Субаренда идея для бизнеса
Содержание
- 1 С чего начать в бизнесе на субаренде
- 2 Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)
- 3 Нюансы оформления отношений
При наличии самых небольших средств можно заниматься субарендой помещений коммерческой направленности. Ежедневно открываются новые фирмы, регистрируются предприниматели — всем им надо где-то сидеть и вести свою деятельность, хранить документацию и принимать клиентов.
Вот поэтому на рынке есть постоянный спрос на офисные помещения, склады, отделы в торговых центрах. Кроме того, всегда находится фирма в состоянии переезда и подыскивает для себя более привлекательное местечко.
С чего начать в бизнесе на субаренде
Начнем с того, что субаренда — это пересдача в новую аренду уже арендуемого помещения.
Главный плюс такого бизнеса в том, что больших капиталовложений не требуется, ведь вы по сути рискуете только арендной платой за 1-3 месяца. А найти для себя клиента, которому можно будет пересдать офис, можно всегда.
В Москве и других крупных городах вообще не стоит вопрос, как заработать на коммерческой недвижимости.
Просто надо брать и делать. Смысл бизнеса в том, чтобы самому снять подешевле, сдать немного дороже, а разницу спокойно и заслуженно положить в свой карман.
Одним из распространенных вариантов является субаренда офисных кабинетов. Очень удобно найти бизнес-центр и снять в нём несколько номеров для начала. Все ваши объекты будут размещаться в одном и том же месте, так что вести дела станет проще простого. 
Причем многие из них уже давно переделаны или изначально построены под офисные кабинеты, где размещаются средние и малые компании. Если это не так, можете провести инвесторский ремонт своими силами, но это потребует дополнительных вложений.
А наша задача — найти дешевые офисы, а не вкладывать крупный капитал.
Когда найдете готовые помещения, у вас на руках будет договор аренды с собственником. Теперь вы вправе распоряжаться площадями по своему усмотрению.
Отправляетесь в ближайший пункт приема рекламных объявления для бесплатных газет и размещаете там информацию. Даже если заплатить за объявления, то это будут копеечные затраты. Потом регистрируемся на авито и других площадках, выкладываем там объявления, лучше с фотографиями.
Дальше собираем клиентские звонки, обсуждаем условия.
Обязательно заключать договора вторичной аренды, ведь сами вы тоже подписывали такой договор с владельцем. Значит, несете ответственность перед ним за сохранность и регулярное выполнение финансовых обязательств.
Нюансы делопроизводства будут описаны далее в статье.
Как видите, схема такой бизнес-деятельности довольно проста. Если же обладать некоторыми капиталовложениями, то можно усложнить процедуру и заработать еще больше.
Для этого крупный арендатор снимает торговый центр или его часть. Дальше он дробит объект не небольшие зоны и площади, организовывает своими силами ресепшн и делает ремонт. Потребуется создать новую инфраструктуру и нанять персонал.
Однако в этом случае одними объявлениями в газетах не обойтись — нужно развешивать билборды, давать рекламу по ТВ, привлекать для поиска клиентов агентства недвижимости. В общем, это другой масштаб.
Но хорошие деньги можно делать и на большом количестве маленьких офисов. И главная изюминка такого подхода в том, что вы масштабируетесь не из своего кармана, а за счет уже наработанных клиентов.
Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)
Давайте рассмотрим эту бизнес идею на конкретных, реальных цифрах в Москве в 2016-2017 гг.
- Арендуем офис за 22 000 рублей в месяц
- Находим клиента, который заплатит 28 000 рублей
- Получаем разницу в 6 000 каждый месяц с одного-единственного офиса
- С 10 помещений в месяц получаем уже 60 000 р.
- 100 офисов принесут нам 600 000 р.
Самое главное, что эти помещения покупать за свой счет не придется. А сдать можно легко по 2-3 новых помещения каждую неделю. Это значит, что найти 10 арендаторов каждый месяц вполне реально.
Конечно, цена, как и будущий доход, будут варьироваться в зависимости места расположения, инфраструктуры и других факторов. Но, как известно, на каждый товар есть свой покупатель.
Как показывает практика людей, которые этим занимаются, они выходят на доход в полмиллиона уже спустя год такой деятельности.
