Бизнес план управления бизнес центром

Краткое резюме

Еще 3-5 лет назад офисные площади в зданиях с лифтами, спортивными залами и кафе пользовались повышенным спросом и давали большой доход. 2014 год внес свои корректировки, платежеспособность предпринимателей снизилась, люди стали «уплотняться», выбирать места с более низкой арендной платой и меньшими удобствами.

Поэтому в 2018 году на первое место вышли небольшие бизнес-центры, которые предлагают доступную цену. Сделать они это могут по одной простой причине — строительство здания без лифта, зоны отдыха, большого ресепшна застройщику обходится дешевле.

Читайте также: Бизнес-план кондитерской

Краткий обзор инвестиционного проекта:

• затраты при строительстве и внутренней/внешней отделке — 26 300 000 рублей;
• прибыль в среднем в месяц — 400 000 рублей.

Описание проекта

Рассмотрим план бизнес-центра со следующими характеристиками:

На каждом этаже сооружения находятся 15 офисов. Площадь офисов — от 15 до 50 м2. Итого — 45 офисов, которые планируется сдать в аренду или продать. Продажа выгодна в том случае, если деньги нужны сразу. Если рассматривать в долгосрочной перспективе, то более рентабельный вариант — сдача в аренду.

Ниша на рынке

Данный бизнес-план по созданию бизнес-центра рассчитан для города Екатеринбурга с населением 1,5 миллиона человек. Электронный каталог города содержит 61 офисное здание. Большинство из них — недвижимость в центре города или в местах с наибольшим трафиком. Центры обладают своими парковками, фитнес-залами и ресторанами. Средняя цена аренды — 950 р/м2.

В каталог не включена точечная продажа или аренда помещений в жилых домах. В нашем случае они не являются прямыми конкурентами, потому что эти предложения носят единичный характер и не отличаются стабильностью.

Маркетинговая стратегия

Учитывая масштабность проекта, приступать к рекламе стоит уже на этапе строительства объекта. И этот момент можно использовать с наибольшей отдачей, потому что на этапе застройки многие предприниматели предлагают более льготные условия, нежели после сдачи сооружения в эксплуатацию. При грамотно сформулированном коммерческом предложении уже к концу строительства можно заключить договора аренды на 30% офисов и более.

Для рекламы обратитесь в проверенные рекламные агентства, которые смогут изготовить растяжки и баннеры для улиц. Отлично работают растяжки на центральных улицах с хорошим трафиком. Водители очень часто стоят в час-пик в пробках и у них есть возможность увидеть, прочитать и записать контакты.

Когда будет готов корпус здания, обязательно установите на нем большой плакат с информацией о продаже и сдаче в аренду. Не забудьте указать все контакты для связи и время для звонка. У людей должна быть возможность просто сфотографировать вывеску и в удобное время перезвонить.

Используйте городские СМИ, включая радио. Как правило, в городе есть местные каналы. Закажите у них рекламу в виде бегущей строки или договоритесь с каналом о выезде журналиста для освещения проекта.

Почти каждый город имеет свой сайт. Обязательно закажите на нем рекламу на месяц или два. В Екатеринбурге самым известным городским порталом является сайт Е1.

Читайте также: Бизнес-план зоомагазина

Производственный план

План включает в себя несколько этапов.

Этап 1. Регистрация фирмы

Собственником бизнес-центра с целью продажи и сдачи в аренду офисов может быть как ИП, так и юридическое лицо. Регистрация ИП обойдется в 800 рублей, а ООО — в 4000 руб. Выберите ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Для начала можете выбрать в качестве системы налогообложения УСН.

Этап 2. Выбор территории

Для будущего здания необходимо правильно подобрать место. Расположение — определяющее условие для клиентов на начальном выборе офиса. На востребованность сооружения влияют следующие факторы:

• расстояние до дорожных развязок или общественных остановок транспорта;
• удаленность от финансово-делового центра города;
• наличие парковочных мест;
• удобный подъезд или подход к зданию;
• развитая инфраструктура рядом.

Читайте также: Бизнес-план маникюрного салона

Если удастся соединить все факторы, то вероятность быстрой и успешной сдачи площадей в аренду возрастает в разы.

Этап 3. Земельный вопрос

Нельзя построить здание на территории, которая является:

• парком или заповедником;
• охраняемой или принадлежащей к государственной границе;
• закрытой территорией;
• хранилищем радиоактивных отходов;
• землей, где построены объекты атомной энергии.

