Строительство офисного центра бизнес план
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
Офисный центр — один из самых стабильных видов бизнеса, который вместе с тем сопряжен с существенными вложениями. Для получения стабильной прибыли от проекта необходимо детально разработать бизнес-план бизнес-центра. О том, что нужно учесть и на что обратить внимание — в нашей статье.
Краткое резюме
Еще 3-5 лет назад офисные площади в зданиях с лифтами, спортивными залами и кафе пользовались повышенным спросом и давали большой доход. 2014 год внес свои корректировки, платежеспособность предпринимателей снизилась, люди стали «уплотняться», выбирать места с более низкой арендной платой и меньшими удобствами.
Поэтому в 2018 году на первое место вышли небольшие бизнес-центры, которые предлагают доступную цену. Сделать они это могут по одной простой причине — строительство здания без лифта, зоны отдыха, большого ресепшна застройщику обходится дешевле.
Читайте также: Бизнес-план кондитерской
Краткий обзор инвестиционного проекта:
- затраты при строительстве и внутренней/внешней отделке — 26 300 000 рублей;
- прибыль в среднем в месяц — 400 000 рублей.
Описание проекта
Рассмотрим план бизнес-центра со следующими характеристиками:
| Количество этажей | 3 |
| Общая площадь | 1000 кв.м |
| Полезная площадь | 850 кв.м |
| Срок возведения | 7 мес. |
На каждом этаже сооружения находятся 15 офисов. Площадь офисов — от 15 до 50 м2. Итого — 45 офисов, которые планируется сдать в аренду или продать. Продажа выгодна в том случае, если деньги нужны сразу. Если рассматривать в долгосрочной перспективе, то более рентабельный вариант — сдача в аренду.
Ниша на рынке
Данный бизнес-план по созданию бизнес-центра рассчитан для города Екатеринбурга с населением 1,5 миллиона человек. Электронный каталог города содержит 61 офисное здание. Большинство из них — недвижимость в центре города или в местах с наибольшим трафиком. Центры обладают своими парковками, фитнес-залами и ресторанами. Средняя цена аренды — 950 р/м2.
В каталог не включена точечная продажа или аренда помещений в жилых домах. В нашем случае они не являются прямыми конкурентами, потому что эти предложения носят единичный характер и не отличаются стабильностью.
Маркетинговая стратегия
Учитывая масштабность проекта, приступать к рекламе стоит уже на этапе строительства объекта. И этот момент можно использовать с наибольшей отдачей, потому что на этапе застройки многие предприниматели предлагают более льготные условия, нежели после сдачи сооружения в эксплуатацию. При грамотно сформулированном коммерческом предложении уже к концу строительства можно заключить договора аренды на 30% офисов и более.
Для рекламы обратитесь в проверенные рекламные агентства, которые смогут изготовить растяжки и баннеры для улиц. Отлично работают растяжки на центральных улицах с хорошим трафиком. Водители очень часто стоят в час-пик в пробках и у них есть возможность увидеть, прочитать и записать контакты.
Когда будет готов корпус здания, обязательно установите на нем большой плакат с информацией о продаже и сдаче в аренду. Не забудьте указать все контакты для связи и время для звонка. У людей должна быть возможность просто сфотографировать вывеску и в удобное время перезвонить.
Используйте городские СМИ, включая радио. Как правило, в городе есть местные каналы. Закажите у них рекламу в виде бегущей строки или договоритесь с каналом о выезде журналиста для освещения проекта.
Почти каждый город имеет свой сайт. Обязательно закажите на нем рекламу на месяц или два. В Екатеринбурге самым известным городским порталом является сайт Е1.
Читайте также: Бизнес-план зоомагазина
Производственный план
План включает в себя несколько этапов.
Этап 1. Регистрация фирмы
Собственником бизнес-центра с целью продажи и сдачи в аренду офисов может быть как ИП, так и юридическое лицо. Регистрация ИП обойдется в 800 рублей, а ООО — в 4000 руб. Выберите ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Для начала можете выбрать в качестве системы налогообложения УСН.
Этап 2. Выбор территории
Для будущего здания необходимо правильно подобрать место. Расположение — определяющее условие для клиентов на начальном выборе офиса. На востребованность сооружения влияют следующие факторы:
- расстояние до дорожных развязок или общественных остановок транспорта;
- удаленность от финансово-делового центра города;
- наличие парковочных мест;
- удобный подъезд или подход к зданию;
- развитая инфраструктура рядом.
Читайте также: Бизнес-план маникюрного салона
Если удастся соединить все факторы, то вероятность быстрой и успешной сдачи площадей в аренду возрастает в разы.
Этап 3. Земельный вопрос
Нельзя построить здание на территории, которая является:
- парком или заповедником;
- охраняемой или принадлежащей к государственной границе;
- закрытой территорией;
- хранилищем радиоактивных отходов;
- землей, где построены объекты атомной энергии.
Для строительства землю необходимо выкупить или взять в аренду. Как правило, территория находится в собственности администрации города или другого собственника. Во втором случае необходим договор аренды или купли-продажи.
С администрацией схема другая. Если планируете покупать землю, то имеет смысл сделать смешанный договор, в котором прописан срок и цена аренды с последующим выкупом.
Арендовать землю у администрации можно через аукцион или оформить договор аренды после подачи заявления .
Для аукциона необходимо:
- выбрать участок, узнать его кадастровый номер на сайте Росреестра;
- подать заявление на имя главы администрации по месту, указав данные заявителя и участка. Форма заявления предоставляется самой администрацией;
- если администрация после проверки выявит, что объект полностью подходит для возведения на нем офисного здания, то участок выставляется на торги. Инициатор торгов должен оповестить об их проведении через местные СМИ за 30 дней до начала;
- участвовать в торгах и выиграть их;
- заключить договор аренды и внести первый платеж.
Самое сложное и непредсказуемое — конечный результат. Если заявителей будет несколько, то выиграет тот, кто предложит наилучшую цену.
Можно пойти по упрощенной схеме — написать заявление в администрацию, согласовать время встречи и показать презентацию будущего проекта. Если предложение заинтересует представителей власти, то заключается договор аренды и вносится оплата.
Важно! Согласование с администрацией проводится, если есть проект планировки и межевания территории с четко обозначенными границами участка.
Этап 5. Документация
Помимо одобрения от администрации на строительство необходимо в бизнес-план строительства коммерческого здания включить:
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Выдает администрация. Документы используются при разработке проектной документации;
- разработку проектной документации. На этом этапе подсчитываются все инженерные ресурсы (свет, вода, канализация) и технические условия для каждого энергетического ресурса. Затем подается запрос в энергоснабжающие организации. Проводится комплекс инженерных изысканий. Работы осуществляются проектной аккредитованной организацией;
- экспертизу проекта и результатов инженерных изысканий. Ее проводит специализированная экспертная компания лицензированных специалистов;
- разрешение на строительство;
- разработку рабочей документации проектной аккредитованной организацией;
- смету;
- СМР (строительно-монтажные работы);
- сдачу объекта в эксплуатацию.
Организационный план
На начальном этапе нужны подрядчики в лице:
- проектно-изыскательской компании с допуском СРО;
- строительной компании с СРО и аттестованными специалистами.
После ввода в эксплуатацию в бизнес-план бизнес-центра понадобится включить:
- администратора — 25 000 рублей;
- 2 уборщицы — 30 000 рублей;
- охранника — 15 000 рублей;
- бухгалтера. Подойдет специалист на аутсорсе— 20 000 рублей.
Итого на первых порах ФОТ составит 90 000 руб.
В дальнейшем штат будет увеличиваться. Необходимо заключить договоры с аварийными службами, которые берут на себя обслуживание канализационной системы и сантехники.
Читайте также: Бизнес-план пивоварни
Бизнес-план бизнес центра с расчетами
Перечень разовых затрат бизнес-плана открытия бизнес-центра
| Строительство сооружения от начала и до конца | 25 000 000 |
| Покупка оборудования, сантехники и мебели | 1 000 000 |
| Пожарное и охранное оснащение | 300 000 |
| Итого | 26 300 000 |
Ежемесячные затраты без учета налоговых платежей
| ФОТ | 90 000 |
| Взносы во внебюджетные фонды+НДФЛ | 38 700 |
| Содержание БЦ | 200 000 |
| Реклама | 50 000 |
| Итого | 378 700 |
Планируемая выручка (полезная площадь — 850 м2, цена за м2 — 950 руб.)
| При сдаче в аренду 25% площадей | 201 875 (руб.) |
| При сдаче в аренду 50% площадей | 403 750 (руб.) |
| При сдаче в аренду 75% площадей | 605 625 (руб.) |
| При сдаче в аренду 100% площадей | 807 500 (руб.) |
При сдаче офисов в аренду, прибыль после выхода объекта на самоокупаемость будет составлять в среднем 400 000 рублей.
Риск-менеджмент
Самым главным фактором риска в строительстве бизнес-центра является экономическая нестабильность. В числе прочих факторов — форс-мажоры в виде пожаров и затоплений, рост конкуренции на рынке, неблагонадежная подрядная строительная организация.
Снизить внешние риски поможет тщательная подготовка к проекту, максимальная проверка подрядчика. Необходимо также разработать маркетинговый план для того, чтобы выделить основные конкурентные преимущества. Экономическая нестабильность и отсутствие спроса ввиду финансовых кризисов и сокращения количества компаний на рынке, к сожалению, не поддаются корректировке.
Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.
4 500 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓
Главные черты успешного предприятия – перспективы роста и развития, а также извлечение прибыли в условиях современного экономического кризиса. Строительство бизнес-центра с целью последующего получения дохода от сдачи в аренду офисных площадей – перспективное предприятие, требующее серьезных первоначальных капиталовложений, однако способное обеспечить начинающего предпринимателя доходным потоком в течение длительного периода времени. Бизнес-план строительства бизнес-центра представляет собой совокупность методических указаний относительно процесса регистрации проекта, подбора места расположения здания, непосредственного процесса производства строительных работ, а также финансовые аналитические данные проекта.
Описание проекта и его цели
Цель бизнес-плана – создание высокодоходного предприятия в форме бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных площадей и систематическим извлечением стабильной прибыли. Помимо прочего, проект направлен на удовлетворение местного уровня спроса на аренду офисных и торговых площадей.
Несмотря на необходимость серьезных первоначальных инвестиций на этапе организации бизнеса, бизнес-проект, подразумевающий строительство бизнес-центра, относится к высокорентабельным и окупаемым в условиях современного кризиса видам предпринимательской деятельности.
Суть проекта сводится к созданию офисных и торговых площадей и предоставление их клиентам посредством продажи или сдачи в аренду. Первый способ, хотя и ведет к снижению сроков окупаемости первоначальных инвестиций начинающего предпринимателя, однако не подразумевает постоянного получения прибыли, благодаря чему не является распространенным и оптимальным вариантом, в отличие от сдачи торговых и офисных площадей клиентам в аренду, которая в разы повышает показатели рентабельности проекта. Также это основополагающий фактор в вопросе перспективности предприятия и обеспечения начинающего предпринимателя источником прибыли.
Какое здание выгоднее строить?
Для того чтобы на стадии планирования и организации предпринимательской деятельности правильно определиться с выбором размеров, площади и других параметров бизнес-центра, следует учитывать город и регион расположения здания. Строительство многоэтажного бизнес-центра с большой площадью предоставляемых в аренду или на продажу торговых и офисных помещений в небольшом российском городе представляется низкорентабельным и неперспективным предприятием, поскольку предпринимателю не удастся найти нужное количество клиентов и большая часть торговых и офисных помещений будут простаивать, не принося доход.
Для небольших и средних отечественных городов оптимальным вариантом станет размещение двух- или трехэтажного бизнес-центра, предоставляющего торговые точки и офисы в количестве не более 50 помещений, от 20 до 50 квадратных метров каждое. Небольшая высота здания, а также общая площадь и количество предоставляемых в аренду помещений бизнес-центра позволят не только в значительной степени сократить стартовые инвестиции в бизнес-проект, но и получить необходимую разрешительную документацию в упрощенном порядке, в сравнении с процессом регистрации многоэтажного бизнес-центра в мегаполисе.
Внутренние и внешние факторы успешной работы бизнес-центра
На практике существует ряд внутренних и внешних факторов, совокупность которых напрямую оказывает влияние на успешность функционирования бизнес-центра. К внешним факторам относится:
- удобство, выгодность и доступность места расположения здания;
- местный уровень конкуренции в избранном регионе осуществления деятельности;
- уровень клиентского спроса на предоставляемые в аренду торговые и офисные помещения.
В то же время внутренними факторами, оказывающими прямое влияние на успешность и перспективность роста и развития бизнес-центра, являются:
- уровень планирования и организации бизнеса;
- избранная форма осуществления предпринимательской деятельности и система налогообложения;
- грамотный подход к организации и проведению маркетинговых и рекламных мероприятий;
- дизайн интерьера бизнес-центра, ассортимент предоставляемых услуг и качество сервиса.
Сильные и слабые стороны проекта
Достоинствами рассматриваемого проекта являются:
- высокая клиентская востребованность в отдельных городах и регионах страны;
- перспективы роста и развития бизнеса;
- возможность предоставления дополнительных услуг и получения постоянного стабильного дохода.
К слабым сторонам проекта, основанного на строительстве бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных и торговых помещений, относятся:
- необходимость внушительных стартовых капиталовложений;
- высокий уровень конкуренции;
- низкий клиентский спрос в конкретных городах и населенных пунктах.
Этапы организации бизнеса
Регистрация деятельности
Первоначальный этап реализации проекта – прохождение обязательной процедуры регистрации предпринимательской деятельности. Начинающему предпринимателю необходимо зарегистрировать юридическое лицо – общество с ограниченной ответственностью является наиболее благоприятным вариантом, однако осуществлять строительство и последующую эксплуатацию бизнес-центра с целью извлечения прибыли можно в качестве акционерного общества открытого или закрытого типа.
Помимо прочего, на этапе организации строительства необходимо получить соответствующую разрешительную документацию. Также по окончании строительных работ для ввода здания в эксплуатацию понадобятся разрешения санитарно-эпидемиологической службы и местной пожарной инспекции.
Расположение объекта
Основная трудность, с которой придется столкнуться начинающему предпринимателю на стадии организации проекта, заключается в правильном выборе места расположения будущего бизнес-центра. От грамотного и продуманного подхода к решению данного вопроса напрямую зависит эффективность дальнейшего осуществления деятельности, успешность реализации проекта в целом, а также формирование доходной части бюджета предприятия. Трудность заключается, помимо прочего, в поиске свободного и доступного земельного участка под строительство бизнес-центра необходимой площади в конкретном районе города.
Земельный участок под строительство рекомендуется выбирать с учетом ближайшего возможного расположения к деловому центру мегаполиса или центру города. Выгодность расположения бизнес-центра позволит не только привлечь большее число потенциальной целевой аудитории, но также участвовать в конкурентной борьбе на местном уровне с максимальной эффективностью.
Составление и утверждение проекта здания
Утверждение генерального проекта здания и одобрение необходимой проектной документации в соответствующем контрольном государственном органе – важный предварительный этап, предопределяющий непосредственное производство строительных работ. Генеральный план здания в обязательном порядке должен предусматривать грамотное и экономное размещение торговых и офисных помещений, их связующих звеньев, а также отдельных элементов здания. Кроме того, утвержденная проектная документация должна предусматривать эффективное размещение инженерных коммуникаций и вентиляционных систем.
Для качественного выполнения проектных задач на стадии подготовки к строительным работам рекомендуется обратиться за услугами к специализированному архитектурному агентству с собственными инженерами-проектировщиками.
Строительство
Наиболее важный этап организационных и подготовительных мероприятий с целью эффективной реализации представленного проекта – строительные работы. Помимо необходимости получения разрешительной документации соответствующих инстанций для запуска строительных работ, процесс строительства, а также используемые материалы и инструменты должны в обязательном порядке соответствовать утвержденным государственным стандартам.
Для качественного и квалифицированного выполнения строительных работ, а также в целях скорой и успешной сдачи здания в эксплуатацию начинающему предпринимателю рекомендуется воспользоваться услугами проверенных и надежных подрядчиков.
Строительные работы – наиболее весомая статья расходной части бюджета бизнес-проекта. Подавляющая часть суммы первоначальных капиталовложений в реализацию бизнес-проекта направлена на приобретение строительных и расходных материалов, а также на стройку и оплату услуг подрядчика.
По окончании основополагающих строительных мероприятий необходимо приступить к ремонту и отделочным работам в помещениях бизнес-центра. Рекомендуется произвести ремонтные и отделочные работы в общей стилистике, чтобы интерьер бизнес-центра был реализован в одинаково строгом исполнении и в то же время подразумевал возможность производства собственных ремонтных работ арендаторами помещений бизнес-центра.
Запуск и сдача в аренду площадей
Финальным этапом строительных и ремонтно-отделочных работ служит утверждение готового здания бизнес-центра и получение разрешения экспертной комиссии на ввод здания в эксплуатацию. Офисные и торговые помещения подготавливаются для сдачи в аренду, составляются образцы договоров аренды, формируется пакет необходимой документации.
Помимо администраторов и менеджеров по работе с клиентами бизнес-центра, следует позаботиться о том, чтобы при заключении сделок с арендаторами присутствовал юрист предприятия. В том случае, если расходы на формирование полнофункционального юридического отдела бизнес-центра начинающему предпринимателю представляются необоснованными, рекомендуется воспользоваться услугами сторонних компаний, осуществляющих юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.
От грамотного, тщательно продуманного и спланированного подхода к финальному этапу запуска бизнес-центра, а также юридическому сопровождению сделок напрямую зависит успешность дальнейшей деятельности организации и формирование доходной части бюджета бизнес-проекта, оценка уровня рентабельности и сроки окупаемости.
Финансовые показатели проекта
Инвестиции в строительство и текущие расходы
Как указывалось ранее, рассматриваемый бизнес-проект относится к предприятиям с большими объемами инвестиций, необходимых для организации предпринимательской деятельности.
Стартовые капиталовложения представлены не только затратами на регистрацию и производство строительных работ, но также расходами на эффективный маркетинг и формирование первоначальной клиентской базы.
Объемы стартовых инвестиций в реализацию бизнес-проекта, подразумевающего глобальное строительство, варьируются в различной степени и в среднем могут составлять от 50 до 200 миллионов рублей.
Текущие регулярные расходы организации направлены на:
- уплату налоговых платежей в бюджеты различных уровней;
- обслуживание и проведение регулярных ремонтных работ в бизнес-центре;
- выплату заработной платы постоянно трудоустроенным сотрудникам компании, администраторам, охране и техническому персоналу;
- проведение регулярных рекламных мероприятий с целью привлечения новых клиентов.
Расчет прибыли, оценка рентабельности проекта
Прибыль формируется исключительно от сдачи в аренду либо продажи клиентам офисных и торговых площадей эксплуатируемого бизнес-центра. Продажа помещений подразумевает мгновенный, однако непостоянный доход, благодаря чему является менее предпочтительным вариантом формирования бюджета компании. При текущих вводных данных срок окупаемости рассматриваемого высокорентабельного бизнес-проекта составит от 2 до 3 лет.