Структура бизнес плана инвестиционного проекта строительства
6. Примерная структура бизнес-плана инвестиционного проекта.
6.1. Структура бизнес-плана инвестиционного проекта.
Структура бизнес-плана зависит от характера бизнеса, целей плана и требований потенциального инвестора. Бизнес-план должен содержать следующие разделы:
— резюме бизнес-плана инвестиционного проекта;
— общее описание предприятия;
— продукция и услуги;
— маркетинг;
— производственный план;
— управление и организация;
— финансовый план;
— оценка рисков;
— приложения.
Резюме бизнес-плана инвестиционного проекта – раздел содержит краткое описание компании, наиболее значимые моменты из разделов бизнес-плана, основные положительные стороны бизнес-идеи, объем необходимых инвестиций или кредитных ресурсов и расчетный срок их возврата средств.
Описание предприятия – в данном разделе должна быть представлена характеристика предприятия, включая его организационно-правовую форму, основные виды деятельности, положение на рынке, основные финансовые показатели, отличия от конкурентов, проблемы и цели создаваемого бизнеса.
Продукция и услуги — раздел должен включать описание товаров и услуг, предлагаемых предприятием, соответствие стандартам, анализ продукции конкурентов, готовность продукции или услуг к выходу на рынок.
Маркетинг – раздел должен содержать: маркетинговый анализ с характеристикой рынка, потребителей продукции, конкурентов; маркетинговый план — стратегия продвижения продукции на рынок, объемы продаж, ценовая политика, реклама, система продаж, постпродажное обслуживание.
Производственный план – раздел должен содержать описание технологического процесса, подходы по организации производства, перечень источников сырья и материалов, наименование и основные характеристики технологического оборудования, потребность предприятия в инженерно-транспортном обеспечении, основные требования к трудовым ресурсам.
Управление и организация – в разделе приводится организационная схема предприятия, показывающая внутренние связи, обязанности и разделение ответственности.
Финансовый план – в данном разделе: отражаются ожидаемые финансовые результаты деятельности предприятия; приводятся: график выполнения работ; подробная смета расходов; потребность в финансовых ресурсах, а также предполагаемые источники и схемы финансирования; график погашения кредитов; показатели эффективности проекта (внутренняя норма доходности, NPV, срок окупаемости, индекс рентабельности, точка безубыточности и т.д.); отчет о движении денежных средств; отчет о прибылях и убытках.
Оценка рисков – в разделе ориентировочно оценивается, какие риски наиболее вероятны для проекта и во что они в случае их реализации могут обойтись.
Приложения – в раздел включают документы, которые являются подтверждением сведений, приведенных в бизнес-плане, такие как: результаты маркетинговых исследований; заключения аудиторов; резюме на руководителей предприятия, подтверждающие их квалификацию; техническая характеристика продукции; договоры, лицензии, разрешения и сертификаты, отзывы и т.п.
Бизнес-план инвестиционного проекта может быть составной частью проектной документации, которая разрабатывается в целях конкретизации приведенных выше разделов.
6.2. Структура обоснования инвестиций в реализацию проекта.
Наиболее полноценным для целей инвестирования представляется разработка Обоснования инвестиций в реализацию проекта, которое выполняется в обязательной увязке с конкретным местом локализации намечаемого к строительству производства (объекта инвестирования).
Обоснование инвестиций может включать следующие основные разделы:
Исходные данные – в разделе приводятся: цели инвестирования; экономический, социальный, коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта в намечаемом месте (районе) строительства, при заданных его параметрах, соблюдения обязательных требований и условий строительства; результаты технико-экономических оценок на основе имеющихся материалов и исследований, градостроительной документации, а также требований и условий к объекту инвестирования со стороны заказчика; общая характеристика объекта инвестирования, потребность в намечаемой к выпуску продукции (услуг), а также данные о ресурсах, необходимых для деятельностиь предприятия.
