Бизнес план по земельным участкам

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и СНГ.

Подготовка бизнес плана

Суть и идея проекта: освоение земельного участка под коттеджное строительство на территории ***ского района ***кой области, Российская Федерация.

Площадь участка: 32 га.

Тип объектов: земельные участки, коттеджи из газобетона и гипсоблока, малоэтажные объекты.

 Параметры и характеристики участка:

1. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
2. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство».
3. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
4. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Общая стоимость земли: *** 000 000 рублей.

Показатели финансовой эффективности проекта:

Выдержки из исследования

Описание участка. Основные факторы местоположения

В собственности инициатора проекта находится участок земли, расположенный на территории Российской Федерации, находящийся в 2 км по внутренней границе от Новой Москвы, ***кая область.

Ниже представлены общие характеристики имеющегося участка, рабочее название «***ка 1».

1. Поселок ***ка 1 расположен в ***ском районе ***кой области, деревня ***. На территории деревни – школа, детский сад, развитая инфраструктура.
2. Площадь участка составляет 32 га (320 000 м2).
3. Кадастровые номера: ***
4. Количество объектов реализации: ***
5. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
6. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство», что является редким явлением для данного района. Разрешенный вид использования участка – также жилищное строительство.
7. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
8. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Определение основных конкурентов     

В рамках проведения настоящего исследования были проанализированы рынок земельных участков под коттеджное строительство в ***ском районе, а также рынок земельных участков Новой Москвы, которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 … ***.

Как можно судить из информации, представленной выше, на выбор потенциального покупателя в районе предлагаются различные варианты земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Так, основными критериями анализируемых конкурентных территорий были выбраны:

• вариативность площади участка (количество соток),
• ценовая категория (рублей за сотку, цена в формате «от»),
• наличие коммуникаций на участках.

Наименьшая площадь участка, которая может быть предложена покупателю на территории ***ского района, – 5 соток («***»),  наибольшая – 50 соток («***»). Средняя площадь участков, предлагаемых конкурентными проектами, составляет 10-15 соток.

Как можно видеть, соотношение объектов в районе согласно площади участков составляет 40/60, а именно: 40% объектов готовы предложить небольшие участки, до 10 соток, 60% объектов предлагают участки среднего размера и выше среднего, от 10 соток и более.

Цена

Что касается ценового предложения, то здесь диапазон достаточно велик: минимальная цена за сотку составляет 80 000 руб. («***»), а максимальная – в поселке «***», на уровне ***рублей за сотку. Средняя цена за сотку по району по состоянию на 2 квартал 2015 года составила *** рублей.

Так, наибольший выбор будет у покупателя в среднем и высоком ценовом сегментах.

Анализ предложения в районе Новой Москвы

Важно отметить, что, учитывая непосредственную близость проекта к Новой Москве (ввиду чего данная территория и рассматривалась как конкурентная), покупатель будет стоять перед выбором. Это можно объяснить тем, что из-за имиджа и территориальной принадлежности ТиНАО к столице России, уровень цен на земельные участки здесь в разы превышает ценовое предложение в ***ском районе.

Цена

Исходя из полученных данных, можно видеть, что верхний предел цены за сотку установлен в конкурентном поселке «***» – *** рублей. Минимальное значение – *** рублей (поселок «***»).

Так, средняя цена за сотку на территории Новой Москвы составляет ***рублей (2 квартал 2015 года), то есть данное значение значительно превышает стоимость сотки по ***скому району.

Касаемо предложения: только 20% объектов Новой Москвы могут предложить покупателю участок стоимостью до *** рублей за сотку (соответственно, выбор ограничен).

 Вариативность площади участка

Несмотря на высокую стоимость земли на территории Новой Москвы, предложение с точки зрения площади участка принципиально не отличается от ситуации в районе: минимальный участок, предлагаемый к приобретению, – 7 соток, максимальный – 65 соток. Средняя площадь участков тут также колеблется в диапазоне 10-15 соток.

Тем не менее, если рассматривать Новую Москву, то тут предложение выше с точки зрения наличия небольших участков: 53% объектов предлагают участок размером до 10 соток.

Так, если рассмотреть вариант приобретения аналогичного участка размером 10 соток на территории Новой Москвы и ***ского района, район показывает явное ценовое преимущество: *** в Новой Москве (за участок) против *** рублей за тот же участок в ***ском районе.

