Бизнес план строительства холодильного склада
Открытие склада с дальнейшей сдачей его в аренду – выгодное вложение средств. Очень важно правильно выбрать место и организовать пространство складского помещения таким образом, чтобы в дальнейшем комплекс можно было использовать для различного типа сырья, материалов и товаров. Грамотно построить работу поможет качественный бизнес-план склада.
Стремительно развивающийся малый и средний бизнес испытывает потребность в хранении различного рода сырья и материалов. Зачастую небольшим компаниям выгоднее арендовать уже готовые конструкции, отвечающие их потребностям, чем строить собственные. К складским помещениям предъявляются довольно строгие требования, касающиеся санитарных норм. Комплекс, оборудованный по всем правилам, привлечет клиентов и, несмотря на крупные стартовые вложения, окупит себя и принесет прибыль.
Преимущества и недостатки бизнес-идеи
Плюсы:
- короткий срок строительства;
- разнообразие клиентов, заинтересованных в услугах;
- низкая конкуренция при высоком спросе;
- выгодное вложение и хорошая доходность бизнеса.
Минусы:
- крупная стартовая сумма;
- риски, связанные со строительством.
Подготовительный этап открытия складского комплекса
Строительство или аренда?
Расчет на прибыль и серьезный подход подразумевает строительство сооружения с последующей сдачей его в аренду. Арендовать помещение, чтобы после переоборудовать его под склад и сдавать клиенту, нецелесообразно, поскольку стартовые вложения все равно достаточно велики, а в случае прекращения действия договора деньги будут выброшены впустую.
Определение типа склада
По назначению
- производственные располагаются непосредственно на территории организаций и предприятий и выполняют свое прямое назначение (используются для хранения сырья и готовой продукции);
- на железнодорожных узлах, в портах, аэропортах располагаются транзитные ангары для кратковременного хранения грузов между погрузками на другой транспорт;
- таможенные – хранят товары до переоформления на границе;
- распределительные – оптовые склады, на которых происходит дальнейшее распределение и затаривание товаров;
- на торговых предприятиях товары хранятся на розничных складах;
- резервные предназначены для хранения различного рода запасов.
По типу конструкции
- открытые – площадки под навесом или тентом;
- полузакрытые – защищены с одной, двух или трех сторон стенами;
- закрытые – представляют собой помещения, соединенные друг с другом или полностью изолированные.
По уровню механизации:
- автоматические;
- полуавтоматические (автоматизированные);
- с комплексной автоматизацией;
- немеханизированные.
По типу хранящегося груза
- универсальные –на которых могут храниться различные виды грузов, товаров, сырья;
- со смешанным ассортиментом – предназначаются для отдельных видов товаров;
- специализированные – для конкретного вида товара.
В зависимости от выполнения основных требований, в РФ все склады подразделяются на категории, обозначающиеся заглавными буквами латинского алфавита:
- Склад А – одноэтажный. Высота потолка – 8 м и более (многоярусные стеллажи), ровный пол. Подключена противопожарная система (сигнализация и тушение очага возгорания). Имеется система терморегуляции. Тепловые завесы на воротах предотвращают замерзание. Автоматические ворота снабжены регулируемым пандусом. Работает вентиляция и кондиционеры, установлена системы видеонаблюдения и охранная сигнализация. Наличие связи, интернета. Офисные помещения находятся здесь же. К складу удобно подъехать, есть возможность развернуться, припарковаться, выгрузиться /загрузиться.
- Склад В – многоэтажный. Потолки 4,5 – 8 м, на полу – бетон. Температура окружающей среды колеблется в диапазоне от +100С до +180С. Оборудован противопожарной и охранной системой, крыльцо с регулируемым по высоте пандусом, офисные помещения находятся непосредственно в складской зоне.
- Склад С – помещение или ангар без пандуса. Транспорт для разгрузочно-загрузочных работ заезжает внутрь склада. Помещение – капитальная постройка или ангар, утепленный, температура в холодное время не опускается ниже +80С. Полы без покрытия. Высота потолка от 3,5 до 18 м.
