Бизнес план мини гостиницы в абхазии
Илья Александров,
Управляющий партнер «Александров и Партнеры»
www.alexandrow.biz
Начиная с 2008 года, наша компания занимается юридическим и финансовым консалтингом в сфере сопровождения инвестиционных проектов в Абхазии. Десятки проектов, которые мы реализовали в республике, позволили нам накопить уникальный опыт, которым мы рады поделиться с нашими новыми клиентами.
1. Почему Абхазия?
Что первое приходит на ум, когда мы говорим об Абхазии? Во-первых, это более 200 километров черноморского побережья, субтропический климат, близость гор, чистый воздух, живописные ландшафты, возможность организации экскурсии и совмещать отдых рядом с морем и выезды в горы, где не так жарко. Зимой там можно заниматься зимними видами спорта, охотиться, а летом собирать грибы, ягоды и цветы. В Абхазии много древних достопримечательностей – и самых загадочных, над расшифровкой смысла которых все еще работают археологи и историки, и средневековых, и природных.
Те потенциальные инвесторы, которые хотят совместить отпуск и отдых среди красот Абхазии, сами убедятся и в длительности туристического сезона благодаря благоприятному субтропическому климату, и в силе красот этой небольшой уютной страны. Идея о том, чтобы извлекать прибыль из такого удачного сочетания лежит на поверхности. Своя собственная гостиница в Абхазии позволит вам совмещать отдых и работу на теплом побережье. Если посмотреть на соседний Краснодарский край, побережье в районе Адлера и Сочи, можно убедиться в том, что практически все удачные места застроены, многие виды закрыты массивными многоэтажными домами. В то же время, не затронутое таким строительным бумом побережье Абхазии все еще остается почти полностью свободным. И от нас с вами зависит, как в будущем эта территория будет развиваться, какие гостиницы, объекты сервиса для туристов и прочая инфраструктура появятся вдоль моря, насколько аккуратно и профессионально будут выполнены отдельные проекты.
2. Выбор земельного участка
На что нужно обратить внимание в первую очередь при реализации такого проекта? Конечно, на статус земли, особенности ее оборота по местному законодательству. Именно правильный и скрупулезный отбор подходящего для реализации проекта земельного участка позволит завершить строительство и начать долгосрочную эксплуатацию гостиницы.
Важная стадия изучения и анализа правоустанавливающих документов на земельный участок. В Абхазии существует довольно большое количество сюрпризов, в том числе специфический вид владения землей под названием «занято». Нужно уметь работать с местными органами власти, чтобы выделение земельного участка под строительство гостиницы прошло корректно, без нарушения права и появления претензий со стороны местного населения.
При поиске с открытого рынка приходит большое количество предложений из жилого фонда. Однако корректно построить гостиницу на таких участках иностранцам невозможно. Законодательство Абхазии устанавливает прямой запрет на приобретение в собственность жилых домов иностранными гражданами или юридическими лицами с иностранным участием. Для корректного оформления такого объекта необходимо будет проходить целый ряд процедур для изменения целевого назначения и категории земельного участка и строений, которые могут на нем находиться. Это не всегда комфортно.
Учитывая то, что побережье Абхазии все еще относительно не застроено, в отличие от Краснодарского края, выбор достаточно широк. Поэтому лучше рассматривать свободные участки, которые могут быть выделены в первичном режиме районными или поселковыми органами власти. Нужно системно и грамотно заниматься решением таких вопросов, привлекать специалистов, чтобы минимизировать риски на начальном этапе проекта.
Земельный участок должен быть выделен именно под гостиничное строительство. Должны быть оформлены все необходимые документы с участием региональных властей.
Законодательство Абхазии предусматривает особую, усложненную процедуру выделения земельных участков, расположенных в 500 метровой зоне от берега моря. Для этих целей должен приниматься отдельный закон парламентом республики. Именно поэтому есть смысл приобрести арендные права на землю по более простой процедуре, рассматривая земельные участки, расположенные далее 500 метров от берега моря. Рельеф местности – высокие холмы вдоль побережья, даже делает такие участки более интересными с точки зрения освоения под гостиничное строительство.
К таким участкам, конечно, должны существовать подъездные пути, либо затраты на их реконструкцию или прокладку должны быть включены в сметную стоимость проект. Прокладка линий электропередач, установка трансформатора, водоснабжение, канализация и прочие линии коммуникаций также должны быть включены в смету проекта гостиницы.
3. Бизнес-план, ТЭО и финансовая модель проекта
Проект строительства и эксплуатации гостиницы должен быть обоснован в рамках бизнес-плана, финансовой модели или хотя бы ТЭО. Есть смысл предусматривать нейтральный, негативный и позитивный сценарий проекта. Наш опыт показывает, что срок окупаемости построенной гостиницы может составлять около трех лет. Богатство природы, обилие достопримечательностей и более длительный, чем в Крыму и в Сочи курортный сезон, дают несколько существенных бонусов при расчетах возможной доходности проекта.
Мы готовы поделиться с новыми клиентами теми знаниями и практическими решениями, которые накоплены нами при реализации гостиничных проектов в предыдущие периоды нашей работы.
4. Качественное архитектурное проектирование
Работа профессионального архитектора в рамках проекта – очень важный элемент. Умение грамотно и тактично вписать проект гостиницы в рельеф местности, снабдить детали интерьера здания элементами типичной для черноморского побережья архитектуры дорогого стоят.
