Тсж как бизнес идея
Умение общаться и убеждать людей, одна из главных составляющих успеха управляющей компании. Для жителей домов вам требуется создать комфортные условия жизни при этом не забывая про себя…
Управляющая компания представляет собой организацию, осуществляющую учет потребления воды, электроэнергии, газа, а также обеспечивающую оптимизацию квартирной платы. Главное — убедить жильцов в том, что передача управления домом управляющей компании для них окажется выгодной. На практике это сделать совсем несложно, достаточно всего лишь на общем собрании жителей дома оповестить, что в таком случае сумма коммунальных платежей сократиться для них в 2-3 раза. Для того, чтобы передача была утверждена необходимо заручиться согласием простого большинства жильцов, то есть получить согласие не менее чем 50% человек + один голос.
|
Например, если вы хороший менеджер и к тому же экономист или бухгалтер, имеющий время и желание заняться финансовыми вопросами эксплуатации дома, Собственникам может оказаться более выгодным нанять вас на выполнение функций управляющего, а не нанимать человека со стороны. Если среди Собственников подберется целая группа профессионально подготовленных лиц, имеющих желание и возможность заниматься управлением домом, можно создавать ТСЖ для выполнения функций управления в полном объеме самостоятельно. Если в доме нашлись ответственные лица, но они не достаточно профессионально подготовлены, или же есть хорошие специалисты, но не имеющие достаточного времени на управление домом, то также можно создавать ТСЖ, передав по договору часть функций управления сторонней профессиональной управляющей организации или управляющему.
Необходимо знать, что в любом случае, когда Собственники не выполняют все функции управления самостоятельно, а передают их другим лицам, свое исходное право на управление общим имуществом они не теряют.
Сокращение расходов является организация системы учёта водоснабжения. В соответствии с нормами, действующими в России, расчёт за водоснабжение осуществляется исходя из расхода воды в объеме 300 литров в сутки на одного человека, что намного больше реально потребляемых объемов. Решить эту проблему и сократить расходы на 50-60% можно посредством установки общего водосчетчика.
Стоит отметить, что такая же ситуация складывается и с электроэнергией и газом – за счет установки счетчиков можно существенно снизить расходы. В итоге, грамотное управление домом способно обеспечить уменьшение размера коммунальных платежей в 4-5 раз.
ТСЖ или другое жилищное объединение, создаваемое в доме, привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. В этом случае возможны два варианта.
Первый вариант. ТСЖ практически все управленческие функции передает управляющему или управляющей организации, заключая с ними договор управления и оставляя за собой минимум функций, например, контрольную и по сбору средств Собственников. Наемный управляющий или управляющая организация заключают договоры с подрядными жилищными организациями на содержание и текущий ремонт дома и ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Претензии по качеству работ Собственники предъявляют ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации, а та, соответственно, — подрядным организациям, ответственным за выполнение тех или иных работ.
Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может самостоятельно выполнять и ряд работ по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации.
Если дом — это новостройка, где не так много существенных недоделок, и его техническое состояние удовлетворительно, любой управляющей организации (ТСЖ, частной, самим собственникам) экономически выгодно заниматься управлением такого объекта. Работ по текущему ремонту дома немного, следовательно, не много и затрат, а собрать с Собственников можно достаточно и без особого труда (если в доме основной объем помещений находится в частной собственности, то Собственники в таких домах, как правило, — состоятельные люди). Проблемы с капитальным ремонтом в таких домах также не актуальны (в смысле срочности его проведения). Состав Собственников также более или менее однороден. Это обстоятельство облегчает проведение информационно-разъяснительной работы среди проживающих.
Для того чтобы создать собственную управляющую компанию необходимо, прежде всего, провести ее регистрацию в налоговых органах. Этот процесс займет примерно неделю и не потребует много сил. Далее необходимо найти многоквартирный дом и поместить объявление об услугах, предоставляемых компанией, после чего собрать и провести общее собрание жильцов дома. В случае получения согласия жителей следует заключить прямые договора с водоканалом, энергосбытом, поставщиками газа и пр., установить общие счетчики потребления воды, газа, электроэнергии, по которым, собственно и будут осуществляться расчеты с поставщиками.
Плата за обслуживание жилого дома, как правило, устанавливается фиксированная для каждого проживающего в нем. Например, при фиксированной плате равной 500 рублей в месяц, жилой дом на 120 квартир принесет управляющей компании 60 тыс. рублей.