- Склад D – любое помещение, в котором хранится сырье или грузы. Никаких специальных требований не предъявляется.
Оценка рисков и конкуренции
Поскольку малый и средний бизнес стремительно развивается, а большинство направлений так или иначе нуждаются в помещениях для хранения, строительство склада и сдача его в аренду – выгодны. Конкуренция на рынке невелика, но стоит понимать, что все большим спросом пользуются склады А и В, поскольку наиболее отвечают запросам клиентов и обеспечивают не только сохранность груза, но и его качество.
Основные риски связаны со срывами сроков строительства и удорожанием его на этом этапе. Выбирая подрядчика, стоит отдать предпочтение проверенной фирме и составить договор таким образом, чтобы максимально защитить себя.
Организационный план
Иерархия проектных работ
Регистрация бизнеса
Небольшие складские помещения в аренду может сдавать индивидуальный предприниматель, зарегистрировавший свою деятельность в установленном порядке: нужно встать на учет в налоговых органах и в местной администрации, написать заявление и оплатить госпошлину.
Крупные складские комплексы требуют оформления ЗАО (закрытого акционерного общества) или ООО (общества с ограниченной ответственностью). В таком случае потребуется регистрация юридического лица.
Строительство помещения или поиск подходящего здания
Проект быстровозводимого склада
Строительство склада – более затратный процесс, чем переоборудование уже готового здания. Однако современные технологии позволяют открыть склад достаточно быстро, владение недвижимостью приносит неплохую прибыль.
Если рассматривать вариант долгосрочной аренды, то выбор стоит сделать в пользу аренды с последующим выкупом.
Наиболее целесообразны два варианта строительства склада:
- Из монолитных бетонных плит. Такое сооружение характеризуется повышенной прочностью, разнообразием конфигураций и возможностью внести коррективы по мере необходимости. Строительство из бетонных плит дешевле, чем из металлоконструкций, экономия составит приблизительно 20%.
- Из металлоконструкций. Среди плюсов – короткий срок возведения конструкции, надежность, простота монтажа, возможность организовывать длинные пролеты и поднимать потолки на любую желаемую высоту.
Оборудование
Оборудование для склада
Для организации склада понадобятся:
- стеллажи, полки для складирования;
- холодильные установки, морозильные камеры;
- система вентиляции и кондиционирования;
- штабелеры;
- подъемники;
- электрические погрузчики;
- передвижные тележки, кары.
Формирование штата сотрудников
Уровни управления складским комплексом
Для работы на складе потребуются:
- заведующий складом, ведущий непосредственный учет товарно-материальных ценностей;
- кладовщик (один или несколько, в зависимости от размаха предприятия);
- грузчики;
- подсобные рабочие;
- уборщик;
- охранник.
Маркетинг и реклама
На рекламу не стоит скупиться: информация в СМИ, интернете на специализированных порталах даст свои результаты. Важно работать с заинтересованной группой, провести маркетинговое исследование и очертить круг заинтересованных компаний, которым можно напрямую предложить складские услуги.
Финансовые расчеты
Потенциал потребителей складских помещений
Инвестиции в проект
- приобретение земельного участка – 2 млн. рублей за 1 ГА. Нужно выбирать участки в промзоне, в непосредственной близости от крупных развязок или разгрузочно-погрузочных точек;
- строительство склада – в зависимости от площади – от 10 млн. рублей;
- оборудование – 2 млн. рублей;
- отделка и монтаж – 1 млн. рублей.
Расходы
Этапы проекта
Ежемесячные расходы складываются из:
- оплаты коммунальных услуг и налогов – 200 тысяч рублей;
- заработной платы – 100 тысяч рублей;
- рекламы – 10 тысяч рублей.
Доходы склада
Сдача склада в аренду приносит порядка 750 тысяч рублей в месяц. Нужно добиться долгосрочной аренды, чтобы склад не пустовал.
