Бизнес план сдачи коммерческой недвижимости в аренду

Бизнес план сдачи коммерческой недвижимости в аренду thumbnail

Как сохранить и приумножить свои накопления в условиях, когда курс рубля непредсказуем? Самым понятным и надежным способом остается приобретение недвижимости. Как правило, люди покупают квартиры. Однако доходность от аренды жилья сегодня может быть даже ниже скромных ставок по банковским депозитам. Самое время обратить внимание на коммерческую недвижимость.

Стартовый капитал

Если вы думаете, что инвестиции – занятие исключительно для людей, чье состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор – любой человек, который вкладывает свои средства в тот или ной проект с целью получения прибыли. Если вы сдаете в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу вы – тоже инвестор. Хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.

Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья, считает Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, председатель экспертного совета по редевелопменту РГУД. Например, за 7 млн рублей можно приобрести в Москве однокомнатную квартиру либо несколько офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С. Если на рынке жилья найти квартиру стоимостью меньше 140-150 тыс. рублей за кв. м практически невозможно, то офисные помещения продаются и по цене 90-100 тыс. рублей за кв. м, поясняет эксперт.

Даже располагая суммой в 3 млн рублей можно купить офисный блок площадью 20-30 кв. м

Приобретая помещение коммерческого назначения, инвестор получает арендный доход как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры, рассказали ЦИАН эксперты. Например, поясняет Денис Колокольников, за 7 млн рублей вы приобрели в столице двушку площадью 50 кв.м. Сегодня сдать в аренду ее можно максимум за 45-50 тыс. рублей в месяц. Помещение такой же площади коммерческого назначения может приносить инвестору как минимум 75 тыс. рублей.

«Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом. Жилая недвижимость сдается как отдельный объект (квартира), а стоимость аренды коммерческой недвижимости рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на коммерческие помещения с выгодным местоположением могут доходить до 300 тыс. рублей за кв. м», — поясняет Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group.

плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость

  1. Высокая доходность – от 8 до 12% годовых, в зависимости от входных условий и ставки аренды. Это вдвое превышает ставки по банковским депозитам.
  2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, сдают в аренду площади брокеры, страхует помещения страховая компания за счет арендатора.

Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty

Расходы и риски

Между тем процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимостью требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся (в отличие от некоторых недобросовестных владельцев сдаваемого жилья). Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6% с оборота.

Определенные затраты могут потребоваться на брокерские услуги (от 50% до 100% от ставки аренды в месяц), если инвестор решит поручить поиск арендатора агентам. 

Для обслуживания платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого используют фрилансеров, стоят их услуги недорого.

Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напоминает: если инвестор решит купить жилое помещение (например, квартиру на первом этаже), его придется переводить в нежилое, эти затраты тоже нужно учесть. Расходы составят еще от 500 000 тыс. рублей и выше.

Как отмечает Антон Коновалов, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, главный риск для владельца коммерческого помещения – съезд арендатора и долгий поиск нового. Однако, как правило, в договоре прописываются условия, согласно которым арендатор должен уведомить собственника о расторжении договора аренды заранее. Срок обговаривается обеими сторонами.

Правильный выбор

Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода.

Уровень доходности напрямую зависит от локации. Гасан Архулаев, управляющий партнер GR ProJect Group, подчеркивает, что расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность – важнейшие условия для большинства форматов коммерческой недвижимости – от кафе и ресторана до продуктового магазина.

При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвальные помещения (важно, чтобы не было следов подтоплений). Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше. 

Идеальная планировка – прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.

Уровень инвестиций и доходность недвижимости в Москве

Инвестиции

Жилая недвижимость

Доход

Коммерческая недвижимость

Доход

3 млн рублей

Студия до 16 кв. м

4-5%

офисный блок в БЦ класса В площадью до 30 кв. м

7-8%

7-8 млн рублей

Одно-двухкомнатная квартира

3-5%

Офисные блоки общей площадью 70-80 кв. м; помещения коммерческого назначения  площадью до 50 кв. м в строящемся доме

7-8%

10-15 млн рублей

Двух-, трехкомнатная квартира

3-5%

Коммерческие помещения на первых этажах с отдельным входом и хорошей локацией.

