Хостел в украине бизнес план
Газета «Сегодня» попыталась кратко охарактеризовать, что необходимо для открытия хостела:
«Сегодня» составила бизнес-план хостела. Эксперты: инвестиции в недвижимость очень перспективны
https://www.segodnya.ua/economics/enews/pravila-lovli-na-zhilca-ili-kak-o…
Сейчас эксперты называют рынок недвижимости одним из наиболее интересных вариантов для вложения денег. С одной стороны, цены на квартиры понемногу падают на фоне девальвации гривни и конфликта на востоке страны. С другой – стоимость аренды жилья, наоборот, стабильно высока, поскольку в Киеве, Одессе, Львове и других крупных городах Украины во временном пристанище нуждаются студенты, переселенцы, командировочные. Логичным решением тут может стать реализация бизнес-идеи по созданию хостела, подробный бизнес-план которого представлен ниже.
КОГДА ОКУПИМ. По расчетам «Сегодня», если открывать хостел в собственной киевской квартире, то на старте понадобится $10-12 тыс., а в ноль наш проект будет выходить через один-три года. Это оптимистичные прогнозы, считает основатель Ассоциации хостелов в Украине Роман Пономаренко, ведь хостелы, как правило, не высокодоходный бизнес, посему окупаются через пять лет. «Если вы решили открыть хостел, то должны запомнить три главных правила: чистота, высокое качество услуг, удачное месторасположение объекта. Выбирайте для хостела нормальное помещение, можно даже нежилое, но на первом этаже и лучше с отдельным входом, которое находится в центре или недалеко от метро. При таких раскладах вы не будете зависеть от недовольных соседей и консьержек», – поясняет хостельер.
О РИСКАХ. При открытии хостела не стоит ожидать его высокой заполняемости первые полгода, предупреждает исполнительный директор Ассоциации трехзвездочных отелей Дмитрий Прохоров. «Загрузка будет в лучшем случае на 30%, а это – еле-еле на уровне рентабельности. Но если ваш хостел со временем получит хорошие отзывы, сработает принцип «сарафанного радио» (клиенты расскажут своим друзьям, и так далее), и тогда загрузка может стать 50-70%. Правда, сейчас кризис, и такие инвестиции рискованны, ведь в стране идет война, да и турпотоки падают», – говорит эксперт.
ЭКОНОМНО. Но сами сотрудники хостелов признаются: невысокие цены и минимальный стартовый капитал позволяют снизить инвестриски и привлечь клиентов. «Хостел открывать лучше в своей недвижимости. А брать объект в аренду рискованно, потому что могут возникнуть проблемы с владельцами. И на старте желательно считать каждую копейку, чтобы не сделать, например, слишком дорогой ремонт за $50-70 тыс., который точно не окупится», – делится сотрудник одесского хостела Алексей Юрченко. А вот на расходных материалах – мыле, туалетной бумаге, чистящих средствах – лучше не экономить, считает киевлянка Ольга Осипенко, которая планирует открыть хостел в столице: «Насмотрелась на хостелы за границей. В Польше, например, такими мини-гостиницами недовольна – там грязно и шумно. Я считаю, что постояльцы в хостелах не должны ни в чем нуждаться – обязательны круглосуточное ТВ, бесплатный интернет. Тогда довольные клиенты точно порекомендуют ваш хостел своим друзьям».
В ЗАКОНЕ. Важно помнить, что владелец должен зарегистрироваться как предприниматель еще до открытия хостела. «Хостельеры могут работать на едином налоге, 3-я группа налогообложения, по кодам Классификатора видов экономической деятельности – 55.10, 55.20, 55.90. При этом важно соответствовать госстандартам 4527, 4268, 4269, по которым предоставляются услуги проживания и прочее. Такие сертификаты выдают органы, аккредитованные Госстандартом, куда нужно обратиться во время регистрации. И тогда хостел может спокойно работать», – поясняет Роман Пономаренко.
Как обустроить теремок
Стартовые затраты на обустройство хостела понянут на 156,7 тыс. грн, при его загрузке в 70% выходим на окупаемость через три года
1. Расположение, характеристика жилья, конкуренты
Открываем тематический хостел «Киев винтажный», размещенный в 4х-комнатной квартире (144 кв. м.). Преимущества: свежий капремонт, доступность к м. Позняки (10 минут пешком). В квартире: холл, кухня, гостиная, 3 спальни, 2 санузла, 2 ванные, 2 лоджии. Хостел рассчитан на 12 постояльцев. По правилам международных хостел-ассоциаций, на человека выделяется 5 кв. м., где 4 кв. м. занимает кровать (одноместная или двухъярусная). Людей располагаем так: комната (15 кв. м.) – для пары; спальня (19 кв. м.) – 4 постояльца; комната (22 кв. м.) – на 6 человек.
Конкуренция: 3-4 хостела, в аналогичной близости от м. Позняки. Но «Киев винтажный» заполучит постояльцев за счет адекватных цен: приватный номер стоит 360 грн/сутки, койко-место в спальне на 4-х – 140 грн. а в номере на 6-х – 110 грн. При загрузке хостела в 90% проект окупится за 11 месяцев, а с загрузкой 70% – за 3 года.
2. Стартовый капитал
Квартира оборудована встроенной кухней, шкафом-купе, кондиционерами, водонагревателем. Нужна: мебель, быттехника, постельное белье и детали для адаптации жилья под винтаж.
Мебель – из дерева. В две спальни – 5 двухъярусных кроватей, в приватную – двуспальная. Также нужны 7 тумбочек и 3 шкафа. В гостиную поставим 2 дивана, 4 кресла, 2 столика, стеллаж. В читальный зал на лоджию — рабочий стол, кресло, этажерку, светильник. Итого: 55,1 тыс. грн.
Из быттехники нужны: плоский ТВ, ноутбук, 2 стиралки, двухдверный холодильник, 5 обогревателей, 5 сейфов, микроволновка, кофеварка, вай-фай роутер. Итого: 38,4 тыс. грн.
Постели. Покупаем односпальные матрасы (10 шт.), один двуспальный, 12 подушек, одеял, пледов. А на каждое спальное место берем по 3 комплекта белья. Итого: 42,2 тыс. грн.
Адаптация под винтаж. В гостиной одну стену заклеиваем фотообоями с видами старинного Киева. Вешаем в комнатах старые фото (их печатаем). Покупаем тюль «под старину». Итого: 7,3 тыс. грн.
Закупаем советские «штучки». В гостиную ставим секретер из дерева, пару керосиновых ламп, ковер, настенные часы с боем, люстру, пару бра, телефон. А на кухню покупаем советскую посуду, обязательно самовар. Итого: 13,7 тыс. грн.
Всего: 156,7 тыс. грн.
3. Услуги, маркетинг
В хостеле будет бесплатный вай-фай, кабельное ТВ в гостиной, сейфы. На лоджии организуем библиотеку. Планируется раз в 2 недели приглашать в хостел косметолога, парикмахера, маникюрщицу (услуга – 40-120 грн.).
Предлагать услуги хостел будет через турфирмы (10% от заказа), онлайн системы бронирования (booking.com), свой сайт, странички в соцсетях, газеты. Разработаем скидочную карту: живете неделю – скидка в 10%, месяц – в 20%.
Маркетинговые расходы – минимальны, ставка – на «сарафанное радио». Первые три месяца потратимся на создание сайта, печать визиток, объявления в интернете.
Всего: 23,2 тыс. грн.
4. Текущие расходы
Сюда входит ЖКХ, зарплата, ежедневные расходы.
«Коммуналка» в квартире на 12 человек. Содержание дома – 365,76 грн. Газ – 367,92 грн. Холодная вода – 447,84 грн. Отопление – 450 грн в месяц (при оплате в течение года. – Авт.). Электроэнергия – 1930,17 грн (каждый намотал по 120 квт/ч. тариф 1,34 грн). Интернет и ТВ – 200 грн. Итого: 3762 грн в месяц.
Зарплата. Нанимаем 4 человек на 2 смены – по 2 в паре, через сутки. Работают владельцы хостела, муж и жена и 2 сотрудника. Все работники хостела – администраторы, уборщики. Оплата – 200 грн. в сутки. Также нужен бухгалтер на полставки (3500 грн). Итого: 15,5 тыс. грн в месяц.
Текущие расходы. На покупку лампочек, моющих, туалетной бумаги, индивидуальных комплектов и стирку заложим 300 грн в день. Можно закупать продукты для бесплатных завтраков (яичница, тосты, кофе). Завтрак будет по желанию клиента, поэтому включаем его в оплату (+15 грн с человека). Итого: 9000 грн в месяц.
Всего: 28,3 тыс. грн в месяц.