Чистая прибыль
Чистая прибыль складского бизнеса составляет около 440 тысяч в месяц при постоянной загрузке. Естественно, что чем больше помещение, и чем лучше оно оборудовано (специальное оборудование для хранения скоропортящихся товаров, раздельные модули), тем больше на нем можно заработать. Но и стартовые вложения будут сильно отличаться.
Окупаемость и рентабельность складского комплекса
Рентабельность складского бизнеса составляет 18-25% в год, вложения окупаются, в среднем, через 3-4 года.
Бизнес-план складского комплекса предусматривает все риски и сводит их к минимуму, защищает от неожиданностей и проясняет картину будущего бизнеса, пусть даже на бумаге.
Заказать бизнес план
28.09.2018
Описание бизнес-идеи
Бизнес-идея предусматривает организацию холодильно-складского комплекса по оптовой реализации продуктов питания.
Оборудование будет укомплектовано холодильной и морозильной камерами, объемом 130 м3 каждая. Производитель холодильного оборудования немецкая компания Bitzer – крупнейший современный производитель холодильных установок, признанный лучшим в своей отрасли.
Основная задача планируемого объекта состоит в максимальном удовлетворении потребностей розничных предприятий и других объектов, поставляя им нужные товары в определенных объемах и в установленные сроки.
Данное предприятие будет представлять собой современный холодильный склад с оптимальными условиями для хранения продуктов питания и имеет устоявшиеся связи с розничной торговлей и другими потребителями.
Продукты питания будут доставляться потребителям работниками оптового склада на транспортном средстве (автомобиль с изотермическим фургоном).
Потребность в финансовых ресурсах составляет 5 млн. рублей.
Направление инвестиций:
№ п/п | Наименование | Стоимость, руб. |
1 | Закуп первой партии товара | 4 400 000 |
2 | Транспортное средство | 150 000 |
3 | Дизель-генератор | 350 000 |
4 | Офисная мебель | 43 000 |
5 | Орг. техника | 48 000 |
6 | Прочее | 9 000 |
Итого: | 5 000 000 |
Описание отрасли.
Для экономики любой страны одной из важнейших задач является своевременное удовлетворение потребностей населения, прежде всего продуктами питания. Именно оптовая торговля в этом важном процессе является связующим звеном между производителями товаров и розничной торговлей, через которую непосредственно осуществляется реализация товаров населению.
Оптовая торговля исполняет такую важную роль как доставка в соответствующем виде продуктов питания надлежащего качества непосредственно к потребителю. Именно данный вид торговли является наиболее эффективным, так как способен в большей степени влиять на рынок продовольственных товаров.
Оптовая торговля продуктами питания существенно отличается от розничной, так как оптовики имеют свой маркетинговый подход к реализации товаров. Основным отличием является, несомненно, то, что объемы продаж в оптовой торговле очень велики, а вот их количество значительно ниже, чем в розничной. Поэтому маркетинг в оптовой торговле направлен в первую очередь на формирование своего целевого рынка и привлечение новых клиентов.
Оптовая торговля продуктами питания сопряжена с рядом рисков, ввиду естественной порчи товара. Поэтому в таких компаниях необходим строгий контроль над товародвижением.
Так как в настоящее время происходит переориентация рынка, то предприниматели все чаще приходят к оптовой торговле продуктами питания. Ведь покупательская способность особенно во время кризисов может упасть, но по продуктам питания потребительские показатели всегда будут держаться на должном уровне.
Вместе с тем розничные торговые сети продуктов питания не всегда могут удовлетворить желания и потребности предпринимателей. Так как торговля оптом продуктами питания всегда имеет своих постоянных покупателей, покупательская способность которых выше и способна обеспечить стабильный уровень дохода. Кроме того, оптовая торговля не ограничивается одним регионам как зачастую розничная, бизнес в оптовой торговле можно расшить путем привлечения покупателей из других регионов.
План действий
Для реализации проекта следует решить следующие задачи:
- Привлечение финансирования;
- Оформление всей необходимой документации;
- Подбор и трудоустройство персонала;
- Начало деятельности.
