Бизнес в новостройках идеи

Кризис, как известно, время возможностей, одной из которых является открытие своего бизнеса. Если вам нужны для этого коммерческие площади, то самое время присмотреться к нежилым помещениям на первых этажах жилых комплексов, поскольку аренда здесь дешевле, чем в торговых или бизнес-центрах. Портал ComEstate.ru решил выяснить у экспертов, как избежать ошибок при выборе помещений для малого бизнеса на территории ЖК.

Что не запрещено, то разрешено

Начнем с того, что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003). Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории ЖК запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Вы не сможете торговать в ЖК химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой, но и продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов. Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв. метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.

Времена, когда рынок был растущим с ненасыщенным покупательским спросом, как известно, давно прошли. Соответственно, чтобы не вылететь в трубу, нужен четкий бизнес-план и маркетинговые исследования. «Со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Например, в первые несколько лет после сдачи новостройки, пока идет активное заселение, востребованы салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом комплексе. На его место приходят кафе, развивающие центры, детские магазины и прочее».

С Марией Литинецкой согласен и генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец: «На этапе заселения дома я советую открыть магазин строительных материалов. Ремонт – не простое дело, в котором постоянно требуется что-то докупать. Также в новостройках стоит открывать в первую очередь продуктовые магазины, службы быта. Во вторую — парикмахерские, салоны красоты, туристические компании».

Директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко советует ориентироваться на следующие цифры: на 5000 жителей востребованы будут от 3 до 6 продовольственных магазинов, 5-6 салонов красоты/парикмахерских, 2-3 медицинские организации (включая стоматологии), 2-3 образовательных организации, 1-2 магазина детских товаров, банковское отделение, одна аптека.

Коммерческие помещения от 5 кв. метров!

Стоит учитывать, что арендатор помещений стрит-ритейла, встроенных в жилые комплексы, не редко должен соотносить концепцию своего бизнеса не только с российским законодательством, но и с собственником помещения, то есть девелопером. Некоторые крупные застройщики даже говорят, что ни при каких условиях не будут продавать нежилые помещения в своих ЖК, чтобы иметь возможность контролировать наличие инфраструктуры в своих объектах.

Собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев отмечает, что девелоперы стремятся руководствоваться рыночными принципами при проектировании коммерческих помещений в жилых проектах. Существует отработанный инструментарий исследований целевой аудитории, конкурентного окружения и т.п., на основании чего застройщик и принимает решение о целесообразности включения в проект тех или иных функций в тех или иных объемах. Однако эксперт тут же оговаривается —  «это идеал, а в реальности бывают случаи серьезных расхождений плана с результатами — как из-за ошибок, допущенных при анализе, так и по причине изменения экономической конъюнктуры. В частности, многие московские микрорайоны из числа новых испытывают серьезные сложности с заполняемостью таких коммерческих помещений. Причина часто кроется в формальном подходе к изучению потребностей как самих жителей, так и арендаторов каждого конкретного профиля (магазинам с товарами повседневного спроса нужны помещения с одними характеристиками, медицинским центрам — с другими, кафе и ресторанам — с третьими и т.п.)». По словам Андрея Ковалева, не редко в проект закладываются, скорее, некие абстрактные «рабочие места», чем площади с конкретными функциями, рассчитанными исходя из состава и потребностей будущих жителей.

Однако кризис и рост уровня вакантных площадей  заставляет и девелоперов жилой недвижимости, и собственников торговых и бизнес-центров быть лояльнее и проявлять гибкость. Руководитель направления коммерческой недвижимости ГК «Мортон» Юлия Королева отмечает, что ГК «Мортон» старается учитывать все пожелания и технические требования будущих арендаторов еще на этапе проектирования строительства, а также может предложить различные форматы коммерческих помещений, например, с площадью 5 кв. метров.

На самом деле идти навстречу арендатору выгодно самому девелоперу. «Торгово-сервисная инфраструктура в жилых комплексах – достаточно сильный инструмент, с помощью которого девелопер может, во-первых, создать дополнительный эффективный инструмент для продаж жилья; во-вторых, улучшить имидж проекта с точки зрения комфорта и удобства его будущих жителей; в-третьих, сформировать дополнительный денежный поток», — резюмирует директор отдела стратегического консалтинга CBRE Полина Жилкина.

