные помещения имеют тенденцию прекращения своей деятельности.
Перед сдачей в аренду офисного помещения необходимо убедиться, что оно соответствует основным требованиям:
- помещение находиться рядом с остановками общественного транспорта;
- в офисе уже сделан ремонт;
- наличие отдельного входа в помещение при нахождении его в жилом доме;
- наличие рядом с офисом автомобильной парковки;
- удобное расположение в городе;
- наличие телефонии, интернета и других коммуникаций.
Насколько прибыльно вложение в арендный бизнес?
В среднем на окупаемость помещения дается десять лет. Любой инвестор, планирующий вкладываться в арендный бизнес в Москве и Московской области должен быть готов к тому, чистая прибыль будет появляться не сразу. Если вкладчик не хочет или по каким-либо причинам не готов долго ждать, то ему следует рассмотреть вариант инвестирования в строительство. В этом случае стоимость помещения будет небольшой, а срок окупаемости в разы меньше.
Такое вложение окажется для инвестора наиболее эффективным. Но стоит помнить о больших рисках. Здание может не достроиться. Со стороны законодательства дольщики будут защищены и через какое-то время им вернут все вложения, но ожидание наступления данного момента может растянуться на годы. Если инвестор готов рискнуть, то следует рассмотреть данный вариант.
Большую роль в оценке прибыльности инвестиций играет поиск арендатора. Лучше всего сдавать помещение в долгосрочной перспективе. Это поможет владельцу помещения не заниматься постоянными поисками новых арендаторов, избавит от простоя помещения и затрат.
И помните:
Дом не разрушится, если возвести его с учётом всех двенадцатибальных катаклизмов
Добавление комментариев закрыто.
Частные инвесторы рынка недвижимости переживают не самые лучшие времена. Привычные стратегии инвестирования в новостройки, стабильно приносившие ощутимый доход, в последний год дают сбой: доход от разницы в стоимости жилья на стадии котлована до ее полной готовности «съедает» инфляция. Не сбудутся, похоже, и чаяния тех, кто рассчитывал заработать на арендном бизнесе, ожидая характерного осеннего скачка цен на рынке.
Тем, кто много лет «выращивал» деньги в новостройках, сегодня остается лишь вздыхать о тех временах, когда это было действительно выгодно. Кризис изменил модель существования «первички», о чем довольно дружно говорят аналитики.
Рантье поневоле
Заместитель директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова придерживается следующей точки зрения:
– В условиях экономического кризиса спрос во всех сегментах рынка недвижимости существенно ниже предложения, поэтому покупка квартиры с инвестиционными целями, в том числе и для сдачи ее в аренду, нерентабельна. Купленные квартиры сдают внаем скорее при отсутствии возможности выгодно их продать (например, новостройки): собственники ждут изменений ситуации и временно становятся арендодателями».
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», считает, что и до кризиса мало кто покупал недвижимость, имея своей целью сделаться рантье и существенно поправить свои финансовые дела:
– Инвестиционные покупки квартир в новостройках с целью сдачи в аренду составляют не более 5-10% от общего числа сделок. Малые инвесторы редко совершают такие сделки, так как доходность арендных квартир в массовом сегменте составляет около 4-6%, что ниже даже уровня инфляции (6-10%). Иными словами, заработать на арендной квартире практически невозможно. Как правило, если частные лица приобретают жилье для рентного бизнеса, они рассчитывают не на приумножение, а на сохранение средств.
Нет сомнений, что именно желанием сохранить капиталы руководствовались те, кто активно скупал недвижимость в конце 2013-2014 годов и частично в конце 2015 года. Это явление затронуло все сегменты рынка, включая элитный, и особенно отчетливо проявилось в столице.
Вот что говорит об этом Марина Шекера, директор Департамента аренды квартир Penny Lane Realty:
– Рынок элитной столичной аренды и раньше не предполагал особенно выгодных условий для инвестиционной деятельности, в том числе для покупки квартиры для арендного бизнеса. Слишком долгий срок окупаемости квартир, существенные вложения в поддержку надлежащего уровня и ремонт становились некими ограничителями для появления на рынке новых собственников. Однако конец 2013 года, 2014 и 2015 годы принесли изменения: так, на фоне отсутствия стабильности люди стремились избавиться от наличных средств, в особенности от рублей. Квартиры покупались не в инвестиционных целях, а чтобы обезопасить капиталы. Поскольку реальной необходимости в жилье не было, объекты поступили на рынок аренды. Резко возросшая экспозиция на фоне стабильного, но не растущего спроса привела к затовариванию рынка предложением. Сейчас квартиры продолжают приобретать строго для себя и будущих нужд (например, детям), и вполне логично предположить, что они тоже выйдут на рынок аренды».