Выбор основных конкурентов (коттеджные поселки, брус, ***ский район)

В рамках проведения настоящего исследования были проанализировано предложение в коттеджных поселках в ***ском районе (***кое шоссе), которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 ***…

Как можно видеть из данных анализа предложений района, для ***ского района с точки зрения географии расположение коттеджных поселков сосредоточено в следующих населенных пунктах: ***. Все населенные пункты (соответственно, как и коттеджные поселки) равноудалены от ***кого шоссе, расстояние от 30 до 90 км.

 Ценовой аспект

Так, что касается ценового аспекта предложения, то диапазон цен колеблется от ***рублей до ***рублей за объект. Средняя стоимость, согласно данным, составила *** за квадратный метр площади.

***

Как можно судить из графических данных, наибольшее число предложений находится в ценовом диапазоне *** млн. рублей за объект, составляя 57% общей массы предложений. На втором месте – более дорогостоящие объекты (*** млн. руб.). Наименьшая представленность – в низком ценовом сегменте – всего 7,1%.

Вариативность предлагаемой площади коттеджа

Согласно расчетам, средняя площадь коттеджа в рассматриваемых поселках составила *** квадратных метров. Минимально возможный вариант для приобретения – *** кв. м., максимально возможный – *** кв. м. Варьируются также и площади прилегающих к коттеджу участков: от 8 до ***соток.

Соответственно, наибольшую представленность на территории района имеют поселки, площадь объектов которых находится в пределах *** квадратных метров. Также достаточно широко представлены коттеджи площадью *** квадратных метров (43%), наименьшая представленность у больших коттеджей – свыше *** квадратных метров (7%).

 Вывод:

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что оптимальным предложением для коттеджей в строящемся поселке ***ка 1 станут коттеджи 2 категорий:

1. площадью ***квадратных метров;
2. площадью *** квадратных метров.

Таким образом, как можно судить из полученных данных, современному покупателю необходимо предложить вариант приобретения участка со следующими характеристиками:

1. Участок, расположенный в на 100% готовом поселке.
2. На территории поселка необходимо наличие магазинов, супермаркетов, медицинских учреждений и учреждений досуга.
3. Стоимость участка не должна превысить *** млн. рублей.
4. Площадь участка должна быть небольшой (около 10 соток), с подведенными коммуникациями.
5. Для 30% аудитории важна возможность природного досуга: рыбалка, охота.

Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект на территории России, Украины и стран СНГ.

Идея проекта: концепция освоения пула земельных участков.

Площадь: 154,12 га.

Расположение: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Батарейка

Категория проекта: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и сельскохозяйственного производства (С/Х назначения).

Цена реализации участков

Финансовые показатели проекта (прогноз финансового результата):

Выдержки из исследования

Общая характеристика проекта

*** – это инновационный формат, представляющий собой, по сути, аналог «индустриального» парка, но с «сельскохозяйственным» уклоном. По примерно такому же принципу организованы многие сельскохозяйственные кооперативы в Европе: несколько «фермеров» с небольшими наделами земли, выращивают, например, виноград и сдают его на «общую» винодельню, объединяют усилия в технологическом плане и т.д.

Покупателям (будущим «резидентам ***») предлагаются участки под сельхоздеятельность площадью от 1 га по доступной цене – *** тыс. руб. Эти участки подойдут для животноводов, сыроваров, «тепличников», «растениеводов»,

пасечников и т.п. Для поборников «пермакультуры» будут свои отдельные зоны земледелия.

Целевая аудитория проекта: городские жители, желающие инвестировать небольшие накопления (***-*** тыс.$) и в жилье, и одновременно в микро-бизнес, в котором их собственные «мозги и руки» работали бы на прирост их капитала. Эти люди осознают огромный потенциал агросектора. Имеющаяся у ОАО «***» инфраструктура и оборудование будет использоваться на коммерческой основе в виде отдельных сервисов для резидентов: содержание и предоставление резидентам сельхозтехники, кормов, удобрений, лизинг «персонала» и т.д. Управляющий *** будет комплексно оказывать резидентам и финансовые услуги: будет вести переговоры с банками, которые могут давать фермерам кредиты, выстраивать лизинговые схемы, а также обеспечивать взаимодействие с государственными органами власти, распределяющими субсидии для сельхозпроизводителей.

