Образец бизнес плана бизнесов центров

Сегодня практически все небольшие компании работают в арендуемых помещениях и офисах, поскольку покупать отдельное здание чересчур дорого и зачастую неоправданно. Именно поэтому открытие бизнес-центра может принести его основателю стабильный и постоянный доход. В этой статье мы рассмотрим краткий бизнес-план открытия бизнес-центра, разберем перспективы, достоинства и недостатки данного дела.

Введение

Бизнес-центр — это помещение, в котором расположено несколько офисов различного размера для их сдачи в аренду. При этом компании, которые снимают подобные офисы, получают целый ряд преимуществ:

1. Расположенные рядом друг с другом офисы могут сотрудничать друг с другом, занимая целые ниши, недоступные ранее.
2. В бизнес-центрах помимо офисов оборудуют еще и конференц-залы, которые можно использовать для проведения совещаний, деловых встреч, презентаций. За них не нужно платить отдельную аренду (или платят все офисы понемногу).
3. Подобные здания обычно располагаются в центре, в удобном месте с подъездами и хорошей транспортной развязкой. Это позволяет увеличить количество клиентов и поднять статус заведения.

Исходя из этих преимуществ, можно сделать вывод, что для создания полноценного центра необходимо довольно крупное здание с площадью не менее 800 м2, расположенное в удобном месте города. Брать склад где-то на окраине, рассчитывая переоборудовать его в будущем, не стоит — вы просто не найдете достаточно клиентов для размещения. Получить помещение можно двумя способами: взять его в аренду или построить. При аренде первоначальные вложения будут в разы меньше, но вам придется каждый месяц отдавать деньги владельцу, что снизит общую прибыль. При постройке или покупке готового здания нужны крупные инвестиции, но они быстро окупятся в будущем. К тому же вы будете единственным собственником здания и сможете его продать, если что-то пойдет не так или вы решите заниматься другими делами.

Внимание: практика показывает, что коммерческая недвижимость в России постоянно дорожает. За счет этой разницы вы сможете окупить взятые кредиты, убрать инфляционную составляющую и нивелировать износ здания.

Покупка или постройка здания намного выгоднее и несет в себе меньше рисков, поэтому старайтесь идти по этому пути. Если у вас нет личных средств для этого, то ищите инвестора, привлекайте кредитные средства — все сделанные вложения гарантированно окупятся. А вот в будущем офисы желательно не продавать, а сдавать в аренду. Продажа принесет вам единоразовую крупную сумму, но в будущем вы не будете получать прибыль (или она будет минимальна), тогда как сдаваемые площади — источник постоянного дохода. Можно продать несколько офисов, чтобы погасить кредит или рассчитаться с инвестором, но основную массу офисов лучше сдавать в аренду.

Изучаем рынок

Прежде чем составлять план развития бизнес-центра, необходимо определиться, сколько реально офисов вы сможете сдать и какие площади необходимы предпринимателям в вашем городе/районе. К примеру, в мегаполисах популярностью пользуются многоэтажные здания с площадями от 100 до 300 м2, в городах-миллионниках — небольшие офисы площадью по 40—60 м2, в малых городах — одно-двухэтажные здания с небольшими комнатами на 3—10 человек.

Внимание: в небольших городах можно просто выкупить старую гостиницу или другое подобное здание, а также взять его в долгосрочную аренду с возможностью субаренды. В средних и крупных городах выгоднее построить его с нуля в удобном месте или приобрести старые заводские или иные мощности с последующим ремонтом.

Малые города мы в данной статье рассматривать не будем, поскольку в них все индивидуально, и многие предприниматели уже имеют свои помещения для работы. Остановимся на средних и крупных городах. Для них оптимальным вариантом считается 3-4 этажное здание с полезной площадью под офисы в 800 м2 и парой конференц-залов на 200 м2. Связываться с 5 и более этажными зданиями невыгодно, поскольку они значительно удорожают стоимость проекта — в них нужно вводить лифты, да и во многих населенных пунктах не позволяют строить объекты выше исторических зданий. Средняя площадь одного офиса в подобных условиях — 40 м2, то есть общее количество — порядка 20, но следует предусмотреть возможность быстрого изменения размера за счет передвижных перегородок, если арендаторам понадобится помещение больше или меньше по размеру. Одним словом, следует рассчитывать на 20 офисов, поскольку связываться с меньшим количеством не особо выгодно. Впрочем, все зависит от того, сколько будет вложено в открытие здания.

