Бизнес план создание земельных участков

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и СНГ.

Подготовка бизнес плана

Суть и идея проекта: освоение земельного участка под коттеджное строительство на территории ***ского района ***кой области, Российская Федерация.

Площадь участка: 32 га.

Тип объектов: земельные участки, коттеджи из газобетона и гипсоблока, малоэтажные объекты.

 Параметры и характеристики участка:

1. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
2. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство».
3. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
4. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Общая стоимость земли: *** 000 000 рублей.

Показатели финансовой эффективности проекта:

Выдержки из исследования

Описание участка. Основные факторы местоположения

В собственности инициатора проекта находится участок земли, расположенный на территории Российской Федерации, находящийся в 2 км по внутренней границе от Новой Москвы, ***кая область.

Ниже представлены общие характеристики имеющегося участка, рабочее название «***ка 1».

1. Поселок ***ка 1 расположен в ***ском районе ***кой области, деревня ***. На территории деревни – школа, детский сад, развитая инфраструктура.
2. Площадь участка составляет 32 га (320 000 м2).
3. Кадастровые номера: ***
4. Количество объектов реализации: ***
5. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
6. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство», что является редким явлением для данного района. Разрешенный вид использования участка – также жилищное строительство.
7. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
8. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Определение основных конкурентов     

В рамках проведения настоящего исследования были проанализированы рынок земельных участков под коттеджное строительство в ***ском районе, а также рынок земельных участков Новой Москвы, которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 … ***.

Как можно судить из информации, представленной выше, на выбор потенциального покупателя в районе предлагаются различные варианты земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Так, основными критериями анализируемых конкурентных территорий были выбраны:

• вариативность площади участка (количество соток),
• ценовая категория (рублей за сотку, цена в формате «от»),
• наличие коммуникаций на участках.

Наименьшая площадь участка, которая может быть предложена покупателю на территории ***ского района, – 5 соток («***»),  наибольшая – 50 соток («***»). Средняя площадь участков, предлагаемых конкурентными проектами, составляет 10-15 соток.

Как можно видеть, соотношение объектов в районе согласно площади участков составляет 40/60, а именно: 40% объектов готовы предложить небольшие участки, до 10 соток, 60% объектов предлагают участки среднего размера и выше среднего, от 10 соток и более.

Цена

Что касается ценового предложения, то здесь диапазон достаточно велик: минимальная цена за сотку составляет 80 000 руб. («***»), а максимальная – в поселке «***», на уровне ***рублей за сотку. Средняя цена за сотку по району по состоянию на 2 квартал 2015 года составила *** рублей.

Так, наибольший выбор будет у покупателя в среднем и высоком ценовом сегментах.

Анализ предложения в районе Новой Москвы

Важно отметить, что, учитывая непосредственную близость проекта к Новой Москве (ввиду чего данная территория и рассматривалась как конкурентная), покупатель будет стоять перед выбором. Это можно объяснить тем, что из-за имиджа и территориальной принадлежности ТиНАО к столице России, уровень цен на земельные участки здесь в разы превышает ценовое предложение в ***ском районе.

Цена

Исходя из полученных данных, можно видеть, что верхний предел цены за сотку установлен в конкурентном поселке «***» – *** рублей. Минимальное значение – *** рублей (поселок «***»).

Так, средняя цена за сотку на территории Новой Москвы составляет ***рублей (2 квартал 2015 года), то есть данное значение значительно превышает стоимость сотки по ***скому району.

Касаемо предложения: только 20% объектов Новой Москвы могут предложить покупателю участок стоимостью до *** рублей за сотку (соответственно, выбор ограничен).

 Вариативность площади участка

Несмотря на высокую стоимость земли на территории Новой Москвы, предложение с точки зрения площади участка принципиально не отличается от ситуации в районе: минимальный участок, предлагаемый к приобретению, – 7 соток, максимальный – 65 соток. Средняя площадь участков тут также колеблется в диапазоне 10-15 соток.

Тем не менее, если рассматривать Новую Москву, то тут предложение выше с точки зрения наличия небольших участков: 53% объектов предлагают участок размером до 10 соток.

Так, если рассмотреть вариант приобретения аналогичного участка размером 10 соток на территории Новой Москвы и ***ского района, район показывает явное ценовое преимущество: *** в Новой Москве (за участок) против *** рублей за тот же участок в ***ском районе.

Выбор основных конкурентов (коттеджные поселки, брус, ***ский район)

В рамках проведения настоящего исследования были проанализировано предложение в коттеджных поселках в ***ском районе (***кое шоссе), которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 ***…

Как можно видеть из данных анализа предложений района, для ***ского района с точки зрения географии расположение коттеджных поселков сосредоточено в следующих населенных пунктах: ***. Все населенные пункты (соответственно, как и коттеджные поселки) равноудалены от ***кого шоссе, расстояние от 30 до 90 км.

 Ценовой аспект

Так, что касается ценового аспекта предложения, то диапазон цен колеблется от ***рублей до ***рублей за объект. Средняя стоимость, согласно данным, составила *** за квадратный метр площади.

