Идея для бизнеса сдача помещений в аренду
Содержание
- 1 С чего начать в бизнесе на субаренде
- 2 Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)
- 3 Нюансы оформления отношений
При наличии самых небольших средств можно заниматься субарендой помещений коммерческой направленности. Ежедневно открываются новые фирмы, регистрируются предприниматели — всем им надо где-то сидеть и вести свою деятельность, хранить документацию и принимать клиентов.
Вот поэтому на рынке есть постоянный спрос на офисные помещения, склады, отделы в торговых центрах. Кроме того, всегда находится фирма в состоянии переезда и подыскивает для себя более привлекательное местечко.
С чего начать в бизнесе на субаренде
Начнем с того, что субаренда — это пересдача в новую аренду уже арендуемого помещения.
Главный плюс такого бизнеса в том, что больших капиталовложений не требуется, ведь вы по сути рискуете только арендной платой за 1-3 месяца. А найти для себя клиента, которому можно будет пересдать офис, можно всегда.
В Москве и других крупных городах вообще не стоит вопрос, как заработать на коммерческой недвижимости.
Просто надо брать и делать. Смысл бизнеса в том, чтобы самому снять подешевле, сдать немного дороже, а разницу спокойно и заслуженно положить в свой карман.
Одним из распространенных вариантов является субаренда офисных кабинетов. Очень удобно найти бизнес-центр и снять в нём несколько номеров для начала. Все ваши объекты будут размещаться в одном и том же месте, так что вести дела станет проще простого. 
Причем многие из них уже давно переделаны или изначально построены под офисные кабинеты, где размещаются средние и малые компании. Если это не так, можете провести инвесторский ремонт своими силами, но это потребует дополнительных вложений.
А наша задача — найти дешевые офисы, а не вкладывать крупный капитал.
Когда найдете готовые помещения, у вас на руках будет договор аренды с собственником. Теперь вы вправе распоряжаться площадями по своему усмотрению.
Отправляетесь в ближайший пункт приема рекламных объявления для бесплатных газет и размещаете там информацию. Даже если заплатить за объявления, то это будут копеечные затраты. Потом регистрируемся на авито и других площадках, выкладываем там объявления, лучше с фотографиями.
Дальше собираем клиентские звонки, обсуждаем условия.
Обязательно заключать договора вторичной аренды, ведь сами вы тоже подписывали такой договор с владельцем. Значит, несете ответственность перед ним за сохранность и регулярное выполнение финансовых обязательств.
Нюансы делопроизводства будут описаны далее в статье.
Как видите, схема такой бизнес-деятельности довольно проста. Если же обладать некоторыми капиталовложениями, то можно усложнить процедуру и заработать еще больше.
Для этого крупный арендатор снимает торговый центр или его часть. Дальше он дробит объект не небольшие зоны и площади, организовывает своими силами ресепшн и делает ремонт. Потребуется создать новую инфраструктуру и нанять персонал.
Однако в этом случае одними объявлениями в газетах не обойтись — нужно развешивать билборды, давать рекламу по ТВ, привлекать для поиска клиентов агентства недвижимости. В общем, это другой масштаб.
Но хорошие деньги можно делать и на большом количестве маленьких офисов. И главная изюминка такого подхода в том, что вы масштабируетесь не из своего кармана, а за счет уже наработанных клиентов.
Как заработать на коммерческой недвижимости (расчеты)
Давайте рассмотрим эту бизнес идею на конкретных, реальных цифрах в Москве в 2016-2017 гг.
- Арендуем офис за 22 000 рублей в месяц
- Находим клиента, который заплатит 28 000 рублей
- Получаем разницу в 6 000 каждый месяц с одного-единственного офиса
- С 10 помещений в месяц получаем уже 60 000 р.
- 100 офисов принесут нам 600 000 р.
Самое главное, что эти помещения покупать за свой счет не придется. А сдать можно легко по 2-3 новых помещения каждую неделю. Это значит, что найти 10 арендаторов каждый месяц вполне реально.
