Как открыть управляющую компанию в сфере жкх бизнес план
Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.
Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ
Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация
Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:
- заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
- устав управляющей компании;
- протокол заседания о создании компании;
- договор учредителя;
- постановление о назначении директора организации;
- договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:
- обновленный устав организации;
- заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
- протокол заседания, где было принято решение о изменениях.
После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.
Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет. Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается). Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.
Какие условия и требования для получения лицензии?
Законодательно установлено обязательное лицензирование управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.
В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.
Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:
- невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
- у руководства есть два привлечения к административной ответственности.
В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.
Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ
Аренда помещения и ее стоимость
Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:
70х1500=105000 месячная аренда.
Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:
70х500=35000 рублей
В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.
Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.
Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.
Какое оборудование необходимо приобрести?
Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:
- компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
- офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
- если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.
Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.
Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах
Подбор персонала и оплата труда
В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.
Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:
- директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
- ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
- бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
- диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
- сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
- электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
- дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
- юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.
Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:
35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц
Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.
Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба
Маркетинговый план для управляющей компании
Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.
Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:
- управлении изменениями в компании;
- управлении развитием структуры и ее деятельности;
- единичных решениях по локальным ситуациям управления.
Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.
Как создать сайт для управляющей компании?
Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно. Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.
Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.
Рентабельность бизнеса в управляющей компании
Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.
Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:
| Месяц | Выручка | Расходы | Перечень доходов управляющей компании |
| Июль | 50 тыс. руб. | 80 тыс. руб. | 0 |
| Август | 80 тыс. руб. | 80 тыс. руб. | 0 |
| Сентябрь | 110 тыс. руб. | 90 тыс. руб. | 20 тыс. руб. |
| Октябрь | 145 тыс. руб. | 104 тыс. руб. | 41 тыс. руб. |
| Ноябрь | 180 тыс. руб. | 115 тыс. руб. | 65 тыс. руб. |
| Декабрь | 250 тыс. руб. | 150 тыс. руб. | 100 тыс. руб. |
| Январь | 125 тыс. руб. | 100 тыс. руб. | 25 тыс. руб. |
| Февраль | 175 тыс. руб. | 112 тыс. руб. | 63 тыс. руб. |
| Марь | 280 тыс. руб. | 165 тыс. руб. | 115 тыс. руб. |
| Апрель | 270 тыс. руб. | 160 тыс. руб. | 110 тыс. руб. |
| Май | 310 тыс. руб. | 175 тыс. руб. | 135 тыс. руб. |
| Июнь | 300 тыс. руб. | 172 тыс. руб. | 128 тыс. руб. |
Далее производится суммирование чистой прибыли:
0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли
Конечные итоги рассчитывают по формуле:
805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца
Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.
Стоить помнить, что сразу большой прибыли может и не быть, но при верных действиях в дальнейшем она будет систематически расти
При открытии своей управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере деятельности, важно уточнить все нюансы, составить наиболее оптимальный и выработанный бизнес- и маркетинговый план для реализации проекта. Четкая расставленная структура управляющей компании ЖКХ, правильно подобранный персонал и добросовестное ведение документации даст возможность предпринимателям получать немалый доход и избежать возможные проблемы. Любому предприятию, чтобы их деятельность считалась законной важно иметь лицензию на право осуществлять управленческую деятельность заверенную юридическим лицом.
Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.
В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.
Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.
Упоминание о первых жилищных товариществах было отмечено в 1921 году, именно тогда появились первые активисты, понявшие привлекательность этого дела, и начали забирать под свое крыло муниципализированные здания. Типичные управляющие компании начали сравнительно недавно свое существование – 2005 год стал началом в сфере управления многоэтажными домами нового времени и с каждым годом среди начинающих предпринимателей они набирают все большую популярность.
Высокая доходность и маленькая конкуренция в этой сфере становятся основными причинами, по которым бизнесмены хотят занять эту нишу. Но так ли легко открыть собственную управляющую компанию и почему при такой финансовой привлекательности еще есть свободные места на этом рынке?
Итак, как открыть управляющую компанию с нуля? Ответ содержится в этой статье!
Осуществлять управленческую деятельность разрешается только после получения лицензии, выдачу которой регулируют государственные органы.
Полученный документ не требует продления, выдается без временных ограничений. Но даже если вас внесли в реестр лицензий РФ это не означает вашу неприкосновенность. Лицензию, при не должном, могут аннулировать и вычеркнуть компанию из реестра.
Кто разрешение может получить?
На получение лицензии для реализации работы в качестве управляющей компании может рассчитывать юр. или физ. лицо:
- на территории РФ зарегистрированное;
- имеющее квалификационный аттестат;
- не имеющее судимостей;
- отсутствующее в реестре дисквалифицированных лиц.
Управляющая компания для предпринимателя представляет собой посредника между домом и организацией, осуществляющей его обслуживание и содержание. Другими словами, управляющая компания накапливает деньги жильцов, чтобы потом потратить их на ремонтные, эксплуатационные и прочие работы, связанные с улучшением, повышением инвестиционной стоимости дома.
Для жильцов это организация управляющая всеми, находящимися в доме, квартирами, предоставляющая определенный перечень услуг, установленный государством либо расширенный по договоренности с жильцами.
Для начала бизнеса в управленческой сфере понадобится сделать несколько шагов:
1. Поиск подходящего места под офис.
2. Регистрация предпринимательской деятельности.
3. Закупка техники и осуществление работ ремонтных.
4. Наем сотрудников.
5. Реклама.
Особенности каждого шага подробнее рассмотрим ниже.
Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования
Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.
Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.
Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.
Регистрация компании для получения права заниматься управленческой деятельностью
Для узаконивания своей деятельности необходимо пройти в налоговых органах процедуру регистрации в форме ООО или ЗАО. Для регистрации в качестве ООО понадобится сделать следующее:
- выбрать место и придумать название;
- выбрать код;
- решение об учреждении подготовить и устав;
- сформировать УК.
После выполнения перечисленных мероприятий понадобится подать заявление в налоговую, предварительно оплатив госпошлину.
Затем потребуется зарегистрироваться в ПФР и ФСС, которые пришлют на ваш юридический адрес свидетельства о регистрации в течение 5 дней.
И последним этапом будет открытие в банке расчетного счета, с последующей передачей данных о нем в налоговую службу.
Управляющая компания, как бизнес.
Наем сотрудников для работы
В управляющей компании должны работать аттестованных сотрудников не меньше трех. Если как управлять домом вы не знаете, потребуется нанять инженера с соответствующим образованием, кроме него необходимо наличие специалистов, которые будут обслуживать дом.
Штат управляющей компании
- инженер;
- бухгалтер;
- директор;
- сантехники, слесари, уборщицы, дворники, электрики.
Реклама управляющей компании
Главной рекламой будут ваши дела и собственно вы сами. Вряд ли кто-то, прочитав о вашей компании, решит тут же собрать домовой совет с целью поменять управляющую организацию.
Единственное, что можно сделать для раскрутки – это сделать собственный сайт со подробной и необходимой информацией о самой организации, ее сотрудниках, целях, планах.
Если же все же хотите сделать упор на рекламе тогда необходимо вложить много сил в нее и денежных средств. Буквально на каждом шагу должно быть слышно о вашей компании, объявления, реклама по телевизору.
Цель – имя компании сделать узнаваемым. Только такая масштабная реклама может принести плоды.
Чтобы взять дом в управление необходимо с каждым жильцом договор заключить. Для этого нужно вам организовать собрание, от исхода которого и будут зависеть ваши дальнейшие отношения с этим многоквартирным домом, а именно их наличие или отсутствие. На общедомовом собрании вашей целью будет убеждение жильцов в необходимости смены их управляющей компании на вашу.
Вам нужно:
- расписать красочно все преимущества сотрудничества с вами;
- рассказать о работах, которые в ближайшее время вы планируете провести в их доме;
- пообещать своевременное устранение поломок, аварий и прочих проблем.
Неплохо для начала взять свой дом в управление, провести необходимые работы и сфотографировать результат. Такие фотографии послужат весомым доказательством и хорошей мотивацией для жильцов. Хорошие отзывы от уже «доведенного до ума» вами дома также на вашей репутации положительно скажутся.
Для открытия собственной управляющей компании придется понести немало расходов:
- Аренда помещения от 80 000 рублей.
- Покупка оргтехники, мебели и необходимого для работы специалистов оборудования от 300 000 рублей.
- Зарплата сотрудниками от 200 000 рублей.
- Реклама от 90 000 рублей
- Затраты на обслуживание дома, ремонт, облагораживание придомовой территории около 900 000 рублей.
Таким образом, для открытия собственной управляющей компании потребуется вложить на начальном этапе от 1 500 000 рублей.
Управляющая компания: бизнес-план с расчетами.
Рентабельность управляющей компании считается средней около 50% и буквально за пару лет затраты могут окупиться. Единственное условие – наличие домов, желающих обслуживаться в вашей организации.
Для стабильной работы и получения доходов на начальном этапе необходимо взять в обслуживание не менее пяти домов и постепенно увеличивать это число. Не стоит сразу пытаться набрать много домов, поскольку обслужить их качественно и за малое время не получится, а это на вашей репутации отразится не лучшим образом.
Специалисты рекомендуют на первых порах не брать в обслуживание очень старые дома, выбирать следует не старее 15 лет.
Свежие дома легки в обслуживании и проблем практически не доставляют. Старые же дома в капитальном ремонте нуждаются, о текущих крышах, трубах жильцы будут напоминать регулярно и требовать обещанного, быстрого устранения проблемы, а это существенные расходы.
1. Снабжение дома ресурсами
Выстроить отношения с теми, кто снабжает дом водой, отоплением, обслуживает канализацию бывает достаточно сложно. И скорое решение возникших проблем иногда бывает невозможным.
А бдительные жильцы обязательно будут скандалы устраивать из-за того, что им обещали делать все быстро, а по факту, как и все.
2. Неплательщики
В каждом доме есть неплательщики, как правило, это 20–30% от общего числа жильцов. Для решения проблем с ними потребуется принимать какие-либо меры, а это не только времени трата, но и нервов.
Также к проблемам можно отнести высокие риски, большие денежные вложения, сложности в подборе квалифицированных сотрудников.
На практике бывает гораздо проще купить уже существующую управляющую компанию, чем открыть ее самостоятельно.
Совершая подобную сделку, следует обратить особенное внимание на договор, изучать который нужно очень внимательно и лучше в присутствии опытных юристов, чтобы вместе с компанией к вам не перешли и долги бывшего руководителя.
Также понадобится проверить всех необходимых внутренних документов организации присутствие. Открытие собственной управляющей компании, как бизнеса – дело очень рискованное, сложное и затратное.
Потребуется вложить много сил для получения лицензии, разрешений от государства, администрации, наработки клиентской базы. Переманить жильцов – дело трудное, люди не доверяют подобным организациям, поскольку часто обещания не выполняются даже наполовину.
Добиться в этой сфере успеха и заработать уважение, можно только выполняя услуги качественно и оперативно, выполняя все свои обещания. Только в этом случае жильцы будут хвалить вас и советовать свои знакомым.
Как открыть управляющую компанию? Смотрите следующую видео-лекцию: