Бизнес вложение в новостройки

Вы задумались над инвестированием в недвижимость. Хотите вложить средства в новостройку, тогда Вас непременно заинтересовали такие вопросы:

• С какой суммой можно входить в этот бизнес?
• Чек-лист оценки новостройки?
• Как оценить потенциал объекта?
• Сколько комнат в новостройке брать?
• А может выгоднее сдавать квартиру в аренду?

Раскрываем все секреты покупки квартиры в новостройке с последующей перепродажей или сдачей в аренду!

1 способ — покупка квартиры с последующей перепродажей

Разберем, подробно все рекомендации для инвестиций в новостройки.

С какой суммой можно входить в этот бизнес?

Примерно за этот период будет выплачено 300 тыс. рублей. Эта сумма превращается в 1 млн. 300 тыс. рублей. Получается доходность 300%, это пример с новостройкой, студией.

Разберем оценку потенциала объекта

1. Ликвидность. Определяется спросом и ограниченностью предложения.
2. Транспортная доступность.
3. Количество комнат для новостроек?

К ней относится ликвидность, ликвидность определяется спросом и ограниченностью предложений. Насколько активно покупают в этом районе и насколько большое предложение будет в этом районе, который застраивается.

Есть два варианта: к примеру, в Долгопрудном стоится огромный район, около двадцати домов, 25-этажных. Второй вариант — это точечная застройка, один дом строится. Какое из этих предложений лучше?

Точечный вариант будет гораздо лучше, так как отсутствует конкуренция, есть ограниченность предложений. Если есть 20 домов по 25 этажей, то там предложений будет много. При условии, что дом построен в городе, а не на окраине или в поле.

Для того, чтобы узнать оценку доходности новостройки, Вы можете воспользоваться калькулятором:

Скачать калькулятор расчета доходности новостройки

Для удобства в калькулятор вбиты типовые расчеты инвесторов на реальных новостройках — по ним Вы без труда сможете рассчитать свой проект.

Так сколько же комнат выгоднее брать?

Допустим. Однокомнатная квартира стоила 1 млн. рублей, через год ее можно будет купить за 1 млн. 850 рублей. Двухкомнатная квартира дает прирост за год 700 тыс. рублей, трехкомнатная за год — прирост 900 тыс. рублей.

Самый большой прирост у самой маленькой квартиры, у студии прирост составит еще больше. Трехкомнатные выгоднее, чем двухкомнатные, но двух- и трехкомнатные квартиры для перепродажи менее интересны.

Как выбирать квартиры для инвестиций в новостройки. Советы Николая Мрочковского

(Фрагмент семинара «Новые секреты создания денежного потока и капитала на недвижимости». Ведущий Николай Мрочковский)

2 способ — новостройки для сдачи в аренду

Если вы хотите приобретать квартиры в новостройке для сдачив аренду, то обычно интересней брать то, что сдадут достаточно скоро — через 2-3 месяца. Это хорошо тем, что можно подобрать идеальные объектыпод сдачу.

• Начнем с планировки под сдачу, можно взять двухкомнатную с пятью окнами или однокомнатную с тремя окнами. На вторичном рынке такие объекты очень тяжело найти, так как выбор невелик.
• Для сдачи можно брать первый этаж, потому что мокрые зоны, мало соседей, дешевле на 5 или 10%. К тому же квартиры на первом этаже можно при желании перевести в коммерческую недвижимость, но это лишние затраты и время.
• Плюсы очевидны: если бы мы покупали готовую квартиру за 3 млн. рублей, распилили ее и сдавали за 35 тыс. рублей, то прирост составил бы 13% в год. Если мы ее взяли в новостройке за 2 млн. 200 тыс. рублей, подождали 3-4 месяца и доплатили ипотеку еще 100 тысяч, то прибыль выходит 18%.
• Минусы: в новостройке нужно ждать, пока она достоится. Есть риски, что достоят не вовремя, что за это время надо платить, а затем еще делать ремонт.

Карина реализовала стратегию инвестирования в недвижимость — покупка квартиры в новостройке для сдачи в аренду

(Кейс Карины Соколовой — участницы живой встречи инвесторов Территории Инвестирования)

Покупка малогабаритных квартир (19 — 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – это хороший способ инвестирования в новостройки, но как и везде, тут есть свои подводные камни.

Суть стратегии: приобрести квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан в эксплуатацию) и перепродавать через год или два.  Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене, и они более ликвидные, чем квартиры большой площади.

Затраты времени – всего три дня. День на поиск подходящего объекта, второй день – подача документов в банк, и третий – подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса надо помнить о нескольких важных моментах:

• лучше выбирать новостройки на последних стадиях строительства, потому что есть вероятность недостроя;
• нужно тщательно проверять застройщиков;
• продать новостройку на вторичном рынке – сложно.

Несомненный плюс заключается в том, что во времена спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже. Зато потом при выходе из кризиса недвижимость отыгрывает инфляцию, в то время как деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия — купить в кризис и продать после выхода из кризиса, на пике цены.

Сейчас основная проблема на рынке недвижимости том, что вторичный рынок замер. Юридически если вы купили квартиру и застройщика и потом перепродаете (даже не пожив там ни дня) — это уже перепродажа на вторичном рынке. Ипотека на вторичку не слишком выгодна, и многие люди предпочитают брать новостройки под более низкую процентную ставку. Поэтому можно всего рассмотреть вариант вложения в новые дома и квартиры под сдачу в аренду, а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи с вступлением в силу изменений в 218-ФЗ и постепенного отказа от ДДУ эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% уже осенью 2018 года.  Так что сейчас можно приобрести квартиру в новостройке на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может составить вместо стандартных 30-40% куда больше — 50-60%.

Представьте себе, что:

Вы купили квартиру за 2 100 000 рублей.
За 6 месяцев она выросла в стоимости до 2 600 000 — 2 700 000 рублей.
По расчетам прибыль составит от 500 000 рублей.

Посмотрите фрагмент семинара Николая Мрочковского, на котором стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи разобрана более подробно:

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости)

Выгода покупки квартиры в новостройке на этапе котлована

С момента котлована и до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50% . Поэтому даже с учетом ипотеки выгодно приобретать недвижимость: платим по кредиту 7-8%, недвижимость растет на 40-50% за все время строительства (1,5-2 года). Разницу оставляем себе.

Давайте разберем, как растет стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

1. Как только огородили участок и начинают строительство – это стартовая цена.
2. Вырыли котлован, залили фундамент – плюс 10% к стоимости.
3. Построили первые этажи – еще плюс 10%.
4. Достроили верхние этажи – еще плюс 10%.
5. Сдали дом госкомиссии – еще плюс 10%.
6. Выдали ключи – еще плюс 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком именно этапе вам выгоднее всего вливаться в сделку. Безусловно, имея в виду как ситуацию на рынке, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы верно оценить объект, нужно сперва определить:

1. Сколько комнат выгоднее брать? Какого размера?
2. Какие есть отличия доходности у однушки, двушки или трешки?
3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

На эти вопросы вы сможете найти ответ в видео «Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи».

(Фрагмент семинара – Cекреты создания денежного потока и капитала на недвижимости)

2 главных правила, написанных кровью неудачливых инвесторов при вложении в новостройки:

• тщательно отбирайте застройщиков и дома, считайте не только доходность, но и риски;
• изучите возможность выйти из сделки до того, как объект будет сдан (санкции, порядок), а также продумайте запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И не надо складывать все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом-вариант: перепродажа новостроя гаражей

Вы можете реализовать стратегию перепродажи недвижимости не только с новостройками, но и с гаражами. Это замечательный вариант, если вы пока что не хотите браться за квартиры. Дмитрий Корецкий в Барнауле вкладывает деньги в гаражи, которые еще только строятся. Покупает их дешево на раннем этапе и продает в 2 раза дороже. Недавно на регулярной встрече инвесторов Территории Инвестирования он как раз рассказал о своем опыте:

Посмотрите видео «Убойные инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живой встречи инвесторов проекта Территория Инвестирования в Москве )

Подводя итоги: варианты есть, и их много. Главное – изучать детали и просчитывать риски!

Продолжаю искать новые инструменты, куда вложить деньги в 2017 году. Совсем недавно открыл для себя еще одно направление — инвестирование в новостройки. Я уже писал общую статью про инвестирование в недвижимость, в которой немного затронул данную тему. С тех пор, я получил много вопросов, очевидно, что этот способ инвестирования пользуется популярностью среди инвесторов.

Сейчас в интернете проводится большое количество платных курсов по теме инвестиций в новостройки, честно говоря, я даже купил один из них. В этой статье я решил поделиться знаниями, которые уже подкрепил реальным опытом инвестирования в новостройки для дальнейшей перепродажи.

Если вы сейчас выбираете объект и не знаете в какую компанию обратиться, напишите мне по форме обратной связи. Поделюсь контактами опытных агентов, которые бесплатно помогают с выбором объектов.

Надеюсь, что после прочтения данной статьи, читатели ленивого блога расширят свой инвестиционный кругозор.

Для порядка перечислю основные тезисы статьи:

• Минимальные суммы для инвестирования в строящуюся недвижимость;
• Риски при инвестировании в новостройки;
• Как выбрать застройщика, что нужно знать;
• Как выбрать объект для инвестиций в новостройки;
• Сколько можно заработать и как продавать квартиру не заплатив налоги.

Минимальные суммы для выгодных инвестиций в новостройки

Прежде всего, поговорим о минимальной сумме, которой должна быть у инвестора для начала инвестирования. Безусловно, в каждом городе свой рынок недвижимости. Как и на любом рынке, помимо себестоимости, цена квадратного метра в основном зависит от показателей спроса и предложения. Соответственно, наиболее дорогие квадратные метры в городах миллионниках. В этой статье, говоря о новостройках, я буду подразумевать объекты (жилой недвижимости) в Санкт-Петербурге, потому как этот рынок я достаточно подробно изучил.

Итак, минимальные суммы для инвестирования в новостройки Санкт-Петербурга начинаются от 1,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить совсем небольшую студию в новостройке, не самого крутого застройщика, без отделки, где-нибудь рядом с КАДом на этапе котлована. В Москве минималка начинается от 2,5-3 млн. рублей.

Что касается ипотеки или рассрочки, то по моим наблюдениям их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Ипотека подходит больше для вторичного рынка, где можно купив квартиру сразу сдавать её, параллельно погашая кредит.

Риски при инвестировании в новостройки

Говоря об инвестировании миллионов рублей, я бы не стал гнаться за самыми дешевыми объектами, хотя зачастую именно на них можно заработать больше всего. При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков.  Перечислю основные риски в данном инвестиционном инструменте:

• Банкротство застройщика;
• Неприемлемое для жизни качество постройки;
• Мошенничество со стороны застройщика;
• Существенный срыв сроков строительства;
• Форс-мажор (война, экономический кризис и т.д.)

Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора ДДУ (об этом чуть позже). Поговорим о застройщика подробнее.

Как выбрать надежного застройщика — что необходимо знать?

Как сказали на одной из лекций «Петербургской ярмарки недвижимости» — При инвестировании нужно выбирать не объект строительства, а застройщика.

И действительно, когда речь идет о миллионах рублей, лучше переплатить 100-200 тысяч за хорошую историю компании, чем потом 2 года переживать за правильность выбора.

 Да, кстати, покупать квартиру наиболее выгодно на самом раннем этапе строительства, сразу при старте продаж, в этом момент обычно самые вкусные цены. Средний срок строительства новостроек около 2 лет, собственно этот срок и считается так называемым горизонтом инвестирования.

Вернемся к вопросу — как выбрать надежного застройщика. Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при выборе застройщика:

• Строительная история компании;

Чем больше домов застройщик успешно построил и ввел в эксплуатацию, тем больше вероятность успешного инвестирования. Так же важно учитывать строительные особенности построенных объектов, лучше, если они не будут сильно отличаться от выбранного объекта для инвестиций. Например, застройщик построил много панельных домов во Владивостоке, и вдруг решил построить кирпичный дом в Санкт-Петербурге — я бы задумался.

• Рекомендации знакомых и отзывы в интернете;

Если компания стоит не первый дом, то в интернете можно найти достаточно много отзывов реальных покупателей и жильцов. Как вариант, можно попробовать опросить жильцов последних построенных домов застройщика, они могут многое рассказать о качестве постройки дома.

• Активность на строительной площадке;

Перед покупкой квартиры в любом случае стоит посетить место строительства. Если срок сдачи запланирован через год, а на стройплащадке только-только начинают лениво забивать сваи, то с большой вероятностью сроки сдачи будут сорваны.

• Форма оформления договора на право требования;

Согласно федеральному закону № 214 РФ новостройки могут продаваться только по договору долевого участия (ДДУ), договору жилищно-строительного кооператива или посредством жилищных сертификатов. Все остальные виды ( предварительный договор долевого участия (купли продажи), договоры займа или инвестирования, и т.д.) являются незаконными!