Конечно, цена, как и будущий доход, будут варьироваться в зависимости места расположения, инфраструктуры и других факторов. Но, как известно, на каждый товар есть свой покупатель.
Как показывает практика людей, которые этим занимаются, они выходят на доход в полмиллиона уже спустя год такой деятельности.
Начать придется с 1 или нескольких объектов недвижимости, но это не беда. В ближайшем будущем в ваших планах должно стать в 10 раз больше объектов коммерческой недвижимости, на которых вы сможете зарабатывать в разы больше!
Со временем даже начинающие предприниматели приобретают бесценные знания и опыт, и требуется привлекать себе помощников, чтобы успевать оформлять документы, совершать звонки, проводить расчеты.
можно отойти от дел, нанять хорошего управляющего и просто получать каждый месяц круглую сумму на свою банковскую карточку.
Нюансы оформления отношений
Теперь рассмотрим некоторые краеугольные камни, которые надо тоже учитывать в бизнесе, если вы задумались над вопросом как сдать офис в аренду быстро.
Не забывайте, что договора поднайма вторичны по отношению с договором изначального найма. Это означает, что их условия не должны противоречить друг другу.
Срок, на который оформляется субаренда, не может быть больше, чем период аренды. В противном случае, документ легок признать недействительным.
Если договор аренды досрочно прекращает свое действие, то тоже самое будет касаться и сделки по субаренде.
Необходимо прописать то имущество, которое переходит вместе с правами на временное пользование объектом. Лучше всего сделать приложение к договору с описанием всех позиций, которое также скрепляется подписями и печатями.
Дальше нужно предусмотреть варианты оплаты. Если вы связаны конкретной датой с собственником помещения (а она всегда оговаривается), то субарендатор должен успеть к ее наступлению перечислить вам причитающуюся сумму, из которой будут выполняться ваши личные обязательства.
Иначе это грозит постоянными задержками, после которых собственник начислит штрафные санкции либо вообще расторгнет договоренности с вами.
Конечно, если нет опыта, как сдать офис в аренду быстро, то поначалу можно набить шишек. Но есть интересное предложение, которое касается не только начинающих, но и опытных риелторов.
Для этого разработана уникальная методика, позволяющая получать доходы не только от коммерческих, но и жилых помещений. В ней раскрываются главные секреты инвестиции в арендный бизнес.
Скачайте ее уже сейчас, чтобы стать гуру грамотного инвестирования денег!
Нажмите здесь, чтобы скачать книгу по инвестициям.
Загрузка…
Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.
Стартовый капитал
Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.
Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.
Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м
Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.
«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», — поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.
плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость
- Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
- Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.
Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty
Расходы и риски
Между тем процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.
Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам.
Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.
Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.
Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.
Правильный выбор
Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.
Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.
При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.
Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.
Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве
Инвестиции | Жилая недвижимость | Доход | Коммерческая недвижимость | Доход |
3 млн рублей | Студия до 16 кв. м | 4-5% | офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м | 7-8% |
7-8 млн рублей | Одно-двухкомнатная квартира | 3-5% | Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения площадью до 50 кв. м в строящемся доме | 7-8% |
10-15 млн рублей | Двух-, трехкомнатная квартира | 3-5% | Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией. | 10-12% |
Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE
Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей. И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже. Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.
- 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
- А кто клиент?
- Стратегия инвестирования в мини-офисы
- На какую длительность — месяц, сутки, час?
- Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
- Как сделать офис из квартиры?
- Дополнительных вложений не будет!
- У меня нет недвижимости и я не смогу!
- Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал. Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент. Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.
5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
А кто клиент?
Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.
Например, если это достаточно просторное офисное здание, расположенное на первом этаже жилого дома в людном месте, то его можно сдать в аренду:
- Магазин
- Дневное кафе
- Коммерческий банк
В первом случае необходимо искать клиентов по рекламным объявлениям в местных СМИ или, если арендодатель лелеет в душе мечту о большой сумме денег – стоит зайти на сайты крупных сетевых маркетов и написать предложение об аренде в разделе «Партнерам». То же самое делается и в случае с банком либо другим крупным клиентом – сайты имеются у всех. Небольшую недвижимость в нормальном состоянии можно сдать под мини-офисы, склад или что-либо другое.