Скажи мне, кто твой сосед, и я скажу, что будет с твоим бизнесом

Будущий арендатор вправе знать о планах девелопера, даже если они ему и не понравятся. Не получится ли так, что, запустив продуктовый магазин, владелец малого бизнеса через полгода обнаружит на территории жилого комплекса в 100 метрах от себя конкурента?

Еще одно правило, которым не стоит пренебрегать — инфраструктура ЖК, расположенного рядом с крупным торгово-развлекательным центром, может и должна быть скромнее, чем в аналогичном проекте, где до ближайшего крупного ТЦ нужно добираться более 10-15 минут, говорит Полина Жилкина.

Но есть и другие подводные камни, о которых рассказывает Александр Зубец. Разумеется, важную роль для продуктового магазина играет месторасположение. «Идеально, если оно будет находиться на «первой линии», то есть максимально близко к основным потокам людей, — говорит эксперт. —  При этом стоит обратиться к застройщику и попросить план развития территории комплекса. Ведь абсолютно не факт, что если сегодня магазин располагается на основной дороге, то через два года, когда микрорайон может быть полностью застроен, эта же дорога не окажется второстепенной и не такой проходной». Мария Литинецкая также советует провести мониторинг окрестностей: «При выборе помещения для коммерческого использования стоит обратить внимание на близлежащие объекты. К примеру, рядом с детским садом будет уместным организовать какой-либо развивающий кружок. Поблизости от поликлиники удачно расположится аптека. Если это автомойка, то стоит открывать ее на въезде в жилой комплекс или рядом с паркингом».

Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание при выборе помещения, это огороженность или не огороженность жилого комплекса. Огороженная территория – очень серьезный ограничивающий фактор для потенциальных арендаторов коммерческих площадей, уверена Полина Жилкина. В меньшей степени это касается «целевого» посещения (салоны красоты, медицинские клиники, фитнес-клубы), но для магазинов, кафе и мелких предприятий услуг огороженная территория может значительно ухудшить показатели по посещаемости и, соответственно, выручке.

Впрочем, застройщики могут учитывать с одной стороны пожелания будущих новоселов жить на закрытой от посторонних территории, а с другой – обеспечить арендаторам коммерческих площадей в своих ЖК привлечение «внешнего» спроса. «Если территория ЖК огорожена, предусмотрено два входа – со двора и с внешней стороны, с дороги и улицы, — говорит Юлия Королева. — При этом мы всегда учитываем, чтобы погрузочно-разгрузочные зоны магазинов и прочие необходимые технические помещения располагались на территории комплекса без ущерба для жителей».

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева отмечает, что уменьшение трафика за счет огороженности территории не является помехой для организации представительского офиса компании, шоу-рума, медицинских и детских учреждений. Более того, изоляция может стать дополнительным бонусом, джокером. «На рентабельности бизнеса салонов красоты, парикмахерских, детских студий огороженность территории сильно не отразится, — говорит Оксана Моисеева. – А в сегментах премиум-класса данных направлений огороженная территория будет даже плюсом».

Но в целом закрытость территории, как правило, снижает на несколько процентов арендные ставки на коммерческие площади первых этажей ЖК по сравнению с аналогичными предложениями на «открытой местности». Арендные ставки зависят от месторасположения, района и формата жилого комплекса. «Для спального района ставки находятся на уровне 10 — 15 тыс. рублей за кв. метр в год, для помещений в центре колеблются в диапазоне 30 – 65 тыс. рублей за кв. метр в год», — говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. Эксперт, кстати, весьма категорично высказывается об открытии бизнеса на территории жилых комплексов: «Начинающему предпринимателю без опыта работы лучше не открывать бизнес в помещениях в жилом комплексе, а искать объекты в сформированной зоне ритейла, где действует синергетический эффект».

Конкуренты здесь не ходят

Контраргумент по отношению к словам Лены Серенко высказывает Александр Зубец, отмечая, что в условиях ЖК предприниматель может стать единственным, кто предлагает востребованную жильцами услугу, за которой в противном случае им пришлось бы проделать определенный путь, в том числе на машине или общественном транспорте. В частности, он говорит, что из-за технических сложностей размещения на первых этажах жилых домов кафе и ресторанов (установка вентиляции, организация кухни, хранение продуктов), открыв кафе на первом этаже, вы еще долго можете быть вне конкуренции. Но, как говорится, каждый выбирает по себе — фудкорт или отдельно размещенное кафе с отсутствием конкурентов на расстоянии пушечного выстрела.

