Идея бизнес сдача помещений

Квартиры востребованы всегда, однако строительство коммерческой недвижимости может оказаться еще более выгодным.

Во-первых, проще найти клиентов. Если жилье покупают, лишь когда есть деньги, то коммерческую недвижимость берут, и когда деньги есть, и когда их еще только планируют заработать.

Во-вторых, предприниматели куда мобильнее. Обладатель собственной квартиры прикипает к ней душой и меняет лишь по весомым причинам, а бизнесмен, обнаружив лучше расположенный офис или торговый центр, переберется туда, не задумываясь.

Наконец, именно успешная коммерция первична, хорошо зарабатывающие сотрудники приобретают квартиры и тянут вверх рынок жилья.

И если вы еще не задумывались, как зарабатывать на коммерческой недвижимости – самое время рассмотреть такую инвестицию, ведь она способна обеспечить стабильный денежный поток на долгое время.

Виды коммерческой недвижимости

Любая фирма занимает определенное помещение, однако инвестору, не имеющему контрактов с прямыми заказчиками, стоит обратить внимание на следующие категории:

Магазины и торговые центры

В концептуальном плане торговля – один из простейших видов предпринимательства, для которого не требуется особого образования либо огромного начального капитала.

Не случайно одной из самых первых и массовых категорий предпринимателей в России стали челноки. Купи дешевле – продай дороже, что может быть проще.

Очень многие начинают свою коммерческую деятельность именно с торговли, а потому помещения под магазины и торговые центры быстро находят арендаторов.

Лучше строить именно торговый центр под большое число небольших павильонов – во-первых, его проще заполнить небольшими предпринимателями, тогда как большой магазин смогут использовать лишь немногие организации и торговые сети, а во-вторых, выручка на единицу площади окажется больше. 

Офисные центры

Наряду с магазинами являются одним из самых востребованных типов коммерческой недвижимости.
Торговые фирмы B2B, страховые компании, турагентства, юристы и многие другие нуждаются в помещениях, где будут принимать клиентов, вести переговоры, заключать сделки, так что удобно расположенный офисный центр никогда не будет пустовать.

Склады

Достаточно востребованный вид коммерческой недвижимости. Даже если город расположен в стороне от главных магистралей – в него постоянно что-то привозят и увозят, все это надо где-то хранить до отправки или реализации в магазинах. А уж если город является транспортным узлом – загрузка складов гарантированы. 
При этом склад можно как целиком сдать в аренду одной фирме, так и хранить грузы множества небольших клиентов, и тогда доход не владельца не будет зависеть от одного клиента.

К тому же постройка склада требует куда меньших затрат и станет прекрасным вариантом для инвестора с ограниченными средствами.

Индустрия развлечений

Сюда можно причислить бары и рестораны, ночные клубы, кинотеатры, казино и т.д. Всегда востребованные, а потому удачно расположенные, пригодные для организации ресторана или кафе помещения арендаторов находят быстро. Разумеется, деление это несколько условное.

Зачастую можно увидеть комбинированные варианты, когда часть здания занимают, магазины, а другую – офисы, в развлекательном центре бары и рестораны соседствуют с магазинами, а в склад могут быть интегрированы один или несколько офисов логистических компаний.

Если же говорить о таком виде коммерческой недвижимости, как здания под промышленное производство, то они проектируются с учетом конкретного технологического процесса, так что заниматься этим без привязки к заказчику не стоит.

Факторы успеха коммерческой недвижимости

В первую очередь бизнес-план коммерческой недвижимости должен учитывать ее расположение.

Магазины и торговые центры лучше располагать как можно ближе к клиентам, то же касается любых сервисных и вообще нацеленных на частных клиентов фирм. Для компаний класса В2В это не столь критично, однако и здесь возможность быстро попасть на работу – очень важный фактор.

Если же говорить о складах, то для них особенно важна близость к транспортным развязкам и железнодорожному вокзалу, через который проходят основные потоки грузов.

Также следует учитывать близлежащие объекты-конкуренты.

Два-три расположенных рядом торговых центра будут делить клиентов, уменьшая прибыль фирм, а значит – и привлекательность аренды здесь торговых площадей.

В этом смысле особое внимание стоит обратить на новые районы. Нужного количества торговых и бизнес-центров там нет, так что новые здания будет легко продать или сдать в аренду.

Еще один важнейший фактор успеха коммерческой недвижимости – общий индекс деловой активности в городе.

Если число новых компаний растет – спрос на магазины и офисы гарантирован, если же обстановка не очень и куда больше фирм закрывается, то бизнес-план коммерческой недвижимости стоит отложить до лучших времен.

И обратиться к другим вариантам, ведь даже в самые тяжелые времена строительство продолжается, и новые площади так или иначе находят покупателей либо арендаторов. А лучше сориентироваться вам поможет новая книга Территории Инвестирования.

Вы узнаете, как обеспечить пассивный финансовый поток на доходных домах, как зарабатывать на коммерческой недвижимости, как найти средства и рассчитать бизнес-план, и множество других секретов и хитростей, позволяющих в разы увеличить ваш доход.

Загрузка…

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Что можно сдавать в аренду?

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения. Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

• офисные помещения;
• торговые;
• складские;
• индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет.

Соответственно, этот вариант нельзя назвать очень выгодным с точки зрения инвестиций: единственный случай, при котором это реально может окупиться – когда жилье досталось по наследству.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет.

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные  — их срок окупаемости составляет 5-6 лет. Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку: в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

• Расходы на строительство или приобретение помещения.
• Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
• Расходы на содержание и охрану помещения.
• Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

Учтите, что налоговое законодательство в сфере арендного бизнеса постоянно изменяется.

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

• достаточно большой период окупаемости;
• не очень высокий уровень рентабельности;
• высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

• долгосрочные договора сроком от года и выше;
• стабильный уровень прибыли;
• доход будет получаться арендодателем постоянно;
• пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
• возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.