Бизнес плана строительство холодильного склада
Представляем Вашему вниманию проект «Строительство холодильного склада».
Бизнес-план разработан на основе фактических данных действующего предприятия.
В создании проекта принимали участие сотрудники высокой квалификации, с опытом работы в отрасли.
Бизнес-план соответствует международным и российским стандартам (UNIDO, TACIS, ЕБРР, МЭРТ РФ, Минфин, Минстрой, Минсельхоз) и достойно представит Ваш проект в российских и международных банках, а также государственных структурах всех уровней.
В случае необходимости, специалисты нашей компании в сжатые сроки внесут корректировки в финансовые расчеты и описательную часть проекта, с тем, чтобы обеспечить полное соответствие бизнес-плана Вашим параметрам.
Проект предоставляется в формате рабочих файлов, в которые можно самостоятельно или силами квалифицированных сотрудников вносить изменения: финансовой модели (на базе Excel) и файла Word (Powerpoint).
Основные параметры проекта:
Количественные показатели: Объем хранения: фрукты и овощи — 2 800 тонн в месяц, цветы — 453 тонны в месяц
Объем инвестиций:
- в долларах 12 938 728
- в евро 9 819 556
- в рублях 407 455 000
Срок окупаемости проекта, лет: 2,3
Основные параметры документа
- Количество страниц – 114
- Количество графиков – 50
- Количество таблиц – 22
1 РЕЗЮМЕ
1.1 Цели и задачи проекта
Цель проекта: строительство холодильного склада с функциями склада временного хранения, расположенного по адресу: ХХХХ.
Специализация терминала и предполагаемые ежемесячные объемы деятельности:
- фрукты и овощи — 2 800 тонн в месяц;
- цветы — 453 тонна в месяц.
Общая площадь построек – 13 тыс. кв. м, в том числе:
- 10 тыс. кв. м – холодильный склад;
- 2 тыс. кв. м – складские помещения;
- 1 тыс. кв. м – офисные помещения.
Терминал будет расположен на площади 2 гектара. В целях обеспечения надежности и бесперебойности работы холодильного склада он будет оснащен собственной блочно-модульной котельной.
Для достижения поставленных целей требуется решить следующие задачи:
- приобретение оборудования;
- строительные работы;
- приобретение оборудования для прекулинга;
- приобретение офисного оборудования и мебели;
- приобретение прочего оборудования;
- приобретение блочно-модульной котельной мощностью 1 МВт (БМК-1);
- финансирование организационных расходов;
- финансирование непредвиденных расходов;
- запуск склада.
1.2 Финансирование проекта
Потребность в финансовых ресурсах и структура финансирования
Потребность в финансовых ресурсах по проекту составляет 407 455,0 тыс. рублей.
Планируется, что финансирование настоящего проекта будет осуществляться за счет привлеченных средств, а также средств акционеров:
- привлеченные средства на сумму 376 500,0 тыс. рублей;
- собственные средства на сумму 30 955,0 тыс. рублей.
Условия привлечения заемных средств
Для составления настоящего бизнес-плана были приняты следующие условия привлечения денежных средств: кредит предоставляется на 12 месяцев (1 год) с возможностью пролонгации до 5 лет, процентная ставка по кредиту составит 12% годовых.
Привлечение кредита происходит единовременно в ноябре ХХХХ.
Условия погашения заемных средств
На погашение кредита планируется направлять 100% свободного денежного потока после уплаты текущих расходов, налогов и процентов по кредиту, срок выплаты тела кредита составит около 21 месяца (1,75 года: март ХХХХ — ноябрь ХХХХ).
Погашение процентов по кредиту
В течение всего периода проекта начисляются и выплачиваются проценты на используемые средства.
Проценты, начисленные за истекший период, выплачиваются в начале следующего периода.
Сумма начисленных процентов за период пользования кредитом достигнет 58 532,1 тыс. рублей.
1.3 Показатели проекта
Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе.
Горизонт расчета проекта – 60 месяцев (5 лет). Инвестиционный период проекта (до момента запуска проекта) – 5 месяцев (0,5 года). Рабочий период проекта (с момента запуска) – 55 месяцев (4,6 года).
Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
| № | Наименование показателя | Значение показателя |
|---|---|---|
| 1 | Горизонт расчета проекта, лет | 5,0 |
| 2 | Горизонт расчета проекта, мес. | 60 |
| 3 | Объем вложенного капитала в проект (LDC), рублей | 407 455 000 |
| 4 | Объем выручки за период проекта (SP), рублей | 1 910 621 561 |
| 5 | Чистый средний операц. доход в квартал (NAOR), рублей | 20 535 643 |
| 6 | Средний остаток денеж. средств в квартал (ADB), рублей | 71 609 641 |
| 7 | Чистая прибыль за период проекта, рублей | 675 694 444 |
| 8 | Чистый доход (остаток денежных средств (NV)), рублей | 675 694 444 |
| 9 | Средняя рентабельность за период проекта | 35,4% |
| 10 | Ставка дисконтирования (DR), % | 7,0% |
| 11 | Чистый приведенный доход (NPV), рублей | 483 076 069 |
| 12 | Средняя норма рентабельности инвестиций (ARR) | 33,2% |
| 13 | Рентабельность вложенного капитала (ROI) | 165,8% |
| 14 | Индекс прибыльности (PI) | 2,19 |
| 15 | Внутренняя норма рентабельности (IRR) | 68,5% |
| 16 | Модифицированная вн. норма рентабельности (MIRR) | 128,9% |
| 17 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP), мес. | 27 |
| 18 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP), лет | 2,3 |
| 19 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP), мес. | 28 |
| 20 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP), лет | 2,3 |
| 21 | Срок окупаемости проекта с момента запуска, мес. | 22 |
| 22 | Срок окупаемости проекта с момента запуска, лет | 1,8 |
| 23 | Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, мес. | 23 |
| 24 | Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, лет | 1,9 |
СОДЕРЖАНИЕ
1 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ
1.1 Перечень таблиц
Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 2. Структура складских комплексов
Таблица 3. Потенциальные конкурентные преимущества (по значимости)
Таблица 4. Оптимальные характеристики современного холодильного склада
Таблица 5. Инвестиционный бюджет
Таблица 6. Оценка доли инвестиций
Таблица 7. Календарный и финансовый план (план освоения инвестиций)
Таблица 8. Штатное расписание с окладами
Таблица 9. Проектный объем оказания услуг
Таблица 10. План оказания услуг (до выхода на проектную мощность)
Таблица 11. Тарифы оказания услуг
Таблица 12. Структура доходов по направлениям деятельности за период проекта
Таблица 13. План получения дохода (до выхода на проектную мощность)
Таблица 14. Постоянные затраты
Таблица 15. Переменные затраты
Таблица 16. Налоги
Таблица 17. Анализ структуры затрат (по отношению к выручке)
Таблица 18. Распределение налоговых выплат по уровням бюджета
Таблица 19. График получения и погашения кредита
Таблица 20. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 21. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 22. Анализ чувствительности проекта
1.2 Перечень рисунков
Рисунок 1. Планируемое место размещения комплекса
Рисунок 2. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 3. Структура складских комплексов
Рисунок 4. Динамика рынка складских площадей, млн. кв. м
Рисунок 5. Объем рынка современных (А и В) складов, млн. кв. м
Рисунок 6. Предложение складских площадей на рынке, %
Рисунок 7. Структура строительства складов (по заказчикам в ХХХХ г.)
Рисунок 8. Соотношение объемов отапливаемых площадей крупных и средних складов
Рисунок 9. Соотношение объемов отапливаемых и неотапливаемых площадей крупных складских комплексов
Рисунок 10. Соотношение объемов отапливаемых и неотапливаемых площадей средних складских комплексов
Рисунок 11. Распределение объема грузооборота между крупными и средними складскими комплексами
Рисунок 12. Наличие статуса СВХ в категориях крупных, средних и небольших складских комплексов
Рисунок 13. Наличие статуса СВХ в категориях крупных, средних и небольших складских комплексов
Рисунок 14. Ставки аренды складских площадей в ХХХХ (с персоналом), долл. за кв. м в год
Рисунок 15. Ставки аренды складских площадей (без персонала), долл. за кв. м в год
Рисунок 16. Ставки аренды площадей в ХХХХ области, долл. за кв. м в год
Рисунок 17. Объем спроса на складские комплексы, млн. кв. м
Рисунок 18. Наличие хладокомбинатов, способных принимать на хранение широкий ассортиментный спектр
Рисунок 19. Структура промышленных холодильников по типу оборудования
Рисунок 20. Структура холодильных складов по площади
Рисунок 21. Цели эксплуатации холодильных складских комплексов
Рисунок 22. Основные формы работы с арендаторами
Рисунок 23. Структура складов по наличию/отсутствию статуса СВХ
Рисунок 24. Структура складов по наличию/отсутствию железнодорожных путей
Рисунок 25. Специализация складов по типу продукции
Рисунок 26. Изменения в структуре используемого оборудования (ХХХХ — ХХХХ гг.)