Если почитать 214 федеральный закон, становится ясно, что наименее рискованным видом договоров является ДДУ. Если компания не заключает при продаже квартиры договор ДДУ, то это должно наводить на размышления о необходимости дополнительной проверки застройщика. Тем не менее, сейчас в СПб несколько крупных застройщиков работают только по ЖСК, причем за счет этого, цены могут быть ниже рыночных на 5-10%. С ними тоже можно работать, но для первого опыта инвестирования я бы их рассматривать не стал, т.к. в этом случае слишком высок риск срыва сроков сдачи дома и необходимости дополнительных платежей.

Как выбрать новостройку для выгодного инвестирования?

После того, как мы определились с застройщиком, возникает следующий вопрос — как же выбрать объект для инвестирования в новостройку? Перед тем, как начинать инвестировать, всегда следует задуматься о том, как вы будете фиксировать прибыль. Поэтому при выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. обьект, квартиру в котором будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене.

Наиболее востребованными на рынке Санкт-Петербурга являются квартиры студии и однокомнатные квартиры. Если у вас есть возможность купить квартиру, скажем, с двумя комнатами и более, то лучше задуматься о покупке нескольких студий.

Итак, на что же нужно обратить внимание при выборе объекта инвестирования:

• Расположение;

При выборе объекта очень важно лично посетить место строительства, изучить текущую ситуацию в микрорайоне. Обратить внимание нужно на удаленность от метро, наличие социальных объектов (школа, детский сад, поликлиника и пр.).

• Познакомиться с планом развития района;

При желании в интернете можно найти план городского комитета по развитию района, в котором можно посмотреть, что будет представлять район через несколько лет. Возможно, рядом со строительным объектам планируется строительство какого-нибудь шумного завода с вредным производством, квартиру в таком объекте будет продать тяжелее.

• Средняя стоимость квадратного метра;

Для того чтобы хоть как-то ориентироваться в ценах на новостройки Санкт-Петербурга я составлял таблицу со средними ценами 1 квадратного метра различных объектов и квартир. Для полноты картины в таблицу стоит внести наличие отделки, этаж и этажность, наличие балкона или лоджии, видовые характеристики, вид санузла (раздельный или совмещенный), транспортную доступность объекта и др. важные характеристики.

Сколько можно заработать и как правильно продавать квартиру в новостройке

Существует два способа определения потенциальной доходности инвестиций в новостройки:

• Поинтересоваться у менеджеров застройщика о порядке роста цен по мере строительства дома. Допустим, мы покупаем студию на самом старте продаж за 2 млн. рублей. Менеджер застройщика говорит, что в аналогичном уже построенном неподалеку доме цена на аналогичную квартиру составляет 3 млн. рублей.Таким образом, максимальная прибыль (без учета возможного демпинга, налогов и сопутствующих расходов) условно 1 млн. рублей. Если мы будем продавать квартиру по переуступке потенциальная доходность может достигать 1 млн. руб2 млн.рублей2 года = 25% годовых 
• Изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность (расчет см. п.1).

Продавать квартиру в новостройке выгоднее всего по так называемой переуступке, до подписания акта приемки. В этом случае, если инвестор договорится с покупателем о том, что в договоре будет прописана номинальная стоимость квартиры (цена по которой покупал инвестор), то инвестор освобождается от необходимости уплаты налога на доход (13%), т.к. документально никакого дохода не было.

В качестве страховки инвестор может написать расписку, в которой обязуется компенсировать издержки в случае возникновения различных проблем. В среднем регистрация договора переуступки у застройщиков стоит около 30 тысяч рублей.

P.S.

Совсем забыл упомянуть о том, что агентства недвижимости на первичном рынке работают с потенциальными покупателями на безвозмездной основе. Они получают агентское вознаграждение (как у форекс брокеров) за продажу квартиры непосредственно от компании застройщика. Поэтому при выборе объекта для инвестиций эффективнее всего пользоваться услугами нескольких агентов и получать информацию от нескольких источников.

В этой статье, я галопом пробежался по достаточно объёмной теме. Для того чтобы разобрать все подводные камни инвестирования в строящуюся недвижимость нужно писать книгу, возможно, когда-нибудь я даже этим займусь.

Если у вас есть вопросы по выбору объекта для инвестиций и сопутствующим вопросам, то готов ответить на них в формате консультаций по инвестированию, также буду рад обсудить в комментариях с опытными инвесторами рабочие моменты и подводные течения при работе с недвижимостью.

Всем профита!

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка…

10.05.2014