10-12%

Источник: DNA Realty, RRG, GR ProJect Group, Penny Lane Realty, Миэль, CBRE

Источник

Бизнес план приобретения имущественного комплекса

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес …

Подробнее…

Бизнес план создания IT-парка

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и …

Подробнее…

Бизнес план строительства офисного центра

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство …

Подробнее…

Бизнес план офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м.

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет …

Подробнее…

Бизнес план приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие …

Подробнее…

Бизнес план строительства торгового центра

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде …

Подробнее…

Бизнес план приобретения здания для сдачи в аренду

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в …

Подробнее…

Бизнес план приобретения 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей помещений в аренду

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный …

Подробнее…

Бизнес план сдачи в аренду помещений офисно-производственного комплекса

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисно-производственного комплекса с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 93 страницы; Горизонт бизнес планирования: 7 лет. Предполагается, что здание будет приобретено и отремонтировано …

Подробнее…

Страница 1 из 212»

Источник

1. Резюме

Закрытое акционерное 
общество «Деловой многофункциональный 
комплекс» 125656г. Москва, ул. Фестивальная,
40 Тел. (095) 9446950

Директор Авдеева Марина
Сергеевна

Фирма «ДМФК» планирует в 
кратчайшие сроки заключить договор 
аренды нежилых помещений на всю 
свободную площадь в здании по
адресу г. Москва, ул. Фестивальная, 4.

Целями успешной предпринимательской 
деятельности

являются:

1. привлечение добросовестных,
солидных, порядочных клиентов для заключение
договора аренды;

2. заключение долгосрочных договоров
аренды;

3. извлечение прибыли для развития
и роста предприятия, улучшения благосостояния
сотрудников фирмы. В рамках подготовки
проекта подписаны договора с фирмами-поставщиками
услуг:

I. ОАО «Мосэнерго»;

II. ГУЛ «Мосводосток»;

III. МГП «Мосводоканал»;

IV. ПК «Дорожно-механизированное
управление»;

V. Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые
сети»;

VI. Полк милиции Управления вневедомственной
охраны при ГУВД г. Москвы.

Для финансирования проекта 
планируется получить в банке 
кредит на 1 год —

6 млн. рублей под 24 %
годовых.

 
2. Описание предприятия

Инициатор проекта — фирма ЗАО
«Деловой многофункциональный комплекс».
Фирма образована в феврале 2001 года. Организационно-правовая
форма — за-крытое акционерное общество.
Размер уставного капитала 1000000 рублей.
К настоящему времени внесено 1005 уставного
фонда. Учредители ЗАО «ДМФК»:

ООО «Канкрит» — 30% от У К

ООО «Стройресурссервис» — 30%
от УК

ООО «МЭУ-1» — 30% от УК

Авдеева Марина Сергеевна —
10% от УК.

Генеральный директор фирмы —
Авдуева Марина Сергеевна.

Главный бухгалтер — Рущин Игорь
Владимирович.

Основные виды деятельности
предприятия: приобретение, продажа 
и аренда зданий. 2)эксплуатация нежилых 
помещений.

Настоящий проект направлен 
на достижение основной цели первого 
этапа развития фирмы — увеличение
капитала предприятия для его последующего
инвестирования.

3. Описание сдаваемого 
в аренду помещения

В аренду предоставляются 
офисные помещения общей площадью
5027 кв. м.

Указанные помещения размещены 
на трёх этажах четырёхэтажного здания.
Все офисные помещение снабжены
охранной сигнализацией, в офисах установлены 
кондиционеры. В здании был осуществлён 
ремонт класса «А». Вход в здание осуществляется
по личным магнитным карточкам. На первом
этаже для всех сотрудников оборудована 
столовая. В здании имеется подземный 
гараж. Услуги за пользование подземным 
гаражом являются платными и включены
дополнительно в договор аренды
нежилого помещения. Парковка машин 
на территории, прилегающей к зданию на
данный момент является бесплатной.