5. Окупаемость проекта, риски
Сколько заработаем. В целом стоимость проживания в хостеле конкурента по отношению к другим гостиницам. И при загрузке хостела на 100% мы получаем 47,4 тыс. грн в месяц. Но при сезонной загрузке в 70% реально – 33,2 тыс. грн в месяц. От этой суммы (при 70% загрузки) минусуем текущие затраты 28,3 тыс. грн. Получаем доход в месяц 4,9 тыс. грн. Не забываем о стартовых (156,7 тыс. грн) и маркетинговых (23,2 тыс. грн) затратах (всего 179,9 тыс. грн). На окупаемость при загрузке в 70% выходим через 3 года.
Но можно увеличить посещаемость и до 90%: привлекаем студентов, переселенцев, командировочных. Тогда окупим проект через 11 месяцев (при доходе в 14,4 тыс. грн в месяц).
Этот проект реален при курсе до 16 грн/$, ведь стартовые затраты осуществимы за месяц, и вряд ли курс резко вырастет. А в текущих расходах заложена финподушка (10-15%), что позволит компенсировать рост затрат. При дальнейшем росте доллара придется увеличить текущие затраты и цены как минимум на уровень инфляции.
Стартуйте на свои деньги
Открывая новое дело, лучше задействовать личный капитал, а инвестиции привлекать на развитие – когда бизнес уже покажет результаты, советуют финаналитики. «Как бы ни был интересен инвесторам ваш бизнес-план, идеи с нуля сейчас почти не продаются. Исключением может стать уникальное ноу-хау, но организация хостела к таковому не относится. Поэтому привлекайте инвесторов под уже работающий бизнес, когда вам есть что предложить. Такой подход позволит не потерять компанию. Ведь если финансовый вклад стартапера в его же идею минимален, тогда все риски лежат на инвесторе. В таком случае максимум, что могут предложить человеку, который придумал идею, — это небольшая доля в бизнесе, или просто руководящая должность», – отмечает директор департамента маркетинга и сегментов UniCredit Bank Дмитрий Коваленко.
В ДОЛГ. Если денег на организацию хостела все же не хватает, эксперты советуют взять кредит в банке или занять средства у знакомых. «Стартовые затраты на открытие хостела не являются высокими, именно поэтому данный бизнес и стал популярным в Украине в последние годы. Сумму в $10-15 тыс. реально занять у друзей/знакомых. Если же обращаться в банк, то получить небольшой кредит, под залог квартиры, где будет работать хостел, вполне возможно», – уверен аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Иван Никитченко. По его оценкам, если в банке будет заложена 3-4-комнатная квартира в Киеве, стоимостью около 3 млн грн, то кредит в 180 тыс. грн не является рисковым, ведь «тянет» лишь на 6-7% цены недвижимости.
УЧИТЫВАЙТЕ. Эксперты напоминают: бизнес-план важно оформлять как финдокумент, и цифры надо подавать в таблицах – для удобства чтения. А при расчете стартовых затрат на организацию хостела нужно учитывать средства, необходимые на покупку недвижимости, если таковой нет. «Это – главный пункт первоначальных затрат, ведь покупка при нынешних ценах на жилье увеличивает срок окупаемости. К примеру, при средней стоимости квадрата в Киеве в 10 тыс. грн и при площади квартиры в 144 кв. м затраты возрастают в 8-10 раз», – поясняет Коваленко.
Также, по его словам, в бизнес-плане нужно уделить внимание оформлению бизнеса: как будет зарегистрирована компания, и будет ли меняться целевое назначение квартиры. «Учитывайте при расчетах и налоги. Оборот хостела вначале будет меньше 3 млн грн в год, значит, единый налог составит 5% от дохода (3-я группа). Плюс надо платить единый соцвзнос (ЕСВ) за предпринимателя и каждого работника. Прибыль с такими правками уменьшается», – говорит Коваленко. И, наконец, не забывайте о подробном анализе конкурентов. «Это позволит минимизировать слабые места в стратегии развития вашего хостела», – уверен Никитченко.
Ищите запасные пути
Хорошую квартиру можно использовать не только как хостел, но и как жилье для прибыльной аренды, напоминают эксперты. «Элитный сегмент недвижимости может принести больше прибыли не как хостел, а как жилье долгострочной аренды – например, иностранцами. К примеру, трешка в центре столицы, с ежеденельной уборкой, легко потянет на $2000. На Левом берегу Киева аналогичная квартира будет стоить дешевле – около $1000-1500, но в любом случае это стабильный доход. Да и квартира в таких условиях будет дольше сохраняться в хорошем состоянии – а значит, затраты окупятся с большей долей вероятности. Поэтому прежде чем решать, как использовать вашу квартиру, – в виде хостела или на условиях аренды – еще раз хорошенько просчитайте все расходы и доходы», – рекомендует исполнительный директор Ассоциации трехзвездочных отелей Дмитрий Прохоров.