***

Как можно судить из графических данных, наибольшее число предложений находится в ценовом диапазоне *** млн. рублей за объект, составляя 57% общей массы предложений. На втором месте – более дорогостоящие объекты (*** млн. руб.). Наименьшая представленность – в низком ценовом сегменте – всего 7,1%.

Вариативность предлагаемой площади коттеджа

Согласно расчетам, средняя площадь коттеджа в рассматриваемых поселках составила *** квадратных метров. Минимально возможный вариант для приобретения – *** кв. м., максимально возможный – *** кв. м. Варьируются также и площади прилегающих к коттеджу участков: от 8 до ***соток.

Соответственно, наибольшую представленность на территории района имеют поселки, площадь объектов которых находится в пределах *** квадратных метров. Также достаточно широко представлены коттеджи площадью *** квадратных метров (43%), наименьшая представленность у больших коттеджей – свыше *** квадратных метров (7%).

 Вывод:

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что оптимальным предложением для коттеджей в строящемся поселке ***ка 1 станут коттеджи 2 категорий:

1. площадью ***квадратных метров;
2. площадью *** квадратных метров.

Таким образом, как можно судить из полученных данных, современному покупателю необходимо предложить вариант приобретения участка со следующими характеристиками:

1. Участок, расположенный в на 100% готовом поселке.
2. На территории поселка необходимо наличие магазинов, супермаркетов, медицинских учреждений и учреждений досуга.
3. Стоимость участка не должна превысить *** млн. рублей.
4. Площадь участка должна быть небольшой (около 10 соток), с подведенными коммуникациями.
5. Для 30% аудитории важна возможность природного досуга: рыбалка, охота.

Инвестиционный рынок недвижимости является довольно привлекательным не только с точки зрения приобретения в личное пользование, но и для построения бизнеса. Одним из сегментов такого рынка являются сделки по покупке и продаже земельных участков.

Существующие стереотипы о том, что для вхождения в такой весьма специфичный бизнес как риэлтерский, требуется многомиллионный стартовый капитал, не имеют, мягко говоря, под собой больших оснований, поскольку существует большое разнообразие, как самих участков, так и целевых групп потребителей и покупателей. К этому также следует добавить и огромные инвестиционные возможности в России, которая располагает поистине самыми обширными территориями для развития коммерческого и частного строительства.

В этой статье будет рассказано о том, как построить эффективный бизнес на обороте земельных участков, что для этого необходимо знать и что в конечном итоге этот вид предпринимательской деятельности способен дать в виде прибыли.

Земля – инвестиционный ресурс плюс информация

Для тех, кто решил заняться бизнесом на рынке земельных участков, прежде всего, необходимо выбрать стратегию работы на этом рынке, которая может быть представлена следующими основными направлениями:

1. Инвестиционный подход. Предполагает в своей основе покупку земельного участка, возведение на нем инфраструктуры (подведение коммуникаций, возведение дачных построек) с последующей продажей
2. Покупка или получение в долгосрочную аренду, с дальнейшей сдачей в аренду, извлекая так называемый рентный доход
3. Спекулятивная стратегия. Поиск перспективных (с позиции развития строительства, расширения городских или поселковых территорий) участков, с последующей их продажей.

Кроме этого могут также оказываться услуги по предоставлению информации по рынку земельных участков, юридическое сопровождение сделок.

Естественно, что каждая из представленных стратегий имеет своего определенного типа потребителя, со своими требованиями к качеству объектов, удаленностью, наличием инфраструктуры, перспективностью в коммерческом использовании и т.д.

Например. Для коммерческой деятельности, больший интерес имеют участки, удобные с позиций логистики, долгосрочности арендных отношений. Для частного клиента приоритетом является наличие социальной среды, инфраструктуры, удаленность от промышленных предприятий, транспортная доступность и т.п.

Поэтому, выбирая для себя рынок, предприниматель должен определить для себя главный потребительский сегмент, поскольку от выбора потенциальных клиентов зависит и модель бизнеса, и объем начальных финансовых вложений.

Кроме изучения своего будущего клиента немаловажным является изучение самого рынка земельных участков в пределах региона или муниципального образования. Для того чтобы представлять объективную картину на местном рынке земли, следует внимательно изучить следующие блоки информации:

1. действующие на территории правовые регламенты, наличие или отсутствие заповедников, заказников, земель принадлежащих федеральным региональным или муниципальным собственникам.
2. Оценить общий объем рынка земель находящихся в коммерческом обороте или участки, которые могут войти в оборот. Например: продажа земель бывших военных городков, обанкротившихся муниципальных предприятий, земель дачных поселков и т.п.
3. Иметь представление о генеральном плане развития территории, так как это дает возможность оценить перспективы жилищной и промышленной застройки, а значит, существует возможность иметь среднесрочный ориентир на приоритетное освоение земель.
4. Наличие конкурентов на рынке. Причем это могут быть не только риэлтерские агентства, но и различные организации, осуществляющие управление земельными активами. Например, административные органы муниципальных земель, осуществляющие периодическую продажу земли на аукционах, коммерческие предприятия имеющие избыток земельных участков и т.п.
5. Общая ценовая политика недвижимости в регионе, демографическая динамика (приток/ убыль населения), степень развития жилищного и коммерческого строительства (напрямую связано с деловым климатом на территории).