4. Маркетинг-план

Регулярно проводимое изучение
спроса на сдаваемые в аренду нежилые 
помещения позволяет сделать 
вывод о том, что особым спросом 
пользуются офисные помещения с 
высоким качеством строительно-ремонтных 
работ, а также офисные помещения,
размещённые в зданиях, расположенных 
недалеко от крупных транспортных магистралей 
города Москвы, недалеко от станций 
метро, в деловых центрах Москвы.

Изучение предложений 
рынка нежилых помещений, сдаваемых 
в аренду, позволяет определить среднюю 
арендную плату по городу Москве, которая 
колеблется от 150 до 500 долларов за 1 кв.
метр нежилого помещения в год. В 
условиях большого количества предложений 
сдаваемых в аренду помещений 
реклама наших возможностей, как 
арендодателей, играет важную роль. Наша
реклама ориентирована на компании,
фирмы и предприятия (юридические 
лица), нуждающиеся в офисных помещениях
высокого качества для своих сотрудников.

5. Организационный план

Помещение, сдаиваемое в аренду,
предоставляются арендаторам в 
хорошем рабочем состоянии. Утверждение,
что квалификация и высокий уровень 
управления предприятием позволяют 
рассчитывать на успех дела, не являются
рекламным преувеличением. Для успешной
деятельности предприятия на руководящие 
посты были приглашены люди, чей 
средний возраст составляет 35 лет,
имеющие высшее образование и 
внушительный стаж управления подобным
предприятием. Возвратность денежных
средств, которые будут привлекаться
для реализации проекта в качестве
заёмных, обеспечивается залогом в 
виде права собственности на здание.

6. Определение и анализ 
рисков

Как и всякий проект, программа 
по сдаче в аренду нежилых помещений 
связана с определёнными рисками.
Далее приводятся основные риски, способные 
оказать максимальное влияние на
финансовые результаты.

Риск несдачи в аренду всего
помещения. Благодаря удачному размещению
здания, хорошо оборудованным офисам и
рекламе вероятность данного вида риска
небольшая. Потери в данной ситуации зависят
от размера несданной в аренду площади.

Риск неполучения полного 
финансирования. Задержки и перебои 
с финансированием программы 
могут привести к увеличению срока 
окупаемости и к незначительному 
ухудшению показателей эффективности 
производства. Благодаря надёжности
и солидности банка вероятность 
данного вида риска незначительная.

Повышение стоимости коммунальных
услуг. Возникает риск уменьшения прибыли 
от сдачи в аренду помещений если
договором не предусмотрено повышение
арендной платы в связи с ростом тарифов
на коммунальные услуги. В целом, с точки
зрения рисков среду реализации проекта
можно охарактеризовать, как достаточно
благоприятную.

7. Финансовый план

Показатели, определяемые в 
финансовой части бизнес-плана, рассчитаны
с учётом следующей исходной информации:

— экономические расчёты произведены
в текущих ценах, налоги и платежи, включённые
в состав себестоимости, рассчитаны в
соответствии с действующими в настоящее
время нормативными документами РФ;

— стоимость аренды ориентирована
на цены, складывающиеся на рынке;

— уровень инфляции принят равными
темпами роста курса доллара США;

Для объективной оценки эффективности 
деятельности фирмы наиболее целесообразно 
представляется использование следующих 
показателей:

1. срок окупаемости капиталовложений;

2. внутренняя норма доходности;

3. индекс доходности.

Сроком окупаемости является
продолжительности периода, в течение 
которого сумма чистых доходов на
момент завершение инвестиций равна 
сумме инвестиций.

Под чистым доходом понимают
общий доход, полученный в каждом
временном отрезке, за вычетом всех
платежей, связанных с его получением:
расходы по оплате труда, материалов,
энергии, налоги. Инвестиционные расходы 
включаются в поток платежей со знаком
«минус».

Внутренней нормой доходности
является та расчётная ставка процента,
при которой капитализация регулярно 
получаемого дохода даёт сумму равную
инвестициям и, следовательно, капиталовложения
являются окупаемой операцией.

Индекс доходности представляет
собой соотношение приведенных 
доходов к приведённым на ту же
дату инвестиционным расходам.

Важным показателем для 
деятельности нашей фирмы является
стоимость 1 кв. метра в год сдаваемого
в аренду помещения. Расчёт данного 
показателя приведён в справке об
эксплуатационных расходах (приложение
№26).

