Бизнес план управления объектом недвижимости

* В расчетах используются средние данные по России

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью ещё недавно вызывало у собственников недоумение. Они и не собирались отдавать своё детище под чужой присмотр и не могли понять, как на такое может вообще кто-то решиться…

В таких условиях начинали свой бизнес те, кого принято называть «первыми ласточками». И они выжили, протаранив, как ледокол, ригидную ментальность отечественного потребителя, нескорого на изъявление любви к цивилизованным услугам.

В данный момент, когда сия ниша ещё относительно пуста, но не угрожающе пустынна, как раз и пора осваивать сектор, где в скором времени эксперты предвещают бурный рост. Итак, подробности.  

Первое, о чём стоит сказать, на данном рынке нужно начинать работать тем, кто уже имеет опыт работы в следующих сферах:

1. рынок недвижимости (риэлторы и девелоперы);
2. оценк, брокеридж, консалтинг;
3. любая специальность в банковской, финансовой, инвестиционной сфере.

Человек, который собирается связать свою жизнь с коммерческим управлением недвижимостью, должен обязательно закончить курсы управляющего. Предостережение: не стоит набирать команду из тех, кто не имеет ничего, кроме теоретических представлений об управлении — и у Вас самих, и у Ваших сотрудников должен быть личный опыт работы именно с недвижимостью. Полезно поработать в западной компании, работающей на российском рынке.

Кстати о западных компаниях. Они разобрали себе управление зданиями класса А, и Вам придётся стартовать в классе В и даже реставрирующемся и ремонирующемся классе С. Спектр услуг, оказываемых управляющими, традиционно делится на 4 класса. Вот они, в порядке возрастания сложности:

1. так называемый клининг и прочие сопутствующие ему мелочи;

2. техобслуживание с целью оптимизации расходов;

3. работа с арендаторами — их поиск, отбор и решение текущих вопросов;

4. стратегическое (долгосрочное) управление активами. Как правило, оно начинается сразу после составления проекта будущего здания.

Надо сказать, что до последнего уровня сложности мало кто добирается, чаще всего только декларирует.

Ваша цель как управляющего — заставить здание приносить максимальный доход, повысить (и повышать постоянно) его финансовую и инвестиционную привлекательность для арендаторов и не только, а также освободить время хозяина коммерческой недвижимости для других дел.

До последнего времени в регионах с этим справлялись непосредственно застройщики, девелоперы, риэлторские конторы. Но это не является общемировой практикой, это случалось от нехватки чётких представлений о нише и её уникальности. Это как если бы в маленькой торговой палатке продавали хлеб, бакалею, мыло и резиновые сапоги… Застройщики занимались управлением построенных ими же домов не от нашей хорошей жизни, поэтому такая практика скоро прекратится даже в регионах.

Сколько нужно вложить денег и на что

Сначала — в общем, затем — в деталях.

В общем. набрать команду специалистов, которые могли бы соответствовать следующим должностям: генеральный директор, заместитель генерального директора, пиар-директор, маркетолог, финансовый директор, главный бухгалтер, юрист, главный по техническим вопросам и вопросам эксплуатации (главный инженер) и наёмный персонал, именуемый с лёгкой руки современных писателей «офисным планктоном».

Этим специалистам придётся платить зарплату — около двадцати тысяч долларов в месяц — на первоначальном этапе, пока Вы не выйдете на плавающие проценты от прибыли коммерческого здания, находящегося у Вас в управлении. Эксперты советуют, как решить проблему временного зазора — когда команда уже собрана, а здание, которым Вы собираетесь управлять ещё не найдено. Есть услуги «длинные» (это, как раз, то, чем Вы собираетесь заниматься) и услуги «короткие» — это то, что умеют ваши сотрудники, опыт, который они принесли с собой. К таким коротким услугам относится оценка, брокеридж, консалтинг.

Трата номер два — аренда офиса. Это обойдётся, по оценкам экспертов — в 25 тысяч долларов в год. Какой же офис будет уместен в этой рыночной нише? Здесь все единодушны — Ваш офис является визитной карточкой и она должна быть «с золотым обрезом». Т.е. не менее 50 квадратных метров в элитном сегменте. Дело в том, что не все сотрудники будут сидеть в головном офисе — часть из них, в силу сецифики своей работы, будет постоянно находиться что называется «на объекте». Это особенно актуально для тех компаний, которые не ограничиваются управлением только одним коммерческим объектом, а «ведут» сразу нескольких клиентов.

Второй Вашей визитной карточкой должен стать профессиональный сайт, который потянет на одну тысячу долларов (минимум).

Далее Вам предстоит заняться рекламой (как говорят профессионалы, от пяти тысяч условных единиц ежемесячно). Те же специалисты не советуют вкладывать деньги в «прямую» рекламу — напротив, она должна быть точно рассчитана и донесена только до тех, кто в ней в принципе нуждается.

В итоге получается, что на старт бизнеса Вам придётся затратить от 30 до 50 тысяч долларов. Вы будете получать невысокий (по меркам иных), но зато стабильный доход. Но, как говорится, иных уж нет, а те — далече, и хоть нефти в нашей стране много, на всех желающих её не хватит.

Самое сложное — это найти своё первое здание для того, чтобы Вас пустили им управлять. Дальше проблем не будет вообще. Как же решить эту задачу? А так же, как её решают юные парикмахеры — тренироваться на знакомых. Самые серьёзные директора российских УК говорят, что первый дом ищут у знакомых.

Окупаемость Вашего бизнеса по уже имеющемуся опыту составит от 1 до 2-х лет. Ваш процент — от трёх до десяти от потока прибыли, которую приносит коммерческая недвижимость, находящаяся в управлении.
Средняя доходность бизнеса от 15 до 20 процентов. Никаких лицензий и сертификатов не потребуется.

Вам стоит задуматься об открытии своего бизнеса в этой новой и стремительно развивающейся нише, если Вы имеете опыт работы в недвижимости и не любите жёсткую конкуренцию.

Назаренко Елена
(с) www.openbusiness.ru

18.09.2019

Все материалы по тегу: управление недвижимостью

Другие статьи по вашей теме:

Источник

Источник