В любом случае, как уточняет заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, при выборе помещения необходимо обратить внимание на особенности своего бизнеса, целевую аудиторию, понять, нужна ли загрузка или большая витрина, позволяет ли помещение осуществить оптимальную планировку, расстановку оборудования, мебели и т.д. Тем более что, очевидно, выбирать помещения в 2016 году будет из чего.

В 2016 году мы увидим увеличение вакантных площадей, — уверен Александр Зубец. — Экономический кризис отнюдь не способствует открытию нового бизнеса. Вероятно, некоторые предприниматели будут вынуждены свернуть бизнес и прекратить аренду. В совокупности с появлением новых вакантных площадей от застройщиков все это повысит конкуренцию среди арендодателей. В итоги ставки могут скорректироваться в меньшую сторону». С экспертом согласна и Лена Серенко: «Уровень вакантных площадей определенно будет увеличиваться, что связано со спадом в сфере торговли из-за уменьшения покупательской способности населения». Эксперт отмечает, что арендные ставки продолжают снижаться, но уже не так ощутимо, как в 2015 году. В среднем дисконт составляет не более 10-15%.

Елизавета Гудзь ожидает, что в 2016 году будут продолжаться тренды предыдущего года: изменение потребительского поведения, миграция арендаторов в более удобные локации, которые ранее были «не по карману», перезаключение договоров на более привлекательных условиях — то есть рынок продолжит искать равновесное состояние.

При таких прогнозах наиболее оптимистичным выглядит весьма осторожное высказывание Юрия Тараненко: «Уровень вакансии в сегменте, вероятнее всего, останется высоким в 2016 году. Хотя в целом его развитие продолжится за счет открытия новых предприятий общепита и продуктовых магазинов разного формата: кофеен, магазинов, торгующих алкоголем, продовольственными товарами; аптек и так далее».

27 января 2016

38969

Самые читаемые статьи

В современных жилых комплексах застройщики отводят первый этаж новостроек под нежилой фонд. В столичном регионе, например, местные власти пошли еще дальше и запретили размещать жилье на первых этажах новых зданий.

В первые три года после сдачи новостройки в эксплуатацию около 30% коммерческой недвижимости на первых этажах пустует, поэтому предпринимателю не так сложно будет выбрать помещение, которое подойдет для организации того или иного бизнеса.

С чего начать?

Для выбора удачной бизнес-идеи очень важно правильно определить целевую аудиторию. В современных новостройках редко можно встретить людей предпенсионного и пенсионного возраста, поскольку мало кто из них меняет место жительство. В среднем квартиры в новостройках арендуют или покупают семейные люди до 35-40 лет, и многие из них имеют детей и животных.

Представители среднего класса покупают недвижимость эконом- и комфорт-класса, и среди них обычно востребованы товары и услуги первой необходимости, а также не слишком дорогие развлечения. А вот дорогостоящие уникальные товары и услуги среднему классу предлагать достаточно рискованно, чего не скажешь о собственниках элитной недвижимости.

Готовый бизнес / Бизнес под ключ

От каких идей лучше отказаться?

Исследования столичных агентств недвижимости показали, что далеко не все жители новостроек положительно относятся к магазинам и другим заведениям, открытым на первом этаже, по той причине, что они могут доставлять немало неудобств. Это могут быть большие продуктовые магазины, бары с громкой музыкой после 23.00, пекарни и рестораны, из-за которых будет чувствоваться запах от процесса приготовления еды.

Желательно на первом этаже новостройки открывать магазин «шаговой доступности» или «магазин у дома», как часто его называют, в котором будут продаваться основные товары потребительской корзины. Для магазина такого формата достаточно будет площади 50-70 кв. м и персонала до 5-7 человек. Вместе с этим, как показывают исследования столичных агентств недвижимости, собственники квартир в новостройках хорошо относятся к аптекам, фитнес-клубам, нешумным салонам красоты, ателье, туристическим фирмам.

ТОП-5 идей для организации бизнеса на первом этаже новостройки

1. Кофейня

Кофейня может стать местом, где люди будут назначать встречи, покупать кофе утром перед работой и проводить вечера. Такой бизнес организовать намного проще, чем ресторан или кафе, поскольку не нужно приобретать большое количество специального оборудования для приготовления пищи, за исключением профессиональной кофемашины, которая стоит в среднем около 2 000 долларов.