С учётом рыночных цен по
аренде и в целях дальнейшего 
развития нашей фирмы, стоимость 1 кв.
метра в год была определена в 
сумме 250 долларов.

Перед тем, как поступить 
к нашей основной деятельности (сдача 
в аренду нежилых помещений под 
офисы) наша фирма заключила договора
со следующими организациями:

1) ОАО «Мосэнерго»;

2) ГУП «Мосводосток»;

3) МГП «Мосводоканал»;

4) ПК «Дорожно-механизированное
управление»;

5) Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые
сети»;

6) Полк милиции Управления вневедомственной
охраны при ГУВД г. Москвы.

Для поддержания самого здания
и территории вокруг него в надлежащем
состоянии в наше штатное расписание
включены следующие штатные единицы:

— уборщицы;

— дворники;

— сантехники;

— электрики;

— плотники;

— садовники.

Для привлечения арендаторов 
сотрудники нашей фирмы дали рекламные 
объявления в популярные газеты. Также 
были изготовлены рекламные щиты
с сообщениями о сдаче в аренду помещений
под офисы с указанием адреса. Основным
документом, регламентирующим отношения
арендодателя с арендатором, является
договор аренды. Договор аренды нежилого
помещения должен быть заключён в простой
письменной форме и подписан двумя сторонами.
Договор аренды, заключённый на срок свыше
одного года, подлежит государственной
регистрации. Одним из договоров аренды,
которые были заключены нашей фирмой,
является договор аренды с ООО «Дабл Игл
Консалтинг»

Схема возврата кредита

Для осуществления проекта 
фирма получила кредит в банке 6000000
рублей под 24% годовых с погашением
в течение года (равными долями
ежемесячно).

Выплата кредита происходит
на льготных условиях, т.к. мы выплатим
780000 рублей сверх основной суммы 
кредита. Если бы выплачивались проценты
по кредиту по фиксированной ставке,
то пришлось бы выплатить сверх основной
суммы кредита 1440000 рублей.

Кредит (млн. руб.)

2% (ежемесячно)

Погашение кредита

Итого

Месяцы

6000000

120000

500000

620000

1

5500000

110000

500000

610000

2

5000000

100000

500000

600000

3

4500000

90000

500000

590000

4

4000000

80000

500000

580000

5

3500000

70000

500000

570000

6

3000000

60000

500000

560000

7

2500000

50000

500000

550000

8

2000000

40000

500000

540000

9

1500000

30000

500000

530000

10

1000000

20000

500000

520000

11

500000

10000

500000

510000

12

Всего:

 

6000000

6780000

 

Определение статей расходов

Статьи расходов

Сумма (руб.) ежемесячно

1 постоянные расходы

 

Погашение банковского кредита

500000

Заработная плата работникам

112500

Отчисления из заработной
платы

40050

Коммунальные услуги

72000

Страховые взносы

166

Амортизационные отчисления,
Оборудование здание

3500 10000

Обслуживание лифтов

1550

Обслуживание ОДС

285

Охрана

76000

Обслуживание центральный
тепловой пуню-

25000

Вывоз мусора, уборка территории

10000

Вентиляция

20000

Обслуживание пожарной сигнализации

13500

Аренда земли

20000

Плата за телефон

540

2 Переменные расходы

 

Хозяйственные нужды

50000

Выплата процента

120000

Расходы на рекламу

30000

Административные расходы

10000

НДС

472166

Налог на прибыль

709374

3 Первоначальные единовременные 
выплаты

оборудование

400000

Штатное расписание по ЗАО 
«ДМФК» на 2003 г.

п/п

Должность

Кол-во штатных единиц

Оклад

Фонд оплаты труда

1

Генеральный директор

1

22500

22500

2

Главный бухгалтер

1

15000

15000

3

Бухгалтер — кассир

1

10000

10000

4

Менеджер по работе с арендаторами

2

10000

20000

5

Дворник

1

3000

3000

6

Плотник

1

4000

4000

7

Электрик

2

5000

10000

8

Слесарь — сантехник

1

4000

4000

9

Уборщица

8

3000

24000

Источник

Adblock
detector