Финансовые индикаторы
Рентабельность (ARR) | 112% |
Чистая текущая стоимость (NPV) | 29 186 133 |
Окупаемость проект (простая), мес. | 8 |
Окупаемость проекта (дисконтированная), лет | 1,1 |
Индекс доходности (PI) | 1,8 |
Чистый дисконтированный доход (1 год) инвестированного капитала при ставке дисконтирования 15% составит 5 928 652 руб.
Продуктовая база (склад-холодильник), безусловно, станет полезным, прибыльным проектом.
Проект показывает высокий уровень доходности и окупаемости для среднерыночных показателей.
Строительство холодильных складов, в большинстве случаев, ведется по типовым проектам холодильного склада, ориентированным на нужды пищевой промышленности, сельского хозяйства, фармацевтики, ресторанного бизнеса или торговли. Разумеется, особый проект холодильного склада, ориентированный на конкретные пожелания заказчика, на первый взгляд, выглядит более привлекательным, чем типовое решение.
Читайте также: проект склад холодильника на 1000 тонн, склад холодильник на 5000 тонн, обогрев фундамента холодильного склада
Но в сфере хранения и логистики индивидуальные пожелания встречаются нечасто. Ведь сам процесс складирования и последующего хранения подчиняется требованиям, разработанным для каждой отрасли или отдельного вида продукции.
современный холодильный склад
В итоге, типовые решения не только экономят около трети бюджета (и реализуются в два раза быстрее особого варианта), но и не требуют проведения государственной экспертизы проекта. Поэтому в данной статье мы рассмотрим типовые решения в сфере строительства холодильных складов.
Типовой склад: что это такое?
Типовые решения в сфере холодильных складов предполагают строительство помещений с контролируемым микроклиматом и температурным режимом.
В типовом формате сооружают и среднетемпературные склады-холодильники, во внутреннем пространстве которых поддерживается температура от 0 до 8-10 Цельсия, и полноценные низкотемпературные хранилища, охлаждаемые до -28 градусов Цельсия.
Холодильный склад можно обустроить в трех форматах:
- В виде морозильного склада, предполагающего охлаждение и заморозку мясных продуктов, полуфабрикатов, фруктов, ягод и даже цветов. Причем холодильное оборудование для склада такого типа поддерживает особый режим заморозки с контролируемой влажностью и скоростью охлаждения. Поэтому морозильные склады можно использовать и в качестве места хранения дозревающих фруктов.
- В виде холодильного склада, предполагающего хранение завозимой продукции. Конструкция такого склада должна соответствовать определенным требованиям по сейсмичности, огнестойкости, теплоизоляционным качествам, сопротивляемости ветровой и снеговой нагрузке. Причем такой склад должен быть оборудован еще и особыми воротами.
- В виде морозильной камеры, занимающей все помещение или только некоторую часть. Подобные строения или функциональные зоны строений укрепляют панельными конструкциями с высокими теплоизоляционными характеристиками и подключают к холодильным установкам.
Почему это выгодно?
Каждый проект охлаждаемого хранилища гарантирует следующие преимущества:
- Такое строение можно соорудить где угодно. Проект не имеет ограничений по сложности технологии возведения, типу планировки и техническому оснащению.
- В процессе возведения и оборудования такого склада используют только типовые технологии и конструктивные элементы. Поэтому на постройку склада расходуется вдвое меньше времени. Кроме того, типовые холодильные установки для склада дают возможность сократить время на пуско-наладочные работы.
- Проект такого склада не нуждается в экспертизе. Все технические детали уже согласованы со всеми контролирующими и надзорными органами.
И такими достоинствами обладают как мелкие помещения, рассчитанные на объемы хранения с несколько сотен паллетомест, так и крупные хранилища, в которые можно вместить до 50 тысяч паллетомест. Причем итоговые цены строительства холодильного склада, с учетом пуско-наладочных работ, выходят дешевле особых решений на, как минимум, 30 процентов.