Мощность предприятия, номенклатура продукции – в разделе приводятся: оценка современного состояния производства и потребления намечаемой к выпуску продукции (услуг): обоснование выбора политики по сбыту продукции; объемы годовых поставок продукции проектируемого предприятия; номенклатура и объемы производства продукции, а также ее основные технические, экономические и качественные показатели; производственная мощность и ее обоснование, исходя из анализа перспективной потребности в продукции предприятия и возможности ее сбыта в условий конкуренции, наличия необходимых ресурсов, уровня качества и стоимости продукции, оценки производительности основного оборудования.
Основные технологические решения — в разделе приводятся: обоснование выбранной технологии основного и вспомогательных производств; источники и порядок приобретения технологии и ее краткая характеристика; основное технологическое оборудование; решения по производству побочной и попутной продукции, утилизации и безопасному уничтожению и хранению отходов; производственно-технологическая структура и состав предприятия.
Обеспечение предприятия ресурсами — в разделе приводятся: потребность предприятия в необходимых ресурсах: сырье, материалах, воде, топливе, энергии, исходя из установленной производственной программы, принятых технологий и оборудования; анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов; требования к качеству и способам подготовки сырья; расчет ежегодных расходов на обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами.
Место размещения предприятия — в разделе приводятся основные требования к месту (площадке, трассе) размещения объекта; анализ вариантов мест размещения объекта и обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе, наличия сырьевых ресурсов, рынка сбыта продукции, транспортных коммуникаций, инженерных сетей; краткая характеристика выбранного варианта размещения объекта.
Основные строительные решения — в разделе приводятся: принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения; основные параметры наиболее крупных и сложных зданий и сооружений, сроки и очередность строительства; потребность в строительной продукции и материалах; вопросы по организации строительства; решения по энергообеспечению, тепло-, водоснабжению, канализации и др.
Оценка воздействия на окружающую среду – в данном разделе должна содержаться информация о степени влияния создаваемого производства на окружающую природную среду.
Эффективность инвестиций — в данном разделе отражаются ожидаемые финансовые результаты деятельности предприятия; приводятся: график выполнения работ; подробная смета расходов; потребность в финансовых ресурсах, а также предполагаемые источники и схемы финансирования; график погашения кредитов; показатели эффективности проекта (внутренняя норма доходности, срок окупаемости, индекс рентабельности, точка безубыточности и т.д.); отчет о движении денежных средств; отчет о прибылях и убытках; маркетинговый анализ с характеристикой рынка, потребителей продукции, конкурентов; маркетинговый план — стратегия продвижения продукции на рынок, объемы продаж, ценовая политика, реклама, система продаж.
Структура и перечень вопросов, которые должен освещать строительный бизнес-кейс, в большинстве случаев нормативно не регламентируются. Некоторые крупные банки (ВЭБ, ВТБ и др.) разрабатывают собственные
требования к содержанию и оформлению документов, представляемых для организации проектного финансирования. Существуют отдельные положения, касающиеся представления бизнес-планов для конкурсного отбора предложений.
Бизнес-кейс чаще всего нацелен па привлекаемого инвестора и является в известной степени рекламой предлагаемого мероприятия (проекта). Поэтому он должен отражать специфику продукции, акцентировать внимание на позитивных моментах проекта: качество и уникальность продукции, стабильность и рентабельность предприятия, эффективность инвестиций.
Как правило, в состав бизнес-плана входят следующие элементы и разделы.
Титульный лист содержит информацию о названии проекта, краткую аннотацию проекта и его роли в развитии стратегической зоны хозяйствования, выбранной руководством фирмы. Аннотация включает в себя информацию о разработчиках проекта, сфере бизнеса, сроках начала и окончания реализации проекта. Ключевые показатели финансирования проекта (общую сумму затрат, объем собственных и заемных средств и ожидаемой государственной поддержки) целесообразно указать на титульном листе.
Резюме располагается до основного текста и служит для краткого отражения основных идей и параметров плана. Однако составляется резюме в последнюю очередь. В резюме указываются основные финансовые результаты, которые могут быть получены от реализации проекта. Приводятся сведения о видах и об объеме производимой продукции, о выручке от продаж на ближайшие годы и затратах на производство, а также объем валовой прибыли, уровень рентабельности производства, срок окупаемости затрат, в течение которого гарантировано возвращение средств инвесторов и взятых у банков кредитов.