Начать придется с 1 или нескольких объектов недвижимости, но это не беда. В ближайшем будущем в ваших планах должно стать в 10 раз больше объектов коммерческой недвижимости, на которых вы сможете зарабатывать в разы больше!
Со временем даже начинающие предприниматели приобретают бесценные знания и опыт, и требуется привлекать себе помощников, чтобы успевать оформлять документы, совершать звонки, проводить расчеты.
можно отойти от дел, нанять хорошего управляющего и просто получать каждый месяц круглую сумму на свою банковскую карточку.
Нюансы оформления отношений
Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.
Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.
Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.
Если договор аренды досрочно прекращает свое действие, то тоже самое будет касаться и сделки по субаренде.
Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом. Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.
Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.
Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.
Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.
Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений. В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.
Скачайте ее уже сейчас, чтобы стать гуру грамотного инвестирования денег!
Нажмите здесь, чтобы скачать книгу по инвестициям.
Загрузка…
Такой вид бизнеса как субаренда может быть вполне прибыльным, учитывая высокий спрос на офисные помещение класса А. Но эксперты советуют рассматривать его больше как дополнительный источник доходов нежели как основной бизнес.
Сама по себе субаренда вряд ли может стать прибыльным бизнесом. Но если совместить ее с дополнительными услугами для арендаторов и пересдавать им помещения небольшими блоками, то получается дополнительный источник прибыли.
Субаренда —как предпринимательство не характерно для зданий высокой классности. Компании, снимающие офисы такого уровня, слишком дорожат своим имиджем, чтобы активно заниматься субарендой. Они сдают арендованные ими помещения в субаренду только в тех случаях, когда офис был снят ими на перспективу расширения организации и часть площадей пока не нужна.
Возможен еще один вариант сдачи в субаренду, когда заведомо снимаются большие площади, а излишки сдаются организации-партнеру, совместно с которой арендатор ведет дела. Но это тоже нельзя назвать бизнесом…
Сегодня на московском рынке появились первые ласточки цивилизованного бизнеса, построенного на субаренде: так называемые многофункциональные офисные центры компаний «Регус», Millennium House, «Даев Плаза», «М-стиль Офис», которые сдаются мелкой нарезкой с дополнительными услугами. Их отличительными особенностями являются: месторасположение и близость к деловому центру, соответствие международным стандартам, предоставление дополнительного спектра услуг, таких как информационно-коммуникационные услуги, возможность использования специально-оборудованных комнат для проведения семинаров, конференций, встреч, возможность аренды на небольшой срок (от нескольких месяцев).
Особенность бизнеса этих компаний в том, что арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места (комнаты). Стоимость услуг зависит от их ассортимента, условий аренды, площади. Но, по некоторым данным, в среднем 1 кв. м площади стоит 1500 долларов. Для сравнения в бизнес-центрах класса А ставка аренды редко зашкаливает за 800 долларов за метр. Разница в цене в два раза делает этот бизнес очень прибыльным.
Субаренда: Суть бизнеса
Схема бизнеса проста: компания арендует большие площади (целесообразно — от 1 000 кв. м ) в бизнес-центре, дробит имеющееся помещение на небольшие блоки, организовывает ресепшен, создает соответствующую инфраструктуру, нанимает персонал, проводит ремонт и отделку офисного пространства, дает рекламу и затем ждет арендаторов.
В современных бизнес-центрах средняя площадь этажа составляет от 700 до 100 кв. м. Поэтому начинать стоит со снятия целого этажа, устроив там отдельный ресепшен и разделив остальное пространство на офисные блоки.
В запуск подобного бизнеса при 2 000 метрах ,потребуется вложить около 650-850 тысяч долларов. Из них на аренду площадей (обычно с предоплатой за два-три месяца) уйдет 240–300 тысяч долларов. На ремонт помещения и его переделку под мелкую нарезку потребуется еще 350–400 тысяч долларов, мебель — 40–50 тысяч долларов, закупка охранного оборудования — еще 20–30 тысяч долларов, установка телекоммуникационного оборудования — 5–10 тысяч долларов (при условии, что в помещении есть оптоволокно или оператор проводит его за свой счет). Некоторые средства уйдут на рекламу в профильных изданиях и Интернете. В среднем наценка на арендную ставку в многофункциональных бизнес-центрах составляет от 40 до 80% по сравнению с аналогичными помещениями без дополнительных услуг. Таким образом, доход от аренды будет составлять 130–150 тысяч долларов в месяц. Следовательно, все первоначальные затраты в идеале окупятся уже за три-четыре месяца, а потом предпринимателю придется вносить лишь арендные платежи, нести эксплуатационные расх
оды и получать доход.