Из общего хора голосов несколько выбиваются слова Александра Зубца, генерального директора ООО «Новые Ватутинки». По его мнению, люди осознанно идут на инвестиции в новостройки, имея целью не перепродажу, а именно последующую сдачу в аренду. Александр называл социальные причины этого явления:
– В районе Новые Ватутинки в последние полтора года мы наблюдаем увеличение количества инвесторов с 3-5 до 7-9%, рассчитывающих не на максимальную прибыль, путем перепродажи жилья перед вводом дома в эксплуатацию, а на получение пассивного дохода. Сдача недвижимости в аренду – надежный актив и источник стабильной прибыли, в отличие от банковских вкладов. Подливают масла в огонь и неоднократные заявления властей о кризисе пенсионной реформы и будущем снижении пенсий. Люди просто не надеются на государство и стремятся создать собственный «пенсионный фонд» путем инвестиции в ликвидные объекты недвижимости.
Ситуация в регионах
Перечисленные выше эксперты обсуждают главным образом положение дел на столичном рынке. Однако в той или иной мере это коснулось всех городов и весей страны. О положении дел в Тюмени сообщает Анна Моисеева, аналитик федеральной риэлторской компании «Этажи»:
– Сейчас в областной столице предложение превышает спрос. В этом виноват кризис: рост валюты спровоцировал людей вложить деньги в самый выгодный актив – недвижимость. Вчерашние покупатели жилья теперь предпочитают сдавать свои купленные квартиры либо для собственного дохода, либо для погашения ипотеки».
Плоды скоропостижных инвестиций
Вольно или невольно сделавшись владельцами избыточного жилья, россияне сегодня массово сдают квартиры в аренду. Со всеми вытекающими из этого последствиями.
Чисто на эмоциональном уровне оценить глобальное влияние целого пула «рантье поневоле», выведших свое новое жилье в сегмент аренды, можно, читая объявления на сайте cian.ru. Очевидно, что возросло число людей, сдающих квартиры без депозита или с минимальным размером такового, разрешающим въехать квартирантам с детьми и животными.
Аналитики констатируют факт: сегодня предложение нависает над спросом, и даже сезонное повышение интереса к съемному жилью этой осенью в большинстве городов страны повлияет, главным образом, на срок экспозиции выставленных под аренду объектов, и очень слабо отразится на их цене.
Андрей Коптелов, директор Центра экономических исследований университета «Синергия»:
– В этом году рынок аренды жилья переживает непростое время, ставки аренды упали еще ниже, а срок экспонирования сдаваемой недвижимости еще увеличился. Фактически рынок аренды недвижимости превратился из «рынка продавца» в «рынок покупателя». Единственной точкой роста рынка аренды жилья в Москве является усилившийся поток жителей депрессивных регионов России, которые приезжают в столицу для поиска работы – они-то и поддерживают падающий спрос.
В Подмосковье существует избыток предложений по сдаче жилья, что приводит к снижению стоимости аренды и в Подмосковье, и в самой Москве. Участились случаи съезда арендатора из снимаемой московской квартиры для поиска более доступного предложения в Подмосковье.
Особняком стоит на рынке элитная недвижимость. Наш портал уже публиковал мнение специалистов Kalinka Group в контексте обсуждения именно аренды. Ирина Сидоренко в своем блоге на cian.ru пишет: «Вопрос «кому сдать?» в сегменте элитной столичной недвижимости сейчас не стоит. Рынок аренды жилья, год назад просевший на 30-40%, начал вновь оживать с декабря 2015 года. Причем темпы прироста по сделкам обещают в наступившем году хорошие перспективы для рынка. За пять месяцев текущего года количество сделок по аренде дорогого жилья на 20-30% превышает среднегодовой показатель докризисных времен. По оценке специалистов Kalinka Group, спрос подтянула за собой адекватная рыночная цена, так как сама потребность в найме квартир достойного уровня никуда не исчезла».
«Стоит учитывать, что срок окупаемости квартиры при сдаче её в аренду – около 25 лет», – предупреждает Юлия Ковалева, Kalinka Group, добавляя при этом, что хороший ремонт позволяет уменьшить этот срок.