Для строительства землю необходимо выкупить или взять в аренду. Как правило, территория находится в собственности администрации города или другого собственника. Во втором случае необходим договор аренды или купли-продажи.

С администрацией схема другая. Если планируете покупать землю, то имеет смысл сделать смешанный договор, в котором прописан срок и цена аренды с последующим выкупом.

Арендовать землю у администрации можно через аукцион или оформить договор аренды после подачи заявления .

Для аукциона необходимо:

• выбрать участок, узнать его кадастровый номер на сайте Росреестра;
• подать заявление на имя главы администрации по месту, указав данные заявителя и участка. Форма заявления предоставляется самой администрацией;
• если администрация после проверки выявит, что объект полностью подходит для возведения на нем офисного здания, то участок выставляется на торги. Инициатор торгов должен оповестить об их проведении через местные СМИ за 30 дней до начала;
• участвовать в торгах и выиграть их;
• заключить договор аренды и внести первый платеж.

Самое сложное и непредсказуемое — конечный результат. Если заявителей будет несколько, то выиграет тот, кто предложит наилучшую цену.

Можно пойти по упрощенной схеме — написать заявление в администрацию, согласовать время встречи и показать презентацию будущего проекта. Если предложение заинтересует представителей власти, то заключается договор аренды и вносится оплата.

Важно! Согласование с администрацией проводится, если есть проект планировки и межевания территории с четко обозначенными границами участка.

Этап 5. Документация

Помимо одобрения от администрации на строительство необходимо в бизнес-план строительства коммерческого здания включить:

• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Выдает администрация. Документы используются при разработке проектной документации;
• разработку проектной документации. На этом этапе подсчитываются все инженерные ресурсы (свет, вода, канализация) и технические условия для каждого энергетического ресурса. Затем подается запрос в энергоснабжающие организации. Проводится комплекс инженерных изысканий. Работы осуществляются проектной аккредитованной организацией;
• экспертизу проекта и результатов инженерных изысканий. Ее проводит специализированная экспертная компания лицензированных специалистов;
• разрешение на строительство;
• разработку рабочей документации проектной аккредитованной организацией;
• смету;
• СМР (строительно-монтажные работы);
• сдачу объекта в эксплуатацию.

Организационный план

На начальном этапе нужны подрядчики в лице:

• проектно-изыскательской компании с допуском СРО;
• строительной компании с СРО и аттестованными специалистами.

После ввода в эксплуатацию в бизнес-план бизнес-центра понадобится включить:

• администратора — 25 000 рублей;
• 2 уборщицы — 30 000 рублей;
• охранника — 15 000 рублей;
• бухгалтера. Подойдет специалист на аутсорсе— 20 000 рублей. 

Итого на первых порах ФОТ составит 90 000 руб.

В дальнейшем штат будет увеличиваться. Необходимо заключить договоры с аварийными службами, которые берут на себя обслуживание канализационной системы и сантехники.

Читайте также: Бизнес-план пивоварни

Бизнес-план бизнес центра с расчетами

Перечень разовых затрат бизнес-плана открытия бизнес-центра

Ежемесячные затраты без учета налоговых платежей

Планируемая выручка (полезная площадь — 850 м2, цена за м2 — 950 руб.)

При сдаче офисов в аренду, прибыль после выхода объекта на самоокупаемость будет составлять в среднем 400 000 рублей.

Риск-менеджмент

Самым главным фактором риска в строительстве бизнес-центра является экономическая нестабильность. В числе прочих факторов — форс-мажоры в виде пожаров и затоплений, рост конкуренции на рынке, неблагонадежная подрядная строительная организация.

Снизить внешние риски поможет тщательная подготовка к проекту, максимальная проверка подрядчика. Необходимо также разработать маркетинговый план для того, чтобы выделить основные конкурентные преимущества. Экономическая нестабильность и отсутствие спроса ввиду финансовых кризисов и сокращения количества компаний на рынке, к сожалению, не поддаются корректировке.

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

4 500 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓

Что такое бизнес-центр представляют все читатели. Однако многие считают, что для «простых смертных» этот бизнес недоступен, вследствие крайне высоких затрат на его реализацию. Так ли это? Прочтите данный бизнес-план бизнес-центра, может быть после этого ваше мнение изменится?

Резюме

Настоящий проект представляет собой бизнес-план бизнес-центра  — строительства и реализации торговых и других площадей в нем со сроком окупаемости в два года.