Стартовые затраты можно минимизировать, начав работу в сегменте класса С. В этом случае вы просто пересдаете офисы, произведя в них некоторые улучшения. Но с другой стороны в классе С острого дефицита небольших офисов на рынке нет: различные НИИ, административные и заводские помещения наполняют рынок предложением прямой аренды.
Субаренда: Трудности бизнеса
Но бизнес этот кажется простым только на первый взгляд. Здесь существуют свои трудности и подводные камни. Во- первых, управляющие компании сталкиваются с такими же проблемами как обычные арендаторы задержки арендных платежей, нарушения правил общего пользования помещением, недозагрузка площадей.
Во- вторых, согласие арендодателя на сдачу помещений в субаренду получить непросто. Основной арендодатель будет заботиться о том, чтобы в его здании не появились сомнительные компании и активно вмешиваться в процесс подбора субарендаторов, настаивая на том, что они дожны соответствовать «имиджу» всего объекта.
В-третьих, для оказания арендаторам дополнительных услуг, потребуется штат квалифицированных специалистов. Предоставление максимального спектра услуг влечет за собой большие расходы. При этом затраты, естественно, включаются в стоимость аренды, что ведет ее удорожание. Такие услуги востребованы субарендаторами только в верхних сегментах рынка, а в нижнем ценовом сегменте офисов класса В и С, никакие дополнительные услуги не
Таким образом, бизнес на субаренде может существовать лишь как дополнение к более доходному делу.
Субаренда: Порядок действий
Что следует сделать при старте бизнеса с «доходной недвижимостью»:
• Разработать наиболее эффективную планировку помещений с удобными общими зонами.
• Сделать хороший ремонт с применением износостойких материалов.
• Сделать вход в бизнес-центр удобным, желательно с улицы.
• Обязательно сделать две-три оборудованные переговорные комнаты.
• Установить систему автоматического контроля доступа.
• Организовать или привлечь хорошую охранную фирму, умеющую решать конфликтные ситуации.
• Привлечь надежного и недорогого поставщика телекоммуникаций.
• Поставить современную (с функцией автоматического удержания вызова) телефонную станцию.
• Организовать хорошую службу ресепшен.
• Нанять адекватного управляющего.
Субаренда: Расчеты:
Объем инвестиций (на 2 000 кв. м ) — $650 000–850 000:
• аренда офиса — $240 000–300 000.
• ремонт и подготовка офиса к приему клиентов: $350 000–400 000.
• мебель — $40 000–50 000.
• закупка охранного оборудования — $20 000–30 000.
• установка телекоммуникационного оборудования — $5 000–10 000.
Арендуемая площадь: от 1 000 до 10 000 кв. м .
Формат: субаренда.
Разрешения: согласие собственника на сдачу помещений в субаренду, наличие этого пункта в основном договоре аренды.
Срок окупаемости вложений: от трех-четырех месяцев до года.
Ставка аренды: от $1 500 до $2 200 в качественных бизнес-центрах, и до $700–800 в менее престижных зданиях.
Норма прибыли: 10–20% в случае простой пересдачи площадей в классе С и до 50% в случае оказания дополнительных услуг, да еще и в верхнем сегменте рынка.
Арендаторы: представительства крупных международных компаний, выходящие с пилотными проектами, небольшие динамично развивающиеся предприятия, средний и отчасти малый бизнес; все компании, которым необходим небольшой по площади офис до 200 метров .
Средства продвижения: Интернет, специализированные сайты и профильные издания.
По материалам статьи Антона Белых для журнала Бизнес-журнал
*Статье более 8 лет. Может содержать устаревшие данные
Субаренда офисов очень прибыльный бизнес! Мой знакомый занимается сдачей в аренду элитных офисов в центре Москвы. Нет, он не риэлтор в какой-то фирме. Он берет в аренду офисы и пересдает их. Его чистая прибыль от такого бизнеса, ВНИМАНИЕ! От 1 000 000 руб. в месяц. Впечатляет, правда?;)
Одна из проблем начинающих, и не только бизнесменов — нехватка доступных офисных помещений. Причем, это не только фирмы, занимающиеся продажами или оказанием услуг, но и различными тренинг студиями, арт и фото мастерскими. Сейчас даже в городах с населением от 100 тысяч человек существует значительная нехватка офисных помещений, решить которую можно именно субарендой. В чем же заключается особенность данного бизнеса?