Мнение экспертов коррелирует с выводами аналитиков другой хорошо известной компании – E3 Investment. По их мнению, в условиях кризиса в стране с явлением застоя на рынке недвижимости можно выделить точки роста, инвестиции в которые покажут доходность выше, чем в среднем по отрасли: это жилье в проектах с ограниченным предложением, сегмент апартаментов на землях коммерческого назначения (вместо бизнес- и торговых центров, автосалонов и др.) и недвижимость в курортных городах.
Перспективы развития рынка аренды
Прогнозы во все времена были делом неблагодарным. Но наши эксперты отважились заглянуть в будущее.
Александр Зубец уверен, что изменить ситуацию на рынке аренды жилья смогут только серьезные перемены социального и экономического характера:
– На мой взгляд, в будущем количество покупателей, приобретающих жилье для его сдачи в аренду, будет планомерно увеличиваться. И ситуация будет продолжаться либо до тех пор, пока государство не даст нам возможность получать достойную пенсию, либо жилье не начнет дорожать рекордными темпами, т.е. когда доходность от перепродажи с лихвой перекроет прибыль от сдачи в аренду на протяжении нескольких лет. Пока же сдача в аренду – самый простой и «ленивый» вариант обеспечения доходом себя и свою семью».
Абсолютно иное мнение у Марины Литинецкой. Она считает неудачными инвестиции в недвижимость с целью аренды для тех, у кого небольшой инвестиционный портфель, а кроме того, обвиняет московский рынок в «нецивилизованности». В каком-то смысле с ней согласен и Игорь Калганов, основатель и генеральный директор компании «33 Слона». Однако Игорь, в отличие от Марины, рассчитывает на грядущие крупные перемены на рынке аренды в самом ближайшем времени за счет внедрения новых технологий и появления новых законов.
Мария Литинецкая:
–Цивилизованный рынок аренды в Москве так и не сформировался. Не только из-за низкой доходности такого бизнеса, но и из-за наличия огромного числа теневых арендных квартир на «вторичке». С таким объемом предложения не может конкурировать ни малый частный инвестор, ни крупные фонды. В связи с этим в столице сегодня насчитывается не более пяти доходных домов, предлагающих долгосрочную аренду. Единственный пример, когда большой институциональный инвестор направил средства в новостройку для последующей сдачи в аренду – это покупка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пакета апартаментов в МФК Match Point в 2016 году. Однако нужно понимать, что АИЖК – это, по сути, государственная структура, которая руководствуется несколько иной логикой, нежели частный инвестор. Для нее важно иметь стабильный денежный доход, а не зарабатывать. Такая же стратегия у некоторых крупных инвесторов и пенсионных фондов на Западе. Для частных лиц и особенно инвесторов с небольшим портфелем данные инвестиции не подходят.
Игорь Калганов, основатель и генеральный директор компании «33 Слона»:
– Сегмент аренды, как весь рынок недвижимости в целом, ждут большие перемены. Прежде всего, его меняют новые технологии. Процесс поиска и подбора жилья становится более простым и гораздо более цивилизованным. Появляются компании, которые анализируют «большие данные» рынка недвижимости и предлагают новые инструменты по поиску жилья, основанные на анализе всех предложений.
Меняется привычная схема поиска и просмотра квартир. Уже сейчас на сайте можно посмотреть понравившуюся квартиру в 3D, прогуляться по всем комнатам, даже заглянуть в шкафы. Скоро виртуальный просмотр будет завершаться заключением договора: согласовать документы и произвести оплату можно будет онлайн. Одно из самых перспективных направлений в сегменте – использование технологии блокчейн.
Блокчейн позволяет сделать отношения между всеми участниками рынка максимально прозрачными: независимая цепь хранит все документы и обеспечивает безопасность всех участников сделки. Это распределенная база данных, которая хранит информацию обо всех транзакциях участников системы в виде «цепочки блоков» (именно так с английского переводится Blockchain). Доступ к реестру есть у всех пользователей блокчейна, выступающих в качестве коллективного нотариуса, который подтверждает истинность информации в базе данных.
Важно отметить, что на развитие рынка также сильно повлияет готовящийся закон о риэлторской деятельности, согласно которому будут введены два важных ограничения. Во-первых, доски объявлений будут обязаны проверять собственников квартир, чтобы к публикации попадали только реальные объекты. Во-вторых, будет введен в силу запрет на взимание денег за доступ к контактам собственников, что сильно повлияет на компании, работающие в рамках подобной бизнес-модели.