Описание проекта. Если предприятие реконструируется, выполняется описание производства на текущий момент. Описываются история, основные направления и цели деятельности фирмы. Для нового строительства дается характеристика проектируемого объекта и отрасли, к которой относится проект. Для коммерческих проектов жилых и общественных зданий указываются принципы архитектурного решения, описываются место размещения, окружающая историческая и природная среда.
Участники проекта. Если участников несколько, приводится краткая информация о каждом из них, раскрывается их роль в проекте.
Продукция, работы и услуги. Кратко описывается намечаемая к выпуску продукция будущего предприятия (товары, работы и услуги). Обосновываются технические решения, новизна, качество и другие приоритетные с точки зрения пользователя свойства продукции. Особо отражается наличие новых технологий и патентов. Для жилых и общественных зданий могут использоваться архитектурные эскизы, примерные планировки квартир и этажей, образцы вариантов отделки, перечень кабельных систем. Объекты жилищного строительства предназначены для удовлетворения индивидуальных потребностей семей, поэтому проект должен учитывать как индивидуальные вкусы, так и финансовые возможности потребителей. Часто жилые дома сдаются под заселение без окончательной отделки, которую проводят будущие жильцы.
В разделе «Рынок сбыта» оцениваются возможности рынка в виде платежеспособного спроса на рассматриваемую продукцию. Рынок оценивается по его насыщенности, размеру и возможности роста, указывается эластичность рынка, наличие сегментов и другие параметры. Исследуется наличие на рынке аналогичных предложений, оценивается возможная доля предприятия на рынке и ее динамика. Для составления этого раздела, равно как и последующих, могут быть использованы методы маркетинговых исследований, экспертных оценок, обработки статистических данных. Для жилых зданий определяются характеристики спроса и предложения на квартиры проектируемого типа.
Анализ конкуренции. Выполняется объективная и достоверная оценка конкурентов на рынке сбыта, указываются их преимущества и недостатки, качественные характеристики продукции, которые можно заимствовать или избегать для достижения успеха на рынке. При этом особое внимание следует уделить ценовой политике: имеется ли возможность ценовой конкуренции, обеспечивают ли сложившиеся на рынке цены необходимую рентабельность.
Раздел «План маркетинга и продаж» также связан с понятием конкуренции. Необходимо проанализировать способы организации продаж продукции, цены на аналогичную продукцию, уровень рентабельности, затраты на рекламу, пути достижения репутации фирмы. Особое внимание уделяют социальным и экологическим вопросам.
Необходимо оценить спрос на продукцию, которую предлагается реализовать. Инвесторы покупают не просто товары, работы или услуги, а совокупность определенных преимуществ, разрешая свои потребительские проблемы. Эта совокупность преимуществ включает в себя четыре элемента (маркетинговый комплекс): характеристики самого продукта, его цену, поощрение спроса на данный продукт и место его реализации.
Теория маркетинга утверждает, что рынок включает в себя довольно обособленные подразделения, или сегменты. Каждый сегмент предъявляет специфические требования к продукции или услугам. Если предприятие приведет свою продукцию или услуги в соответствие с этими требованиями и сделает это лучше, чем конкуренты, оно сможет увеличить долю своего участия на данном сегменте рынка и, следовательно, объем продаж. Важными обстоятельствами при этом будут определение запросов покупателей, пути выхода на них и способы доведения до них своей продукции. Без хорошего понимания запросов покупателей (клиентов) нельзя оценить сильные и слабые стороны продукции и услуг. Следует также планировать методы продаж, рекламы, сопровождение выпущенной продукции, гарантийное обслуживание.
Раздел «План производства» составляют для проведения технико-экономического обоснования производства новой продукции в необходимом количестве и качестве в нужные сроки, чтобы показать потенциальным партнерам возможность и целесообразность достижения поставленной цели. В разделе определяются необходимые производственные мощности и нужное технологическое оборудование, оцениваются возможности для кооперации и интегрирования с другими предприятиями, в частности со своей группой компаний. В случае реконструкции следует определить возможность производства продукции на действующих площадях или подчеркнуть необходимость создания отдельного предприятия. Особенно следует уяснить потребность в опытно-конструкторских разработках, так как они занимают много времени и содержат потенциальный риск несоответствия поставленным задачам.