Субаренда предполагает разделение целого объекта недвижимости собственником (арендатором) на студии, офисы или представительства с целью последующей сдачи в аренду его частей. Бизнес может быть реализован практически с нуля или при больших инвестициях. Важную роль в планировании играет место расположения недвижимости и бизнес план, ориентированный под текущую ситуацию рынка.
Что выгоднее, купить или арендовать помещение по офис
Если предприниматель имеет достаточно средств на покупку большого здания, то все достаточно просто. Выбирается объект недвижимости в перспективном районе, причем это может быть не центр города. Принимается решение о покупке или гибкой аренде с последующим ремонтом и перепрофилированием под требуемые задачи. Отличительная особенность бизнеса – поиск недооцененных объектов, которые могут быть реализованы под новые нужды.
Еще до момента окончания ремонта и раздела площадей на офисы можно начинать рекламную компанию.
Следующий способ заработка – это вариант с минимальными вложениями, а именно — классическая субаренда. При заключении договора с собственником, важно учитывать возможные изменения стоимости коммунальных платежей, а также заложить процент роста или снижения цены на аренду всего объекта согласно ценам рынка. Рост арендной платы должен покрываться за счет пересмотра месячной или годовой суммы, или распределяться на всех участников договора аренды, субаренды. Владелец недвижимости при ценообразовании должен учитывать и факт вашего ремонта помещения, которое будет арендовано.
Как и в предыдущем случае, прежде чем начинать искать по городу подходящее здание, необходимо провести маркетинговое исследование, которое поможет определить востребованность офисов и возможную политику ценообразования.
При выборе места размещения представительства фирмы, у клиентов пользуются спросом офисы с качественным ремонтом и удобным размещением – вблизи метро, автобусных остановок, в центре города (для небольших населенных пунктов). Очень важно наличие парковочных мест для автомобилей съемщиков.
Субаренда более выгодна в краткосрочной перспективе при условии ограниченного бюджета. При выборе этой бизнес модели следует понимать, что бизнес будет гарантированно стабильным на время заключения контракта, после чего с вами могут прекратить сотрудничество. При субаренде важно правильно вложить полученную прибыль, поэтому необходимо заблаговременно рассчитать риски и обозначить их в договоре, оставив для себя возможность выкупа недвижимости. Как вариант, который удержит собственника от неприемлемых действий по отношению к вашему бизнесу, может быть возврат инвестиций, вложенных вами в недвижимость, прописанный в договоре.
Как найти нужную недвижимость
Сразу стоит отметить, что необходимо выделить несколько перспективных районов города под размещение вашего бизнеса. Так можно существенно ускорить начало работы на объекте. Рассмотрим несколько способов, которые помогут доступным образом получить информацию о недвижимости:
- Расклеивание объявлений об аренде здания (включая уже выбранные).
- В сети интернет, просматривая предложения на соответствующих сайтах.
- Посещение производственных организации, рынков и магазинов, помещения которых не используются полностью.
При таком подходе не стоит рассчитывать, что здание будет найдено очень быстро. Как правило, интересная недвижимость попадает к новому владельцу еще до выставления ее на общественные площадки. И все же, приложив некоторые усилия, можно найти «весьма лакомый кусочек».
К более дорогому и действенному варианту получения желаемого здания, склада или другого объекта можно отнести посреднические услуги компаний, организованно работающих с недвижимостью в вашем городе. Обращение к ним может существенно сэкономить время, а если это посредник в интернете, то и деньги. К плюсам такого сотрудничества можно отнести вашу стартовую репутацию как надежного партнера для клиента такой фирмы, этот фактор может оказаться решающим для новичка.
Как не допустить ошибок при субаренде
Любое дело должно начинаться с планирования. Составление бизнес плана – важный момент в организации бизнеса. К примеру, предприниматель нашел подходящий объект недвижимости, оформил договор долгосрочной аренды и не рассчитал свои силы – деньги закончились еще на первом этапе выполнения ремонтных работ. Такое возможно? Вполне, особенно если учитывать возможность «более выгодной» аренды большей площади, которую могут предложить, и от которой будет сложно отказаться.
Правильно составленный бизнес план субаренды поможет избежать неожиданностей. В документ включаются все статьи расходов, определяется прибыльность проекта.
Арендовать под офис можно разные помещения: торговые площади, склады, здания недействующих компаний. Не стоит обращать внимание на их состояние. Сегодня существует множество технологий, позволяющих быстро и недорого отремонтировать внутренние площади. Создавать дизайн в офисах необходимо в классическом стиле. Лучше всего подходят светлые, ненавязчивые тона. Если предполагается меблировка и «все включено», рекомендуется обеспечить минимум мебели.
Особое внимание стоит уделять охране вашего офисного комплекса. Рекомендуется установить сигнализацию и заключить договор с соответствующей службой.
Также не стоит забывать о монтаже кондиционеров в каждой комнате. Хорошо, если в здании будет отведено место под столовую. Комфортные условия работы, и возможность приятного времяпровождение во время перерывов, способствуют востребованности офисов.
Позаботиться необходимо и о стоянке для автомобилей – это в идеале. Площадку перед зданием также следует привести в порядок, разбить на парковочные зоны. Само же здание должно быть оформлено не только изнутри. Внешний вид объекта скажет сам за себя. В бизнесе на рынке недвижимости важна каждая деталь – удобство размещения здания, создание комфортных условий для работы, стильное оформление офисов.
Основы планирования, кому предложить аренду недвижимость
Еще на этапе планирования стоит определить размер будущих офисов. Актуальными были и остаются небольшие комнаты, в которых могут работать минифирмы и частные предприниматели. Как вариант, некоторые из офисов можно сдавать на короткий промежуток времени, к примеру, юристам, психологам, фотографам, арт-проектам из нескольких участников. Остальные – на длительный период, предложив клиентам меньшую стоимость. Можно выделить одно объемное помещение под «Актовый зал», который будет интересен руководителям семинаров, мастер-классов.
Итак, помещение под офисы найдено, договор долгосрочной аренды подписан, перепланировка и ремонт выполнены, все это время на вас работали ваши объявления, и у вас появились первые клиенты. Уменьшать интенсивность рекламы не стоит, даже когда свободными остаются один или два офиса. Подача объявлений в интернет способствует продвижению бизнеса. Реклама должна быть ориентирована на компании, предпринимателей, юридических лиц, которые нуждаются в рабочем кабинете. Интернет поможет найти самые выгодные предложения. Не стоит завышать стоимость аренды. К примеру, цена аренды офиса в Москве за 1 кв. м колеблется от 200 до 600$ в год.
Здание будет нуждаться в обслуживании. Это стоит учесть в бизнес плане. На постоянную работу нужно будет нанять управляющего-менеджера, понадобятся услуги уборщицы, электрика, дворника, далее штат нужно будет дополнить консьержем. С обслуживающим персоналом заключается трудовой договор, на начальных этапах рекомендуется воспользоваться предложениями компаний, предоставляющих услуги данных работников.
Как избежать рисков
Естественно, как и любой иной бизнес, субаренда офисных помещений имеет определенные риски. Главными из них являются:
- Несдача офисных помещений в аренду вовремя. При грамотно выбранном здании, качественном ремонте, рекламе – риск сводится к минимуму. К тому же доход от арендуемых студий поможет перекрыть временные трудности.
- Нехватка средств на реализацию проекта. Правильно составленный бизнес план позволяет точно определить все затраты и избежать ненужных расходов.
- Повышение стоимости коммунальных платежей. Избежать данного риска поможет пункт в договоре, который будет заключен со съемщиком. К примеру, при росте цен стоимость аренды может быть уменьшена на соответствующий процент.
Отношения арендодателя с арендатором прописываются в документе – договоре. Его составление стоит доверить опытному юристу, который поможет разработать выгодные условия сотрудничества для обеих сторон. Долгосрочные соглашения с компаниями стоит регистрировать в контролирующих органах.
Реализовать проект субаренды офисных помещений может каждый, приложив некоторые усилия. Учитывая разницу в стоимости покупки артстудии и ее аренды, всегда найдутся заинтересованные предприниматели, которые будут готовы стать клиентами субарендного бизнеса.