Бизнес план ТСЖ управляющая компания.
Три года тому назад законодательно было сообщено о ликвидации ЖЭКов. Согласно нововведению, все многоквартирные дома будут переходить под эгиду управляющих компаний. И этот вид бизнеса становится одним из самых перспективных в отрасли.
Жители многоквартирных домов активизировались и готовы самостоятельно выбирать для себя ТСЖ. Именно поэтому бизнес, основанный на предложении услуги управляющей компании становится все более популярным.
 |
В спектр предлагаемых УК услуг входит следующее:
- Ремонт и установка дверных замков по заявке жильцов;
- Мелкий ремонт и покраска стены в подъездах;
- Ежедневная уборка мусора: очистка мусоропровода и его вывоз на автомобиле;
- Санитарное обслуживание подъездов (включая влажную уборку);
- Озеленение и уборка прилегающей к домам территории;
- Плановый и аварийный ремонт магистралей теплоснабжения;
- Установка и ремонт сантехнического оборудования;
- Обеспечение бесперебойной подачи жителям обслуживаемых домов тепла, воды, электроэнергии.
Стоит отметить, что желающему работать в подобном направлении скорее всего получится столкнуться с массой сложностей. Ведь направление до сих пор остается новым для нашей местности. И даже не смотря на успех дела со стороны европейских партнеров, з развитие и становление управляющих компаний необходимо еще побороться. Но, если вся документация для работы собрана и деятельность абсолютно прозрачна стоит искать место для подходящего помещения для работы.
Аренда помещения.
Чаще всего ТСЖ располагается на территории того комплекса, где планируется обслуживание многоэтажного дома. Если построен целый микрорайон – место действительно выгодное. Если ТСЖ планирует работать сразу с несколькими структурами, все равно придется расположить отделы в районах.
Для работы подойдет помещение около 40 квадратов, можно больше. Здесь необходимо организовать несколько рабочих столов и приемную для посетителей. Помещение должно иметь вид офиса чистого и опрятного, со всеми коммуникациями для удобства работы. Важно позаботиться про вход, ведь посетителей УК будет не мало.
Важно позаботиться про санитарную и противопожарную безопасность. Также стоит позаботиться про небольшой склад, куда будет размещено все принадлежности для уборки, химия и расходные материалы.
Стоимость аренды помещения будет составлять около 300 $ в месяц.
Оборудование.
В качестве оборудования необходимо купить следующее:
- Компьютеры (2-3 единицы) – от 600 $ каждый;
- Телефоны – (2-3 единицы) – от 200 $ каждый;
- Программное обеспечение – от 700 $;
- Принтер – от 200 $;
- Ксерокс – от 180 $.
Также не стоит забывать и про мебель, которая необходима для организации работы офиса. Это столы и стулья, полки и стеллажи, диванчик для приемной, предметы интерьера.
Общая стоимость всех вложений в оборудование и оснащение офиса составит порядка 3-4 тыс. $.
Расходные материалы.
В качестве расходных материалов выступают чернила и бумага для работы. Сюда же будет включена форма для персонала, одноразовые перчатки, бытовая химия и инвентарь для уборки. Все необходимо закупать у одного представителя оптовой партией. Желательно брать качественные изделия, чтобы персонал и жильцы не начали жаловаться на всевозможные трудности.
Стоимость всех расходных материалов будет составлять порядка 1 тыс. $.
Персонал.
Для работы ТСЖ необходимо пригласить на работы работников разного профиля. В первую очередь – это уборщики придомовой и самих подъездов. Также потребуются консьержи и охрана. Необходимо пригласить на работу и специалистов разного профиля. Это электрик и сантехник – специалисты с достаточным опытом в данной отрасли. Для работы важно также не забыть и про специалистов в области бухгалтерии и просто специалистов, которые будут отвечать за разного рода вопросы. Персонал важно набирать молодой и действенный. Также важно понимать, что работники – лицо компании. И качество выполнения их услуг занимает важный уровень.
На выплаты заработной платы для персонала стоит выделить не менее 3 тыс. $.
Реклама.
В качестве рекламы важно создание собственного сайта. Необходимо мониторить ситуацию на рынке и предлагать в сети свои услуги. Также желательно создать печатную продукцию для раздачи. Еще подойдут рекламные ролики в сети, на ютубе. В качестве рекламы можно использовать плакаты и бигборды в городе.
На рекламу выделяют около 600 $.
Основные затраты.
В группу основных затрат будет входить следующее:
- Аренда помещения – от 300 $;
- Оборудование – 3-4 тыс. $;
- Расходные материалы – 1 тыс. $;
- Персонал – от 3 тыс. $;
- Реклама – от 600 $.
Так, создание собственной управляющей компании будет стоить около 9 тыс. $ владельцу бизнеса.
Прибыль и период окупаемости.
Сроки окупаемости УК наступят не позднее чем за 3 года с момента начал деятельности. Прогнозируемый период наступления точки безубыточности составит 13-й месяц работы. В зависимости от количества жильцов, планируемая точка прибыли ТСЖ за первый месяц работы оставит около 8 тыс. $.
На долю предприятия останется около 2 тыс. $.
Варианты для развития и клиенты.
Клиенты — это жители многоквартирных домов. Иногда ТСЖ работает напрямую с застройщиком. В качестве развития необходимо открывать новые отделения и брать больше многоквартирных домов под свой контроль.
Читайте так же:
 | Бизнес План управляющей компании Первые управляющие компании в России появились в 90-х, но и сейчас на данном рынке можно найти свою нишу. На рынок сложно и легко выйти одновременно. Организовать управляющую компанию, конечно труднее, чем продуктовый магазин, однако конкурентов практически нет. |
|
|
Бездействие коммунальных управляющих компаний породило в нашей стране огромное количество товариществ собственников жилья – ТСЖ, как альтернативной формы управления многоквартирным домом, председателем которой, как правило, становится один из жителей многоэтажки, изначально совмещающий эту деятельность с основной работой. Но вот парадокс, большинство председателей ТСЖ через некоторое время с основной работы увольняются, однако бедствовать уж точно не начинают. Можно ли рассматривать товарищество как бизнес-проект и чем это грозит? Разбираемся вместе с AllKredits.
Содержание:
- Что такое ТСЖ?
- Функции ТСЖ
- Механизм работы ТСЖ
- ТСЖ как способ заработка одного человека
- ТСЖ как бизнес-проект
Что такое ТСЖ?
О том, что такое ТСЖ, написано немало специализированных материалов, мы же рассмотрим это понятие лишь в общих рамках, чтобы не выбиваться из заданной темы. Итак, ТСЖ – товарищество собственников жилья, это некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников квартир или соседних участков для совместного управления домом, землями, прилегающими территориями и т.д.
Несмотря на то, что такое товарищество не классифицируется законом как один из вариантов самоуправления, по сути, ТСЖ это некое вече, которое, собравшись, решает взять управление в свои руки и выделяет из своего состава некоего председателя.
Выделим из этого главную мысль – ТСЖ, несмотря на то, что создается физическими лицами – полноправное юридическое лицо и имеет право вести хозяйственную деятельность, читай – зарабатывать. Правда, этот заработок должен распределяться на нужды товарищества, но это уже вопрос техники.
Функции ТСЖ
Подробно весь функционал товариществ прописан в ст. 135 ЖК РФ и в уставе конкретного предприятия. В общем же к функциям ТСЖ, которые нас интересуют в рамках поставленного вопроса, можно отнести:
- Контроль деятельности компаний, оказывающих коммунальные услуги;
- Решение о привлечении подрядчиков на выполнение ремонтных работ;
- Обеспечение выполнения работ по обустройству дома и прилегающих территорий;
- Предоставление требуемых услуг собственникам квартир;
- Выделение парковочных мест и детских площадок;
- Сдача в аренду помещений;
- Составление и утверждение сметы на последующий период;
- Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.
Одной из наиболее «интересных» функций такого товарищества является его обязанность отчетности перед участниками, однако тут все не так гладко – четкой формы такой отчетности ни одним законодательным актом не установлено, а значит, все это необходимо прописать в уставе товарищества, что не всегда выполняется так, как это было бы необходимо. Не стоит забывать, что подготовка учредительных документов, как правило, отдается на откуп «самому грамотному» жильцу, который впоследствии скорее всего и станет председателем организации или войдет в состав ее правления.
Механизм работы ТСЖ
Все решения в товариществе принимаются совместно путем голосования, для кворума достаточно 50% участников. Подобные собрания как раз и решают, как будут использоваться свободные площади и необходим ли текущий ремонт. При этом ответственность за принятые решения и их последствия ложится на каждого участника.