Стратегия инвестирования в мини-офисы
Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями ????
На какую длительность — месяц, сутки, час?
Безусловно, подписать договор на год и больше – это надежно, так можно быть уверенным, что все это время помещение будет приносить доход. Но, сдача в аренду коммерческой недвижимости на сутки или почасово резко увеличивают его сумму и уменьшают процент амортизации помещения – инвестиции в коммерческую недвижимость всегда окупаются. Поэтому в последнее время такой вид аренды тесно соседствует с субарендой (об этом намерении следует обязательно уведомить отдельным пунктом в договоре).
Компания или частное лицо снимает достаточно большое помещение и делает из него, например, коворкинг-центр – настоящую палочку-выручалочку для тех, кто не имеет собственного офиса и вынужден встречаться с клиентами в кафе или на улице. Но в этом деле имеются свои нюансы, о которых можно узнать у опытных инвесторов, например, кейс Романа Котова рассказывает об этом виде бизнеса доступно и доходчиво.
Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
Для инвесторов проекта Территории Инвестирования Роман Котов провел мастер-класс, на котором раскрыл ключевые фишки и бизнес-модели инвестирования по этой технологии. Вы можете скачать его здесь
Как сделать офис из квартиры?
Если имеется собственная квартира, пустующая и ненужная, и к тому же, расположенная на первом этаже, не стоит ограничиваться ее сдачей в аренду под проживание. Во-первых, доход с такого вида аренды гораздо меньше, чем может принести сдача в аренду коммерческой недвижимости. Во-вторых, жилое помещение гораздо быстрее приходит в негодность, чем офис или даже склад. Договор об аренде помещения для коммерции, как правило, гораздо строже и в нем всегда указывается пункт о неустойке или штрафе, если имущество будет испорчено.
Правильным решением будет:
- Перевести квартиру из жилого фонда в нежилой
- Сделать соответствующий ремонт
- Сдавать ее под мини-офисы, магазин и так далее. Не стоит выбирать в качестве клиентов тех, кто хочет снять помещение под бар, кафе либо другое увеселительное заведение – они работают допоздна и могут возникнуть проблемы с соседями
Дополнительных вложений не будет!
И очень зря, потому что сдача в аренду недвижимости без ремонта большой доход не принесет. Не стоит выстраивать «царские палаты», можно обойтись обычным косметическим ремонтом или экономичным инвесторским ремонтом. Отделка комнат будет произведена качественно и с тонким вкусом, но это автоматически повысит рейтинг в глазах потенциальных клиентов. Ремонт лучше сделать «нейтральный» — чтобы интерьер подходил и магазину, и мини-складу, и офисному зданию.
Обязательно стоит найти финансовые средства и на страхование. Никто не знает, что будет через некоторое время – жизнь непредсказуема. Это может быть что угодно:
- Пожар
- Потоп
- Происки конкурентов
- Нерадивый водитель, врезавшийся в стену и разбивший ее
Но, если любые форс-мажоры будут предусмотрены страховым покрытием – ущерб хотя бы частично будет возмещен. Причем, оплачивать страховку можно заставить даже арендаторов, если это пункт будет включен в договор.
У меня нет недвижимости и я не смогу!
А что мешает сделать так, чтобы она была? Научиться покупать коммерческую недвижимость по смешной стоимости на аукционах по банкротству можно у тех, кто давно и успешно этим занимается – не понадобятся большие вложения, для того, чтобы начать зарабатывать приличные суммы денег.
Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости
Андрей Меркулов соучредитель проекта Территория Инвестирования. В этом видео он разбирает аукционы по банкротству. Более подробно читайте в статье по этой теме.
А тем, кто не решается начать этот прибыльный и достаточно легкий бизнес – мешают лишь собственные страхи.