Цели проекта:

1. Создания высокодоходного предприятия
2. Организация получения стабильной прибыли
3. Удовлетворение рынка спроса на аренду офисных и торговых площадей.

Источник финансирования проекта: собственные средства, банковский кредит, привлечение частного инвестора

Форма ведения предпринимательской деятельности: ООО

Полная стоимость реализации проекта: 250 млн. рублей

Срок окупаемости: 2 года

Заложенная в расчеты процентная ставка: 25%

Общая сумма выплат по процентам составит: 125 млн. рублей

Доход инвестора составит:125 млн. рублей

Выплаты кредитных средств и процентов по кредиту начнутся с первого месяца реализации проекта. к оглавлению ↑

Основные этапы реализации проекта

Начало реализации проекта – непосредственно после принятия бизнес-плана Заказчиком, либо после получения кредитных средств.

Основные этапы по реализации настоящего проекта, условия и сроки их выполнения представлены в Таблице №1:

к оглавлению ↑

Общее описание проекта

Строительство бизнес-центра предназначено прежде всего для предоставления торговых площадей различным компаниям, фирмам, и организациям. Сосредоточение продажи различных видов товаров в одном месте создает эффект синергии, который позволяет увеличивать объем продаж на 15-20%.

Востребованность строительства бизнес-центра в определенном, заранее выбранном недооценить сложно. Вне всякого сомнения, любой компании, какой бы деятельностью она не занималась, необходим комфортабельный офис, расположенный в удобном месте, либо торговые площади, которые находились бы в векторе плотного посетительского трафика.

На сегодняшний день найти пустующие здания, этажи, и даже комнаты в центре крупного города практически невозможно, или только за крайне высокую арендную плату. Собственно, в настоящее время постройка бизнес-центров возможна только на окраинах городов, однако это совсем не мешает им становится своего рода «центром притяжения» деловой жизни и любых видов отдыха.

Бизнес-центры предоставляют все условия и возможности для создания и развития практически любых видов предпринимательской деятельности. Успешная работа отдельно взятого бизнес-центра зависит прежде всего от нескольких основных факторов:

• Близостью к главной городской транспортной магистрали
• Наличием инженерных и коммуникационных систем высокого уровня
• Качества отделки
• Вместительной парковкой
• Наличием квалифицированной службы безопасности и установкой систем безопасности

Из перечисленных условий одним из самых важных является инженерно-коммуникативная система, которая должна включать в себя:

• Современные охранные технологии и наличия контроля доступа в здание и контроль над передвижением людей во всех доступных для наблюдения местах
• Современные мощные системы вентиляции и кондиционирования
• Квалифицированную службу безопасности, работающую круглосуточно, и ресепшн – стойку дежурной администрации, также работающую круглые сутки
• Систему эскалаторов, лифтов, и лестниц
• Систему высокоскоростного интернета (в т.ч. Wi-Fi) и цифровых способов связи

Архитектура и внутренняя планировка, как правило, зависят от утвержденного владельцем бизнес-центра проекта. Создание нескольких вариантов планировки необходимо поручить архитектурному дизайнерскому бюро с богатым портфолио и надежными рекомендациями. Основная задача такой работы – создание необходимой атмосферы на каждом этаже согласно их будущей планировке: деловой, расслабляющей, астрой на покупки, и т.д.

«Стандартные» отделы в бизнес-центре:

• Помещения для офисов
• Торговые бутики
• Гипермаркеты
• Рестораны, кафе, и другие заведения общественного питания
• Конференц-залы
• Кинотеатры

Конструкция каждого этажа должна быть рассчитана на то, чтобы удовлетворить запросы на помещения самой различной конфигурации. Высота потолков должна быть не менее 3,5 метров, в отдельных помещениях для создания необходимых звуковых и зрительных эффектов этот параметр может быть намного выше. Окна (возможно панорамные) должны быть изготовлены из небьющегося тонированного стекла, и обеспечивать отличную звукоизоляцию и привлекательный внешний вид.

Все инженерные системы и системы безопасности должны быть многократно проверены перед сдачей здания в эксплуатацию. Управление инженерными коммуникациями должно предусматривать как единый центр управления, так и возможность управления в автономном режиме. Бизнес-план бизнес-центра должен содержать чертежи всех строящихся коммуникаций.

Здания бизнес-центра должно возводиться с применением последних передовых технологий, с использованием экологичных, надежных, и качественных строительных и отделочных материалов. Наряду с открытой автостоянкой возле здания бизнес-центра должна быть предусмотрена подземная, либо крытая парковка, и отдельно – стоянка для автомобилей сотрудников бизнес-центра.

Общая схема строительства бизнес-центра выглядит следующим образом:

• Создание проекта здания
• Документальное оформление проекта, создание презентации
• Получение одобрения заказчиком
• Согласование строительства во всех необходимых инстанциях и получение необходимых разрешений
• Полный цикл строительства бизнес-центра – от закладки фундамента до проведения работ по внутренней и внешней отделке
• Предоставление арендных площадей
• Установка необходимого оборудования по согласованию с арендатором
• Завершение предоставления арендных площадей

За каждый этап реализации всего проекта отвечает конкретный подрядчик, каждая стадия возведения здания согласуется с заказчиком. В идеальном варианте – строительство бизнес-центра с офисными площадями должно происходить, ориентируясь на конкретные компании (либо с учетом пожеланий таких компаний при наличии договора аренды в строящемся здании).

Особый подход в строительстве бизнес-центра к индивидуальным пожеланиям, либо ориентиру на компании, занимающиеся конкретными видами деятельности (продажа мебели, торговля ювелирными украшениями, гипермаркет – розничная торговля продуктами и другими товарами). При этом учитывается масса требований:

• По использованию и применению экологически чистых строительных и отделочных материалов
• Эргономичность здания и его отдельных элементов
• Прочность и надежность постройки
• Повышенные нормы к пожарной безопасности и проникновению влаги
• Эстетическая составляющая
• Влияние деятельности бизнес-центра на окружающую среду

В настоящее время существуют множество небольших компаний, специализирующихся на реализации отдельных этапов строительства бизнес-центров. Именно поэтому особой конкуренции в этой сфере пока не наблюдается, и рынок строительства бизнес-центров достаточно свободен. Данный проект представляет собой бизнес-идею с долгосрочной окупаемостью, поэтому для успешной работы просто необходим бизнес-план бизнес-центра со всеми расчетами, определением сроков строительства, и расчетами возможных рисков. к оглавлению ↑

Маркетинговый план

Перед тем, как начать рассмотрение конкурентной среды, необходимо проанализировать состояние рынка данной отрасли актуальное на настоящий момент (2016 год). На сегодняшний день экономический кризис в стране, начавшийся в конце 2014 года, внес свои коррективы, как в жизнь граждан, таки в работу практически всех предприятий.

Однако постепенно, начиная с января 2016 года рынок стал демонстрировать плавное возвращение на «докризисный» уровень. «Слабые» предприятия, не готовые выдержать здоровую конкуренцию прекратили свое существование, освободив тем самым свою нишу для устойчивых к негативным явлениям компаниям.

Банки стали более избирательные в выдаче кредитов – одних из самых популярных инструментов финансирования для создания и развития бизнеса. Причем кредитование на организацию бизнес-проектов снизилось более чем на 50%, кредитные организации предпочитают работать с уже действующим бизнесом, который может предложить какое-то обеспечение кредитных средств.

Впрочем, многие компании успешно привлекают денежные средства и из других источников:

• Выпускают облигации
• Размещают на торговых биржах акции
• Привлекают к финансированию частных инвесторов
• Используют собственные накопления

Строительство различных торговых объектов в России на момент 2013-2014 годов ознаменовалось довольно сильным спадом. С 2015 года, как абсурдно бы это ни звучало, несмотря на экономический кризис в стране, строительная сфера стала наращивать объемы. Отчасти это можно объяснить советами экспертов отрасли (в том числе и из числа европейских агентств) о том, что коммерческая недвижимость в России была и остается одним из самых выгодных вложений в настоящее время и на ближайшие несколько лет.

Прирост торговых площадей в нашей стране больше, чем у любой другой страны в Европе, и даже возможное снижение объемов коммерческого строительства на 5-10% на ситуацию значительно не повлияет.

Одновременно можно отметить, что несмотря на введение экономических санкций, и запретов для иностранных инвесторов на ведение предпринимательской деятельности в России, многие компании продолжают «окольными путями» проявлять самый живой интерес и участие в строительном рынке страны. Именно этот факт в некотором роде позволил отрасли удержаться «на плаву», и «не упасть», как этого ожидали многие аналитики, не сумевшие предусмотреть простой человеческий фактор – получение собственной выгоду в ущерб интересам своего государства (речь идет о западных странах).

Кроме этого весьма оптимистичные прогнозы подтверждает активная деятельность многих ритейлеров в регионах страны. Так, в качестве примера можно привести торговую сеть «Магнит», принадлежащую АО «Тандер». Одним из правил этой компании является отказ от строительства собственных торговых точек (не важно будет ли это магазин в формате «у дома», либо крупный гипермаркет), и только аренда подходящих торговых площадей.

Если учесть стремительный рост этой компании (каждый день открывается примерно 4-5 новых магазинов, каждую неделю по 1 гипермаркету, которые располагаются только в торговых и бизнес-центрах), то становится актуальным рассмотрение возможности сотрудничества с этой компанией.

Также можно отметить тот факт, что многие компании в последнее время предпочитают переместить свои офисы либо на окраины городов, либо вообще переехать в регионы, т.е. как раз туда, где на сегодняшний день наиболее актуально строительство бизнес-центров. Причиной этому отчасти стала серьезная транспортная проблема в крупных городах (автомобильные пробки, плохие дороги), более низкая арендная плата, и др. факторы.

Проводя анализ ситуации, которая сегодня сложилась на рынке строительства бизнес-центров, можно сделать вывод, что данный вид деятельности стал более выгодным для его участников работы на данном направлении. Объем потребителей торговых, офисных, и другого назначения площадей остался на прежнем уровне, а количество «игроков» на рынке значительно уменьшилось, что открыло новые возможности для оставшихся.

Тем не менее, проведение комплекса мероприятий по формированию общественного мнения и привлечению целевой аудитории, необходимо. Такими инструментами могут стать:

• Массированная реклама в местных средствах массовой информации (газетах, журналах, телевидении)
• Размещение рекламных объявлений в специализированных печатных и интернет-изданиях
• Размещение вблизи строительного объекта билборда с рекламной информацией
• Создание собственного интернет-ресурса
• Организация собственной инфраструктуры и приемлемых условий труда

Причем проведение всех мероприятий должно быть начато даже еще до начала строительства бизнес-центра. Как показывает практика, торговые площади обычно бывают сданы в аренду задолго до сдачи объекта в эксплуатацию.

В Таблице № 2 представлены средние цены на аренду торговых площадей в бизнес-центрах в различных городах страны:

к оглавлению ↑

Производственный план

Оборудование, инвентарь, и техника, необходимые для строительства бизнес-центра, как правило, являются собственностью подрядчика, выполняющего строительные работы. Единственное. Что требуется от заказчика – это тщательная проверка соответствия всей технической стороны необходимым нормам безопасности, росту производительности, строительной сметы, репутации компании, и некоторым другим критериям.

к оглавлению ↑

Финансовый план

Начало финансового года предприятия – январь месяц.

Принятая в расчетах валюта – российские рубли.

Основные налоговые отчисления представлены в Таблице №3:

Примерный план объемов предоставления услуг за условный жизненный цикл бизнес-центра площадью 23 000 кв. метров представлен в Таблице №4:

При сохранении текущей тенденции развития рынка строительства бизнес-центров, выражающейся в увеличении объемов строительства на 10-17% в год, окупаемость проекта составит 23-25 месяцев.

Сроки вхождения на рынок возможно ускорить, используя в строительстве только высококлассное оборудование и качественные материалы, что будет составлять основные затраты на реализацию проекта.

Привлечение квалифицированных рабочих и административных управляющих необходимо провести с помощью конкурсной системы найма персонала. На отбор кандидатов необходимо отвести не менее 1 месяца. к оглавлению ↑

Анализ возможных рисков

Существующие риски главным образом состоят из факторов, неподвластных минимизации – это нестабильность политической и экономической ситуации в стране. Единственное, на что может повлиять заказчик – это выбор выгодного месторасположения бизнес-центра, от чего зависит уровень продажи (сдачи в аренду) торговых и других помещений, и недобросовестность подрядчиков строительства, что можно устранить тщательным контролем над проведением строительных работ. к оглавлению ↑

Заключение

Проведенный анализ проекта строительства бизнес-центра показал, что данное направление является сверхдоходным, крайне рискованным, и весьма перспективным. Основной фактор, влияющий на успешную работу бизнес-центра – его выгодное месторасположение. В целом проект оценивается как рекомендуемый к реализации.

Видеообзор знаменитого бизнес-центра «Москва-Сити»