Бизнес планы покупки коммерческой недвижимости

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», — поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

Расходы и риски

Между тем процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Вопрос, озвученный в песне из кинофильма «Ирония судьбы или с легким паром» (иметь или не иметь), актуален для представителей бизнеса в нашей стране. Все больше компаний отказываются от покупки коммерческих помещений в пользу аренды. Те, кто уже приобрел недвижимость, продают ее. Что происходит?

Что делает Яндекс

Головной офис расположен в бизнес-центре «Красная Роза» в Москве. Компания не владеет помещением, а снимает его с 2008 года. Арендная плата по договору начисляется в долларах США. Когда курс рубля начал падать,  стоимость аренды резко возросла. Яндекс «психанул» и решил выкупить центр вместе со всеми арендаторами: 7 зданий общей площадью 80 тысяч квадратных метров на земельном участке в 4 гектара. Сделка шла к завершению, но в последний момент покупатель передумал. В компании объяснили свое решение изменениями в рыночных условиях. За срыв сделки Яндекс заплатил штраф 45 миллионов рублей.

Компания продолжает снимать площадь и параллельно начинает строительство новой штаб-квартиры на собственном земельном участке недалеко от МГУ.

Что делает Ростелеком

Провайдер цифровых услуг и решений скупил немало помещений, от которых теперь пытается избавиться. В 2017 году компания подписала договор с «Российским аукционным домом», который активно помогает реализовать объекты недвижимости. В основном это офисные помещения, которые не требуют ремонта и уже оборудованы всем необходимым для работы. Еще несколько складов в Ульяновске, Самаре и Уфе, гараж в Пензе и база отдыха в Ярославской области. Торги идут по голландской системе: когда цена не повышается, а понижается с каждым шагом, пока не найдется желающий совершить покупку. Это обеспечивает дисконт до 50% от начальной цены.

Что делают ретейлеры          

Сетевые ретейлеры в большинстве своем отказываются от владения недвижимостью. Согласно отчету за 2017 год, «М.Видео» управляет сетью из 424 магазинов в 169 городах России. Компания провела сделку по слиянию с «Эльдорадо» стоимостью в 45,5 миллиарда рублей. Было бы глупо предполагать, что у «М.Видео» нет средств на приобретение собственных магазинов. Однако, 94% торговых площадей находятся в аренде. Брать недвижимость в пользование — осознанная стратегия развития предприятия.

Крупный ретейлер ЗАО «Тандер», работающий под торговой маркой «Магнит», снимает в аренду около 80% своих магазинов. Их конкурент — «Пятерочка», который является частью Х5 Retail Group, вообще, планирует отказаться от собственных помещений. На данный момент, организация снимает 85% площадей. Оставшиеся 15% будут реализованы по системе sale-leaseback: компания продает недвижимость и сразу же берет ее в длительную аренду по заранее оговоренной цене. Покупатель получает гарантированного арендатора, а продавец сохраняет за собой право пользования помещением. По словам бывшего генерального директора «Пятерочки» Ольги Наумовой, доля собственных магазинов за 2 прошедших года резко сокращена. Компания решила, что не будет тратить деньги на приобретение площадей, а лучше направит эти средства на расширение сети, логистику и развитие технологий.

Одновременно Х5 Retail Group активно реализует франшизы своих магазинов. Предприниматели могут открывать собственные продуктовые супермаркеты, используя проверенные бизнес-технологии, товарные поставки и маркетинговую поддержку от лидера рынка розничной торговли в России. При этом Х5 Retail Group экономит свои средства, ведь часть финансовой нагрузки по развитию сети ложится на плечи покупателей франшизы. Взамен обещают окупаемость инвестиций в течение периода от 2 месяцев до 2 лет и ежемесячный уровень дохода:

• от 500 тысяч рублей для «Пятерочки»;
• от 1,2 миллиона рублей для «Перекрестка».

Покупка или аренда?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта.

Преимущества покупки коммерческой недвижимости

1. Уверенность в завтрашнем дне. Договор аренды — временное решение. Пройдет несколько лет, владелец запланирует открыть в этом помещении свой собственный бизнес, выставив арендаторов на улицу. Или придет компания с огромными возможностями, перебьет по цене существующего арендатора и встанет на это место. Каждое продление договора может превращаться в затяжные переговоры, где собственник пытается выбить для себя выгодные условия. Если консенсуса не достичь, то придется искать новое помещение. А это грозит частичной утратой клиентской базы, ведь не все посетители магазина пойдут на поиски его нового местоположения. Плюс расходы на транспортировку мебели и аппаратуры, траты на отделочные работы. Покупая недвижимость, мы снимаем с себя подобные риски.
2. Свобода творчества. Когда помещение в собственности — можно делать с ним абсолютно все. Арендатор зачастую вынужден согласовывать каждый шаг с собственником. Представьте: чтобы установить кондиционер, провести интернет-кабели, смонтировать охранную систему, нужно письменное разрешение хозяина помещения. Большинство собственников не любят, когда с их недвижимостью что-то делают не предупредив.
3. Не нужно вкладываться в чужое помещение. Когда-нибудь арендатор съедет, а ремонт, который был сделан, останется в распоряжении владельца недвижимости. Случай из жизни: микрофинансовая компания арендовала барак и превратила его в приличный офис, куда не стыдно пригласить клиентов. Полы из керамогранита, навесные потолки, гипсокартонные перегородки с кассовым узлом,  внешняя отделка фасада здания. Через 3 месяца собственник расторг договор и пересдал помещение другой фирме, но уже за другие деньги.
4. Репутация. Банки охотнее кредитуют организации, у которых есть недвижимость в собственности. Это актив. Чем больше у компании активов, тем она надежнее, с точки зрения кредитных учреждений. Когда фирма арендует все свои офисы, она может расторгнуть договора и раствориться в закате за несколько дней. Клиентам и контрагентам останется тоскливо взирать на закрытые двери.

Минусы покупки коммерческой недвижимости

1. Изъятие денег из оборота предприятия. Допустим, мы приобретаем офис площадью 100 квадратных метров в Санкт-Петербурге. По информации «Росриэлт», один квадратный метр в среднем стоит 123 тысячи рублей. Из оборота компании нужно забрать 12,3 миллиона рублей. Аренда одного квадратного метра — 15,5 тысяч рублей в год. Значит, если бы мы купили офис и сразу же сдали его в аренду, зарабатывали бы 1,55 миллиона рублей ежегодно. Доходность — 12,6% в год. Если рентабельность бизнеса выше, то выгоднее инвестировать непосредственно в расширение и развитие компании.
2. Отсутствие гибкости. При выборе офиса всегда есть риск не угадать с местоположением. Когда речь идет об аренде, легко можем исправить ошибку: расторгаем договор и переезжаем в другое место. Издержки минимальны. Другая ситуация, когда мы купили офис. От него так не избавишься. Придется продавать, а на рынке сейчас избыток предложений, или искать арендатора, чтобы помещение не простаивало.
3. Что делать с недвижимостью, если придется ликвидировать бизнес? В условиях нашей турбулентной экономики, любое предприятие может стать нерентабельным. Согласно исследованию Росстата, в 2017 году было открыто 359 тысяч организаций, а закрылось — 510 тысяч. Динамика отрицательная без предпосылок к улучшению ситуации. Дальше будет только хуже. Приобретать коммерческую недвижимость — все равно, что строить дом на склоне действующего вулкана. «Не беда! В случае чего продам или сдам!» — думает наивный покупатель, отсчитывая купюры. Но предприятий становится все меньше. Количество возможных претендентов на это помещение постепенно сокращается, новые площади освобождаются, а цены идут вниз.
4. Риски законодательного регулирования. Государственную думу не зря именуют «бешеным принтером». Новые инициативы появляются чуть ли не ежедневно. То, что вчера было можно, сегодня уже нельзя. Вот вы приобрели нежилое помещение на первом этаже многоквартирного дома. Собираетесь продавать пиво. Тогда вас должна интересовать судьба законопроекта № 1130243-6, в котором предлагается запретить торговлю алкогольными напитками в жилых домах. Пока его отклонили, но что будет дальше — никто не знает. Или перенесемся в Пензу, где рядом с баром «777» построили храм. Администрация города настойчиво предлагает хозяйке помещения съехать по-хорошему или перепрофилироваться — сменить алкоголь на церковные свечи.

Когда есть смысл покупать недвижимость?

В одном из 3 случаев:

1. Приобретение ранее арендованного помещения. Вы наконец-то провели своеобразный тест-драйв и осознали, что нашли офис мечты. Теперь опасаетесь, что собственник помешает обретенному счастью. Чтобы исключить риски утраты помещения, можно предложить выкупить его.
2. Когда есть варианты оформить ипотеку по выгодной процентной ставке. Если кредитный платеж не сильно превышает сумму арендного транша, то сделка выгодна. «Росбанк» предлагает ипотеку для юридических лиц и ИП под 12,53% годовых. Возвращаемся к примеру с офисом в Санкт-Петербурге. Рентабельность вложения (арендный платеж) — 12,6% в год. Получается, мы переплачиваем аналогичную сумму, но только банку, а не хозяину помещения. Важный нюанс: в отличие от аренды, каждый транш приближает к полноценному обладанию офисом. Когда вся сумма будет погашена, кредитное учреждение снимет обременение.
3. Когда нужно срочно вложить «лишние» деньги, а идеи закончились. Коммерческая недвижимость может падать в цене, но все же является защитным активом.