Бизнес план по управлению недвижимостью
Бизнес-план компании по управлению недвижимостью
В этом бизнес плане речь идёт о создание компании специализирующейся на управление недвижимостью. Обращаем особое внимание, что это западный бизнес-план, а значит все цифры и советы должны корректирвоаться с учетом российской действительности.
Как следует из бизнес-плана, основная деятельность компании заключается в предоставление жилых помещений в аренду. Согласно бизнес-плану главной целью компании является поддержание высокого уровня удовлетворённости клиентов, безопасность и комфорт, а так же удержание конкурентных рыночных цен.
Компания по управлению недвижимостью будет осуществлять покупку квартирных комплексов, по возможности близко расположенных к центру города, осуществлять их ремонт и комплектацию в соответствие с современными требованиями. Жилищные комплексы будут располагаться преимущественно в районе университетов и будут рассчитаны на студентов и преподавателей.
Данный бизнес-план содержит подробный анализ спроса и предложения а также социально-демографические характеристики клиентов.
Так рынок клиентов делится на три основные сегмента. Самый большой сегмент составляют студенты университета. Этот сегмент растёт на 7% в год и составляет около 18 000 потенциальных клиентов.
Второй сегмент рынка – специалисты. Спрос на недвижимость со стороны данного сегмента растет на 4 % в год и равен примерно 12 000 человек. Третий сегмент – это преподаватели и сотрудники университета. Данный сегмент увеличивается на 5% в год и составляет 6000 потенциальных клиентов.
Ожидается полная загрузка жилых помещений в течении 9 месяцев, в остальные 3 месяца цена на арендную плату будет снижена, чтобы компенсирвоать прстой.
По данным бизнес-плана, на запуск компании по управлению недвижимостью понадобятся инвестиции в размере 1334890$.
Из них 1111330 $ будут составлять денежные обязательства. На открытие центрального офиса потребуется ещё 91560$.
Запуск компании по управлению недвижимостью предполагает также оформление правовых документов, закупку канцелярских товаров, услуги архитектора, брошюры, услуги консультантов, страхование, аренда квартирных комплексов, строительство, расходы на оборудование и т.д.
Также потребуются средства на оплату машины, мобильных телефонов, а так же наличные средства для оплаты услуг архитектора и подрядчиков.
Из этого бизнес-плана вы узнаете и примерную стоимость некоторых операций. Так оформление необходимой документации и решение юридических вопросов обойдётся в 6400$, услуги архитектора стоят 3000 $, канцелярские товары потребуют расходы в размере 270 $, печать брошюр обойдётся в 275$, услуги консультантов составят сумму в размере 2 550 $. При этом аренда помещения под офис составит 1400$, страхование – 1315$, строительство потребует расходы в размере 75 000 $.
Штаб-квартира компании по управлению недвижимостью будет находиться в центре города в офисном помещение.
В первый год компания планирует приобрести здание на 40 жилых мест. Цена такого здания составляет 1 200 000 $. Первоначальный взнос составит 120 000 $ и плюс 75 000 $ на ремонт.
При этом аренда двухкомнатной квартиры будет составлять в среднем 775 $ в месяц .
Согласно бизнес-плану, весь жилой комплекс будет находиться под охраной. Патруль местности будет осуществляться вечером, ночью и ранним утром. Каждый жилой блок будет подключён к интернету через разъемы или сетевой доступ.
Как следует из бизнес-плана данная компания по управлению недвижимостью планирует проводить обширную рекламную компанию, нацеленную на привлечение клиентов. Помимо наличия собственного сайта, будут распространяться ежемесячные информационные бюллетени и буклеты, а также размещаться реклама в местных газетах.
Помимо основной информации о компании и предоставляемых услугах, такие брошюры и бюллетени будут содержать истории о жильцах и квартирных комплексах.
Данный бизнес-план содержит подробные расчеты сроков окупаемости проекта, ожидаемой нормы прибыли и необходимых инвестиций.