Для небольшой кофейни площадью до 100 кв. м необходимо также будет пробрести:

• холодильники (один-два, около 1 000 долларов);
• кофемолку (500-1000 долларов);
• барную стойку или витрину (2 500-3000 долларов);
• посуду (1 000-1500 долларов);
• мойку (1 000 долларов);
• мебель и элементы декора (2 000-3 000 долларов).

Таким образом, для открытия маленькой кофейни, не считая расходов на покупку или аренду помещения, необходимо вложить сумму 10 000-15 000 долларов.

2. Центр детского творчества

Обычно в таких центрах малышей обучают живописи, рукоделию, иностранным языкам, проводят занятия с логопедами и психологами.

Для центра детского творчества потребуется помещение площадью не меньше 150 кв. м с отдельным входом. В нем можно организовать детскую комнату и оборудовать классы для проведения занятий. В любом центре детского творчества должно быть предусмотрено помещение для ожидания родителей, пока с ребенком занимаются педагоги.

Для открытия детского развивающего центра понадобится:

• проведение ремонта в помещении (от 4 000 долларов);
• дизайн помещения (от 1 000 долларов);
• покупка мебели (от 1 500 долларов);
• приобретение необходимого оборудования (проекторы, компьютеры, доски, от 3 000 долларов);
• книги, игрушки для детской комнаты (от 1 500 долларов).

Партнерство и сотрудничество / Партнерство

Расходы, необходимые для открытия центра детского творчества, будут зависеть от многих факторов: количества предлагаемых курсов, профессионализма педагогов, качества ремонта. Минимальная сумма для открытия такого бизнеса без учета аренды, по нашим подсчетам, будет составлять не меньше 12 000-14 000 долларов.

3. Фитнес-клуб

Многих начинающих предпринимателей пугает перспектива открытия фитнес-клуба из-за необходимости приобретать дорогостоящие тренажеры. Если бюджет ограничен, можно сделать акцент на занятиях с инструкторами йоги, пилатеса, степ-аэробики, а также различных танцевальных направлениях, такие как тверк, зумба-фитнес, сальса-аэробика.

Для открытия фитнес-клуба понадобится помещение площадью не меньше 120-150 кв. м. Обязательно должны быть раздевалки, ресепшн, санузел. Очень важно обеспечить хороший воздухообмен в помещениях — подача воздуха должна быть не меньше 80 куб. м в час. На 1 человека должно приходиться 2,5 метра площади тренажерного зала. Таким образом, в зале площадью 50 кв. м смогут одновременно заниматься до 20-25 человек.

В среднем минимальные расходы на открытие фитнес-клуба без тренажеров составляют (без учета стоимости аренды или покупки помещения):

• ремонт (от 5 000 долларов);
• организация ресепшн и зоны, где клиенты будут ожидать начала занятия с тренером (1 500 долларов);
• приобретение инвентаря (гантели, степ-платформы, мячи для фитнеса, от 1 500 долларов);
• покупка лавок и шкафчиков в раздевалки (от 2 000 долларов).

4. Антикафе

Антикафе может выполнять сразу несколько функций, например, в дневное время становиться рабочей зоной, то есть аналогом коворкинга, а в вечерние часы — местом для развлечений, где можно встречаться с друзьями, играть в настольные игры и видеоигры.

Антикафе не обязательно должно быть оборудовано кухней. Можно организовать доставку еды или предлагать посетителям закуски и десерты, помимо чая, кофе и алкогольных напитков.

У всех посетителей антикафе обязательно должен быть доступ к высокоскоростному беспроводному интернету. Желательно также предусмотреть рабочую зону с удобными столами и зону отдыха с мягкими диванами, креслами. Для антикафе подойдут помещения площадью от 120 кв. м. Расходы на открытие такого бизнеса в среднем не превышают по сумме расходы на открытие небольшой кофейни.

5. Груминг-студия

Для зоосалона вполне подойдет небольшой помещение площадью 50-70 кв. м. Достаточно будет сделать ремонт, купить оборудование и инструменты, найти хорошего грумера.

Ремонт помещения, установка ванны для купания кошек и собак обойдется в несколько тысяч долларов. Хороший стол для груминга будет стоить 500-1 000 долларов, еще столько же придется выложить за покупку щеток, машинки для стрижки, других профессиональных инструментов и косметических средств. 

Бизнес услуги / Помощь в получении кредита