Бизнес план оптово распределительного центра
1. Краткий инвестиционный меморандум
Сегодня в связи с ростом товарооборота как внутри страны, так и с соседними странами, все большую популярность приобретают логистические центры. Они могут быть представлены как в формате небольших складов, так и в формате больших автоматизированных центров. Также стоит отметить, что данный бизнес пользуется большим спросом у инвесторов, которые заинтересованы во вложениях в коммерческую недвижимость. В результате, под хороший инвестиционный проект возможно привлечь большой объем средств.
Для организации логистического центра потребуется приобрести земельный участок, а также построить сам центр. Также, чтобы организовать бизнес подобного масштаба, потребуется нанять опытную команду.
На этапе открытия логистический центр будет сотрудничать только с юридическими лицами. Среднее количество клиентов в месяц составит около 100 компаний. Каждая из них будет арендовать около 100 м2. Этот показатель может варьироваться в зависимости от потребностей клиентов. Стоимость хранения товаров компаний в месяц в расчете на 1 м2 составит 800 рублей. При подобных значениях, финансовые показатели проекта будут следующие:
Сумма первоначальных инвестиций — 243 053 000 рублей;
Ежемесячная прибыль — 5 200 000 рублей;
Точка безубыточности — 3 месяца;
Срок окупаемости — 25 месяцев.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
В связи с ростом российской экономики и импорта товаров из других стран все большее количество транспортных и торговых компаний прибегает к использованию логистических центров. Это связано со многими факторами. Во-первых, это сервис, который предоставляют центры. Они могут обеспечить надежное хранение, которое будет соответствовать всем требованиям. Во-вторых, это возможность сосредоточить все объемы продукции в одном месте, что сокращает затраты на логистику.
Сами логистические центры представляют собой складские помещения с развитой инфраструктурой для разгрузки и загрузки, оказывающие услуги юридическим лицам. При этом логистические центры могут оказывать различные виды услуг:
- Складское (ответственное) хранение
- Транспортно-логистические услуги (в случае наличия собственных транспортных средств)
- Торгово-логистические услуги (отгрузка товаров покупателям).
Наиболее часто предоставляются услуги по складскому хранению. Основным же фактором, определяющим успех логистического центра, является качество предоставляемых услуг. Это выражается в скорости обслуживания, наличии технических решений для клиента, быстрого документооборота.
Первоначально для организации центра потребуется найти земельный участок. Минимальная площадь составляет 200 гектаров. Покупать участок лучше всего возле крупных транспортных магистралей или развязок возле городов. Следующим этапом потребуется возвести сам центр. Для этого лучше всего привлечь крупную строительную компанию по возведению быстровозводимых зданий. Общая площадь центра составит 60 000 м2.
Чтобы центр оказывал полный спектр складских услуг и разгрузочно-погрузочных работ необходимо приобрести следующее оборудование:
- Касса
- Офисная мебель
- Канцелярия
- Гидравлическая тележка
- Вилочный погрузчик
- Ноутбук
- Принтер
Данное оборудование позволит полностью обеспечить деятельность центра и его сотрудников.
Помимо организационных моментов логистическому центру потребуется получить разрешение пожарной инспекции на ввод здания в эксплуатацию. Для того, чтобы работать с международными компаниями потребуется пройти международную сертификацию и получить сертификаты качества.
Ключевыми клиентами логистического центра являются коммерческие организации. Они размещают свою продукцию на временное хранение. К коммерческим организациям могут относиться:
- Торговые компании
- Транспортные компании, которые осуществляют разгрузку товаров на передержку.
- Экспедиторские компании, которые размещают продукцию на хранение от 1 до 2 дней.
Данный целевой список не является исчерпывающим.
Чтобы успешно развиваться на конкурентном рынке логических центров на этапе открытия потребуется предлагать более выгодные условия сотрудничества. Это может выражаться в дополнительных бесплатных услугах, скидках на количество арендованных площадей.
Также чтобы успешно работать на рынке логистических услуг потребуется составить грамотную рекламную кампанию. За её составлением можно обратиться к частному маркетологу, который имеет опыт работы в транспортной или логистической отрасли, или к рекламному агентству.
К основным каналам продвижения можно отнести:
- Социальные сети
- Контекстная реклама
- Реклама в газетах, журналах
- Партнерские программы с экспедиторскими компаниями
Последний канал является одним из самых эффективных, так как экспедиторские компании заинтересованы в хорошем партнере с приемлемыми ставками аренды.
Более подробный список каналов будет представлен в маркетинговом плане, который составит маркетолог.
Чтобы успешно запустить логистический центр потребуется:
- Зарегистрировать ЮЛ
- Найти и приобрести земельный участок
- Построить логистический центр и сделать ремонт
- Нанять персонал
- Начать рекламу и сбор партнерской базы
- Начать работу
Этап/продолжительность, нед. | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
Регистрация ЮЛ | |||||||||||||||
Покупка ЗУ | |||||||||||||||
Строительство логистического центра | |||||||||||||||
Найм персонала | |||||||||||||||
Начало рекламы | |||||||||||||||
Начало работы |
Общий срок необходимый для открытия логистического центра составляет 15 недель. Самым продолжительным этапом является строительство логистического центра и покупка земельного участка. Общий период составит 9 недель.
Первоначально потребуется зарегистрировать юридическое лицо — ИП (ОКВЭД — 63.12 «Хранение и складирование»). Система налогообложения — УСН «Доходы». Следующим этапом понадобится приобрести земельный участок. Для поиска лучших земельных участков потребуется обратиться к брокерам. Как только договор покупки земельного участка будет подписан, необходимо найти строительную компанию, которая занимается возведение быстровозводимых зданий. Срок строительства составляет 6 недель. В него включается ремонт помещения и закупка оборудования.
Найм персонала составит 2 недели. Этот этап является также ответственным, так как работа сотрудников напрямую скажется на качестве услуг. Далее начинайте рекламную кампанию и прием грузов.
6. Организационная структура
Общая численность персонала логистического центра составит 14 человек. Структура включает в себя:
- Управляющего
- Логист (3 человека)
- Водитель погрузчика (2 человека)
- Грузчики (6 человек)
- Оператор (2 человека)
Управляющий директор компании отвечает за развитие, привлечение новых клиентов, развитие партнерской сети. Он также работает с бухгалтерией на аутсорсинге и рекламным агентством. Логист отвечает за прием и отгрузку грузов, планирует распределение площадей на складе. Также он ведет документооборот с клиентом.
Водители погрузчика и грузчики работают непосредственно на складе. Они разгружают и помогают загружать продукцию из автомобилей, которые приходят на склад. Операторы отвечают на входящие звонки от клиентов, собирают первоначальный запрос и передают его логисту.
Постоянные расходы | Оклад | Количество сотрудников | Сумма |
Управляющий | 80 000 | 1 | 80 000 |
Логист | 60 000 | 3 | 180 000 |
Водитель погрузчика | 45 000 | 2 | 90 000 |
Грузчики | 40 000 | 6 | 240 000 |
Оператор | 40 000 | 2 | 80 000 |
Страховые взносы | 201 000 | ||
Итого ФОТ | 871 000 |
Полный расчет ФОТ с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Затраты на покупку оборудования, руб.
Наименование | Количество | Цена за 1 шт. | Обшая сумма |
Касса | 1 | 8 000 | 8 000 |
Офисная мебель (стол+стулья) | 6 | 4 000 | 24 000 |
Канцелярия | 1 | 30 000 | 30 000 |
Гидравлическая тележка | 8 | 10 000 | 80 000 |
Вилочный погрузчик | 2 | 300 000 | 600 000 |
Ноутбук | 6 | 25 000 | 150 000 |
Принтер | 2 | 8 000 | 16 000 |
Итого: | 908 000 |
Суммарные затраты на покупку оборудования составляют 908 000 рублей. Самой крупной статьей расходов является покупка вилочного погрузчика — 600 000 рублей. Также 150 000 рублей потребуется на закупку 6 ноутбуков.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 10 000 |
Ремонт | 60 000 000 |
Вывеска | 35 000 |
Рекламные материалы | 50 000 |
Стоимость покупки земельного участка | 2 000 000 |
Стоимость строительства логистического центра | 180 000 000 |
Закупка оборудования | 908 000 |
Прочее | 50 000 |
Итого | 243 053 000 |
Общие затраты на открытие составляют 243 053 000 рублей. При этом затраты на строительство земельного участка составят 180 000 000 рублей. Еще 60 000 000 рублей составит ремонт, включающий в себя разводку электрики, пожарной системы и вентиляции.
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 871 000 |
Амортизация | 16 667 |
Коммунальные услуги | 40 000 |
Реклама | 100 000 |
Ежемесячная закупка канцеляции | 50 000 |
Бухгалтерия (удаленная) | 15 000 |
Непредвиденные расходы | 50 000 |
Итого | 1 142 667 |
Общие затраты на операционную деятельность в месяц составляют 1 142 667 рублей. При этом 871 000 рублей расходуются на заработную плату сотрудникам. Также 100 000 рублей потребуется выплачивать рекламному агентству.
Полный план продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и экономические показатели бизнеса представлены в финансовой модели.
К основным рискам относятся:
- Низкая заполняемость логистического центра
Для снижения данного риска необходимо активно развивать партнерскую сеть и привлекать коммерческие организации к партнерству.
- Срывы сроков строительства
Данный риск может привести к срыву договоренностей с потенциальными клиентами. Поэтому необходимо правильно планировать сроки строительства и прописывать их со строительной компанией.
Финансовая модель логистического центра
Представляем Вашему вниманию проект «Распределительный центр (Склад)».
Бизнес-план разработан на основе фактических данных действующего предприятия.
В создании проекта принимали участие сотрудники высокой квалификации, с опытом работы в отрасли.
Бизнес-план соответствует международным и российским стандартам (UNIDO, TACIS, ЕБРР, МЭРТ РФ, Минфин, Минстрой, Минсельхоз) и достойно представит Ваш проект в российских и международных банках, а также государственных структурах всех уровней.
В случае необходимости, специалисты нашей компании в сжатые сроки внесут корректировки в финансовые расчеты и описательную часть проекта, с тем, чтобы обеспечить полное соответствие бизнес-плана Вашим параметрам.
Проект предоставляется в формате рабочих файлов, в которые можно самостоятельно или силами квалифицированных сотрудников вносить изменения: финансовой модели (на базе Excel) и файла Word (Powerpoint).
Основные параметры проекта:
Количественные показатели: 10 000/5000 кв. м хранения.
Объем инвестиций:
- в долларах 467 923
- в евро 417 450
- в рублях 30 207 780
Срок окупаемости проекта, лет: 9,4
Основные параметры документа
- Количество страниц – 111
- Количество графиков – 49
- Количество таблиц – 44
1 РЕЗЮМЕ
1.1 Цели и задачи проекта
Цель проекта: строительство современного центра хранения и распределения товара, обеспечивающего розничную сеть магазинов «ХХХХ» (склад класса А).
Исходя из динамики продаж сети магазинов «ХХХХ» в ХХХХ крае целесообразно построить собственный распределительный центр объемом хранения минимум 5 000 кв. м.
В целях бизнес-плана доходами проекта считается экономия на аренде сторонних складских площадей.
В рамках данного бизнес-плана рассмотрены 2 варианта строительства складского комплекса:
- 1 вариант: объем хранения – 10 000 кв. м, строительство комплекса в 2 очереди. Стоимость аренды – максимальная по рынку (460 рублей/кв. м в месяц). Широкий комплекс дополнительный услуг.
- 2 вариант: объем хранения – 5 000 кв. м. Стоимость аренды – средняя по рынку (350 рублей/кв. м в месяц). Небольшой объем дополнительных услуг.
1.2 Показатели 1 варианта расчета
Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе.
Горизонт расчета проекта – 120 месяцев (10 лет). Инвестиционный период проекта (до момента запуска проекта) – 6 месяцев (0,5 лет). Рабочий период проекта (с момента запуска) – 114 месяца (9,5 лет).
Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
| № | Наименование показателя | Значение показателя |
|---|---|---|
| 1 | Горизонт расчета проекта, лет | 10,0 |
| 2 | Горизонт расчета проекта, мес. | 120 |
| 3 | Объем вложенного капитала в проект (LDC), рублей | 114 822 972 |
| 4 | Объем выручки за период проекта (SP), c НДС, рублей | 618 208 536 |
| 5 | Объем выручки за период проекта (SP), без НДС, рублей | 523 905 539 |
| 6 | Чистый средний операц. доход в месяц (NAOR), рублей | 1 459 443 |
| 7 | Средний остаток денеж. средств в месяц (ADB), рублей | 1 852 219 |
| 8 | Чистая прибыль за период проекта, рублей | 9 108 339 |
| 9 | Чистый доход (остаток денежных средств (NV)), рублей | 9 039 666 |
| 10 | Средняя рентабельность за период проекта | 1,7% |
| 11 | Ставка дисконтирования (DR), % | 9,7% |
| 12 | Чистый приведенный доход (NPV), рублей | 22 114 051 |
| 13 | Средняя норма рентабельности инвестиций (ARR) | 0,8% |
| 14 | Рентабельность вложенного капитала (ROI) | 7,9% |
| 15 | Индекс прибыльности (PI) | 1,26 |
| 16 | Внутренняя норма рентабельности (IRR) | 14,7% |
| 17 | Модифицированная вн. норма рентабельности (MIRR) | 0,03% |
| 18 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) с учетом схемы финансирования, мес. | 113 |
| 19 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) с учетом схемы финансирования, лет | 9,4 |
| 20 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) с учетом схемы финансирования, мес. | > 120 |
| 21 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) с учетом схемы финансирования, лет | > 10 |
| 22 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) без учета схемы финансирования, мес. | 76 |
| 23 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) без учета схемы финансирования, лет | 6,3 |
| 24 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) без учета схемы финансирования, мес. | 97 |
| 25 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) без учета схемы финансирования, лет | 8,1 |
| 26 | Срок окупаемости проекта с момента запуска, мес. | 70 |
| 27 | Срок окупаемости проекта с момента запуска, лет | 5,8 |
| 28 | Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, мес. | 91 |
| 29 | Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, лет | 7,6 |
Рисунок 1. Окупаемость проекта, рублей
1.3 Показатели 2 варианта расчета
Экономическая эффективность проекта была подтверждена путем расчета традиционных финансовых показателей, используемых в проектном анализе.
Горизонт расчета проекта – 120 месяцев (10 лет). Инвестиционный период проекта (до момента запуска проекта) – 6 месяцев (0,5 лет). Рабочий период проекта (с момента запуска) – 114 месяца (9,5 лет).
Таблица 2. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
| № | Наименование показателя | Значение показателя |
|---|---|---|
| 1 | Горизонт расчета проекта, лет | 10,0 |
| 2 | Горизонт расчета проекта, мес. | 120 |
| 3 | Объем вложенного капитала в проект (LDC), рублей | 30 207 780 |
| 4 | Объем выручки за период проекта (SP), c НДС, рублей | 232 874 775 |
| 5 | Объем выручки за период проекта (SP), без НДС, рублей | 197 351 504 |
| 6 | Чистый средний операц. доход в месяц (NAOR), рублей | 289 194 |
| 7 | Средний остаток денеж. средств в месяц (ADB), рублей | 675 363 |
| 8 | Чистая прибыль за период проекта, рублей | 1 231 640 |
| 9 | Чистый доход (остаток денежных средств (NV)), рублей | 1 173 495 |
| 10 | Средняя рентабельность за период проекта | 0,6% |
| 11 | Ставка дисконтирования (DR), % | 12,2% |
| 12 | Чистый приведенный доход (NPV), рублей | 2 041 703 |
| 13 | Средняя норма рентабельности инвестиций (ARR) | 0,4% |
| 14 | Рентабельность вложенного капитала (ROI) | 4,1% |
| 15 | Индекс прибыльности (PI) | 1,08 |
| 16 | Внутренняя норма рентабельности (IRR) | 14,3% |
| 17 | Модифицированная вн. норма рентабельности (MIRR) | 0,02% |
| 18 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) с учетом схемы финансирования, мес. | 113 |
| 19 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) с учетом схемы финансирования, лет | 9,4 |
| 20 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) с учетом схемы финансирования, мес. | > 120 |
| 21 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) с учетом схемы финансирования, лет | > 10 |
| 22 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) без учета схемы финансирования, мес. | 66 |
| 23 | Срок окупаемости проекта в целом (PBP) без учета схемы финансирования, лет | 5,5 |
| 24 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) без учета схемы финансирования, мес. | 101 |
| 25 | Дисконтированный срок окупаемости проекта в целом (DPBP) без учета схемы финансирования, лет | 8,4 |
| 26 | Срок окупаемости проекта с момента запуска, мес. | 60 |
| 27 | Срок окупаемости проекта с момента запуска, лет | 5,0 |
| 28 | Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, мес. | 95 |
| 29 | Дисконтированный срок окупаемости проекта с момента запуска, лет | 7,9 |
Рисунок 2. Окупаемость проекта, рублей
СОДЕРЖАНИЕ
1 ПЕРЕЧЕНЬ РИСУНКОВ И ТАБЛИЦ
1.1 Перечень таблиц
Таблица 1. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 2. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 3. Стоимость продажи объектов складской недвижимости
Таблица 4. Стоимость аренды объектов складской недвижимости
Таблица 5. Инвестиционный бюджет
Таблица 6. Финансовый план
Таблица 7. Оценка доли инвестиций
Таблица 8. Мощность складского комплекса
Таблица 9. План оказания услуг (до выхода на проектную мощность)
Таблица 10. Тарифы оказания услуг
Таблица 11. Структура доходов по направлениям деятельности за период проекта
Таблица 12. План получения дохода и прямых затрат (до выхода на проектную мощность)
Таблица 13. Штатное расписание с окладами
Таблица 14. Постоянные затраты
Таблица 15. Переменные затраты
Таблица 16. Налоги
Таблица 17. Структура выручки (затраты и прибыль)
Таблица 18. Распределение налоговых выплат по уровням бюджета
Таблица 19. Показатели обслуживания долга и долговой нагрузки
Таблица 20. График получения и погашения кредита
Таблица 21. Динамика стоимости компании
Таблица 22. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 23. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 24. Анализ чувствительности проекта
Таблица 25. Инвестиционный бюджет
Таблица 26. Финансовый план
Таблица 27. Оценка доли инвестиций
Таблица 28. Мощность складского комплекса
Таблица 29. План оказания услуг (до выхода на проектную мощность)
Таблица 30. Тарифы оказания услуг
Таблица 31. Структура доходов по направлениям деятельности за период проекта
Таблица 32. План получения дохода и прямых затрат (до выхода на проектную мощность)
Таблица 33. Штатное расписание с окладами
Таблица 34. Постоянные затраты
Таблица 35. Переменные затраты
Таблица 36. Налоги
Таблица 37. Структура выручки (затраты и прибыль)
Таблица 38. Распределение налоговых выплат по уровням бюджета
Таблица 39. Показатели обслуживания долга и долговой нагрузки
Таблица 40. График получения и погашения кредита
Таблица 41. Динамика стоимости компании
Таблица 42. Финансовые и инвестиционные показатели проекта
Таблица 43. Влияние изменения отдельных параметров на показатели эффективности проекта
Таблица 44. Анализ чувствительности проекта
1.2 Перечень рисунков
Рисунок 1. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 2. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 3. Стоимость аренды объектов складской недвижимости класса А, на 6 сентября ХХХХ г., рублей/кв. м в месяц
Рисунок 4. Структура инвестиционных затрат
Рисунок 5. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 6. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 7. Выход на планируемые объемы оказания услуг
Рисунок 8. Динамика выручки от реализации и прямых затрат, рублей
Рисунок 9. Структура выручки
Рисунок 10. Структура занятых по видам деятельности, человек
Рисунок 11. Структура фонда оплаты труда по видам деятельности, %
Рисунок 12. Структура постоянных затрат (к общему объему постоянных затрат)
Рисунок 13. Соотношение постоянных и переменных затрат
Рисунок 14. Структура налоговых выплат (за период проекта)
Рисунок 15. Структура распределения выручки от реализации на затраты и прибыль
Рисунок 16. Точка безубыточности без учета налоговой составляющей, рублей
Рисунок 17. Точка безубыточности с учетом налоговой составляющей, рублей
Рисунок 18. Точка безубыточности проекта в целом, рублей
Рисунок 19. Структура налоговых поступлений бюджетов всех уровней (за период проекта)
Рисунок 20. Соотношение свободных денежных потоков до обслуживания долга и потоков по обслуживанию долга, тыс. рублей
Рисунок 21. Денежные потоки по привлечению и выплате кредита, рублей
Рисунок 22. Начисление и выплата процентов по кредиту, рублей
Рисунок 23. Динамика стоимости компании, тыс. рублей
Рисунок 24. Денежные потоки по проекту, рублей
Рисунок 25. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 26. Критические отклонения ключевых факторов проекта (по показателю NPV)
Рисунок 27. Структура инвестиционных затрат
Рисунок 28. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 29. График финансирования инвестиционных затрат, рублей
Рисунок 30. Выход на планируемые объемы оказания услуг
Рисунок 31. Динамика выручки от реализации и прямых затрат, рублей
Рисунок 32. Структура выручки
Рисунок 33. Структура занятых по видам деятельности, человек
Рисунок 34. Структура фонда оплаты труда по видам деятельности, %
Рисунок 35. Структура постоянных затрат (к общему объему постоянных затрат)
Рисунок 36. Соотношение постоянных и переменных затрат
Рисунок 37. Структура налоговых выплат (за период проекта)
Рисунок 38. Структура распределения выручки от реализации на затраты и прибыль
Рисунок 39. Точка безубыточности без учета налоговой составляющей, рублей
Рисунок 40. Точка безубыточности с учетом налоговой составляющей, рублей
Рисунок 41. Точка безубыточности проекта в целом, рублей
Рисунок 42. Структура налоговых поступлений бюджетов всех уровней (за период проекта)
Рисунок 43. Соотношение свободных денежных потоков до обслуживания долга и потоков по обслуживанию долга, тыс. рублей
Рисунок 44. Денежные потоки по привлечению и выплате кредита, рублей
Рисунок 45. Начисление и выплата процентов по кредиту, рублей
Рисунок 46. Динамика стоимости компании, тыс. рублей
Рисунок 47. Денежные потоки по проекту, рублей
Рисунок 48. Окупаемость проекта, рублей
Рисунок 49. Критические отклонения ключевых факторов проекта (по показателю NPV)