Бизнес план строительства придорожного комплекса

Готовый бизнес-план строительства придорожного комплекса и стоянки для грузового автотранспорта (с фин. расчетами)

Готовый бизнес-план строительства придорожного комплекса и стоянки для грузового автотранспорта (многофункциональной стоянки) на трассе М-4 «Дон» разработан ЭКЦ «Инвест-Проект» в декабре 2018 г.

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проектов строительства придорожных комплексов и сервисов.

Дата расчетов: 25.12.2018.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 5 лет помесячно.

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана – построение финансовой модели и расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства придорожного комплекса для подтверждения его экономической эффективности и привлечения инвестиций.

Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию создания комплекса и является техническим заданием для дальнейшей разработки проектной и строительной документации, согласования с подрядчиками, инвестором, органами власти.

Концепция придорожного комплекса

На арендуемом участке площадью 3,0 га планируется организовать многофункциональную стоянку для оказания услуг водителям грузового автотранспорта, движущимся в сторону Москвы.

Концепция проекта включает:

1. открытая охраняемая автостоянка площадью *** кв.м. на *** машиномест,
2. кафе—столовая на *** посадочных мест,
3. мотель на *** номеров,
4. административные  помещения площадью *** кв.м.,
5. грузовая автомойка на *** поста,
6. станция техобслуживания (СТО) площадью *** кв.м. на *** поста,
7. магазин автозапчастей площадью *** кв.м.,
8. склад ответхранения площадью *** кв.м.

Территория стоянки охраняемая, включая систему видеонаблюдения.

Создание новых рабочих мест

По проекту планируется создание *** рабочих мест с фондом оплаты труда на современном уровне *** тыс. руб. / чел. в среднем в месяц.

Маркетинговый анализ рынка

Общая численность всех типов автотранспортных средств в России на конец 2017 года составляла *** млн. штук, по сравнению с 2016 годом рост составил ***%. Общее число легковых автомобилей, зарегистрированных в РФ, составляет *** млн. единиц на конец 2017 года. За последние 10 лет обеспеченность населения автотранспортом в России выросла более чем в два раза.

Общая протяженность автомобильных дорог общего пользования федерального значения в Российской Федерации составляет *** тыс. км, из них в ведении Федерального дорожного агентства — *** тыс. км, остальные *** тыс. км — в ведении Государственной компании «Автодор».

В Московской области действует *** платных и бесплатных стоянок и площадок для отдыха с различной придорожной инфраструктурой с суммарной емкостью *** тыс. машиномест. Необходимость в дополнительных машиноместах оценивается в *** тыс. ед.

По данным Росавтодора, на сегодняшний день около ***% объектов дорожного сервиса на федеральных магистралях не оборудованы необходимыми парковочными местами, только ***% имеют стоянки для грузовых автомобилей, менее ***% оснащены удобствами.

В настоящее времени расположение объектов сервиса крайне неравномерно, и их катастрофически мало. Как следствие, уровень безопасности на дорогах и  комфорта для автомобилистов не обеспечен. Например, Росстат России оценивает расположение мотелей (придорожных гостиниц) следующим образом: около ***% мотелей находится в Центральном округе, ***% — в Южном, ***% — в Сибирском, ***% — в Северо-Западном и еще ***% рассредоточено по другим регионам.

По данным ГК «Автодор», около ***% объектов дорожного сервиса на  трассе М-1 «Беларусь» не были оборудованы парковочными местами. Только ***% объектов дорожного сервиса имели стоянки для грузовых автомобилей, ***% — туалеты в помещении (еще ***% — уличные, в остальных он не был предусмотрен вообще). Аналогичная картина на трассе М-4 «Дон»: ***% сервисных объектов без парковок, ***% — без стоянок для грузовиков, в трети не предусмотрен туалет. В  ходе ревизии выяснилось, что около ***% объектов, расположенных в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог, не являются объектами дорожного сервиса — это рынки, складские помещения, базы, офисные помещения. Около ***% соответствуют нормативным требованиям лишь формально, либо в них вовсе не вписываются.

Потребность федеральных автомагистралей в машиноместах, М-1 –10.

Потребность в инвестициях

Для реализации проекта требуется инвестировать 152 000 000 руб., в том числе:

1. *** млн.  руб. собственных средств владельца проекта (**% инвестиций),
2. *** млн.  руб. заемных средств по ставке ***% годовых (**% инвестиций).

Срок возврата вложенных средств – *** месяцев (*** года).

Плановые финансовые показатели проекта:

1. суммарная выручка за прогнозный период (5 лет) – *** млн.  руб.;
2. среднегодовая выручка – *** млн. руб. / год;
3. среднемесячная выручка – *** млн. руб. / месяц;
4. система налогообложения – ОСН (НДС по ставке 20%);
5. начислено налогов – в среднем по *** млн.  руб. / месяц;
6. рентабельность по чистой прибыли – ***% (доля чистой прибыли в выручке);
7. срок окупаемости (с учетом дисконтирования) – *** года;
8. доход владельца проекта за прогнозный период (5 лет) – *** млн. руб. (*** млн. руб. в среднем за месяц после возврата заемных средств).

При выполнении производственных и экономических параметров бизнес-плана по проекту будут достигнуты следующие показатели эффективности.

Показатели эффективности проекта.

Чистый дисконтированный доход (Net Present Value, NPV) проекта за прогнозный период составляет *** млн. руб. при ставке дисконтирования 14,0% в год (1,10% в месяц). При оценке значения NPV важно учитывать, что проект реализуется и за пределами горизонта планирования.

Индекс рентабельности проекта, или коэффициент возврата инвестиционных средств (Payback Investments, PI) = ***. Это означает, что на каждый инвестированный рубль проект сгенерирует за прогнозный период *** руб. (с учетом дисконтирования).

Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR) – ***%. Данный показатель демонстрирует устойчивость проекта в отношении возможного роста ставок дисконтирования, СМР и рисков.

Вывод

Проект демонстрирует экономическую эффективность, является социально ориентированным и привлекательным для инвестирования.

Готовый бизнес-план строительства придорожного комплекса (с фин.расчетами) содержит 169 страниц, 59 таблиц, 22 графика, 12 диаграмм и 13 рисунков.

Бизнес-план предоставляется в электронном (doc, xls на фирменном CD) и печатном виде (2 экз.). Бесплатная доставка по России экспресс-почтой.

Готовый бизнес-план придорожного комплекса может быть модифицирован:

1. по трассе и площади земельного участка;
2. по составу объектов инфраструктуры (в любой комбинации);
3. по стоимости строительства комплекса,
4. по источнику финансирования (100% собственных средств, 75/25 банк + собственные средства, 80/20 банк + средства инвестора),
5. по другим параметрам.

Чтобы узнать стоимость модификации готовой работы под Ваш проект, звоните: +7 (495) 617-39-02.

СОДЕРЖАНИЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

1. Резюме проекта…5

2. Преимущества стоянки для Московской области…16

3. Маркетинговый план…17

3.1. Ключевые макроэкономические показатели…17

3.2. Обзор численности автотранспортных средств…18

3.3. Сегментация автомобилей по классам…23

3.4. Популярность автомобилей по маркам в России…23

3.5. Дорожная инфраструктура в России…25

3.6. Автомобильная дорога М-4 «Дон»…27

3.7. ЦКАД…30

3.8. Ограничения для транзитного транспорта по г. Москве…32

3.9. Стоянки для грузовых автомобилей по федеральным магистралям в Московской области…33

    3.9.1. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-1 «Беларусь»…33

    3.9.2. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-2 «Крым»…38

    3.9.3. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-3 «Украина»…39

    3.9.4. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-4 «Дон»…41

    3.9.5. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-5 «Урал»…44

    3.9.6. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-7 «Волга»…45

    3.9.7. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-8 «Холмогоры»…46

    3.9.8. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-9 «Балтия»…47

    3.9.9. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге М-10 «Россия»…48

3.10. Целевые клиенты придорожного комплекса…50

3.11. Стратегия развития проекта…50

4. Производственный план…53

4.1. Концепция и месторасположение стоянки…53

4.2. Параметры некрытой стоянки…58

4.3. Параметры кафе…58

4.4. Параметры мотеля…59

4.5. Параметры автомойки…59

4.6. Параметры станции техобслуживания…60

4.7. Параметры склада ответхранения…60

4.8. Параметры магазина автозапчастей…61

4.9. Структура выручки и загрузка стоянки…62

4.10. План загрузки комплекса…64

4.11. План выручки…67

4.12. Параметры текущих затрат…72

4.13. План текущих затрат…73

4.14. Параметры прямых затрат…77

4.15. План прямых затрат…78

5. Персонал проекта…82

5.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда…82

6. Инвестиционный план…86

6.1. Структура и объем необходимых инвестиций…86

6.2. Календарный план финансирования и реализации проекта…88

6.3. Рекомендуемые условия привлечения инвестиций…89

7. Оценка рисков и путей их сокращения…90

7.1. Качественный анализ рисков…90

7.2. Точка безубыточности…93

7.3. Анализ чувствительности NPV…95

8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН проекта…98

8.1. Основные предположения к расчетам…98

8.2. План движения денежных средств (cash flow)…101

8.3. План прибылей и убытков (ОПУ)…108

8.4. Налогообложение…117

8.5. Прогноз расчетов с кредитором…120

8.6. Прогноз доходов владельца проекта…128

8.7. Финансовый анализ проекта…135

9. ГОСТ 33062-2014 Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса…138

10. О РАЗРАБОТЧИКЕ…168

Итого 169 страниц, 59 таблиц, 22 графика, 12 диаграмм и 13 рисунков.

Список таблиц

Таблица 1. Показатели эффективности проекта.

Таблица 2. Динамика численности автотранспортных средств по федеральным округам, 2013-2017г.

Таблица 3. ТОП-10 марок легковых автомобилей по состоянию на 01.01.2016г.

Таблица 4. Состояние автодороги М-4 «Дон».

Таблица 5. Потребность федеральных автомагистралей в машиноместах, М-1 –10.

Таблица 6. Автомобильная дорога федерального значения «М-1 «Беларусь».

Таблица 7. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-1 «Беларусь» (в Москву).

Таблица 8. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-1 «Беларусь» (из Москвы).

Таблица 9. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-2 «Крым».

Таблица 10. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-2 «Крым» (в Москву).

Таблица 11. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-3 «Украина».

Таблица 12. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-3 «Украина».

Таблица 13. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-4 «Дон».

Таблица 14. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-4 «Дон».

Таблица 15. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-5 «Урал».

Таблица 16. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-5 «Урал».

Таблица 17. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-7 «Волга».

Таблица 18. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-7 «Волга».

Таблица 19. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-8 «Холмогоры».

Таблица 20. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-8 «Холмогоры».

Таблица 21. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-9 «Балтия».

Таблица 22. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-9 «Балтия».

Таблица 23. Количественная характеристика объектов придорожной инфраструктуры на стоянках для грузового автотранспорта М-10 «Россия».

Таблица 24. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-10 «Россия».

Таблица 25. Структура площадей стоянки.

Таблица 26. Параметры некрытой стоянки.

Таблица 27. Параметры кафе.

Таблица 28. Параметры мотеля.

Таблица 29. Параметры автомойки.

Таблица 30. Параметры СТО.

Таблица 31. Параметры склада.

Таблица 32. Параметры магазина.

Таблица 33. План загрузки комплекса помесячно.

Таблица 34. План загрузки комплекса на 1-й и 2-й год.

Таблица 35. План выручки комплекса помесячно.

Таблица 36. План выручки по годам.

Таблица 37. Структура текущих затрат.

Таблица 38. План текущих затрат помесячно.

Таблица 39. План текущих затрат по годам.

Таблица 40. Параметры прямых затрат.

Таблица 41. План прямых затрат помесячно.

Таблица 42. План прямых затрат по годам.

Таблица 43. Персонал и ФОТ.

Таблица 44. Динамика фонда оплаты труда.

Таблица 45. Структура и объем необходимых инвестиций.

Таблица 46. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 47. Рекомендуемые условия привлечения инвестиций.

Таблица 48. Качественные риски по проекту.

Таблица 49. Расчет точки безубыточности.

Таблица 50. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 51. План движения денежных средств по месяцам.

Таблица 52. План движения денежных средств по годам.

Таблица 53. План прибылей и убытков.

Таблица 54. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 55. Налогообложение.

Таблица 56. План получения и возврата кредита.

Таблица 57. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 58. Расчет NPV проекта.

Таблица 59. Финансовый анализ проекта (5-й год).

Список графиков

График 1. Динамика поступления выручки (руб.).

График 2. Динамика текущих затрат (руб.).

График 3. Динамика прямых затрат (руб.).

График 4. Получение и погашение долга (руб.).

График 5. Динамика чистой прибыли (руб.).

График 6. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).

График 7. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2020.

График 8. Плановая загрузка комплекса.

График 9. Динамика загрузки комплекса.

График 10. Динамика поступления выручки (руб.).

График 11. Динамика текущих затрат.

График 12. Динамика прямых затрат (руб.).

График 13. Расчет точки безубыточности.

График 14. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

График 15. Выручка, затраты, прибыль.

График 16. Динамика чистой прибыли.

График 17. Финансовые результаты.

График 18. Получение и погашение кредита.

График 19. Обслуживание долга.

График 20. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 21. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 22. Выплаты инвестору нарастающим итогом.

Список диаграмм

Диаграмма 1. Динамика численности автотранспортных средств в РФ, 2013-2017 гг.

Диаграмма 2. Количество автобусов, грузового и легкового автотранспорта в РФ, 2013-2017 гг, тыс. ед.

Диаграмма 3. Распределение автотранспорта по федеральным округам РФ, 2017, %.

Диаграмма 4. Количество автобусов, грузового и легкового транспорта в г. Москве, 2013-2017, ед.

Диаграмма 5. Структура легкового автомобильного парка по маркам, по состоянию на 01.01.2016г. (%).

Диаграмма 6. Структура площадей комплекса.

Диаграмма 7. Структура выручки комплекса.

Диаграмма 8. Структура текущих затрат.

Диаграмма 9. Структура первоначальных инвестиций (100%).

Диаграмма 10. Структура источников финансирования.

Диаграмма 11. Структура налоговых отчислений.

Диаграмма 12. Структура затрат в 5-м году реализации проекта.

Список рисунков

Рисунок 1. Схема М-4 «Дон».

Рисунок 2. Схема ЦКАД.

Рисунок 3. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-1 «Беларусь».

Рисунок 4. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-2 «Крым».

Рисунок 5. Сведения о стоянках для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-3 «Украина».

Рисунок 6. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-4 «Дон».

Рисунок 7. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-5 «Урал».

Рисунок 8. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-7 «Волга».

Рисунок 9. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-8 «Холмогоры».

Рисунок 10. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-9 «Балтия».

Рисунок 11. Стоянки для грузового автотранспорта на автомобильной дороге федерального значения М-10 «Россия».

Рисунок 12. Сеть автомагистралей и скоростных автодорог к 2030г.

Рисунок 13. Схема расположения объектов на участке.

Итого 169 страниц, 59 таблиц, 22 графика, 12 диаграмм, 13 рисунков.