Скачать бизнес-план западной компании по управлению недвижимостью
* В расчетах используются средние данные по России
Профессиональное управление коммерческой недвижимостью ещё недавно вызывало у собственников недоумение. Они и не собирались отдавать своё детище под чужой присмотр и не могли понять, как на такое может вообще кто-то решиться…
В таких условиях начинали свой бизнес те, кого принято называть «первыми ласточками». И они выжили, протаранив, как ледокол, ригидную ментальность отечественного потребителя, нескорого на изъявление любви к цивилизованным услугам.
В данный момент, когда сия ниша ещё относительно пуста, но не угрожающе пустынна, как раз и пора осваивать сектор, где в скором времени эксперты предвещают бурный рост. Итак, подробности.
Первое, о чём стоит сказать, на данном рынке нужно начинать работать тем, кто уже имеет опыт работы в следующих сферах:
- рынок недвижимости (риэлторы и девелоперы);
- оценк, брокеридж, консалтинг;
- любая специальность в банковской, финансовой, инвестиционной сфере.
Человек, который собирается связать свою жизнь с коммерческим управлением недвижимостью, должен обязательно закончить курсы управляющего. Предостережение: не стоит набирать команду из тех, кто не имеет ничего, кроме теоретических представлений об управлении — и у Вас самих, и у Ваших сотрудников должен быть личный опыт работы именно с недвижимостью. Полезно поработать в западной компании, работающей на российском рынке.
Кстати о западных компаниях. Они разобрали себе управление зданиями класса А, и Вам придётся стартовать в классе В и даже реставрирующемся и ремонирующемся классе С. Спектр услуг, оказываемых управляющими, традиционно делится на 4 класса. Вот они, в порядке возрастания сложности:
так называемый клининг и прочие сопутствующие ему мелочи;
техобслуживание с целью оптимизации расходов;
работа с арендаторами — их поиск, отбор и решение текущих вопросов;
стратегическое (долгосрочное) управление активами. Как правило, оно начинается сразу после составления проекта будущего здания.
Надо сказать, что до последнего уровня сложности мало кто добирается, чаще всего только декларирует.
Ваша цель как управляющего — заставить здание приносить максимальный доход, повысить (и повышать постоянно) его финансовую и инвестиционную привлекательность для арендаторов и не только, а также освободить время хозяина коммерческой недвижимости для других дел.
До последнего времени в регионах с этим справлялись непосредственно застройщики, девелоперы, риэлторские конторы. Но это не является общемировой практикой, это случалось от нехватки чётких представлений о нише и её уникальности. Это как если бы в маленькой торговой палатке продавали хлеб, бакалею, мыло и резиновые сапоги… Застройщики занимались управлением построенных ими же домов не от нашей хорошей жизни, поэтому такая практика скоро прекратится даже в регионах.
Сколько нужно вложить денег и на что
Сначала — в общем, затем — в деталях.
В общем. набрать команду специалистов, которые могли бы соответствовать следующим должностям: генеральный директор, заместитель генерального директора, пиар-директор, маркетолог, финансовый директор, главный бухгалтер, юрист, главный по техническим вопросам и вопросам эксплуатации (главный инженер) и наёмный персонал, именуемый с лёгкой руки современных писателей «офисным планктоном».
Этим специалистам придётся платить зарплату — около двадцати тысяч долларов в месяц — на первоначальном этапе, пока Вы не выйдете на плавающие проценты от прибыли коммерческого здания, находящегося у Вас в управлении. Эксперты советуют, как решить проблему временного зазора — когда команда уже собрана, а здание, которым Вы собираетесь управлять ещё не найдено. Есть услуги «длинные» (это, как раз, то, чем Вы собираетесь заниматься) и услуги «короткие» — это то, что умеют ваши сотрудники, опыт, который они принесли с собой. К таким коротким услугам относится оценка, брокеридж, консалтинг.
Трата номер два — аренда офиса. Это обойдётся, по оценкам экспертов — в 25 тысяч долларов в год. Какой же офис будет уместен в этой рыночной нише? Здесь все единодушны — Ваш офис является визитной карточкой и она должна быть «с золотым обрезом». Т.е. не менее 50 квадратных метров в элитном сегменте. Дело в том, что не все сотрудники будут сидеть в головном офисе — часть из них, в силу сецифики своей работы, будет постоянно находиться что называется «на объекте». Это особенно актуально для тех компаний, которые не ограничиваются управлением только одним коммерческим объектом, а «ведут» сразу нескольких клиентов.
Второй Вашей визитной карточкой должен стать профессиональный сайт, который потянет на одну тысячу долларов (минимум).
Далее Вам предстоит заняться рекламой (как говорят профессионалы, от пяти тысяч условных единиц ежемесячно). Те же специалисты не советуют вкладывать деньги в «прямую» рекламу — напротив, она должна быть точно рассчитана и донесена только до тех, кто в ней в принципе нуждается.
В итоге получается, что на старт бизнеса Вам придётся затратить от 30 до 50 тысяч долларов. Вы будете получать невысокий (по меркам иных), но зато стабильный доход. Но, как говорится, иных уж нет, а те — далече, и хоть нефти в нашей стране много, на всех желающих её не хватит.
Самое сложное — это найти своё первое здание для того, чтобы Вас пустили им управлять. Дальше проблем не будет вообще. Как же решить эту задачу? А так же, как её решают юные парикмахеры — тренироваться на знакомых. Самые серьёзные директора российских УК говорят, что первый дом ищут у знакомых.
Окупаемость Вашего бизнеса по уже имеющемуся опыту составит от 1 до 2-х лет. Ваш процент — от трёх до десяти от потока прибыли, которую приносит коммерческая недвижимость, находящаяся в управлении.
Средняя доходность бизнеса от 15 до 20 процентов. Никаких лицензий и сертификатов не потребуется.
Вам стоит задуматься об открытии своего бизнеса в этой новой и стремительно развивающейся нише, если Вы имеете опыт работы в недвижимости и не любите жёсткую конкуренцию.
Назаренко Елена
(с) www.openbusiness.ru
18.09.2019
Все материалы по тегу: управление недвижимостью
149 человек изучает этот бизнес сегодня.
За 30 дней этим бизнесом интересовались 32836 раз.
Сохраните статью, чтобы внимательно изучить материал
Другие статьи по вашей теме:
Описание «Типовой бизнес-план управляющей компании (управление недвижимостью)»:
Цель проекта – технико-экономическое обоснование создания компании, управляющей коммерческой недвижимостью.
Концепция проекта:
Планируемая компания по управлению коммерческой недвижимостью будет оказывать услуги, включающие в себя клининг, эксплуатацию здания, поиск арендаторов и т.д.
Основные характеристики проекта:
- Организация компании по управлению коммерческой недвижимостью с «нуля»;
- Сумма инвестиций по проекту *** тыс. руб.;
- Горизонт планирования – 3 года.
- Окупаемость проекта *** года.
- Чистая прибыль проекта *** тыс. руб.;
- Точка безубыточности *** тыс. руб.;
- NPV проекта составляет *** тыс. руб.
Привлекательность рынка:
- Объем рынка услуг по управлению коммерческими объектами, выраженный в деньгах, по экспертным оценкам, составляет около 500 млн. долл.
- За последний год спрос на профессиональное управление недвижимостью вырос на 15%, и эта тенденция продолжается.
- Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости демонстрирует увеличение активности.
- Наибольшим спросом в сфере управления пользуются профессиональные услуги по управлению бизнес-центрами.
В бизнес-плане приведено 18 диаграмм и 29 таблиц, 4 графика и 1 схема.
СОДЕРЖАНИЕ
ОГЛАВЛЕНИЕ 2
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 3
2. РЕГИСТРАЦИЯ КОМПАНИИ 6
3 МАРКЕТИНГ 7
3.1 РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 7
3.1.1 Обзор инвестиционного рынка 7
3.1.2 Обзор рынка офисных помещений 9
3.1.3 Обзор рынка складских помещений 16
3.1.4 Обзор рынка торговых помещений 21
3.1.5 Обзор гостиничного рынка 26
3.2 РЫНОК УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 30
3.2.1 Описание услуг 30
3.2.2 Обзор рынка управления коммерческой недвижимостью 34
3.2.3 Спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью 37
3.2.4 Участники рынка 39
2.2.5 Основные характеристики типовой управляющей компании 44
3.2.6 Стоимость услуг по управлению коммерческой недвижимостью 45
3.2.7 Выход компании на рынок 45
3.3 ВЫВОДЫ ПО МАРКЕТИНГОВОМУ АНАЛИЗУ 51
4. МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ 52
5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 53
5.1. ПЕРСОНАЛ 53
5.2. ПЛОЩАДИ 53
6. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН 55
7. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ 56
8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 58
8.1. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ К РАСЧЕТАМ 58
8.2 ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ВЫРУЧКИ И ПЛАН ДОХОДОВ 60
8.3. ПЛАН РАСХОДОВ 62
8.4. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ 63
8.5. БЕЗУБЫТОЧНЫЙ ОБЪЕМ ПРОДАЖ 64
8.6. ПРОГНОЗНЫЙ ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ 66
8.7. ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ 67
8.8. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 70
8.9. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 71
9. О КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «АМИКО» 73
Список диаграмм
Диаграмма 1. Распределение инвестиций по сегментам в 1 полугодии 2009 года
Диаграмма 2. Динамка запланированного и фактического ввода офисной недвижимости
Диаграмма 3. Динамика общего предложения м уровня вакантных офисных площадей
Диаграмма 4. Динамика ставок аренды на качественные офисные площади
Диаграмма 5. Динамика запланированного и фактического ввода качественных складских площадей
Диаграмма 6. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских проектах
Диаграмма 7. Динамика ставок аренды на качественные складские площади
Диаграмма 8. Динамика запланированного и фактического ввода качественных торговых площадей
Диаграмма 9. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных торговых проектах
Диаграмма 10. Динамика ставок аренды на качественные торговые площади
Диаграмма 11. Динамика посещаемости России иностранными гражданами в туристических и служебных целях
Диаграмма 12. Динамика стоимости проживания на стандартный номер в гостиницах Москвы
Диаграмма 13. Доля недвижимости, переданная собственниками во внешнее управление
Диаграмма 14. Спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью
Диаграмма 15. Структура использования площадей
Диаграмма 16. Структура инвестиционных затрат
Диаграмма 17. Структура текущих затрат за период планирования
Диаграмма 18. Структура затрат за весь период реализации проекта
Список таблиц
Таблица 1.Примеры инвестиционных транзакций, 1 полугодие 2009 г.
Таблица 2. Примеры крупных сделок по аренде офисных помещений, заключенных в первом полугодии 2009 года
Таблица 3.Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 4.Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу во втором полугодии 2009 года
Таблица 5.Наиболее крупные объекты, о строительстве которых было заявлено в первом полугодии 2009 года
Таблица 6. Объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 7. Объекты, запланированные к вводу до конца 2009 года
Таблица 8. Основные сделки первого полугодия 2009 года по аренде
Таблица 9.Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 10. Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу до конца 2009 года
Таблица 11. Объекты, о строительстве которых было заявлено в первом полугодии 2009 года
Таблица 12. Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 13. Наиболее крупные объекты, планируемые к вводу в 2009 году
Таблица 14. Наиболее крупные объекты, о строительстве которых было заявлено в первом полугодии 2009 года
Таблица 15. Классификация управляющих компаний
Таблица 16. Штатное расписание
Таблица 17. Площадь управляющей компании
Таблица 18. Необходимые инвестиции
Таблица 19. Возможные риски и способы их предотвращения
Таблица 20. Параметры плана доходов
Таблица 21. План доходов
Таблица 22. План расходов
Таблица 23. Налогообложение
Таблица 24. Расчет безубыточного объема продаж
Таблица 25. Отчет о движении денежных средств
Таблица 26. Отчет о прибылях и убытках
Таблица 27. Финансовый анализ деятельности проекта
Таблица 28. Показатели эффективности проекта
Список схем
Схема 1. Классификация услуг управляющей компании
Список графиков
График 1. План доходов
График 2. Расчет точки безубыточности
График 3. Динамика выручки, затрат и прибыли
График 4. Динамика чистой прибыли
График 5. NPV и недисконтированный денежный поток