Оценка имущества бизнес идея
Начальное вложение:
Нижний уровень — 3000$
Верхний уровень — 10000$ (включая офис, автомобиль, затраты на рекламу).
Срок возмещения начальных расходов — от двух до 5 месяцев.
Работа оценщика недвижимого имущества заключается в определении стоимости
представленного ему имущества. В этой отрасли бизнеса круг клиентов включает в
себя:
— ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЕ учреждения: каждый раз, когда местные власти избавляются от
недвижимого имущества или пересматривают налоговую политику, им требуется
определить стоимость определенного недвижимого имущества.
— АДВОКАТЫ: когда они ведут дела по разделу имущества или представляют клиентов
при расторжении делового партнерства или супружеских пар, когда необходим раздел
имущества.
— ПОКУПАТЕЛИ и ПРОДАВЦЫ: перед продажей и покупкой дома люди должны узнать
точную стоимость их имущества.
— СТРАХОВЫЕ компании и агенты: прежде чем установить величину ущерба при
повреждении имущества, страховые агенты нуждаются в сведениях о текущей цене на
страхуемое имущество.
— БАНКИ: прежде чем ссудить человеку или организации требуемую сумму, необходимо
определить стоимость представленного залогового имущества.
Оценщик имущества может либо специализироваться на одной из вышеуказанных задач,
либо иметь дело с имуществом определенного типа, но многие наиболее крупные
компании включают услуги по всем вышеуказанным пунктам.
Оценщик недвижимого имущества не просто осматривает имущество и делает
мгновенный прогноз о состоянии и стоимости. Оценщики обычно используют 3 подхода
к решению проблемы:
1. Подход с точки зрения СТОИМОСТИ . Сначала вы рассматриваете все отдельные
части имущества — какая сумма была заплачена первоначально — и структуру
имущества. Вы не обязаны искать строительные дефекты, поэтому вам не обязательно
быть квалифицированным инженером, но, тем не менее, вам необходимо иметь
основные знания в области строительства. Затем необходимо установить, сколько бы
стоило строительство, если бы оно происходило сегодня. Затем вы вычитаете
величину износа существующего имущества со времени покупки и строительства.
Конечный результат — стоимость имущества.
2. Подход с точки зрения ДАННЫХ РЫНКА . Сравнивается продажная стоимость
имущества в том же районе, которое сравнимо с имуществом, которое вы оцениваете.
Вы производите сравнительный анализ, вычитаете износ, и учитываете различия,
такие как размер, стоимость ремонта и так далее.
3. Подход с точки зрения ОЦЕНКИ ДОХОДА . Этот метод предполагает, что владелец
может пожелать оставить за собой имущество, и получать доход от сдачи его в
аренду. Вам придется сравнить стоимость аренды за подобное коммерческое или
жилое недвижимое имущество в той же области, и вычислить какую сумму ваш клиент
сможет зарабатывать в виде чистого дохода.
Процедура оценки – это не просто обращение в местные финансовые органы и
определение того, за какую сумму продавали в последнее время похожую
недвижимость. Хороший оценщик всегда должен определить причину продажи данного
имущества и цель продажи. Проявите талант исследователя, поговорите с продавцом
и покупателем, с адвокатами, посредниками, и другими, в общем со всеми, кто
участвует в сделке. Оплата работы оценщика во многом зависит от его
проницательности, способности произвести точные исследования данной сделки, и
прийти к верному заключению о цене.
Значительно увеличить свой доход вы сможете, если будете работать с несколькими
заказами одновременно. Многие частные владельцы требуют сравнения рыночных цен
не реже чем раз в полгода, в то время как коммерческая недвижимость требует
переоценки значительно реже.
Обычно оценка коммерческой недвижимости занимает значительно больше времени, чем
оценка частной недвижимости.
Оценочные компании делятся на две категории: частные предприниматели, работающие
почти без собственных затрат, и крупные фирмы, в которых работают от 20 до 30
сотрудников.
Работа частника не требует больших стартовых затрат. Ему не нужно арендовать
офис (работать можно из дома), покупать оборудование (можно обойтись домашним
компьютеров, цифровым фотоаппаратом) кроме измерительных инструментов.
Единственные затраты – реклама. Недорогой и эффективный способ поиска клиентов-
разместить объявление в справочнике «желтые страницы».
По мере роста вашего бизнеса вам придется расширяться. На определенном этапе
понадобится офис и дополнительные сотрудники. Все больше внимания и средств вы
будете уделять продвижению фирмы. Некоторые оценочные компании сотрудничают с
агентствами недвижимости, которые предоставляют им базу потенциальных клиентов.
