Бизнес план на оценку земли

Оценка бизнес-плана – процесс анализа потенциальной эффективности проекта, финансовых рисков, сроков окупаемости, перспектив развития. Первый этап построения успешного бизнеса – составление плана, описывающего технологическую и организационную стороны его реализации, потенциальные риски, способы их минимизации и устранения. В бизнес-плане отражают внутренние и внешние факторы, влияющие на доходность предприятия.

Бизнес-план оценивают в несколько таких этапов:

· предварительная экспертиза с учетом принадлежности бизнеса к определенной отрасли с целью определения сравнительного положения предприятия и вычисления вероятной прибыльности бизнеса после составления специальной схемы (матрицы жизненного цикла предприятия);

· маркетинговый анализ, основанный на изучении конкурентной среды, установлении соответствия деятельности актуальным нормам права, совместимости с внешней и внутренней политикой государства для расчета возможности вхождения в рынок новых участников;

· техническая оценка для проверки реализуемости бизнес-плана в региональных условиях (с учетом местоположения предприятия, цены и доступности нужных материалов, ресурсов);

· финансовый анализ (оценка окупаемости, экономических показателей, анализ планируемых денежных потоков с учетом предполагаемых сроков реализации проекта, ведь т.к. запланированные производственные объемы и доходы должны покрыть суммарные инвестиции);

· институционный анализ, который поможет оценить рентабельность бизнеса в условиях воздействия внутренних и внешних факторов, которые сопутствуют реализации;

· оценка производственных, финансово-инвестиционных, политических, рыночных рисков, сопряженных с убытками при политических изменениях, колебаниях цен, процентных ставок по кредитам, нестабильным курсом валют, обесцениванием инвестиционно-финансовых портфелей, невыполнением обязательств перед потребителями и кредиторами.

Заключительный этап аналитики – оценка сценариев реализации (пессимистического, оптимистического, стандартного). Наиболее важен пессимистичный: он наиболее точно отражает минимальные темпы развития бизнеса. Оценка бизнес-плана – экспертное заключение, позволяющее исключить неопределенность при вложении средств в проект, оценить его рыночную стоимость, инвестиционную привлекательность, потенциальную финансовую прочность.

Оценка бизнес-плана – стоимость и условия заказа

Услуги по оценке бизнес-плана – это профессиональный взгляд в будущее. Наши эксперты учтут необходимые параметры, рисковые факторы, геополитические условия, выдав экспертное заключение – документ, предоставляемый потенциальным инвесторам для изучения. Стоимость услуг складывается из таких факторов как:

· сложность проекта;

· направленность бизнеса;

· заложенные в бизнес-плане виды деятельности по ОКВЭД;

· специфика и структура анализа.

Наши заказчики – это владельцы бизнеса, инвесторы, заинтересованные в безубыточности предприятия, в которое предполагают вложить собственный капитал. Мы можем оценить стоимость бизнеса в случае, если вы запланировали его продажу. После проведения экспертизы вы сможете эффективно, выгодно применять такой метод минимизации рисков, как страхование. Поэтому наши услуги подходят и страховщикам. Сотрудники нашей компании могут провести независимую экспертизу, определив вероятность возникновения рисковых событий. На основе выданного заключения можно выбрать вариант страхования с оптимальными ставками и суммой выплат, которая может покрыть потери предприятия.

Оценка бизнес-плана – для чего необходима и какие проблемы решает?

Провести экспертизу и получить заключение – цель оценки бизнес-плана. Анализ документов позволит:

· оценить возможность реализации проекта;

· привлечь заемные капиталы, убедив инвестора в состоятельности проекта, рентабельности бизнеса, выгодности вложений;

· выбрать оптимальные условия инвестирования и страхования;

· составить проработанный инвестиционный проект;

· оценить эффективность вложений при различных уровнях доходности;

· рассчитать срок окупаемости с учетом показателей годового бюджета, определяемых с учетом обязательных выплат заработной платы, взносов в ПФР, ФОМС, ФСС;

· вычислить чистый дисконтированный поток (NPV) для сопоставления значений инвестиционных затрат и результатов финансово-хозяйственной деятельности, прибыли;

· рассчитать внутреннюю норму доходности по формуле расчета IRR (определить процентную ставку, при которой стоимость денежных потоков равна нулю).