Конструкция типового холодильного склада
В основе типового склада лежит система самонесущих стеллажей, рассчитанных на прием граничного числа паллетомест. Стены и внутренние перегородки строят по каркасной технологии. Причем панели монтируют как снаружи, так и по фасаду.
Конструкция современного холодильного склада: 1 (Легковозводимые каркасные конструкции), 2 (стены из кассетных сендвич-панелей), 3 -4(холодильное оборудование), 5 (Двери для холодильных камер и экспедиции), 6 (утепленный непылящий пол, вентилируемый фундамент, вентилируемая кровля )
Внутренние перегородки утепляют панелями только в одном случае – при обустройстве в складском помещении нескольких хранилищ, в которых будет поддерживаться разный температурный режим.
Фундамент типового склада – это классическая «плавающая» плита, дополненная системой гидро- и теплоизоляции. Такое решение позволяет сохранить универсальность проекта. Ведь плитные фундаменты подойдут к любому типу почвы.
Кровельная система склада монтируется на основе металлических ферм, укрытых термостойкими панелями. Причем внешнюю сторону панели изготавливают из оцинкованной стали, покрытой специальным лакокрасочным составом.
Этапы строительства холодильного склада
Возведение холодильного склада начинается с составления технического задания и проведения проектно-изыскательских работ. Техническое задание опирается на предполагаемый объем и тип хранимой продукции. Опираясь на эти данные можно просчитать внутренний объем склада (число паллетомест) и подобрать температурный режим эксплуатации.
После расчета рабочих характеристик склада необходимо заняться предпроектными изысканиями. В процессе изысканий можно выйти на параметры конструкции хранилища. Зная характеристики почвы и климата легко определить толщину и глубину залегания плиты фундамента, толщину стен, а исходя из этого, определить параметры несущего каркаса.
Непосредственно строительство склада предполагает реализацию следующих этапов:
- Сооружение основания строения (фундамента склада).
- Установку ограждающих конструкций (стен) в виде силового каркаса. И обустройство каркаса кровли.
- Обшивку каркаса термостойкими панелями.
- Монтаж дверей, окон и напольного покрытия.
Нюансы и сложности
Самым сложным этапом является сооружение фундамента. Ведь плитное основание нужно уложить на заданную глубину, предварительно подготовив опорную поверхность. Причем в этап подготовки входят не только гидроизоляционные работы, но и монтаж системы подогрева подошвы фундамента и опорного грунта. В ином случае деформации пучения сведет на нет все усилия по строительству склада.
При формировании плиты следует использовать бетон сорта В20, с морозостойкостью класса F150 и гидрофобностью класса W4.
Кроме того, плитное основание следует оборудовать и внутренней теплоизоляцией, повышающей энергоэффективность всего хранилища. Ведь чем ниже тепловая проницаемость пола (и стен), тем ниже энергопотребление холодильной установки.
С определенными сложностями происходит и монтаж тепловых панелей на каркас, и установка гильотинных дверей, и сборка кровли. Качество первой операции зависит от надежности межпанельных стыков и прочности фиксаторов (шурупов) с помощью которых панели крепятся к каркасу. Поэтому шурупы ввинчивают в панели и металлоконструкцию с обязательным 20-миллиметровым выходом, а стыки фиксируют на пазогребневое соединение с одинарными, двойными или тройными шипами. А отклонение от монтажных размеров не должно превышать 3 миллиметров на каждые 6 погонных метров стены. Изоляция стыков панелей выполняется с помощью силиконового герметика.
кровельная сендвич панель для обустройства кровли холодильного склада
Кровля монтируется с помощью специальных панелей, соединяемых в монолитное полотно с помощью внутренних защелок. Причем кровельный пирог формируется за один проход. Ведь панель состоит из пеннополиуретанового наполнителя, распределенного между двумя листами кровельной оцинковки.