Другие вступают в ассоциации риэлторов.
ИНВЕСТИЦИИ
Инвестиции в недвижимое имущество — простой и выгодный бизнес. Инвестор покупает
несколько гектар земли по очень низкой цене в перспективном по его оценкам
районе, а затем спустя несколько лет перепродает ее дороже с прибылью для себя.
Такими вложениями можно заниматься в любой части страны на любой срок и
практически всегда успешно.
Инвестиции в недвижимость считаются самыми прибыльными по сравнению с другими
видами инвестиций, но несмотря на свой огромный доходный потенциал остаются
рискованными.
Одна из проблем с недвижимым имуществом заключается в том, что оно
низколиквидное, в отличие, например, от акций. Срок инвестирования составляет
несколько лет, именно поэтому не рекомендуется вкладывать все фонды в инвестиции
такого рода.
На этом рынке существуют и спекулянты, которые покупают землю с целью быстрой
выгодной перепродажи. Не занимайтесь спекуляциями на начальном этапе. Для этого
необходим большой опыт и знания.
Начните тренировку с оценки своего собственного дома. Проанализируйте в каком
районе он находится, его расположение по отношению к остановкам, магазинам и
т.п., в каком состоянии дом, требуется ли ему ремонт и сколько на это уйдет
денег, есть ли ландшафтный дизайн на участке. Все эти факторы значительно влияют
на стоимость дома.
Зачастую высокий доход можно получить при покупке изношенного дома и
восстановлении его для немедленной продажи.
Очень выгодным является приобретение земля для коммерческого использования.
Наиболее привлекательной считается земля, прилегающая к магистральному шоссе,
поскольку на ней можно расположить магазин, заправочную станцию и так далее.
Кстати, лучше заниматься поиском земли самостоятельно, не прибегая к помощи
риэлторских агентств, поскольку они сами ищут свою выгоду при продаже .
Научитесь покупать землю прежде чем на нее появится спрос. При сегодняшней
финансовой ситуации, покупка земли заранее — единственный способ сэкономить.
Держите землю в собственности до того момента, когда вы сможете ее перепродать с
большой прибылью. Не спешите продавать самую лучшую землю, изучите динамику
роста цен.
Как правило, покупка участков земли в пределах 50 км от интенсивно растущего
города — наилучший метод инвестиции. Прежде чем действовать, ознакомьтесь с
литературой, изучайте информацию, приобретайте опыт оценщика. Не спешите сразу
покупать, ищите недостатки, и выясните ценовую специфику местного рынка. Всегда
ищите привлекательные предложения. Найти объекты можно по строчным объявлениям
частных граждан и в разговорах с местными жителями.
Прежде чем пытаться продать недвижимость, оцените сначала потенциал участка.
Можно ли в будущем организовать бизнес на данном участке земли? Может ли банк,
частная гостиница, ресторан и прочие прибыльные компании быть расположенными на
данном участке земли?
Научитесь анализировать «за» и «против». Специфика такой деятельности заставит
вас изучать самые нижние и самые верхние секторы рынка или нынешней
экономической ситуации. Ваша цель — найти имущество, которое приобретет большую
ценность в результате новой формы использования, предложенной вами.
АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
Начальные инвестиции:
Нижний уровень 1000$ (лицензия и необходимое оборудование),
Верхний уровень 20000$ (открытие посреднической фирмы, аренда и прочее).
Прежде чем начать работу вам необходимо сначала обучиться. Сделать это можно
поступив на работу в крупную компанию. Там вы научитесь всем аспектам и ньюансам
этого бизнеса. Вы должны хорошо разбираться в типах недвижимости, уметь
оценивать рынок, вести переговоры, знать технологии продаж. Период обучения
длится в среднем около 2-х лет.
Далее, если вы хотите создать свою фирму, вы можете сделать это следующим
способом: работать самостоятельно как независимый агент, организовать офис и
нанять сотрудников или купить франшизу известной фирмы.
Одна из самых важных частей вашей работы — помочь своему клиенту найти
подходящий способ финансирования, который позволит им приобрести имущество даже
тогда, когда рынок к этому не располагает, и когда деньги заработать трудно. Для
этого вы должны знать и разбираться во всех доступных способах финансирования,
предлагаемых местными банками и профессиональными ассоциациями.
Агент просто обязан обеспечить наилучшие условия для своего клиента и помочь им
сделать покупку, которая принесет ему желаемое.
Этот бизнес требует много энергии и времени. Вы будете заниматься постоянным
поиском клиентов. Бизнес может пойти ко дну, если вы будете сидеть и ждать,
когда продавцы и покупатели сами объявятся. Вариантов поиска много. Пробуйте
разные. Понаблюдайте за своими конкурентами, что они делают. Примените этот
подход у себя.
На рынок недвижимости оказывают влияние разные факторы: общая экономическая
ситуация в стране, банковские продукты, ставки, налоги ит.п. Но рынок это
существует давно, что гарантирует на нем некую стабильность.
АРЕНДНОЕ АГЕНТСТВО
Бизнес на аренде не требует больших вложений и специального образования. Зато
потенциал роста у него огромен. Технология проста –представляя интересы
владельцев недвижимости, вы размещаете рекламу, показываете товар,
распоряжаетесь арендой, и управляете имуществом, получая процент от дохода
(около 10%).
После сдачи помещения в аренду агенту нужно лишь собирать деньги один раз в
месяц и передавать их хозяину. Удачный клиент может снимать помещение в течение
нескольких лет, и обеспечить агента стабильными отчислениями.
К услугам агентов прибегают владельцы, которые живут в другом городе, или за
городом, и не в состоянии управлять своим имуществом. Эти обязательства берет на
себя агент.
Обычно арендный агент работает через агентство по недвижимости или брокера. В
некоторых случаях оплата за управление имуществом составляет дополнительный
доход для агента по недвижимости или для брокера, но иногда брокер работает с
независимым агентством по аренде.
Прежде чем приступать к работе агентом, необходимо определить, насколько агенты
востребованы в вашей области. Осмотрите газеты на предмет того, кто и что
рекламирует. Если рынок труда агентов по аренде не насыщен, поговорите с парой
агентов по недвижимости (которые не работают с арендой) насчет возможности
кооперации. Они будут передавать вам клиентов на аренду, а вы будете
рекомендовать их в случае, если к вам обратятся потенциальные продавцы или
покупатели недвижимого имущества.
Старайтесь воздавать добром за услугу, когда агент по недвижимости присылает вам
клиента. Сделайте подарок или пригласите на обед. Сделайте так, чтобы им было
выгодно с вами работать.
Не забудьте составлять договора с владельцами недвижимости и арендаторами. В
документах можно отразить свои условия работы.
В договоре с владельцем вы должны прописать минимальную арендную оплату, и все
условия, на которых настаивает владелец относительно животных, детей, и прочее.
Чем больше таких условий прописано в договоре, тем лучше, ведь предусмотреть все
случайности невозможно.
В договоре должно быть отражено и ваше право получать арендную плату и депозит,
заказывать и оплачивать хозяйственные работы из полученных средств,
рекламировать и показывать недвижимое имущество, и производить любые действия в
судебном порядке. Прописана в нем должна быть и ваша оплата.
Впоследствии вы разработаете свой оптимальный бланк договора, предусматривающий
все случайности. Главное при работе с владельцами — постоянно их информировать.
Владелец должен бы быть информирован о состоянии своего имущества — что может
повлиять на их актуальный или потенциальный доход. Как доверенное лицо, вы
должны лично осматривать собственность, например, раз в месяц, и оповещать
владельцев о возможных проблемах.
Второй важный контракт — ваш контракт с жильцами — соглашение об аренде.
Стандартный бланк договора может быть доработан и исправлен с учетом
наработанного опыта и обстоятельств.
Занимаясь этим бизнесом, вы должны
постоянно давать рекламные объявления — во всех популярных газетах. Реклама
привлекает не только потенциальных арендаторов, но владельцев недвижимости,
выставляя вас надежным агентом.
Кроме того сами активно ищите заказчиков, регулярно просматривайте газеты и
звоните по объявлениям сдачи в наем, особенно, если указан междугородний
телефон.
Напечатайте себе визитные карточки и раздавайте их всем знакомым.
Единственная проблема в этом бизнесе, с которой сталкиваются риэлторы, это
недобросовестный квартиросъемщик. Избежать ее можно, запрашивая рекомендации у
потенциальных клиентов.
|
|
16 февраля 2017
В предыдущих статьях мы подробно рассказывали, как писать бизнес-план, как искать инвестора и избежать наиболее распространенных ошибок.
Оценочная деятельность — специфический вид бизнеса, здесь товаром являются навыки и умения оценщика, и он продает именно их. Поэтому крупных стартовых вложений, как на производстве, здесь не требуется, да и сама оценочная компания может иногда состоять из одного человека. Тем не менее, планировать свои действия по развитию бизнеса нужно. В какой форме? На этот счет есть разные мнения.
Можно взять традиционную бизнес-модель и посмотреть, какие проблемы хотят решить люди, когда обращаются в оценочную компанию (далее ОК — ред.). Определить вашу целевую аудиторию, какие у нее есть потребности, и ответить себе на вопрос: чем ваша ОК отличается от другой? В чем ваше конкурентное преимущество? Почему клиенты пойдут именно к вам?
Напомним, что среди типичных ошибок начинающих предпринимателей есть одна главная, совершив которую, вы рискуете так и не построить свой бизнес. Эксперты формулируют ее так: если вы не понимаете, кто ваша целевая аудитория (какие у нее потребности), то вы не сможете предложить те услуги, которые ей действительно нужны. И тогда все ваши дальнейшие действия вообще не имеют смысла.
Нужен ли бизнес-план?
Татьяна Агапова, управляющий партнер «Агентства Бизнес-экспертиз»:
Я считаю, что писать бизнес-план надо. Не в том объеме, как для инвестора, но план действий по запуску своего бизнеса должен быть. Где мы рекламируемся, как продвигаем себя, где подбираем персонал, когда я должен этому персоналу передать новую ответственность — все эти расчеты должны быть, пусть даже в обычной табличке Exel. И главное: сколько я потрачу, прежде чем выйду в » ноль» — точку безубыточности.
Александр Cимонов, оценщик, ИП Симонов (г. Кемерово):
Бизнес-план я не составлял, так как, по моему мнению, для сферы услуг в этом нет необходимости. Бизнес-план обычно применяют для привлечения инвестиций. А инвестиции оценщика — это полученное ранее хорошее образование и бесценный опыт, наработанный в аналогичных организациях.
Евгений Тюлькин, директор ООО «КиТ-оценка» (г. Санкт-Петербург):
Бизнес-план я не писал. Весь алгоритм работы был у меня в голове. Этому способствовали большой опыт работы и знание рынка. Плюс была своя клиентская база.
Гузелия Лукьянова-Хафизова, аттестованный оценщик с 12-летним стажем работы:
У меня был опыт, когда из крупной компании 4 человека (в том числе и я) ушли и создали свою собственную. Нашли инвестора. Руководитель составляла небольшой бизнес-план для понимания, какие средства нужно вложить, какая будет отдача, сколько времени нужно, чтобы выйти на точку безубыточности. Расчеты были необходимы также и для инвестора, чтобы он понимал, сколько нужно вложить и когда (приблизительно) деньги вернутся.
Найти преимущество
Гораздо важнее, по мнению наших экспертов, понимать, какую нишу на рынке ты будешь занимать. Какое у вас конкурентное преимущество?
Ирина Мамина, гендиректор «Аудиторско-консалтингового партнерства Маминой» (г. Екатеринбург):
Гузелия Лукьянова-Хафизова:
Оторвать кусочек от чужого пирога очень сложно. Как правило, бизнес организуется в том случае, когда вы понимаете, что у вас точно будет поток заказов, если вы видите на рынке еще никем не занятую нишу, где спрос превышает предложение. Бороться с конкурентами, если у них уже наработанная репутация, очень сложно. По опыту знаю, что редко кто сменит оценочную компанию, с которой работает уже давно.
Александр Симонов:
Изучив рынок конкурентов, я сделал цены ниже, чем у всех. Это, конечно, демпинг, но для привлечения клиентов, тем более в наше экономически трудное время, действенный метод. Так как я ориентируюсь на физических лиц (оценка ущерба при протечках, авариях и т. п.), то невысокие цены на услуги компенсируются большим потоком клиентов.
Евгений Тюлькин:
Чтобы оставаться на плаву даже в период экономического спада, надо быть в чем-то впереди всех, иметь свои ноу-хау, научные разработки. Конечно, нужна оценка рисков бизнес процесса. А иначе, ты вложился в НИОКР, оголил финансовые тылы, а случись что… чем их закрывать?
Наше ноу-хау — это программа www. dtpmaster.ru. Она позволяет пользователю в режиме он-лайн создать извещение о ДТП и отправить его по почте в страховую компанию. Это сокращает временные затраты на оформление заявления в страховую (стояние в очереди т. п.) в 60 (!) раз. В день этим сервисом пользуются порядка 1500 человек, там есть ссылка на наш основной сайт, и люди обращаются не только за оценкой ущерба при ДТП. но и за автотехнической экспертизой. Мы создаем рабочие кабинеты на нашем сайте для аварийных комиссаров, работаем со страховыми компаниями, которые с помощью нашей интерактивной карты мест сосредоточения ДТП потом выигрывают суды у дорожных служб.