Таким образом, в рамках освоения рассматриваемых участков, помимо коттеджного поселка, предполагается создание уникального АГРОПРОЕКТА, который объединит в себе все виды сельскохозяйственной деятельности, адаптированные для России. Срок окупаемости каждого сельскохозяйственного микро-проекта в рамках «***» индивидуален, в зависимости от того растениеводство это или животноводство, но в среднем составляет примерно *** года.

Цель проекта – создать конгломерат сельскохозяйственных микро-организаций и фермеров, предоставив максимально комфортные условия для выращивания и производства продуктов питания.

Основным риском при таком «коллективном» подходе к освоению сельхозземель является ситуация, при которой один из участников не захочет продолжать заниматься хозяйством, при этом находящийся в его собственности участок земли будет пустовать. В результате – неэффективное использование всей территории, а при большом количестве пустующих участков – потеря репутации проекта в целом.

План действий по созданию *** на участках сельхозназначения:

1. Точное зонирование территории с привлечением агронома и геодезиста на участки различного назначения (где разведение рыбы и платная рыбалка, где посадка картофеля, теплицы, где коровы, где яблоневые сады, переработка органических удобрений и т.д.);
2. Обращение во все органы исполнительной власти регионального и федерального уровня (вплоть до письма Президенту РФ В. Путину) с просьбой о поддержке инновационного формата агропроизводства на основе кооперации (с акцентом на цели импортозамещения);
3. Создание сайта ***, привлечение заинтересованных для продажи земли под с/х, вне зависимости от реализации участков в коттеджном поселке «***»;

Продажи земельных участков

Проектом предусматривается следующая «продуктовая линейка»:

• участки сельскохозяйственного назначения площадью от 1 га с подъездными путями и возможностью электрификации с единой агротехнической инфраструктурой (***);
• участки ИЖС площадью от 6 до 14 соток без обязательного подряда на строительство в охраняемого коттеджном поселке на берегу моря с общей огороженной территорией, внутрипоселковыми дорогами (подъезд к каждому участку), электричеством и минимально-необходимой социальной инфраструктурой (спортплощадка, футбольное поле, детская игровая площадка, благоустроенная набережная с пляжной зоной, КПП). Рабочее название коттеджного поселка – «***».

В целях минимизации стандартного ценового предложения и рисков инвестора на начальной стадии реализации проекта в стоимость участков не включается водоснабжение, так как это потребовало бы дополнительных *** млн. руб. вложений на создание водозаборного узла и системы трубопроводов на всей территории поселка. Однако в случае принятия инициатором проекта решения о создании общепоселковой системы водоснабжения начальную стоимость участков необходимо будет повысить на *** тысяч рублей (за каждый участок), а в смету затрат на реализацию проекта – заложить вышеуказанное финансирование на ВЗУ и сети, причем на самой начальной стадии освоения участка (еще до прокладки дорог) – в 1-м квартале 2017-го года. Создание общепоселковой системы водоснабжения представляется не вполне рациональным решением именно в силе позиционирования поселка «***» в нижнем ценовом сегменте УБП, в котором наличие центральных коммуникаций считается «излишеством». Девелопером проекта будет оказываться покупателям участков дополнительная услуга в виде бурения индивидуальных скважин – причем, собственники участков смогут объединяться по 3-4 человека и бурить одну скважину на несколько домохозяйств, что позволит снизить затраты на водоснабжение. Один метр скважины в данном районе стоит *** рублей, при этом качество воды позволяет ее использовать, в основном, в сантехнических целях (для умывания, мыться посуды, стирки, полива и т.д.) Для приготовления пищи будет рекомендовано использовать привозную (или бутиллированную) воду – соответствующий сервис для жителей поселка также будет предложен управляющей компанией девелопера проекта. 

Ценообразование земельных участков

В рамках проекта на стартовом этапе участки будут реализовываться со скидкой ***% к среднерыночному уровню, что станет инструментом стимулирования сбыта и привлечет внимание покупателей. Такая скидка к среднерыночному уровню обуславливается тем, что предлагаемый в рамках рассматриваемого проекта продукт менее ликвиден из-за его расположения не в традиционно сложившейся зоне жилой застройки, а в «чистом поле», которое приобретет вид жилого поселка только через *** лет после начала строительства поселка. А также тем, что средние по району цены отражают лишь уровень амбиций и желаний продавца, но никак не рыночную конъюнктуру. Реальные сделки проходят со скидками до ***% от заявленных цен, при этом сроки экспозиции каждого участка могут составлять до *** лет, что при целях реализации почти *** участков представляется недопустимым.