А столичный риелтор Максим Ермоленко считает, что если у стартаперов есть хотя бы $100-150 тыс. на покупку большой квариры под хостел, то стартовым капиталом лучше распорядиться иначе. «На эти деньги можно купить, например, три однокомнатные квартиры по цене $45-50 тыс. за каждую. С учетом того, что единички всегда пользуются более высоким спросом, чем двушки или трешки, то на аренде каждой квартиры можно зарабатывать минимум 4-5 тыс. грн в месяц. В итоге годовой доход может составить 180 тыс. грн, то есть затраты окупятся где-то за 10-11 лет», – говорит Ермоленко.
Польский опыт открытия хостела
Хостел основать нетрудно – при нахождении недорогих крупных по общей площади помещений в центре города, при этом для старта «на все про все» достаточно 50 тысяч злотых (менее 15 тысяч долларов).
Если нет собственной наличности в таких количествах, уместно основать предприятие из нескольких друзей – которые, возможно, вместе с вами и станут заодно сотрудниками хостела. Например, успешный хостел «Меланж» в Познани основали совместно парень и девушка, а высокоприбыльный «Буги Хостел» во Вроцлаве основали трое друзей возрастом 25-26 лет (один из них теперь ведет бухгалтерию, второй занимается маркетингом и рекламой, а третий управляет хостелом – он раньше работал в чужих хостелах пять лет). А в Кракове еще одно трио молодых небогатых предпринимателей основало сразу два хостела – «Фламинго» и «Тутти Фрутти».
В Познани хостел с 24 кроватями может быть открыт за 40 тысяч злотых (чуть более 12 тысяч долларов). «У нас было 15 тысяч злотых (4500 долларов) на каждого. Мы арендовали 230-метровое помещение в старинном здании (в дворянских каменницах бывают большие бальные залы на третьем и более высоких этажах, которые очень трудно использовать под торговлю и офис). Ремонт производили с помощью своих семей, так начинать свое дело гораздо дешевле», – рассказывают Алисия Шрайер и Мартин Врублевский. Больше всего денег в старых зданиях поглощают при ремонте замена электрических и сантехнических коммуникаций, туалеты и душевые, – утверждают они.
В более крупный хостел (50-60 человек) нужно инвестировать около 150-200 тысяч злотых (45-60 тысяч долларов), а Павел Вавро основал два сверхприбыльных больших хостела в Кракове с бюджетом в 500 тысяч злотых (почти 150 тысяч долларов).
Впрочем, многое зависит от арендной платы за помещение в 200-300 квадратных метров с инфраструктурой – которая в Польше может варьироваться от 2 до 40 тысяч злотых (600-12000 долларов), в зависимости от местоположения – поскольку в первые месяцы надо оплачивать аренду, еще не имея достаточных доходов.
В бизнесе для молодежи маркетинг играет особую роль – тем более, что высокоуровневый сервис в хостелах не предоставляется, иначе услуги выдут слишком дорогими для данного формата. Поэтому реклама и дизайн хостела должны вызывать приятные ассоциации, вспоминаться с удовольствием – и это главный залог «сарафанного» маркетинга: передачи информации о вас от прошлых посетителей их знакомым.
Например, сеть Cinnamon Hostel («Коричный хостел») распространяет флаера, пахнущие корицей, а номера названы в честь специй и соответственно оформлены.
Разумеется, еще до открытия хостела должен быть запущен его сайт – при этом не только на языке вашей страны, но и на английском, а лучше – еще на нескольких языках. И этот сайт еще до открытия хостела должен позаботиться о своем присутствии в сетевых каталогах, интерактивных картах, веб-справочниках, гостевых книгах отзывов, порталах-агрегаторах цен и условий своего города. Также сайт хостела просто обязан размещать информацию об интересных местах и актуальных событиях – особенно расположенных и происходящих в зоне пешеходной доступности от хостела – это будет вашей лучшей рекламой и главным конкурентным преимуществом.
Наконец, лучше всего, если владельцы хостела налаживают контакты с организаторами фестивалей, концертов, рекламируются на их сайтах и полиграфии – и поэтому могут рассчитывать на приезды целых групп, целиком заполняющих хостел во время этих мероприятий.
Цены польских хостелов принципиально не варьируются – от 27 до 40 злотых на человека в 6-, 8- или 12-местном номере в сутки (8-12 долларов), от 45 до 70 долларов стоит место в двухместном номере (13-20 долларов).