Важная стадия процесса оценки – финансовое моделирование, при котором новый бизнес-проект описывают, составляя таблицы и формулы. Основа разработки финансовой модели – гипотезы и предполагаемые начальные условия (объем реализуемой продукции, используемые технологии и производственные мощности, доля выпускаемых товаров на рынке, чувствительность компании к изменению объема продаж и др). На гипотезах строятся расчеты при проработке плана производства, продаж, инвестиций – параметров для оценивания реалистичности проекта.

Проведение комплексной экспертной оценки планов и показателей эффективности обеспечивает достоверность прогнозирования, оценки окупаемости проекта, определения точки безубыточности и запаса финансовой прочности, дисконтирования капитала и дохода (определения начальных затрат и итоговых финансовых результатов с использованием специального коэффициента). Дисконтировать денежный поток необходимо, чтобы просчитать стоимость денег на конкретный момент времени и сравнить экономическую эффективность капитальных вложений в разные периоды ведения бизнеса.

Документы, необходимые для оценки бизнес-плана

Для проведения экспертизы бизнес-плана необходимы следующие документы:

· учредительные (Учредительный договор, Свидетельство о регистрации, Устав);

· бухгалтерские (годовой и квартальные отчеты, заключение аудитора и др.);

· расшифровка ряда статей бухгалтерского баланса на последнюю дату сдачи отчетности;

· документы на объекты недвижимости (договоры аренды, свидетельства о регистрации государственной собственности, технические паспорта на здания и помещения);

· документы о деятельности компании (бизнес-справка, бизнес-план развития на 3 – 5 лет и др.).

Приведённый перечень документов — предварительный, он будет уточнен при обращении в нашу компанию и после составления Задания на оценку.

Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и СНГ.

Подготовка бизнес плана

Суть и идея проекта: освоение земельного участка под коттеджное строительство на территории ***ского района ***кой области, Российская Федерация.

Площадь участка: 32 га.

Тип объектов: земельные участки, коттеджи из газобетона и гипсоблока, малоэтажные объекты.

 Параметры и характеристики участка:

1. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
2. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство».
3. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
4. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Общая стоимость земли: *** 000 000 рублей.

Показатели финансовой эффективности проекта:

Выдержки из исследования

Описание участка. Основные факторы местоположения

В собственности инициатора проекта находится участок земли, расположенный на территории Российской Федерации, находящийся в 2 км по внутренней границе от Новой Москвы, ***кая область.

Ниже представлены общие характеристики имеющегося участка, рабочее название «***ка 1».

1. Поселок ***ка 1 расположен в ***ском районе ***кой области, деревня ***. На территории деревни – школа, детский сад, развитая инфраструктура.
2. Площадь участка составляет 32 га (320 000 м2).
3. Кадастровые номера: ***
4. Количество объектов реализации: ***
5. Участок находится в непосредственной близости от Киевского и ***кого шоссе, расстояние до МКАД – 75 км, расстояние до Новой Москвы – 10 км по внешней границе и 2 км по внутренней границе.
6. Категория участка – «индивидуальное жилищное строительство», что является редким явлением для данного района. Разрешенный вид использования участка – также жилищное строительство.
7. На данный момент участок представляет собой ровное поле, частично граничит с лесным массивом, что обеспечивает исключительные видовые характеристики. С двух сторон примыкает к коттеджным поселкам. Имеет круглогодичный подъезд.
8. Благодаря уникальным экологическим характеристикам участок соответствует целям освоения (малоэтажное индивидуальное строительство) и предполагает возможность круглогодичного проживания.

Определение основных конкурентов     

В рамках проведения настоящего исследования были проанализированы рынок земельных участков под коттеджное строительство в ***ском районе, а также рынок земельных участков Новой Москвы, которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 … ***.

Как можно судить из информации, представленной выше, на выбор потенциального покупателя в районе предлагаются различные варианты земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.

Так, основными критериями анализируемых конкурентных территорий были выбраны:

• вариативность площади участка (количество соток),
• ценовая категория (рублей за сотку, цена в формате «от»),
• наличие коммуникаций на участках.

Наименьшая площадь участка, которая может быть предложена покупателю на территории ***ского района, – 5 соток («***»),  наибольшая – 50 соток («***»). Средняя площадь участков, предлагаемых конкурентными проектами, составляет 10-15 соток.

Как можно видеть, соотношение объектов в районе согласно площади участков составляет 40/60, а именно: 40% объектов готовы предложить небольшие участки, до 10 соток, 60% объектов предлагают участки среднего размера и выше среднего, от 10 соток и более.

Цена

Что касается ценового предложения, то здесь диапазон достаточно велик: минимальная цена за сотку составляет 80 000 руб. («***»), а максимальная – в поселке «***», на уровне ***рублей за сотку. Средняя цена за сотку по району по состоянию на 2 квартал 2015 года составила *** рублей.

Так, наибольший выбор будет у покупателя в среднем и высоком ценовом сегментах.

Анализ предложения в районе Новой Москвы

Важно отметить, что, учитывая непосредственную близость проекта к Новой Москве (ввиду чего данная территория и рассматривалась как конкурентная), покупатель будет стоять перед выбором. Это можно объяснить тем, что из-за имиджа и территориальной принадлежности ТиНАО к столице России, уровень цен на земельные участки здесь в разы превышает ценовое предложение в ***ском районе.

Цена

Исходя из полученных данных, можно видеть, что верхний предел цены за сотку установлен в конкурентном поселке «***» – *** рублей. Минимальное значение – *** рублей (поселок «***»).

Так, средняя цена за сотку на территории Новой Москвы составляет ***рублей (2 квартал 2015 года), то есть данное значение значительно превышает стоимость сотки по ***скому району.

Касаемо предложения: только 20% объектов Новой Москвы могут предложить покупателю участок стоимостью до *** рублей за сотку (соответственно, выбор ограничен).

 Вариативность площади участка

Несмотря на высокую стоимость земли на территории Новой Москвы, предложение с точки зрения площади участка принципиально не отличается от ситуации в районе: минимальный участок, предлагаемый к приобретению, – 7 соток, максимальный – 65 соток. Средняя площадь участков тут также колеблется в диапазоне 10-15 соток.

Тем не менее, если рассматривать Новую Москву, то тут предложение выше с точки зрения наличия небольших участков: 53% объектов предлагают участок размером до 10 соток.

Так, если рассмотреть вариант приобретения аналогичного участка размером 10 соток на территории Новой Москвы и ***ского района, район показывает явное ценовое преимущество: *** в Новой Москве (за участок) против *** рублей за тот же участок в ***ском районе.

Выбор основных конкурентов (коттеджные поселки, брус, ***ский район)

В рамках проведения настоящего исследования были проанализировано предложение в коттеджных поселках в ***ском районе (***кое шоссе), которые потенциально могут составить конкуренцию коттеджному поселку ***ка 1 ***…

Как можно видеть из данных анализа предложений района, для ***ского района с точки зрения географии расположение коттеджных поселков сосредоточено в следующих населенных пунктах: ***. Все населенные пункты (соответственно, как и коттеджные поселки) равноудалены от ***кого шоссе, расстояние от 30 до 90 км.

 Ценовой аспект

Так, что касается ценового аспекта предложения, то диапазон цен колеблется от ***рублей до ***рублей за объект. Средняя стоимость, согласно данным, составила *** за квадратный метр площади.

***

Как можно судить из графических данных, наибольшее число предложений находится в ценовом диапазоне *** млн. рублей за объект, составляя 57% общей массы предложений. На втором месте – более дорогостоящие объекты (*** млн. руб.). Наименьшая представленность – в низком ценовом сегменте – всего 7,1%.

Вариативность предлагаемой площади коттеджа

Согласно расчетам, средняя площадь коттеджа в рассматриваемых поселках составила *** квадратных метров. Минимально возможный вариант для приобретения – *** кв. м., максимально возможный – *** кв. м. Варьируются также и площади прилегающих к коттеджу участков: от 8 до ***соток.

Соответственно, наибольшую представленность на территории района имеют поселки, площадь объектов которых находится в пределах *** квадратных метров. Также достаточно широко представлены коттеджи площадью *** квадратных метров (43%), наименьшая представленность у больших коттеджей – свыше *** квадратных метров (7%).

 Вывод:

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что оптимальным предложением для коттеджей в строящемся поселке ***ка 1 станут коттеджи 2 категорий:

1. площадью ***квадратных метров;
2. площадью *** квадратных метров.

Таким образом, как можно судить из полученных данных, современному покупателю необходимо предложить вариант приобретения участка со следующими характеристиками:

1. Участок, расположенный в на 100% готовом поселке.
2. На территории поселка необходимо наличие магазинов, супермаркетов, медицинских учреждений и учреждений досуга.
3. Стоимость участка не должна превысить *** млн. рублей.
4. Площадь участка должна быть небольшой (около 10 соток), с подведенными коммуникациями.
5. Для 30% аудитории важна возможность природного досуга: рыбалка, охота.