Как правило, необходимые решения лоббируются на таких собраниях группами активистов, в которых не всегда собраны грамотные или порядочные люди, и не факт, что они не преследуют собственные интересы. Хотя грамотный управленец в товариществе может существенно снизить квартплату за счет получаемой организацией прибыли, впрочем, как и наоборот. «Грамотному управленцу» достаточно будет незначительного увеличения квартплаты для того, чтобы получить существенную «прибавку» к собственной заработной плате.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник жилья, при этом прописка и фактическое место проживания последнего – абсолютно несущественны. Председатель имеет право формировать штат, исходя из установленного общим собранием фонда оплаты труда, и действовать без доверенности.
Однако законом допускается найм управляющего, в том случае если среди жильцов не нашлось хорошего управленца или бухгалтера. Такой управляющий, как правило, является профессионалом ЖКХ и действует по доверенности, выписанной ему председателем. То есть при любом развитии событий главным лицом в товариществе остается тот самый председатель, выбранный правлением.
ТСЖ как способ заработка одного человека
Ну теперь, собственно, вернемся к вопросу заработка. Зарплаты у председателя правления ТСЖ нет и быть не может, потому что ст. 147 ЖК РФ запрещает ему работать в товариществе по трудовому договору. Однако пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ регламентирует право общего собрания устанавливать размер вознаграждения председателя товарищества за конкретные действия, например, успешный ремонт дома, своевременная замена труб и т.д.
То есть причины, порядок и условия выплаты вознаграждения председателю определяются на общем собрании жильцов, которые заранее должны быть проинформированы о мероприятии.
В общем, надеяться на некое сверхвознаграждение председателю не стоит, потому как кворум большой – более 50 участников, а механизм получения вознаграждения – сложный. Однако, глядя на некоторых председателей правлений ТСЖ, ощущения недостатка средств как-то не складывается, и тут включается уже коррупционная составляющая.
Говорить о банальных откатах, лоббируемых ресурсоснабжающими организациями, даже не будем, тут и так все понятно. Также можно отнестись и к объемным ремонтным работам или якорным арендаторам. Другой вопрос – небольшие статьи дохода, которые не так заметны и не так принципиальны, однако приносят стабильный ежемесячный доход:
- Наружная реклама;
- Допуск интернет-провайдеров в дом;
- Заниженная аренда небольших площадей;
- Распределение коммунальных платежей арендуемых помещений на всех сосбтвенников;
- Приоритетное выделение парковочных мест.
И таких полузаконных способов дохода у председателя может быть масса, мало кто из жильцов обратит внимание на лишние пару десятков рублей в квитанции, однако это позволит недобросовестному руководителю ТСЖ брать оплату коммунальных услуг с небольших арендаторов наличкой и просто «забывать» положить ее в кассу.
Для того, чтобы переизбрать такого «деятеля», придется снова созывать общее собрание, коврум, как и во всех случаях, должен составлять более 50% участников, а причины переизбрания должны быть вескими и аргументированными:
- Выход на пенсию;
- Увольнение по состоянию здоровья;
- Отсутствие внимания к жалобам жителей;
- Противоправные действия.
ТСЖ как бизнес-проект
Если же говорить о ТСЖ именно как о бизнес-проекте, призванном не только облегчить жизнь собственникам, но и благоустроить территорию за счет заработанных средств, оборудовать подъезды пандусами, а детские площадки превратить в настоящую радость маленьких жителей, то такой проект имеет право на существование.
Во-первых, при грамотном руководстве организацией ТСЖ может существенно снизить налоговую базу, практически до минимума, тем самым высвобождая более 20% оборота по сравнению с другими организациями.
Помимо этого, ресурсная база для заработка организации предоставлена фактически бесплатно. Главное – грамотно ей воспользоваться. При этом в любом многоквартирном доме достаточно свободных помещений, предназначенных для аренды, технических этажей для допуска платных услуг, например, интернет-провайдеров, и мест размещения рекламы.
Помимо этого, в «копилку» доходной части такой организации может лечь хороший платный сервис дополнительных услуг для жителей.
Главным минусом таких проектов в России является ветхая материально-техническая база, которая существенно увеличивает расходную часть товарищества. И если такой бизнес-проект в новом многоквартирном доме может стать настоящей золотой жилой, то строить ТСЖ в старой хрущевке – невероятно сложно и нерентабельно.