Рисунок 27. Структура предложения холодильного оборудования (первичный и вторичный рынок)
Рисунок 28. Структура предложения холодильного оборудования (соотношение импортного и отечественного оборудования)
Рисунок 29. Структура предложения оборудования по холодопроизводительности
Рисунок 30. Структура холодильных мощностей по заполняемости
Рисунок 31. Структура инвестиционных затрат
Рисунок 32. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 33. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 34. Выход на планируемые объемы оказания услуг зоны таможенного контроля
Рисунок 35. Объем оказания услуг с учетом фактора сезонности
Рисунок 36. Динамика выручки, рублей
Рисунок 37. Структура выручки
Рисунок 38. Структура постоянных затрат (к общему объему постоянных затрат)
Рисунок 39. Соотношение постоянных и переменных затрат
Рисунок 40. Структура налоговых выплат (за период проекта)
Рисунок 41. Структура распределения выручки от реализации на затраты и прибыль
Рисунок 42. Точка безубыточности без учета налоговой составляющей, рублей
Рисунок 43. Точка безубыточности с учетом налоговой составляющей, рублей
Рисунок 44. Точка безубыточности проекта в целом, рублей
Рисунок 45. Структура налоговых поступлений бюджетов всех уровней (за период проекта)
Рисунок 46. Денежные потоки по привлечению и выплате кредитных средств, рублей
Рисунок 47. Выплата начисленных в текущем месяце процентов, рублей
Рисунок 48. Денежные потоки по проекту, рублей
Рисунок 49. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 50. Критические отклонения ключевых факторов проекта (по показателю NPV)
Открытие склада с дальнейшей сдачей его в аренду – выгодное вложение средств. Очень важно правильно выбрать место и организовать пространство складского помещения таким образом, чтобы в дальнейшем комплекс можно было использовать для различного типа сырья, материалов и товаров. Грамотно построить работу поможет качественный бизнес-план склада.
Стремительно развивающийся малый и средний бизнес испытывает потребность в хранении различного рода сырья и материалов. Зачастую небольшим компаниям выгоднее арендовать уже готовые конструкции, отвечающие их потребностям, чем строить собственные. К складским помещениям предъявляются довольно строгие требования, касающиеся санитарных норм. Комплекс, оборудованный по всем правилам, привлечет клиентов и, несмотря на крупные стартовые вложения, окупит себя и принесет прибыль.
Преимущества и недостатки бизнес-идеи
Плюсы:
- короткий срок строительства;
- разнообразие клиентов, заинтересованных в услугах;
- низкая конкуренция при высоком спросе;
- выгодное вложение и хорошая доходность бизнеса.
Минусы:
- крупная стартовая сумма;
- риски, связанные со строительством.
Подготовительный этап открытия складского комплекса
Строительство или аренда?
Расчет на прибыль и серьезный подход подразумевает строительство сооружения с последующей сдачей его в аренду. Арендовать помещение, чтобы после переоборудовать его под склад и сдавать клиенту, нецелесообразно, поскольку стартовые вложения все равно достаточно велики, а в случае прекращения действия договора деньги будут выброшены впустую.
Определение типа склада
По назначению
- производственные располагаются непосредственно на территории организаций и предприятий и выполняют свое прямое назначение (используются для хранения сырья и готовой продукции);
- на железнодорожных узлах, в портах, аэропортах располагаются транзитные ангары для кратковременного хранения грузов между погрузками на другой транспорт;
- таможенные – хранят товары до переоформления на границе;
- распределительные – оптовые склады, на которых происходит дальнейшее распределение и затаривание товаров;
- на торговых предприятиях товары хранятся на розничных складах;
- резервные предназначены для хранения различного рода запасов.
По типу конструкции
- открытые – площадки под навесом или тентом;
- полузакрытые – защищены с одной, двух или трех сторон стенами;
- закрытые – представляют собой помещения, соединенные друг с другом или полностью изолированные.
По уровню механизации:
- автоматические;
- полуавтоматические (автоматизированные);
- с комплексной автоматизацией;
- немеханизированные.
По типу хранящегося груза
- универсальные –на которых могут храниться различные виды грузов, товаров, сырья;
- со смешанным ассортиментом – предназначаются для отдельных видов товаров;
- специализированные – для конкретного вида товара.
В зависимости от выполнения основных требований, в РФ все склады подразделяются на категории, обозначающиеся заглавными буквами латинского алфавита:
- Склад А – одноэтажный. Высота потолка – 8 м и более (многоярусные стеллажи), ровный пол. Подключена противопожарная система (сигнализация и тушение очага возгорания). Имеется система терморегуляции. Тепловые завесы на воротах предотвращают замерзание. Автоматические ворота снабжены регулируемым пандусом. Работает вентиляция и кондиционеры, установлена системы видеонаблюдения и охранная сигнализация. Наличие связи, интернета. Офисные помещения находятся здесь же. К складу удобно подъехать, есть возможность развернуться, припарковаться, выгрузиться /загрузиться.
- Склад В – многоэтажный. Потолки 4,5 – 8 м, на полу – бетон. Температура окружающей среды колеблется в диапазоне от +100С до +180С. Оборудован противопожарной и охранной системой, крыльцо с регулируемым по высоте пандусом, офисные помещения находятся непосредственно в складской зоне.