Где брать землю

На данный момент в России есть два варианта получения земли — покупка или долгосрочная аренда сроком на 50 лет. Мы рекомендуем выбирать места максимально близкие к центру, вблизи от коммуникаций и транспортных развязок. Их не так и много, но если поискать, то наверняка можно найти небольшой кусок под застройку. Также неплохо зарекомендовали себя варианты вблизи гостиниц, крупных предприятий и в деловом секторе. Помещения в таких местах пользуются большой популярностью, а стоимость их аренды может быть на 20—100% выше, чем в спальных районах.

Чтобы узнать про наличие участков и уточнить требования к внешнему виду здания, обратитесь в местный муниципалитет. Именно там выдают подобные разрешения или же оформляют землю в аренду. Продумайте, что более выгодно — покупка или аренда. Учитывайте, что если вы берете землю в аренду на определенную цель, то не выполняете ее на протяжении 3—10 лет, то муниципалитет имеет право разорвать договор, поэтому на земле под бизнес-центр нельзя строить фабрику или свиноферму.

Далее рассмотрим бизнес-план бизнес-центра. Пример поможет определить, какие расходы потребуются для подобного мероприятия.

Первоначальные вложения

Сколько денег нужно на открытие полноценного здания? Здесь все сугубо индивидуально — вы можете найти образец бизнес-плана для бизнес-центра и посмотреть, сколько закладывают другие предприниматели. В небольших и средних городах постройка на металлокаркасе или монолита обходится порядка 15 миллионов с подключением коммуникаций и ремонтом. В среднем, распределение бюджета происходит по следующей схеме:

1. Закупка материалов — 5 миллионов.
2. Заработная плата рабочим — 5 миллионов.
3. Подключение коммуникаций, разрешения — 2 миллиона.
4. Ремонт в помещении, оборудование здания — 3 миллиона. В основном сегодня используются технологии быстрого возведения, что позволяет создать строение за несколько месяцев, потратив на него минимум усилий.

Цифра в 15 миллионов весьма расплывчатая — все зависит от стоимости земли, выбранной технологии строительства, удаленности от коммуникаций и пр., но практика показывает, что в принципе в эту сумму вполне можно вложиться. А еще за эти деньги часто можно выкупить старые здания, чтобы не связываться со строительством — их достаточно будет отремонтировать (фасадные работы) и обустроить внутри.

Начинающему предпринимателю найти 15 миллионов достаточно сложно, поэтому для получения этих денег можно обратиться в банк или к инвесторам. Правильно составленный бизнес-план — это основа того, что вы получите положительное решение.

Как быстро окупится

Итак, мы остановились на цене здания в 15 миллионов. За эти деньги вы откроете 20 офисов общим объемом в 800 м2 с конференц-залами. Стоимость аренды квадратного метра в подобных помещениях обходится в 600—700 рублей в месяц (офис 40м2 — 24 000 рублей). Итого, при полной загрузке, за год работы вы получите 6 240 000 рублей прибыли.

Из этой суммы следует вычесть налоги, затраты на заработную плату для уборщиц и охранников, коммунальные платежи (но в большинстве случаев их оплачивают сами офисы). В итоге, за год вы получите примерно 4 миллиона прибыли, то есть сделанные вложения полностью окупятся за 4 года. Казалось бы, это не самый лучший показатель, но факт в том, что всего за 4 года вы станете владельцем полноценного бизнес-центра, который полностью окупил сделанные в него вложения, и приносит регулярную фактически пассивную прибыль. Все что вам нужно — перезаключать договора аренды и раз в 5—7 лет делать косметический ремонт в помещениях. То есть вполне можно нанять управляющего, чтобы он следил за текущими делами и решал текущие вопросы — его зарплата практически расплывется на фоне общей прибыли.

Вывод

Создание бизнес-центра — вполне выгодное и эффективное решение, особенно для городов среднего размера (от 100 000 до 1 000 000 человек). Конкуренции во многих населенных пунктах у вас просто не будет — по состоянию на 2017 год данный рынок испытывает острую нехватку подобных заведений (в мегаполисах все иначе, там высокая конкуренция и очень дорогая земля).

Перед тем как заниматься постройкой, обязательно изучите рынок, чтобы понять, что именно будет пользоваться популярностью и какого размера помещения нужны. В небольших городах нужны небольшие офисы, в средних — покрупнее. Иногда компании арендуют сразу весь этаж — это намного выгоднее, чем привлекать предпринимателей по одному, поэтому предлагайте им скидки и льготы, идя на уступки, чтобы заинтересовать подобных клиентов. Заключать договора на аренду также лучше на длительный срок. Скачать Проект бизнес-центра можно по этой ссылке, но обязательно подстройте его под ваши условия и данные.