Огнестойкость стеновых и кровельных панелей PUR, PIR
Толщина плиты выбирается в зависимости от температурного режима эксплуатации. Глубина самой толстой плиты кровельного или настенного изолятора равна 100 миллиметрам, (140 мм. вместе с гребнем), а минимальная толщина 60 миллиметров (100 мм. вместе с гребнем). В итоге, толщина стенки склада будет равняться 200-300 миллиметрам (и это без учета габаритов ограждающего каркаса).
Монтаж гильотинных дверей выполняется с помощью специальной коробки, оборудованной обогреваемым или не обогреваемым порогом. Причем первый вариант (порог с обогревом) будет предпочтительнее второго, но только в случае строительства холодильной камеры с функцией глубокой заморозки.
ворота и двери для холодильных складов
Для обшивки полотна (внутренней и наружной стороны) двери холодильной камеры применяют оцинкованную сталь 0,6 мм с полимерным напылением. Толщина дверей и ворот для склада рассчитывается исходя из таких требований:
- 80 мм -средне-/низкотемпературные помещения,
- 100 -120 мм — низкотемпературные помещения;
В качестве теплоизолирующего слоя используется пенополиуретан плотностью 42-45кг/м3». Поверхность защищена особой пленкой-протектором, которая удаляется после монтажа.
двери для холодильных камер (распашные и откатные)
Пуско-наладочные работы и ввод в эксплуатацию
Обзор холодильных камер
Холодильные камеры для складов поставляются в трех форматах, а именно:
В виде моноблоков – холодильных установок, продаваемых заводом-изготовителем в формате «под ключ». Все агрегаты моноблока монтируют на единую раму, к которой крепят компрессор, охладитель воздуха и конденсатор. Преимущество моноблока заключается в 100- процентной готовности установки к эксплуатации, что снижает расходы на пуско-наладочные работы. С монтажом моноблока справится любой квалифицированный сантехник или слесарь.
моноблоки для холодильных хранилищ
В виде би-блоков, которые состоят из агрегатной части и воздухоохладителя, которые монтируют на две разные рамы. Би-блок состоит из объединенного компрессора и конденсатора (агрегатной части) и холодильного шкафа с испарителем и регулятором. Кроме того, в состав комплекта «Би-Блок» входит полный пакет фитингов и трубопроводов, объединяющих аппаратную часть и охладитель. Главное достоинство би-блока – это возможность сформировать сколь угодно мощный охладитель, аппаратную часть которого можно вынести за пределы склада. Но расходы на ввод в эксплуатацию би-блока могут быть весьма значительными. Причем монтаж би-блока лучше доверить специалисту, прошедшему обучение в сервисном центре.
Компрессорно-конденсаторные агрегаты би-блоков
В виде центральных установок, использующих в качестве охладителя фреон или аммиак. Такие установки монтируют и запускают в эксплуатацию только инженеры сервисных центров, связанных с заводами-изготовителями. Основное достоинство центральных установок — пиковая мощность. Такие агрегаты монтируют на самые большие склады. Основной недостаток – усложненный монтаж, к которому приступают только после завершения строительства и отделки хранилища.
промышленные холодильные установки
Центральная холодильная станция VILTER
Что выбрать?
Наибольшей популярностью у владельцев складов пользуются моноблочные или би-блочные установки. Ведь применения подобных агрегатов позволяет сэкономить на строительстве отдельного машинного зала, размещаемого внутри склада. Правда, сравнительно низкая мощность таких охладителей компенсируется малыми размерами агрегата, что позволяет оборудовать отдельным «холодильником» каждую функциональную зону складского помещения.
И подобное решение очень удобно еще и с точки зрения обустройства склада с различными температурными режимами в функциональных зонах, что очень выгодно еще и с позиции оптимизации энергопотребления холодильных складов. К тому же, риск одновременного отказа всех моноблоков или би-блоков – минимален, что сказывается на уровне безопасности эксплуатации холодильных складов.
Вдобавок моноблоки и би-блоки, с их замкнутой системой «кругооборота» охладителя, более безопасны, чем работающие на аммиаке и фреоне центральные установки, поломка которых может привести к серьезным неприятностям со здоровьем у всего персонала холодильного склада.