- Склад С – помещение или ангар без пандуса. Транспорт для разгрузочно-загрузочных работ заезжает внутрь склада. Помещение – капитальная постройка или ангар, утепленный, температура в холодное время не опускается ниже +80С. Полы без покрытия. Высота потолка от 3,5 до 18 м.
- Склад D – любое помещение, в котором хранится сырье или грузы. Никаких специальных требований не предъявляется.
Оценка рисков и конкуренции
Поскольку малый и средний бизнес стремительно развивается, а большинство направлений так или иначе нуждаются в помещениях для хранения, строительство склада и сдача его в аренду – выгодны. Конкуренция на рынке невелика, но стоит понимать, что все большим спросом пользуются склады А и В, поскольку наиболее отвечают запросам клиентов и обеспечивают не только сохранность груза, но и его качество.
Основные риски связаны со срывами сроков строительства и удорожанием его на этом этапе. Выбирая подрядчика, стоит отдать предпочтение проверенной фирме и составить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.
Организационный план
Иерархия проектных работ
Регистрация бизнеса
Небольшие складские помещения в аренду может сдавать индивидуальный предприниматель, зарегистрировавший свою деятельность в установленном порядке: нужно встать на учет в налоговых органах и в местной администрации, написать заявление и оплатить госпошлину.
Крупные складские комплексы требуют оформления ЗАО (закрытого акционерного общества) или ООО (общества с ограниченной ответственностью). В таком случае потребуется регистрация юридического лица.
Строительство помещения или поиск подходящего здания
Проект быстровозводимого склада
Строительство склада – более затратный процесс, чем переоборудование уже готового здания. Однако современные технологии позволяют открыть склад достаточно быстро, владение недвижимостью приносит неплохую прибыль.
Если рассматривать вариант долгосрочной аренды, то выбор стоит сделать в пользу аренды с последующим выкупом.
Наиболее целесообразны два варианта строительства склада:
- Из монолитных бетонных плит. Такое сооружение характеризуется повышенной прочностью, разнообразием конфигураций и возможностью внести коррективы по мере необходимости. Строительство из бетонных плит дешевле, чем из металлоконструкций, экономия составит приблизительно 20%.
- Из металлоконструкций. Среди плюсов – короткий срок возведения конструкции, надежность, простота монтажа, возможность организовывать длинные пролеты и поднимать потолки на любую желаемую высоту.
Оборудование
Оборудование для склада
Для организации склада понадобятся:
- стеллажи, полки для складирования;
- холодильные установки, морозильные камеры;
- система вентиляции и кондиционирования;
- штабелеры;
- подъемники;
- электрические погрузчики;
- передвижные тележки, кары.
Формирование штата сотрудников
Уровни управления складским комплексом
Для работы на складе потребуются:
- заведующий складом, ведущий непосредственный учет товарно-материальных ценностей;
- кладовщик (один или несколько, в зависимости от размаха предприятия);
- грузчики;
- подсобные рабочие;
- уборщик;
- охранник.
Маркетинг и реклама
На рекламу не стоит скупиться: информация в СМИ, интернете на специализированных порталах даст свои результаты. Важно работать с заинтересованной группой, провести маркетинговое исследование и очертить круг заинтересованных компаний, которым можно напрямую предложить складские услуги.
Финансовые расчеты
Потенциал потребителей складских помещений
Инвестиции в проект
- приобретение земельного участка – 2 млн. рублей за 1 ГА. Нужно выбирать участки в промзоне, в непосредственной близости от крупных развязок или разгрузочно-погрузочных точек;
- строительство склада – в зависимости от площади – от 10 млн. рублей;
- оборудование – 2 млн. рублей;
- отделка и монтаж – 1 млн. рублей.
Расходы
Этапы проекта
Ежемесячные расходы складываются из:
- оплаты коммунальных услуг и налогов – 200 тысяч рублей;
- заработной платы – 100 тысяч рублей;
- рекламы – 10 тысяч рублей.
Доходы склада
Сдача склада в аренду приносит порядка 750 тысяч рублей в месяц. Нужно добиться долгосрочной аренды, чтобы склад не пустовал.
Чистая прибыль
Чистая прибыль складского бизнеса составляет около 440 тысяч в месяц при постоянной загрузке. Естественно, что чем больше помещение, и чем лучше оно оборудовано (специальное оборудование для хранения скоропортящихся товаров, раздельные модули), тем больше на нем можно заработать. Но и стартовые вложения будут сильно отличаться.
Окупаемость и рентабельность складского комплекса
Рентабельность складского бизнеса составляет 18-25% в год, вложения окупаются, в среднем, через 3-4 года.
Бизнес-план складского комплекса предусматривает все риски и сводит их к минимуму, защищает от неожиданностей и проясняет картину будущего бизнеса, пусть даже на бумаге.