Сдача в аренду коммерческих помещений – надежный источник ежемесячного пассивного дохода. Мероприятие это относительно несложное, но у него есть свои особенности. Зная их, вы сможете сдать недвижимость с максимальной выгодой и минимальным риском.
Как сдать в аренду коммерческую недвижимость
1. Знакомимся с законами
Сдача в аренду нежилых помещений – магазинов, офисов, складов и т.д. –регулируется ст. 34 Гражданского Кодекса РФ. Прежде, чем приступить к поиску арендатора, внимательно изучите ее, а также ст. 616 ГК РФ (регулирует обязанности по содержанию имущества) и ст. 615 ГК РФ (ответственность за использование арендного имущества не в соответствии с договором).
2. Определяем размер арендной платы
Это можно сделать лично, изучив аналогичные предложения на рынке, либо поручить риэлтору.
На стоимость аренды влияют:
· площадь и состояние помещения;
· коммуникации;
· наличие парковки
· наличие дополнительного оборудования;
· удалённость от центра города;
· транспортная доступность;
· общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в регионе.
Совет от Арендатор.ру:
Если вы хотите сдать объект в максимально сжатые сроки, установите размер арендной ставки на 5-10% ниже среднерыночной.
3. Ищем арендатора
Если вы решили обратиться к риэлтору, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Однако вы можете помочь ему – например, разместить баннер с информацией о сдаче в аренду на фасаде или окнах своего объекта.
Если вы намерены заниматься поиском арендатора самостоятельно, начните с фотографий. Они должны быть качественными. Составьте краткое информативное объявление. А затем разместите его на крупнейших тематических интернет-площадках – Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость, Arendator.ru.
· Оптимальный размер объявления – 4-8 предложений.
· Оптимальное количество фотографий – 10-12 штук.
4. Готовим документы
Если вы работаете с риэлтором, об этом пункте можно не беспокоиться – профессионалы прекрасно знают, какие бумаги понадобятся. Самостоятельное оформление сделки потребует от вас повышенного внимания к деталям.
Какие документы потребуются:
- паспорт гражданина РФ;
- ИНН;
- документ о подтверждении права собственности на объект;
- план помещения.
5. Заключаем договор аренды
Финальный и самый важный этап операции – заключение договора аренды.
В нем обязательно должны быть указаны:
- Полные сведения о каждой из сторон;
- Точный адрес и регистрационные данные объекта;
- Назначение помещения;
Пример: если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём производство, вы вправе требовать с него компенсацию или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
- Срок аренды;
- Состояние помещения и оборудования;
- Сроки внесения и размер арендной платы;
- Сроки внесения и размер коммунальных платежей
Обязательно укажите, кто будет оплачивать их – вы сами или арендатор!
- Дата сдачи объекта;
- Необходимые действия и ответственность каждой из сторон в случае возникновения форс-мажорных ситуаций: преднамеренное (порча) и непреднамеренное (пожар, наводнение) повреждение имущества и т.д.
- Ключевые условия, согласно которым можно будет расторгнуть договор аренды.
Совет от Арендатор.ру:
В дополнение к договору стоит составить акт приема-передачи помещения в аренду. В нем нужно описать все технические характеристики и состояние помещения (как можно подробнее). Также можно приложить фотографии объекта (указав это отдельной строкой в акте).
В акте обязательно указывается дата передачи объекта недвижимости и подписи сторон.
Нужно ли регистрировать договор и платить госпошлину?
Договор требует государственной регистрации в Росреестре в том случае, если он заключается на срок от 1 года. Размер государственной пошлины для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей.
Читайте также:
Как выбрать офис? Пошаговая инструкция от Арендатор.ру
_________________________
Понравилось? Ставьте лайк, чтобы мы это поняли!
И обязательно подписывайтесь на Арендатор.ру — мы знаем еще много интересного об офисах, коммерческой недвижимости, ритейле и инфраструктуре Москвы и регионов!