Бизнес на продаже земельных участков, как видно из предыдущего перечня, делает основным ресурсом предпринимателя не деньги, а информацию. Специфика российского рынка земли такова, что кроме легального оборота земель существует множество «серых схем», с помощью которых осуществляется внеконкурсная передача земель в собственность, аренду, отчуждения и т.п. Кроме этого не следует забывать, что земельный рынок современной России имеет всего два десятка лет своей истории, и многие правила на рынке еще не до конца сформированы, к тому же и сам институт частной собственности пока еще носит достаточно условный характер.

Основными информационными источниками, которые являются легальными для изучения рынка и работы на нем:

• Системы кадастрового учета. Например, в Росреестре за определенную плату можно получить информацию по коммерческой и частной недвижимости.
• Конкурсные торги и аукционы, которые организуются федеральными и местными органами власти
• Сравнительный анализ по рынку земельной собственности, открыто публикуемый различными риэлтерскими ассоциациями
• Анализ рынка на основе данных получаемых из рекламных объявлений в печати и через интернет – ресурсы
• Изучение рынка земли на месте – полевые исследования, опрос жителей, выезд на объекты и т.п.

Для того чтобы стать нужным клиентам на рынке земельных участков, предприниматель должен понимать, что он может предложить клиенту, чтобы его заинтересовать. Поэтому кроме стандартных рекламных методов продвижения своих услуг на рынке, следует сформировать свой неповторимый имидж эксперта, надежного партнера, который вызывает доверие.

Что необходимо для открытия бизнеса и как работать на рынке земли?

Как уже было сказано выше, существуют несколько стратегий для оборота земельной собственности. Среди наиболее распространенных методов являются, например:

• Покупка участка и последующая продажа мелкими лотами. Например, покупается 1 гектар земли, разделяется на 5 участков под индивидуальную жилищную застройку, но уже по другой цене
• Оформление участка в аренду, последующее оформление в собственность и продажа. Например, участок, бывший у разорившегося колхоза в долгосрочной аренде, выводится из сельхоз. оборота и оформляется в собственность под застройку.
• Скупка мелких дачных участков (особенно смежных) и организация управления ими или последующая продажа.
• Скупка земель из под ветхих строений или заброшенных предприятий. Последующее инвестирование в инфраструктуру. Например, проведен электрический кабель или построен мост в заброшенную деревню.

Для организации такой работы необходимы в первую очередь подготовленный и мотивированный персонал – юристы, специалисты по земельным отношениям. Что касается офиса и выполнения стандартных управленческих функций, то формат обычного офиса с аутсорсинговыми бухгалтерскими услугами является вполне достаточным.

Главными же инструментами для этого бизнеса являются информация и ее носители. Поэтому львиная доля расходов будет приходиться на получение выписок из реестров, работа с клиентами, поиски, выезд на объекты, взаимодействие с государственными и прочими регулирующими органами власти

На что можно рассчитывать в бизнесе по продаже земельных участков?

Несмотря на то, что местная специфика сильно ограничивает возможности дать определенный формат прибыли и издержек в бизнесе по продаже земельных участков, однако есть некоторые опытные цифры, которые могут служить ориентиром для построения собственной эффективной бизнес модели.

При расчете финансовой составляющей этого бизнес проекта следует исходить из двух основных позиций:

Работа на рынке по комиссионной схеме, как это делают большинство риэлторов. Обычно размер составляет либо фиксированный процент от суммы сделки, либо суммы устанавливаются в индивидуальном порядке. Этот метод получения прибыли требует достаточно постоянного оборота сделок, что работает неплохо на рынке жилья, но не факт что сможет столь же эффективно работать и на рынке земли

Второй метод – маржинальный. При использовании этого метода прибылью является разница между покупкой и продажей. Это наиболее предпочтительный способ работы на рынке земельных участков, особенно в сегментах элитной застройки или коммерческой недвижимости.

Если исходить из средних цифр, например по дачным земельным участкам (как наиболее многочисленному и объемному), то для входа на рынок понадобится как минимум 2-3 млн. руб.

В качестве примера можно привести вполне реальный (как вариант) бизнес на продажах земельных участков на перспективу расширения жилищного строительства (осенний период) 10 участков по 300 тыс. руб. на сумму в 3 млн. руб.

В самом лучшем случае их можно будет продать под дачное строительство весной следующего года на 20-30% дороже. Что составит примерно около 1 млн. рублей валового дохода. С учетом издержек, налогов и управления, чистая прибыль, может составить порядка 300- 400 тысяч за несколько месяцев.

Если же пойти по пути приобретения одного участка в пригороде, то например. Покупается за 2.5 млн. рублей 1 га земли. На оставшиеся 500 тысяч проводятся электричество, приводится в порядок автогрейдером заброшенная дорога, то можно получить прибыль как минимум в 40%-50%. Если к тому же правильно рассчитать выбор участка с точки зрения его перспективы и применения хорошей рекламы, то вероятность реализации такого сценария близка к 90%.

Поделиться: