Бизнес план по управлению имуществом
Бизнес-план компании по управлению недвижимостью
В этом бизнес плане речь идёт о создание компании специализирующейся на управление недвижимостью. Обращаем особое внимание, что это западный бизнес-план, а значит все цифры и советы должны корректирвоаться с учетом российской действительности.
Как следует из бизнес-плана, основная деятельность компании заключается в предоставление жилых помещений в аренду. Согласно бизнес-плану главной целью компании является поддержание высокого уровня удовлетворённости клиентов, безопасность и комфорт, а так же удержание конкурентных рыночных цен.
Компания по управлению недвижимостью будет осуществлять покупку квартирных комплексов, по возможности близко расположенных к центру города, осуществлять их ремонт и комплектацию в соответствие с современными требованиями. Жилищные комплексы будут располагаться преимущественно в районе университетов и будут рассчитаны на студентов и преподавателей.
Данный бизнес-план содержит подробный анализ спроса и предложения а также социально-демографические характеристики клиентов.
Так рынок клиентов делится на три основные сегмента. Самый большой сегмент составляют студенты университета. Этот сегмент растёт на 7% в год и составляет около 18 000 потенциальных клиентов.
Второй сегмент рынка – специалисты. Спрос на недвижимость со стороны данного сегмента растет на 4 % в год и равен примерно 12 000 человек. Третий сегмент – это преподаватели и сотрудники университета. Данный сегмент увеличивается на 5% в год и составляет 6000 потенциальных клиентов.
Ожидается полная загрузка жилых помещений в течении 9 месяцев, в остальные 3 месяца цена на арендную плату будет снижена, чтобы компенсирвоать прстой.
По данным бизнес-плана, на запуск компании по управлению недвижимостью понадобятся инвестиции в размере 1334890$.
Из них 1111330 $ будут составлять денежные обязательства. На открытие центрального офиса потребуется ещё 91560$.
Запуск компании по управлению недвижимостью предполагает также оформление правовых документов, закупку канцелярских товаров, услуги архитектора, брошюры, услуги консультантов, страхование, аренда квартирных комплексов, строительство, расходы на оборудование и т.д.
Также потребуются средства на оплату машины, мобильных телефонов, а так же наличные средства для оплаты услуг архитектора и подрядчиков.
Из этого бизнес-плана вы узнаете и примерную стоимость некоторых операций. Так оформление необходимой документации и решение юридических вопросов обойдётся в 6400$, услуги архитектора стоят 3000 $, канцелярские товары потребуют расходы в размере 270 $, печать брошюр обойдётся в 275$, услуги консультантов составят сумму в размере 2 550 $. При этом аренда помещения под офис составит 1400$, страхование – 1315$, строительство потребует расходы в размере 75 000 $.
Штаб-квартира компании по управлению недвижимостью будет находиться в центре города в офисном помещение.
В первый год компания планирует приобрести здание на 40 жилых мест. Цена такого здания составляет 1 200 000 $. Первоначальный взнос составит 120 000 $ и плюс 75 000 $ на ремонт.
При этом аренда двухкомнатной квартиры будет составлять в среднем 775 $ в месяц .
Согласно бизнес-плану, весь жилой комплекс будет находиться под охраной. Патруль местности будет осуществляться вечером, ночью и ранним утром. Каждый жилой блок будет подключён к интернету через разъемы или сетевой доступ.
Как следует из бизнес-плана данная компания по управлению недвижимостью планирует проводить обширную рекламную компанию, нацеленную на привлечение клиентов. Помимо наличия собственного сайта, будут распространяться ежемесячные информационные бюллетени и буклеты, а также размещаться реклама в местных газетах.
Помимо основной информации о компании и предоставляемых услугах, такие брошюры и бюллетени будут содержать истории о жильцах и квартирных комплексах.
Данный бизнес-план содержит подробные расчеты сроков окупаемости проекта, ожидаемой нормы прибыли и необходимых инвестиций.
Скачать бизнес-план западной компании по управлению недвижимостью
В чем особенности управления недвижимостью как вида предпринимательской деятельности? Как управлять объектами коммерческой недвижимости? Где пройти обучение по управлению недвижимостью?
Тема публикации – управление недвижимостью. Доступно, просто и подробно я расскажу, как делать бизнес на управлении жилыми или нежилыми объектами. Материал будет интересен как владельцам недвижимости, так и тем, кто хочет попробовать свои силы в деле управления.
Содержание
Что такое управление недвижимостью?
Что включает в себя управление недвижимостью – обзор ТОП-5 основных функций управления
Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов
3.Как управляют недвижимостью
Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
Шаг 2. Находим арендаторов
Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
Шаг 5. Выселяем арендаторов
Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт
4.Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью
Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора
5.Заключение
1. Что такое управление недвижимостью?
Если вы – счастливый обладатель недвижимости, на которой можно делать бизнес, вам не обязательно заниматься делами самому. Есть более цивилизованный и простой вариант – сдать свой объект в управление профессиональной компании.
Фирма будет заниматься коммерческой эксплуатацией вашего помещения, а вы – получать регулярную прибыль. Классический пример пассивного дохода. Естественно, какая-то часть финансовых поступлений пойдёт на выплату гонорара за услуги управляющей организации.
В рамках управления недвижимостью происходит разумное разграничение функций владельца и управляющего. Задача собственника – найти надёжного, квалифицированного и расторопного посредника, который будет блюсти его интересы.
Далее все функции управления делегируются компетентным сотрудникам, но стратегические решения и общий контроль остаются за владельцем. Управляющий, в свою очередь, выступает от его имени и вносит при необходимости свои предложения по увеличению дохода или улучшению условий эксплуатации.
Перечислим главные плюсы доверительного управления:
экономия времени и сил собственника;
повышение конкурентности объекта на рынке недвижимости;
юридический аспект эксплуатации объекта находится в руках профессионалов;
управляющий внимательно следит за состоянием недвижимости и старается не допускать порчи имущества или ненадлежащего обращения с ней.
Если ранее в доверительное управление передавали в основном объекты зарубежной недвижимости, то в последние годы такая услуга набирает популярность и на внутреннем жилищном рынке России и стран СНГ.
Куда легче передать объект в компетентные руки, чем заниматься им самому – искать арендаторов, отбирать надёжных кандидатов, оформлять договоры, ежемесячно взимать плату, выслушивать жалобы соседей и т.д.
В случае стороннего управления все эти заботы поручаются профессиональной компании, в которой лучше знают, как сделать, чтобы все участники процесса (включая соседей) были довольны и счастливы.
Краткий перечень профессиональных задач управляющей фирмы:
создание благоприятных условий для клиента;
продвижение объекта на рынке недвижимости с целью извлечения максимальной прибыли;
контакты со страховщиками и брокерами;
разработка и внедрение мероприятий по оптимизации расходов на эксплуатацию объекта;
проведение плановых профилактических и ремонтных работ;
поиск арендаторов, переговоры с ними, оформление договоров аренды, контроль соблюдения договоров;
финансовые взаиморасчеты;
взаимодействие с государственными органами (при необходимости).
2. Что включает в себя управление недвижимостью
Основные задачи компании по управлению недвижимостью и конкретных специалистов – обеспечивать клиентам стабильную прибыль и грамотно эксплуатировать объекты, данные в распоряжение.
Существуют и более конкретные функции, которые мы рассмотрим во всех подробностях.
Функция 1. Планирование расходов и доходов по недвижимости
Первая функция – сугубо экономическая.
Управляющий:
распределяет финансовые потоки;
анализирует эксплуатационные расходы и организует и мероприятия по их снижению;
контролирует стабильное поступление арендных платежей;
поддерживает арендную плату на максимальном рыночном уровне;
ведёт бухгалтерию и отчетную документацию.
В любой момент компания должна быть готова отчитаться перед заказчиками по всем статьям – профессиональное управление предполагает полную прозрачность финансовых взаиморасчетов.
Функция 2. Реклама объекта и привлечение арендаторов
Управление объектом включает в себя его рекламу и продвижение на жилищном рынке. Профессиональный управляющий всегда знает, как наилучшим образом показать достоинства конкретной жилплощади и скрыть недостатки.
Здесь компания доверительного управления частично берёт на себя функции агентства недвижимости. То есть ищет покупателей, рекламируя объект всеми возможными способами. Грамотная рекламная кампания – гарантия выгодной сделки.
Профи продвигают товар по всем фронтам – через интернет, СМИ, печатные издания, наружную рекламу. Чем более выгодными для клиента будут условия контракта, тем больше размер гонорара управляющего.
Функция 3. Техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости
Чтобы объект как можно дольше оставался в функциональном и презентабельном состоянии, его нужно должным образом обслуживать.
Управляющий обязан:
следить за корректной эксплуатацией недвижимости;
вовремя проводить профилактические и ремонтные работы;
обеспечивать охрану объекта, если этого требует владелец;
организовывать клининг – профессиональную уборку жилплощади;
содержать и развивать объект в соответствии с его назначением и требованиями клиента.
Все сантехнические, инженерные системы должны работать исправно и бесперебойно. Если жильцы жалуются на тараканов или грызунов, управляющий вызывает специальные службы для уничтожения оных.
Если в управлении находятся частный дом (коттедж, особняк) фирма содержит в идеальной чистоте прилежащую территорию, очищает её от снега, мусора, отходов, занимается озеленением участка.
Функция 4. Согласование перепланировок и реконструкций
Если управляющая организация, исходя из соображений повышения доходности, считает, что объект нуждается в перепланировке или реконструкции, она может предложить такой вариант собственнику.
Все работы производятся за счёт владельца, но сам процесс контролируется представителями управляющей фирмы. Они нанимают подрядчиков и следят за ходом ремонтных мероприятий.
Функция 5. Подготовка договоров и разрешение спорных вопросов
Вся юридическая сторона процесса контролируется управляющей компанией. Специалисты подготавливают текст договора с арендатором, следят, чтобы пакет документов был полным. В случае возникновения спорных ситуаций представляют интересы клиента в суде.
В таблице основные функции управления и их особенности представлены в наглядном виде:
На сайте есть узкоспециальная статья на тему аренды коммерческой недвижимости.
3. Как управлять чужой недвижимостью и получать хорошие деньги — пошаговая инструкция для новичков
Этот раздел для тех, кто желает заняться управлением недвижимостью на профессиональном уровне. Конечно, понять все нюансы процесса управления можно только после обучения по этой специальности. Но основные шаги процесса полезно знать заранее.
Некоторые считают, что управляющие недвижимостью – те же риэлторы. Это ошибочная точка зрения. Управляющий занимается не только рекламой и поиском арендаторов, он универсальный специалист – экономист, юрист, маркетолог, архитектор, даже эколог и строитель в одном лице.
А теперь – пошаговая инструкция для начинающих
Шаг 1. Заключаем договор на управление недвижимостью
Заключается договор, в котором чётко и без двусмысленных формулировок оговариваются условия сотрудничества – размер вознаграждения, характер отчетности, сроки действия соглашения, ответственность сторон при нарушении обязательств.
Шаг 2. Находим арендаторов
Следующая задача – поиск арендаторов. На этом этапе нужно организовать эффективную рекламную кампанию объекта, чтобы сдать его по максимальной цене. От размера арендной платы будет зависеть стабильность компании.
С арендаторами в обязательном порядке заключается договор. Понятно, что профессионал не станет брать в пользователи первых встречных, а выберет арендаторов порядочных, платёжеспособных, аккуратных.
Шаг 3. Контролируем своевременное поступление арендной платы
Специалист постоянно контролирует, чтобы условия аренды неукоснительно соблюдались. Следит, чтобы число жильцов соответствовало соглашению, чтобы в квартире жили именно те люди, которые заключали договор.
И главное – чтобы арендаторы своевременно вносили арендную плату.
Шаг 4. Организовываем погашение коммунальных задолженностей
Коммунальные платежи тоже контролируются управляющим. Он может делегировать эту функцию арендаторам, но собственник спросит в случае чего именно с компании, а не с арендаторов.
Шаг 5. Выселяем арендаторов
Срок договора аренды прошёл. Арендаторы имеют вправо продлить соглашение или съехать с помещения. В первом случае составляется новый договор, во втором – скатертью дорожка, но сначала нужно уладить все финансовые дела. Полный расчет, нулевой баланс, никаких задолженностей и «я через неделю вам переведу на карту».
Шаг 6. Заказываем клининговые услуги
После выселения помещение нужно привести в полный порядок. Самостоятельно заниматься уборкой не нужно, на это есть специалисты. Они сделают клининг быстрее, лучше и профессиональнее. Расходы возлагаются на собственника.
Шаг 7. Организовываем мелкий текущий ремонт
Если вышли из строя элементы сантехники или электропроводки, если отклеилась плитка или плохо работает техника, управляющий обязан устранить неполадки. Оплачивает ремонт, опять же, собственник, но нужно сохранить документальное подтверждение неисправностей и их устранения.
4. Как избежать сотрудничества с мошенниками — 4 полезных совета по управлению недвижимостью
Риск столкнуться с мошенниками есть в любом коммерческом предприятии. Управление недвижимостью – не исключение.
Чтобы не стать жертвами аферистов, следуйте полезным экспертным советам.
Совет 1. Никогда не вручайте ключи, не получив деньги
Никогда не забывайте принцип, озвученный классиками: «Утром деньги – вечером стулья». Вручать ключи можно только после подписания договора и внесения арендной платы в полном объёме.
Если клиенты не могут или не хотят сотрудничать на ваших условиях, скажите им «до свидания» и ищите других.
Совет 2. Всегда заключайте контракт с арендатором
«Без контракта не работаю!» Эту фразу должен знать и помнить каждый управляющий. Все пункты и нюансы аренды должны быть «внесены в протокол» — документально заверены и учтены обеими сторонами. Никаких устных соглашений, обещаний и заверений.
Совет 3. Обязательно требуйте документы с личными данными арендатора
Документы следует проверять обязательно. Данные нужно внести в договор.
Так будет легче отыскать арендатора, если он окажется мошенником – например, сдаст ваш объект
6. Заключение
Итак, друзья, сделаем выводы. Управление недвижимостью – полезная и перспективная услуга, которой стоит воспользоваться всем, кто желает получать от своих объектов максимум коммерческой отдачи, но не желает тратить на это личное время.
Наша команда желает вам успеха, благополучия и процветания! Будем благодарны за оценки и комментарии к прочитанному. До новых встреч!
Please reload
Избранные посты
Недавние посты
Архив
Поиск по тегам
Мы в соцсетях
Описание «Типовой бизнес-план управляющей компании (управление недвижимостью)»:
Цель проекта – технико-экономическое обоснование создания компании, управляющей коммерческой недвижимостью.
Концепция проекта:
Планируемая компания по управлению коммерческой недвижимостью будет оказывать услуги, включающие в себя клининг, эксплуатацию здания, поиск арендаторов и т.д.
Основные характеристики проекта:
- Организация компании по управлению коммерческой недвижимостью с «нуля»;
- Сумма инвестиций по проекту *** тыс. руб.;
- Горизонт планирования – 3 года.
- Окупаемость проекта *** года.
- Чистая прибыль проекта *** тыс. руб.;
- Точка безубыточности *** тыс. руб.;
- NPV проекта составляет *** тыс. руб.
Привлекательность рынка:
- Объем рынка услуг по управлению коммерческими объектами, выраженный в деньгах, по экспертным оценкам, составляет около 500 млн. долл.
- За последний год спрос на профессиональное управление недвижимостью вырос на 15%, и эта тенденция продолжается.
- Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости демонстрирует увеличение активности.
- Наибольшим спросом в сфере управления пользуются профессиональные услуги по управлению бизнес-центрами.
В бизнес-плане приведено 18 диаграмм и 29 таблиц, 4 графика и 1 схема.
СОДЕРЖАНИЕ
ОГЛАВЛЕНИЕ 2
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 3
2. РЕГИСТРАЦИЯ КОМПАНИИ 6
3 МАРКЕТИНГ 7
3.1 РОССИЙСКИЙ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 7
3.1.1 Обзор инвестиционного рынка 7
3.1.2 Обзор рынка офисных помещений 9
3.1.3 Обзор рынка складских помещений 16
3.1.4 Обзор рынка торговых помещений 21
3.1.5 Обзор гостиничного рынка 26
3.2 РЫНОК УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 30
3.2.1 Описание услуг 30
3.2.2 Обзор рынка управления коммерческой недвижимостью 34
3.2.3 Спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью 37
3.2.4 Участники рынка 39
2.2.5 Основные характеристики типовой управляющей компании 44
3.2.6 Стоимость услуг по управлению коммерческой недвижимостью 45
3.2.7 Выход компании на рынок 45
3.3 ВЫВОДЫ ПО МАРКЕТИНГОВОМУ АНАЛИЗУ 51
4. МАРКЕТИНГОВАЯ СТРАТЕГИЯ 52
5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 53
5.1. ПЕРСОНАЛ 53
5.2. ПЛОЩАДИ 53
6. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН 55
7. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ 56
8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 58
8.1. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ К РАСЧЕТАМ 58
8.2 ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ВЫРУЧКИ И ПЛАН ДОХОДОВ 60
8.3. ПЛАН РАСХОДОВ 62
8.4. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ 63
8.5. БЕЗУБЫТОЧНЫЙ ОБЪЕМ ПРОДАЖ 64
8.6. ПРОГНОЗНЫЙ ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ 66
8.7. ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ 67
8.8. ФИНАНСОВЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 70
8.9. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 71
9. О КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «АМИКО» 73
Список диаграмм
Диаграмма 1. Распределение инвестиций по сегментам в 1 полугодии 2009 года
Диаграмма 2. Динамка запланированного и фактического ввода офисной недвижимости
Диаграмма 3. Динамика общего предложения м уровня вакантных офисных площадей
Диаграмма 4. Динамика ставок аренды на качественные офисные площади
Диаграмма 5. Динамика запланированного и фактического ввода качественных складских площадей
Диаграмма 6. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных складских проектах
Диаграмма 7. Динамика ставок аренды на качественные складские площади
Диаграмма 8. Динамика запланированного и фактического ввода качественных торговых площадей
Диаграмма 9. Динамика общего предложения и уровня вакантных площадей в качественных торговых проектах
Диаграмма 10. Динамика ставок аренды на качественные торговые площади
Диаграмма 11. Динамика посещаемости России иностранными гражданами в туристических и служебных целях
Диаграмма 12. Динамика стоимости проживания на стандартный номер в гостиницах Москвы
Диаграмма 13. Доля недвижимости, переданная собственниками во внешнее управление
Диаграмма 14. Спрос на услуги по управлению коммерческой недвижимостью
Диаграмма 15. Структура использования площадей
Диаграмма 16. Структура инвестиционных затрат
Диаграмма 17. Структура текущих затрат за период планирования
Диаграмма 18. Структура затрат за весь период реализации проекта
Список таблиц
Таблица 1.Примеры инвестиционных транзакций, 1 полугодие 2009 г.
Таблица 2. Примеры крупных сделок по аренде офисных помещений, заключенных в первом полугодии 2009 года
Таблица 3.Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 4.Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу во втором полугодии 2009 года
Таблица 5.Наиболее крупные объекты, о строительстве которых было заявлено в первом полугодии 2009 года
Таблица 6. Объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 7. Объекты, запланированные к вводу до конца 2009 года
Таблица 8. Основные сделки первого полугодия 2009 года по аренде
Таблица 9.Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 10. Наиболее крупные объекты, запланированные к вводу до конца 2009 года
Таблица 11. Объекты, о строительстве которых было заявлено в первом полугодии 2009 года
Таблица 12. Наиболее крупные объекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2009 года
Таблица 13. Наиболее крупные объекты, планируемые к вводу в 2009 году
Таблица 14. Наиболее крупные объекты, о строительстве которых было заявлено в первом полугодии 2009 года
Таблица 15. Классификация управляющих компаний
Таблица 16. Штатное расписание
Таблица 17. Площадь управляющей компании
Таблица 18. Необходимые инвестиции
Таблица 19. Возможные риски и способы их предотвращения
Таблица 20. Параметры плана доходов
Таблица 21. План доходов
Таблица 22. План расходов
Таблица 23. Налогообложение
Таблица 24. Расчет безубыточного объема продаж
Таблица 25. Отчет о движении денежных средств
Таблица 26. Отчет о прибылях и убытках
Таблица 27. Финансовый анализ деятельности проекта
Таблица 28. Показатели эффективности проекта
Список схем
Схема 1. Классификация услуг управляющей компании
Список графиков
График 1. План доходов
График 2. Расчет точки безубыточности
График 3. Динамика выручки, затрат и прибыли
График 4. Динамика чистой прибыли
График 5. NPV и недисконтированный денежный поток