В производственном разделе приводится схема производства, показывается необходимость систем логистики и контроля качества продукции, автоматизированной системы управления производством, управления стоимостью продукции.
Анализ ресурсов. В разделе оцениваются издержки производства, потребность в ресурсах, уровень косвенных затрат, возможности их снижения. Анализируется возможность замены ресурса на более дешевые без ущерба качества продукции, оценивается рынок комплектующих узлов, материалов и деталей, создается перечень возможных поставщиков.
Организационный план. В этом разделе отражают все организационные связи с партнерами, учредителями и обосновывают организацию производственной деятельности. Определяют примерный штат сотрудников, кратко описывают функционал специалистов, их профиль, образование, опыт, заработную плату, показывают пути привлечения кадров.
Для нового предприятия целесообразно привести проект организационной структуры предприятия, разработать механизм взаимодействия функциональных подразделений предприятия, способы контроля их деятельности со стороны руководства.
Для гражданского здания разделы «План производства», «Анализ ресурсов», «Организационный план» могут отсутствовать.
В разделе «Экология» описывается возможное воздействие объекта на окружающую среду, преимущества и недостатки места расположения объекта с точки зрения экологии, мероприятия по охране окружающей среды от вредных воздействий.
В разделе «Юридическое обеспечение» следует обосновать для инвесторов и партнеров организационно-правовую форму нового или реорганизуемого предприятия. Следует выяснить необходимость лицензирования деятельности или вступления в саморегулируемые организации. Приводится структура основных договорных отношений фирмы.
Оценка риска. В этом разделе перечисляются возможные риски, которые могут быть встречены в процессе достижения поставленной цели, проводится их качественный и по возможности количественный анализ. Оцениваются необходимость резервирования средств и страхования рисков, затраты по резервированию и страхованию.
Финансовый план. Финансовый план составляется на весь период реализации бизнес-плана и включает в себя: план доходов и расходов, план денежных поступлений и платежей, балансовый план на первый год. При составлении финансового плана анализируются потоки наличности, устойчивость предприятия, источники и использование средств. В заключение определяется срок окупаемости или точка самоокупаемости.
Задача финансового плана — доказать эффективность проекта за весь период реализации. При этом может быть определена народнохозяйственная, коммерческая и бюджетная эффективность инвестиций. Коммерческая эффективность (финансовое обоснование) проекта определяется соотношением финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. Как правило, расчеты проводятся с помощью экономико-математических (финансовых) моделей.
Кроме того, следует рассчитать показатели основных критериев экономической эффективности инвестиций, источники и объем требуемых средств. Исходя из расчетов сальдо накопленных реальных денег и первоначальных условий инвестирования, уточняется размер инвестиций. Иногда для этого вводят отдельный раздел «Стратегия финансирования», где описываются также предполагаемые источники получения средств, форму и сроки получения ресурсов, оговариваются сроки возврата кредита.
В бизнес-кейс могут быть включены дополнительные материалы в виде приложений, например список специальных терминов и сокращений, перечень использованных источников информации и др.
Бизнес-план для банка может включать дополнительные требования к содержанию бизнес-плана. Так, Внешэкономбанк рекомендует включать следующую информацию:
- — наименование и суть инвестиционного проекта;
- — соответствие приоритетам инвестиционной деятельности банка;
- — обоснование общегосударственной значимости проекта;
- — обоснование эффекта для общества и экономики страны;
- — обоснование соответствия экологическому законодательству;
- — конкурсные процедуры для отбора поставщиков и подрядчиков;
- — финансовые прогнозы и анализ рынка, обеспечивающие привлекательность проекта для банка;
- — возможность контроля реализации проекта и целевого использования средств;
- — стратегию и план реализации проекта, ресурсное обеспечение;
- — анализ возможных рисков и способы минимизации их последствий.
Такая информация, как можно видеть, ставит во главу угла интересы
кредитующего банка. Подобный бизнес-план может быть разработан в дополнение к технико-экономическому обоснованию, когда прояснятся основные параметры объекта и будет понятен необходимый объем финансирования.