Бизнес план развитие земельного участка

Страница 1 из 212»

проектирование земельный участок

Резюме — это, по сути, «бизнес-план в бизнес-плане». Его следует писать после того, как будет написан основной план. Его основное назначение — убедить потенциального инвестора еще до прочтения бизнес-плана в верности выбранной стратегии бизнеса. Его объем обычно составляет 2-3 страницы.

Содержание резюме проекта:

• · Проект: Название проекта, описание его местоположения, сущности, юридического статуса.
• · Миссия проекта: Краткое описание цели проекта.
• · Конкурентные преимущества проекта: Обоснование конкурентоспособности проекта.
• · Требуемое финансирование: Необходимый объем инвестиций, возможное количество инвесторов, форма и условия получения капитала.
• · Ожидаемые результаты: Дата начала реализации проекта, дата выхода на проектную заполняемость, прогнозируемый валовый годовой доход, прогнозируемый чистый операционный доход, прогнозируемая чистая прибыль, срок окупаемости и т.д.
• · Вывод: Краткое обоснование необходимости реализации проекта.

При разработке бизнес-плана проектов развития недвижимости необходимо учитывать, что особое значение для реализации проекта имеет его местоположение, в связи с чем, как в резюме, так и в основной части бизнес-плана должен быть дан анализ местоположения, юридическом статусе земельного участка, указаны конкурентные преимущества, которые обусловлены экономическими и физическими особенностями объекта недвижимости.

Основная часть бизнес-плана начинается с раздела, в котором описывается тот продукт (услуга), который Вы хотите предложить Вашим будущим покупателям. Потенциальный инвестор не согласится на сотрудничество при отсутствии информации о том, что подразумевает под собой продукт (услуга).

В случае написания бизнес-плана развития земельного участка содержание этой части бизнес-плана можно представить следующим образом:

• · название проекта;
• · инициаторы проекта (организация — инициатор, ее статус, год создания, специализация, иные особенности);
• · описание имущественно-земельного комплекса: площадь и географические характеристики, кадастровый номер, юридический адрес и статус земельного участка, наличие улучшений;
• · анализ местоположения имущественного комплекса: описание местоположения, анализ транспортной доступности (наличие остановок различных видов общественного транспорта, станций метрополитена), удаленность от центра, анализ локального окружения (окружающих объектов недвижимости, их юридического статуса), а также района в целом;

Описывая проект, необходимо указать на перспективы развития проекта.

Анализ рынка. Данную часть бизнес-плана предлагается представить в виде следующих составляющих:

• · анализ состояния и тенденций развития рынка недвижимости региона (города): итоги развития рынка за предшествующий период, современное состояние (деловая активность, ценовая ситуация, доходность инвестиций в недвижимость), тенденции его развития, факторы, определяющие перспективы развития рынка с учетом состояния и тенденций развития экономики и социальной сферы региона, чувствительности рынка к изменениям в экономике, цикличности развития рынка;
• · анализ сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит избранный проект: определение рынка (рынок жилой, офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости), его региональные особенности, наиболее значимые проекты, их параметры, возможности для развития рынка;
• · анализ рыночного окружения проекта: описание района с точки зрения сегмента рынка, наличие потенциальных конкурентов, интенсивность движения, наличие большого скопления населения в районе, а также количество проживающего рядом с территорией населения, его возрастная категория, наличие и направления миграции населения и пр.);
• · конкурентная среда проекта: конкурирующие объекты и проекты, их физические и экономические характеристики, преимущества и недостатки, возможности появления новых конкурентов, выводы для предлагаемого проекта.

Концепция проекта представляет собой обоснование выбора типа и характеристик создаваемого объекта недвижимости, разработанное на основе анализа рынка, тенденций его развития, конкурентной среды, местоположения и базирующееся на критерии наиболее эффективного использования объекта. Концепция предполагает сравнение возможных вариантов использования объекта (земельного участка, существующего здания или сооружения) и выбор наиболее эффективного варианта. Концепция проекта, как правило, включает в себя, следующие пункты: общая информация о проекте (цель проекта, обоснование выбора наиболее эффективного использования), основные физические характеристики проекта, наличие инженерного обеспечения, основные архитектурно-конструкторские решения, описание функционального зонирования имущественного комплекса, возможные дополнительные услуги для пользователей, конкурентные преимущества проекта.

Обязательным приложением или составной частью этого раздела является предоставление плана земельного участка (или объекта недвижимого имущества), а также описание его особенностей.

Целью маркетингового плана являются составление программы продвижения объекта, учитывающей конкурентные преимущества объекта и потребности группы его потенциальных покупателей (арендаторов), и ее примерный бюджет, а также формирование ценовой политики и прогноза заполняемости объекта.

План реализации проекта раскрывает этапы, сроки и порядок создания планируемого объекта недвижимости (строительства или реконструкции объекта).

План реализации проекта содержит изложение хода реализации проекта, порядок взаимодействия между его основными участниками, который включает в себя следующие элементы:

• · организация взаимодействия с инвестором, (собственником) объекта;
• · привлечение, координация и контроль качества работ подрядчиков;
• · организация маркетинговой и брокерской деятельности, обеспечивающих привлечение покупателей (арендаторов);
• · описание системы бухгалтерского учета и финансового менеджмента, обеспечивающих формирование бюджета, организацию финансовых расчетов, учета и отчетности;
• · обслуживание объекта и эксплуатации инженерных систем;
• · функционирование системы охраны объекта, включая технические средства и службу безопасности объекта;
• · осуществление рекламной деятельности, деятельности по продвижению и формированию позитивного имиджа объекта.

Этот раздел бизнес-плана призван обобщить материал предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении.

Целями его разработки являются составление прогноза финансовых результатов проекта и оценка эффективности проекта.

В этот раздел включаются следующие позиции:

• · Расходная характеристика проекта;
• · Доходная характеристика проекта;
• · План финансирования проекта;
• · Финансовые результаты проекта.

В плане финансирования проекта описываются все источники финансирования: собственные средства, заемные средства, средства прямых инвесторов — участников проекта.

Одним из источников финансирования может являться собственный капитал. В соответствии с суммой вложенного собственного капитала создается график поступления денежных средств. В случае, если источником финансирования является заемный капитал, производится расчет «графика привлечения кредита», который учитывает общий срок кредита, размер кредита, ставку кредита, срок выплаты процентов по кредиту, а также тела кредита. В дальнейшем производится обоснование стабильности поступления денежных доходов, что является одним из факторов, подтверждающих необходимость реализации бизнес-плана.

Понятие риска, его оценки, прогнозирования и даже управления им — на сегодняшний день немаловажные категории, используемые во всех сферах бизнеса.

При разработке бизнес-плана наиболее важным является умение заранее предугадать все типы рисков, с которыми авторы могут столкнуться, источники этих рисков и момент их возникновения. А затем разработать меры по сокращению этих рисков и минимизации потерь, которые они могут вызвать.

Чем глубже проработана эта проблема, тем выше будет доверие потенциальных партнеров и инвесторов. Доверие проявляется только к тем, кто способен заранее предсказать возможные трудности и объяснить, объяснить алгоритм реализации проекта и предоставить определенные гарантии в эффективности вложения финансовых средств в предлагаемый проект.

Ассортимент рисков весьма широк: от пожаров и землетрясений до забастовок и межнациональных конфликтов, изменений в налоговом регулировании и колебаний валютных курсов. Конечно, вероятность каждого типа риска различна, так же, как и сумма убытков, которые они могут вызвать. Необходимо оценить то, какие риски наиболее вероятны, и во что они могут обойтись.

Для этого в данном разделе производится SWOT-анализ, целью проведения которого является систематизация всей имеющейся информации о проекте для четкого представления его преимуществ и недостатков, что позволит выбрать оптимальный путь его развития.

Для того чтобы оценить сильные и слабые стороны проекта, нам необходимо выбрать критерии и затем определить, что является сильной, а что слабой стороной для проекта, по каждому из выбранных критериев. В качестве критериев в основном рассматриваются организационные, производственные, финансовые, маркетинговые аспекты проекта.

Далее производится определение рыночных возможностей и угроз, которое проводилось по аналогичной методике, но критериями для оценки будут являться факторы спроса и конкуренции.

Итогом данной аналитической работы является составление матрицы SWOT, которая поможет определить, какие шаги могут быть предприняты для успешного развития проекта, а также какие проблемы необходимо решать в первоочередном порядке путем сопоставления составляющих SWOT, описанных ранее.

В приложениях к бизнес-плану приводятся документы, не являющиеся частью основного текста, но на которые есть ссылки в бизнес-плане.

Наиболее часто в приложениях приводят следующие документы: технические данные по продукции, копии контрактов, лицензий, патентные документы, копии документов, из которых взяты исходные данные, сообщения консультантов по продукции и рынкам, анкетные данные руководящих работников, сведения о порядке и методах проведения исследований, прейскуранты поставщиков.