Пример бизнес плана строительства бизнес центра

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

Функциональные зоны:

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

2.Система освещения.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

8.Мультимедийное оборудование.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

.

ПРОГНОЗ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ МОСКВЫ 2019

.В I квартале 2019 г. в эксплуатацию было введено 27,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 26% меньше, чем за аналогичный период 2018 г. Доля вакантных площадей в офисах класса А с начала года снизилась и составила 11,6%, что соответствует 489 тыс.кв. м. В офисах класса В+/- данный показатель составил 6,8%, что соответствует 956 тыс. кв. м свободных площадей. 

Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А выросла на 0,7% и составила 26 515 руб./кв. м/год. В офисах класса В+/- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам I квартала 2019 г. – 13 899 руб./кв. м/год. По итогам I квартала 2019 г. объем сделок по новой аренде и продаже офисных помещений составил 312,9 тыс. кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2018 г.

Прогноз рынка офисной недвижимости г. Москва. 2019

По итогам I квартала 2019 г. наиболее активным игроком, вновь стали компании банковского сектора (21%) как и 2-3 года назад.

.

Выгодно ли строительство офисного центра в России?

Развитие среднего и малого бизнеса в России в последнее время характеризуется подъемом и быстрыми темпами развития. В связи с этим достаточно быстро растет спрос на офисную площадь в современных бизнес-центрах. Это связано с тем, что большинство предпринимателей среднего уровня отдают предпочтение аренде…

.

.

СТРОИМ СОВРЕМЕННЫЙ БИЗНЕС-ЦЕНТР

В России активно возводятся и сдаются в эксплуатацию бизнес центры различных классов. Деловые центры настоящего времени представляют собой востребованные офисные здания, которые снабжены всеми необходимыми коммуникациями, располагающиеся в местах с высокой проходимостью, хорошей транспортной доступностью и имеющие подземные и надземные парковки. Но не все эти составляющие могут быть в бизнес-центрах, это зависит от класса объекта. Класс бизнес-центру назначает специальная комиссия, которая оценивает объект в соответствии с определенными требованиями. Бизнес-центры должны соответствовать архитектурно-планировочным и конструктивным решениям.

Долгое время архитектура в офисном строительстве в России отходила на второй план. Многих девелоперов и инвесторов, прежде всего, интересовал объем площадей объекта, его расположение и то, как быстрее всего окупить свои вложения в строительство. Однако сейчас рынок пришел к пониманию того, что на успешность арендной компании бизнес-центра и его инвестиционную привлекательность напрямую влияют особенности архитектурного проекта объекта.

Архитектурные традиции замерли

В первой трети XX века архитекторы из СССР по праву считались одними из законодателей мировой урбанистической моды. Советский авангард громко ворвался, а затем занял прочное место в пантеоне международного архитектурного наследия. Однако новаторский градостроительный импульс тех лет на излете существования Советского союза замер.

Долгие годы консервативного подхода к разработке проектов, отсутствия необходимости продавать или сдавать в аренду здания на открытом конкурентном рынке превратили деловое строительство в стране в образец неэффективности и невзрачности. Сила инерции такого мышления была столь велика, что с ее плодами приходится сталкиваться до сих пор.

И все же за последние годы офисная архитектура в России сделала несколько гигантских шагов вперед.

Сейчас времена изменились, и эффективные решения западного опыта проектирования и строительства бизнес-центров стал доступнее. Современный деловой комплекс— это многофункциональный объект, который совмещает в себе все основные городские функции и представляет резидентам все условия, содействующие привлечению профессиональных кадров.

Эксперты отмечают, что сегодня большинство крупных компаний приходят к пониманию того, что эргономичный дизайн рабочих пространств, который закладывается еще на стадии разработки проекта — важнейший фактор повышения эффективности бизнеса.

Сотрудники предпочитают работать именно в таких офисах. В современных деловых комплексах отсутствует гнетущая атмосфера коридорной бюрократии, которую, к сожалению, до сих пор часто любят чиновники. Когда пространство четко зонировано и отвечает требованиям существующих в компании бизнес-процессов, дизайн становится еще одним инструментом капитализации бизнеса.

В этом тренде и другая сильная тенденция, которая наметилась в последнее время — это редевелопмент старых некачественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию за последние десять лет. Первое, на что обращают внимание при редевелопменте этих объектов — это эффектное зонирование и инженерное обеспечение.

.

.

Экономная экономика

При строительстве бизнес-центра нельзя экономить на инженерии, поскольку от этого напрямую зависит качество здания и его пригодность к эксплуатации. Экономить на внутренней организации офисного пространства также не рекомендуется: удобная планировка, и качественный ремонт помещений повышает привлекательность объекта в глазах арендатора. Можно, например,  сэкономить на фасаде, убрать лишние детали и придерживаться лаконичного стиля в оформлении

Чтобы удержать арендатора, важно, чтобы он комфортно себя чувствовал в своем офисном пространстве, а комфорт обеспечивает исключительно качественная «начинка». Все архитектурные изыски отходят на второй план, если в офисе не работает система отопления зимой или постоянно ломается лифт.

Фасад лицом

В целом, внимание владельцев офисных зданий акцентировано на внутренней части объектов, а не на внешних и фасадных особенностях. Собственники внимательно относятся к внутренним решениям и наполнению сооружений: эффективным планировкам, сервисным зонам, наполняемости этажей, освещению, интеграции программных решений, состоянию инженерных систем, комфортному пребыванию арендаторов. Однако фасад тоже играет свою  роль в формировании успешности бизнес-центра как финансового продукта.

Особое внимание фасадам уделяется, если здание обладает культурной или исторической значимостью, либо находится в важной для города локации. В этом случае фасад становится ключевым элементом восприятия всего проекта, а это значит, что его постараются сохранить или воспроизвести максимально точно.

.

.

Для этих объектов фасад является визитной карточкой и частью исторического бренда. В иных случаях роль фасада на себя может взять входная группа, которая способна вызвать позитивный эффект, выделить здание на фоне конкурентов. Если у здания не существует привязки к сохранению культурного наследия, то девелоперы чаще уделяют внимание лобби и входным зонам здания. Есть много мировых примеров, когда современные здания комфортно начинали уживаться с историческими, но при этом всегда учитываются градостроительные традиции городов, стран.

| Скачать пример бизнес-плана ТЭО строительства офисного бизнес-центра |

С финансовой точки зрения архитектура не всегда влияет на привлечение арендаторов в силу субъективности ее восприятия. Но в условиях конкуренции «красивый» бизнес-центр при прочих равных имеет большие шансы быстрее быть заселенным.

Спрос на аренду таких бизнес-центров достаточно высок, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности офисной недвижимости.

.

Бизнес-планы, технико-экономические обоснования строительства:

| Торговый центр | Офисный бизнес-центр | Жилой многоквартирный дом |..

 |.