Инвестиционный бизнес план торгового центра

Готовый бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ)

Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТЦ.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Мы осознаем, что любой строительный проект уникален и требует особого внимания. Для крупных заказчиков ЭКЦ «Инвест-Проект» разработал услугу по проектированию и комплексному сопровождению инвестиционных проектов в сфере строительства:

1. глубокая модификация готового бизнес-плана под конкретный проект;
2. выполнение функций Технического Заказчика;
3. разработка исходно-разрешительной документации (ИРД);
4. организация разработки и согласование градостроительной проработки (архитектурной концепции) застройки территории;
5. организация разработки проекта планировки территории (ППТ);
6. подготовка и утверждение ГПЗУ;
7. организация подготовки, оформления и получения технических условий (ТУ);
8. организация разработки проектно-сметной документации (ПСД — для банка, для экспертизы);
9. проектирование и согласование внеплощадочных инженерных сетей;
10. экспертиза проектной документации;
11. получение разрешения на строительство;
12. строительно-монтажные работы по объекту (СМР);
13. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
14. обновление бизнес-плана на каждом этапе.

Услуга предоставляется совместно с одной из рекомендуемых нами проектной организацией или с проектантом по выбору заказчика.

Дата расчетов: 15.03.2019.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ «Инвест-Проект».

Концепция ТЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта «с нуля», включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

Структура площадей ТЦ:

• — «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• — прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
• — общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
• — административно-технические площади – *** тыс. кв.м.

Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.

Наполнение площадей:

• — «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
• — торговая галерея;
• — развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
• — фуд-корт;
• — офисные помещения;
• — общественное пространство.

Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.

Итого общая площадь торгового центра 40 000 кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 1 101 000 000 руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

Маркетинговый обзор отрасли

По предварительным итогам, общий прирост новых торговых площадей в России в 2018 году составил *** тыс. кв.м. Несмотря на значительный объем строительства, обеспеченность России торговыми центрами остается достаточно низкой – около *** кв. м на 1 тыс. жителей.

В 2018 году в Москве было введено в эксплуатацию *** тыс. кв.м (GLA – *** тыс. кв.м), что на ***% ниже показателя 2017 года – это рекордно низкий показатель за последние 10 лет. Средняя площадь большинства новых объектов находится в диапазоне *** тыс. – *** тыс. кв.м.

На территории города Москвы по данным ЕГАС СИОПР расположено *** торговых комплексов общей площадью более *** тыс. кв.м., *** торговых центров имеют общую площадь от *** тыс. до *** тыс. кв.м. Всего в городе функционирует *** ТЦ и ТК.

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в целом по городу на сегодняшний день составляет *** кв.м на 1000 жителей.

По предварительным итогам 2018 года, сохраняется стабильная динамика сокращения доли вакантных площадей, в Москве уровень вакансии ТЦ составляет ***%, что на *** п.п. меньше показателей 2017 года.

В 2018 году с использованием частных инвестиций в Московской области введено более *** тыс. кв. м. новых торговых площадей.

Ключевые параметры проекта:

1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
2. общая площадь помещений: 40 000 кв. м;
3. площадь земельного участка: 80 000 кв. м;
4. бюджет проекта: 1 101 000 000 руб.;
5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
6. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
7. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год; 
8. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
9. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
10. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
11. рентабельность по прибыли – **%;
12. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
13. IRR проекта: ***%;
14. PI проекта: *** б/р;
15. NPV проекта: *** млн. руб.;
16. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
17. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
18. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» построен ЖК «Северное Сияние» в Дмитровском районе Московской области

По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» построен коттеджный поселок «Ново-Луговая» в Московской области

По бизнес-плану ЭКЦ «Инвест-Проект» открыт отель «Атола» в г. Уфе в 2015 г.

Бизнес-план таунхаусов (с фин.расчетами)

Бизнес-план строительства жилого комплекса (с фин. расчетами)

Сведения о других реализованных по нашим бизнес-планам объектам строительства являются конфиденциальными.

Бизнес-план содержит 141 страницу, 44 таблицы, 24 графика, 15 диаграмм и 8 рисунков.

Не подходит готовый сценарий? ЭКЦ «Инвест-Проект» оказывает услугу по глубокой модификации бизнес-плана под Ваш проект:

1. по площади (10 — 200 тыс. кв. м),
2. по концепции (ТРЦ / ТЦ / ТК / ТРК / гипермаркет / складской комплекс),
3. по стоимости СМР и инженерии,
4. по ставкам аренды площадей,
5. по стратегии бизнеса (сдача в аренду / аренда + продажа / продажа),
6. по городу размещения центра (Москва, Санкт-Петербург, Уфа, Екатеринбург, Краснодар и др).

Для покупки готового или модификации бизнес-плана обращайтесь: contact@expertcc.ru или +7 (495) 617-39-02.

СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА СТРОИТЕЛЬСТВА ТЦ

Итого 141 страница, 44 таблицы, 24 графика, 15 диаграмм и 8 рисунков.

СПИСОК ТАБЛИЦ

Таблица 1. Параметры выручки.

Таблица 2. Показатели эффективности проекта.

Таблица 3. Крупные проекты ТЦ, заявленные к открытию до 2021 года.

Таблица 4. Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2018 г.

Таблица 5. Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2018 год).

Таблица 6. Перспективная  обеспеченность торговыми площадями населения мегакластеров Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей.

Таблица 7. Перспективная  обеспеченность торговыми площадями населения кластеров Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей.

Таблица 8. Перспективные для девелопмента торговой недвижимости кластеры Москвы.

Таблица 9. Стоимость торговой недвижимости в МО в радиусе до 10 км от МКАД.

Таблица 10. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)».

Таблица 11. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до

Таблица 12. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)».

Таблица 13. Средние цены по продажам торговой недвижимости в зависимости от направления.

Таблица 14. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД».

Таблица 15. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)».

Таблица 16. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)».

Таблица 17. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)».

Таблица 18. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в зависимости от направления.

Таблица 19. Нормативы минимальной обеспеченности населения Московской области площадью стационарных торговых объектов.

Таблица 20. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 21. Ставки аренды.

Таблица 22. План сдачи в аренду и выручки помесячно.

Таблица 23. План сдачи в аренду и выручки по годам.

Таблица 24. Параметры текущих затрат.

Таблица 25. План текущих затрат помесячно.

Таблица 26. План текущих затрат по годам.

Таблица 27. Параметры прямых затрат.

Таблица 28. План прямых затрат помесячно.

Таблица 29. План прямых затрат по годам.

Таблица 30. Структура и объем инвестиций.

Таблица 31. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 32. Амортизация основных фондов.

Таблица 33. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 34. Расчет точки безубыточности.

Таблица 35. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 36. План движения денежных средств помесячно.

Таблица 37. План движения денежных средств по годам.

Таблица 38. План прибылей и убытков помесячно.

Таблица 39. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 40. Показатели ОПУ.

Таблица 41. Текущие налоги начисленные.

Таблица 42. Получение и возврат кредита.

Таблица 43. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 44. Расчет NPV проекта.

СПИСОК ГРАФИКОВ

График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).

График 3. Получение и погашение кредита (руб.).

График 4. Динамика чистой прибыли.

График 5. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2020 (прогноз), %.

График 6. Динамика ввода новых торговых площадей в РФ, тыс. кв.м.

График 7. Средняя площадь вводимых ТЦ по РФ, кв.м.

График 8. Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей.

График 9. Прогноз объема ввода торговых площадей и доли вакантных площадей, 2018-2021 годы.

График 10. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 11. План выручки от аренды (руб.).

График 12. Динамика текущих затрат (руб.).

График 13. Динамика прямых затрат (руб.).

График 14. Динамика затрат на СМР, руб.

График 15. Расчет точки безубыточности.

График 16. Анализ чувствительности NPV.

График 17. Выручка, затраты, прибыль.

График 18. Динамика чистой прибыли.

График 19. Финансовые результаты.

График 20. Получение и погашение кредита.

График 21. Обслуживание кредита.

График 22. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 23. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 24. Выплаты инвестору нарастающим итогом.

СПИСОК ДИАГРАММ

Диаграмма 1. Структура площадей ТЦ (кв. м).

Диаграмма 2. Структура выручки ТЦ.

Диаграмма 3. Источники финансирования проекта.

Диаграмма 4. Транши инвестиций в проект.

Диаграмма 5. Обеспеченность качественными торговыми площадями в регионах РФ, кв. м / 1 000 жителей.

Диаграмма 6. Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости от площади, %.

Диаграмма 7. Доля свободных площадей в торговых центрах в зависимости территориального расположения.

Диаграмма 8. Средняя стоимость продажи торговой недвижимости в МО в зависимости от удаленности от МКАД, руб./кв.м.

Диаграмма 9. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в МО в зависимости от удаленности от МКАД, руб./кв.м./год.

Диаграмма 10. Структура площадей ТЦ (кв. м).

Диаграмма 11. Структура площадей ТЦ (%).

Диаграмма 12. Структура текущих затрат.

Диаграмма 13. Структура прямых затрат.

Диаграмма 14. Структура первоначальных инвестиций.

Диаграмма 15. Структура налоговых отчислений.

СПИСОК РИСУНКОВ

Рисунок 1. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД», в зависимости от направления, руб.кв.м.

Рисунок 2. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)», в зависимости от направления, руб./кв.м.

Рисунок 3. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне: «от ММК (А-107) до МБК (А-108)»,

Рисунок 4. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)», в зависимости от направления руб./кв.м.

Рисунок 5. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Рисунок 6. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Рисунок 7. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Рисунок 8. . Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Итого 141 страница, 44 таблицы, 24 графика, 15 диаграмм и 8 рисунков.