Бизнес план на частный жэк

В развитых странах уже давно управляют недвижимостью частные фирмы.

С 2006 года собственники жилья имеют право самостоятельно выбрать форму управления своей недвижимостью. Хоть на этом рынке и нет конкуренции, но работать на нем нелегко.

Обычный подъезд представляет собой не очень веселую картину.

Не покрашенные подъезды, отсутствие лампочек, надписи неприличного содержания и т.д. К сожалению это привычная картина для россиян. Обслуживание такого же уровня. Прорвало трубу – сантехника дождаться невозможно, отключили электрику – сидите без света. Поэтому россияне не удивляются ни выбитым стеклам, ни ржавчинам на трубах, абсолютно ничему… Скорее всего, проблема не в обслуживающем персонале, в самой структуре и логике существующих ЖКХ. С каждым годом пытаются усовершенствовать эту систему, но результаты нулевые. На рынке управления жильем конкуренции нет вообще. Эта отрасль полностью оккупирована иными структурами, которые получают деньги не в зависимости от выполненных работ.

Зачем тогда, что-либо делать, когда деньги все равно поступают, а у людей нет другой альтернативы. Все надеяться, что на коммунальный рынок придут частные структуры, с какими можно будет составлять и расторгать договора. Но все только ждут этого. Емкость рынка ЖКУ составляет в Москве около 33 миллиардов рублей, а для обслуживания на конкурсной основе привлечено около 2000 малых предприятий и 2500 средних предприятий. Но 25% с них являются убыточными, 25% находятся без прибыли. Но это не говорит о нерентабельности бизнеса, скорее всего проблема в их нежелании работать. Необходимо двигаться вперед и улучшать качество услуг и снижать затраты на поддержание технического состояния управляемых объектов. Этот сегмент рынка привлекает частные предприятия. Особенно после того, как в действие вступил новый Жилищный кодекс. Он позволяет определиться владельцам квартир с формой управления их дома. Но отталкивает, тех, кто хочет открыть частный ЖЭК, одно обстоятельство, что право выбора, то представлено, но захотят ли им воспользоваться жильцы? По социологическому опросу, мизерное число согласно перейти на частный ЖЭК. Но о таком праве знает меньшее количество граждан, поэтому, тот, кто не выберет форму управления, за того выберет власть. Полное отсутствие рекламы очень даже объяснимо, ведь переход на частные структуры, приведет к полному исчезновению таких структур как ЖЭки, ДЕЗы, которые есть противниками таких нововведений. Это объясняется тем, что директора таких «заведений» не хотят расставаться с таким прибыльным местом.

Расходы и доходы

1. Покупка бизнес – плана – 5 тысяч долларов.

2.Регистрация нового предприятия – 300 долларов.

3. Полиграфия и разработка сайта – 5 тысяч долларов.

4. Аренда офиса, не менее 50 квадратных метров – 400 долларов за квадратный метр площади.

5. Мебель и необходимое оборудование – 4 тысячи долларов.

6. Заработная палата персоналу в год – 10 тысяч долларов.

7. Реклама и обычная регламентация бизнеса в верхние уровни – 10 тысяч долларов

Итого: 54300 долларов.

Затраты на вход на объект

Один дом обойдется в 4 тысячи долларов. Затраты для легкого ремонт а на один дом (покраска подъездов, кодовый замок) – 1 тысяча долларов. Хорошо будет, если у вашей власти будет находиться как минимум 5 домов.

Подсчет

Дом дает 2 тысячи долларов в месяц. То приносить прибыль он начнет с третьего месяца. Всего: стартовая 54300 долларов, издержки в год – 150 тысяч рублей, вход на пять домов – около 20 тысяч долларов, деньги на непредвиденные расходы – 20 тысяч. В следующем году лучше будет, если вы получите еще не менее пяти домов, всего будет 10. Если останется 5 домов, то структура убыточная.

Где взять объект

Необходимо провести пиар – поддержку для продвижения своего услуги потому, что о ней мало кто еще знает. Когда же отношение жителей домов перейдет хотя бы на нейтральное, то тогда и можно продвигать собственный брэнд. Очень низкая доходность при управлении массовым жильем. Элитные новостройки уже под «властью» крупных участников рынка, доступа к ним уже почти нет. Даже если и получиться получить доступ к бизнес – классу, то навряд ли вы сможете справиться с эксплуатацией систем инженерных, которыми оборудованы элитные дома. В таком случае лучший вариант домов 90-х годов. Там нет таких «навороченных» систем и справиться с ними намного легче, но это не выгодно частникам. Что бы приносили прибыль такие дома, то нужно, что было большое количество объектов. Лучшим вариантом будет договориться с застройщиками, которые могут передать функции управления сторонней компании. Может возникнуть и другая проблема – изношенные инженерные системы в старых домах и неплательщики коммунальных услуг. Необходимо создать кондоминиум. Необходимо создать группу, которая обошла бы всех жильцов. Но не всегда люди ответственные. И в итоге получается так, что дом, из-за безответственности жильцов, переходит акционерным обществам.

Из чего выбрать?

Перед жильцами, согласно новому кодексу Жилищному, стоит перед выбором три варианта: сами жильцы управляют, управление ТСЖ, частные компании. Первые способа два рискованны, ведь управлять будут непрофессионалы. Но это можно решить с помощью привлечения персонала из ЖЕКа, подняв немного ставку. Также возможно объединится с соседними домами, что бы уменьшить затраты. Но может возникнуть вопрос, кого же привлечь из жильцов заниматься домом? Ведь люди могут потратить деньги на свои цели. Поэтому лучше всего привлечь уже профессиональные компании, которые предлагают выгодные цели и профессиональные услуги. Однако отбрасывать первые два варианта сразу не стоит. Многие участники рынка рассказывают, что бывают такие случаи, когда жильцы, выбрав одну из форм управления дома, в будущем создают уже свою собственную компанию и берут под свое управление другие дома.

Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом  потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация

Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

• заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
• устав управляющей компании;
• протокол заседания о создании компании;
• договор учредителя;
• постановление о назначении директора организации;
• договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

• обновленный устав организации;
• заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
• протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет. Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается). Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

Какие условия и требования для получения лицензии?

Законодательно установлено обязательное лицензирование  управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

• невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
• у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Аренда помещения и ее стоимость

Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

70х1500=105000 месячная аренда.

Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:

70х500=35000 рублей

В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.

Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

Какое оборудование необходимо приобрести?

Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение  условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

• компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
• офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
• если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

• директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
• ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
• бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
• диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
• сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
• электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
• дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
• юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Маркетинговый план для управляющей компании

Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

• управлении изменениями в компании;
• управлении развитием структуры и ее деятельности;
• единичных решениях по локальным ситуациям управления.

Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

Как создать сайт для управляющей компании?

Создание сайта предполагает разработку дизайна, заполнение контентом, применение маркетинговых технологий и веб инструментов. Так как данный процесс трудоёмок и предполагает наличие множества навыков, самому создавать сайт трудно.  Можно обратиться к веб-разработчикам, их достаточно много, что позволяет выбрать оптимальный вариант.

Обращаясь к разработчикам, необходимо оплатить их работу, приблизительная стоимость услуг составит 10 тысяч рублей. К тому же ежегодно затраты финансовых средств уходят на поддержание сайта, его рекламу и оплату домена, что стоит около 3 тысяч рублей. Суммарно выходит – 13 000 рублей.

Рентабельность бизнеса в управляющей компании

Понятие «рентабельность управляющей компании» предполагает отрезок времени за который все расходы организации окупаются, и предприятие начинает приносить доходность управляющей компании. Чтобы рассчитать показатель рентабельности требуется знать такие данные как сумма расходов управляющей компании и чистая прибыль от предприятия.

Примерный вариант расчета рентабельности бизнес-плана покажет таблица:

Далее производится суммирование чистой прибыли:

0+0+20+41+65+100+25+63+115+110+135+128=802 тыс. руб. чистой прибыли

Конечные итоги рассчитывают по формуле:

805 тыс. руб. (вложения которые были затрачены на открытие компании) : 802 тыс. руб. (чистая прибыль за год) = 1 год и 06 месяца

Получается, что калькуляция затрат управляющей компании, окупится за 1,06 года. Такой расчет подойдет только для предпринимателей действующего бизнес-плана. Очень редко бизнес – план работает с первого месяца в плюс, как правило, первые 2-3 месяца идут с доходами со знаком «-» и бояться этого не стоит.

При открытии своей управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере деятельности, важно уточнить все нюансы, составить наиболее оптимальный и выработанный бизнес- и маркетинговый план для реализации проекта. Четкая расставленная структура управляющей компании ЖКХ, правильно подобранный персонал и добросовестное ведение документации даст возможность предпринимателям получать немалый доход и избежать возможные проблемы. Любому предприятию, чтобы их деятельность считалась законной важно иметь лицензию на право осуществлять управленческую деятельность заверенную юридическим лицом.

Сайт компании, приобретение полезных связей, применение маркетинг технологий – все это способно вывести предприятие на новый уровень. Но важно помнить, что такой вид деятельности является достаточно рисковым.

В общей сложности затраты составят приблизительно 800 тысяч рублей, а окупиться смогут в течении 1-2 лет. Наличие базы инвестиций, жилых массивов и иных показателей способны ускорить процесс рентабельности управляющей компании.

Руководителю необходимо обладать тактическими знаниями, специальными навыками, большим стремлением и самоотдачей. Внимательность не помешает при составлении договоров и оформлении документации. Можно полагаться и на специалистов, но лучше и самому быть осведомленным во всех возможных нюансах работы в данной сфере.