Якуб Жонца, основатель большого Boogie Hostel (16 двухместных номеров и 56 спальных мест), рассказал нам о ежемесячных расходах своего предприятия, включая налоги: они превышают 50 тысяч злотых (15 тысяч долларов). Однако прибыль превышает эту сумму на 20 тысяч злотых ежемесячно (на 6 тысяч долларов).
Хотя есть и крошечные хостелы-квартиры, владельцы которых утверждают, что их ежемесячная чистая прибыль равна лишь средней заработной плате (в Польше – 1500 долларов).
Наконец, сроком окупаемости первичных инвестиций все владельцы хостелов называют один год – или даже меньший период.
Источник: magazynkariera.pl , перевод Prostobiz.ua
Хостел как бизнес-идея в Киеве
Первичные инвестиции на открытие небольшого хостела в Киеве, при условии аренды помещения, составляют примерно 340 тыс. грн или 3 тыс. грн на 1 м. кв. Установив средние цены на проживание и сэкономив на работе консьержа, проект окупится через два года. Полезные советы по ведению бизнеса предлагает Prostobiz.ua.
Екатерина Гутгарц, главный редактор Prostopravo.com.ua
Единого законодательного акта, который бы регулировал процедуру перевода жилого помещения в нежилое в Украине нет. В соответствии с частью второй статьи 7 Жилищного Кодекса (ЖК), непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или такие дома сносятся по решению исполнительного комитета областной, городской рады местных депутатов. Согласно статье 8 ЖК, перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части второй статьи 7 настоящего Кодекса (т.е. местных рад).
Исполкомами некоторых местных рад утвержден порядок перевода пригодных для проживания жилых помещений в нежилые. Например, такой порядок утвержден исполкомом Львовской городской рады (решение №981 от 23.08.2006г.). Что касается Киева, то каждая новая власть утверждала свой порядок этого механизма.
Обращаться нужно в органы местного самоуправления, поскольку именно они принимают решение о переводе жилого помещения в нежилое. Процедура и перечень документов зависят от местонахождения жилого помещения.
Елена Иващенко, директор организации «Хостеллинг-Украина», вице-президент Всеукраинской хостел ассоциации
В Украине существует Всеукраинская хостел ассоциация. Все хостелы, которые входят в нее соответсвуют стандартам как ассоциации, так и стандартам Федерации.
Перед тем, как принять хостел в ассоциацию, ее проверяет представитель. Желательно, чтобы все стандарты начали соблюдаться еще на стадии оборудования хостелов, т.к. такие составляющие как санузлы (по стандартам их должно быть не меньше одного на 10 человек) уже очень сложно переделать после открытия.
Сейчас в большей степени ориентируемся на отзывы клиентов. Если после того, как хостел открылся и его приняли в ассоциацию, начинают поступать жалобы от туристов, тогда мы снова делаем проверку. Если после этого администрация не устранила недостатки, мы снимаем их со своего сайта и исключаем из хостел ассоциации.
На данный момент конкретной законодательной базы касательно хостелов нет. Но сейчас мы внесли изменения в закон «О туризме», согласно которым сертификация хостела обязательная. Ранее она носила добровольный характер. И это — очень большой минус, т.к. открылось очень много средств размещения, которые называют себя хостелами, но не соответсвуют их стандартам.
В нашу сеть входит около 140 хостелов, которые соответсвуют всем требованиям. Какое точное количество хостелов по Украине — никто сказать не может, т.к. они постоянно открываются и закрываются. Активнее всего открывали хостелы в 2012 году перед чемпионатом Евро 2012: больше 300 по Украине. В 2014 году много хостелов закрылось, но сейчас снова появлются новые объекты. Больше всего хостелов сейчас открывается в Одессе и во Львове. В Одессе ждут удачного сезона летом, а во Львове практически все действующие хостелы «забиты» посетителями. Это самый успешный город в плане развития хостелов. Там постоянно проходят фестивали, конференции и другие мероприятия.
Средняя загрузка по Киеву зимой была около 40-50%. В основном, она сформировалась за счет переселенцев с востока Украины. Но цена очень сильно упала. Средняя стоимость по хостелам в Киеве зимой была приблизительно 60-90 грн с человека. Сейчас, к майским праздникам, и тарифы немного выросли (средняя 110-130 грн с человека), и загрузка. В этот период в хостелах ожидается наполняемость около 85-95%. По Львову уже сейчас все хостелы заняты.
Очень бы хотелось, чтобы руководители не только города Львова, а и других городов обратили внимание на развитие туризма в своем регионе, что приведет к развитию и хостельного движения.