Инвестиции для оценочной компании
Они, как правило, не нужны. Расходы можно легко подсчитать — страхование ответственности оценщика, членские взносы в СРО, расходы на электронное оснащение (ПО, хорошие компьютеры, сервис для расчетов — автоматизированные системы для построения отчетов об оценке). Сюда же относится аренда офиса и зарплата персонала (если таковые будут).
Хорошо, если есть хоть какая-то финансовая «подушка». Она защитит вас от возможных рисков. Неплохо также провести оценку рисков при бизнес планировании. А если сбережений нет, то нужно начинать с себя.
Татьяна Агапова:
Если я начинаю бизнес, значит, я — главный носитель компетенций. Поэтому я нанимаю себе помощника, которому передаю часть рутинной работы и за счет этого высвобождаю себе 30-40% времени, которые я смогу потратить на привлечение новых клиентов. Теперь у меня есть 3-5 месяцев, чтобы обучить этого сотрудника и затем передать решение более сложных задач. А с другой стороны, к этому моменту у меня уже должен быть сформирован поток клиентов. Да, это сложно, но реализуемо.
Гузелия Лукьянова-Хафизова:
У нас были инвестиции, так как стабильный поток заказов наладился только через 9 месяцев. Первые полгода мы получали зарплату в 3 раза меньшую, чем до этого, будучи наемными работниками, потом сумма увеличилась. Но первые месяцы все равно нужно было оплачивать аренду, зарплату, пусть и минимальную, и все остальные расходы.
Нужно понимать, что все не пойдет гладко сразу — нужна оценка рисков при бизнес планировании. Для любого становления необходимо 2-3 года. Помимо первоначальных инвестиций нужны еще средства для развития. Допустим, вы начали бизнес, пошла отдача, пока маленькая, а стартовые вложения уже закончились, в это момент еще бы чуть-чуть добавить, потому что на одном энтузиазме далеко не уедешь.
И вот тут мы переходим к самому главному вопросу.
Как создать поток клиентов
Ведь не будет клиентов — не будет и прибыли, а значит, и бизнес-лавочку придется закрывать.
Татьяна Агапова:
Сегодня все, кто начинают такой интеллектуальный бизнес — оценочный, консалтинговый, аудиторский — начинают с себя. Создают свой бренд, раскручивают его и потом уже под него набирают себе помощников. Вы продвигаете себя как профессионала и тем самым привлекаете клиентов. Неслучайно же при многих крупных консалтинговых компаниях есть учебные центры, курсы, где руководитель делится опытом, участвует в значимых профессиональных мероприятиях и тем самым привлекает клиентов.
Сегодня с учетом технологий распиариться можно за 9 месяцев, клиенты пойдут. А что дальше? Дальше должны быть положительные проекты, отзывы довольных клиентов и т. д. А иначе цепочка не будет работать.
Евгений Тюлькин:
Мы никогда не давали рекламу, то есть абсолютно. Наши клиенты приводили новых, и этот процесс бесконечен. Но при этом качество услуг должно быть высоким. Клиент приходит только туда, где ему решат его проблему. Один довольный клиент приведет еще двух, а один недовольный уведет десять.
Чтобы создать поток клиентов, мне понадобился примерно год. Я работал практически за еду. Иногда не мог вовремя наскрести на аренду. Но постепенно поток клиентов стал расти, и я стал нанимать людей. Даже сейчас, когда рынок находится в глубокой яме, у меня работает 12 человек. И еще полсотни привлеченных экспертов.
Александр Симонов:
Для привлечения клиентов изготовил сайты с разной тематикой: один по оценке ущерба после затопления, аварий и т. д. Там подробно описал весь алгоритм действий — что нужно делать в таком случае. Второй сайт — о других видах оценки (недвижимости, автомобилей, имущества и т. п.). Да, сайты продвигаю. Зарегистрировался в yandex и google каталогах. Плюс мои сайты сделаны на платформе CMS Joomla — эта система сама по себе очень хорошо индексируется в поисковиках. Размещаю на сайтах тематические статьи, что тоже помогает продвижению, так как очень многие ищут информацию в интернете на тему оценки ущерба и набирают в поисковике: «что делать если вас затопили соседи» т. п. И, конечно, сотрудничаю со своими клиентами по предыдущей работе.
Подготовила Ксения Попова