Привлечение опытного и знающего специфику гостиничного бизнеса архитектора будет влиять на уровень доходности вашей гостиницы, на процент ее заполняемости. Планировка номеров, мест общего досуга и времяпровождения повлияет на то, как ваши гости проведут время отпуска в вашей гостинице – бросят вещи и уйдут на пляж или же начнут тратить деньги на питание, приобретение сувениров, оплату других сопутствующих услуг. Все это нужно предусматривать в техническом задании в адрес архитектора, а также в расчетах доходности при составлении бизнес-плана.
5. Затраты на строительство и применимые технологии
Сколько же будет стоить гостиница на побережье Абхазии? Наши клиенты, будучи дома в России и видя установившиеся на рынке цены, думают, что стоимость гостиничного комплекса в Абхазии будет соразмерна стоимости квадратного метра в Москве или других крупных городах. Но это не так.
Если грамотно подобрать архитектурное и технологическое решение для строительства гостиницы или турбазы, то можно сказать, что минимальная стоимость строительства квадратного метра составит около 14.000,- рублей. Это минимум, начиная от которого формируются ценовые комбинации и предложения по уровню комфортности, оснащенности номеров, стандарты по звуко- и шумоизоляции. И если мы будем обсуждать с вами строительство гостиниц в более удаленных от моря горных местностях, где бывают морозы и в целом более суровый, чем на побережье, климат, то такой проект потребует больших затрат, то есть от 25.000 рублей за квадратный метр. Все зависит от земельного участка, от того, как обстоят дела с вашими финансами, какую сумму инвестор готов вложить в проект.
Можно рекомендовать начинать заниматься таким гостиничным проектом, имея на руках от 10 миллионов рублей. До 20-30 % от суммы уйдет на приобретение арендных прав на земельный участок, такая же сумма – на освоение и благоустройство участка, прокладку коммуникаций. Остальное будет затрачено на проектирование и строительство. Необходимо зарезервировать средства на наем персонала, рекламу и первоначальный период работы гостиницы.
Такие проекты, конечно, можно масштабировать. Поэтому при достижении необходимого финансового результата есть смысл рассмотреть дополнительные альтернативные площадки и концепции. Девальвация рубля и полностью рублевая зона взаиморасчетов в Абхазии делают республику привлекательной для российского туриста из всех регионов. С учетом того, как сейчас Абхазия начинает разворачиваться в сторону инвесторов силами новых управленческих кадров, пришедших в органы власти, можно сказать, что благоприятный период для инвестиций в гостиничный бизнес республики наступил.
6. Защита инвестиций
В России создано и успешно работает Национальное Экспортное Агентство ЭКСАР, которое, помимо всех других услуг, предлагает страхование рисков потери инвестиций для российских инвесторов за пределами Российской Федерации. Учредителем ЭКСАРА является ВЭБ, который, в свою очередь, контролируется государством, Российской Федерацией.
Правила работы Агентства в части страхования рисков за рубежом распространяются и на бизнес на территории Республики Абхазия, признанной в 2008 году Россией как самостоятельное и суверенное государство. Мы имеем необходимый опыт и знакомы со стандартами и правилами подготовки заявочной документации в ЭКСАР, поэтому рекомендуем учесть данную возможность при принятии решения о реализации проекта и выборе страны для вложения денежных средств.
7. Продвижение услуг введенной в эксплуатацию гостиницы
В наше время интернета, социальных сетей, поисковых систем, при грамотной организации работы гостиницы продвижение услуг в целом не представляет большой проблемы.
Поэтому умудренный опытом подбора земельного участка, проектирования и строительства гостиницы инвестор при условии грамотного сопровождения его проекта профессионалами сумеет вовремя начать заполнять гостиницу постояльцами и продавать им сопутствующие услуги и предоставлять питание.
Заблаговременные исследования дадут представление о том, кем будет ваш гость, какую сумму он будет оставлять в вашей гостинице, какую доходность будет приносить сдача одного гостиничного номера.
8. В заключение
Гостиничный проект в Абхазии будет радовать финансово и морально не только вас, но и ваших наследников, тех, кому такой бизнес будет передаваться по наследству.
Также действующий гостиничный бизнес можно выгодно продать через какое-то время, когда на рынке будет благоприятная конъюнктура.
По всем вопросам вы можете обращаться напрямую ко мне по адресу alexandrow@alexandrow.biz или по другим контактам, указанным на сайте нашей компании www.alexandrow.biz
Гостиница в Абхазии — это заманчиво. Но это и большая ответственность. Консультируя в рамках работы нашего Партнерства «Абхазские проекты», предпринимателей, желающих открыть в Абхазии проект в сфере гостиничного бизнеса, мы всячески рекомендуем нашим клиентам максимально серьезно подойти к решению этой задачи и не вестись на схемы, которые часто предлагаются потенциальным российским инвесторам с небольшими капиталами. Типа, «мой участок-твои деньги. Строим дом, принимаем отдыхающих, прибыль пополам». Вот ничего хорошего в плане перспектив бизнеса при принятии таких предложений. Ваша гостиница в Абхазии должна приносить прибыль, а не проблемы.
Во-первых, в таком случае, вы просто спонсируете владельца земельного участка. ведь все права на землю и будущую недвижимость у него, а у вас только его (не факт, что честное) слово. В любой момент такой инвестор может остаться ни с чем. Во-вторых, на дворе 2015 год, а не 2005-ый. И жизнь в Абхазии тоже меняется.
Сегодня страна находится в очень непростой ситуации и власти республики прилагают все усилия, чтобы навести порядок, в том числе и в сфере предпринимательской деятельности. Время, когда можно было строить все что душе угодно, работать нелегально и не платить налоги, потихоньку уходит в прошлое.
В этом году госструктурами проводятся масштабные проверки с целью выявления нарушений в торговле, автоперевозках и в курортно-туристической сфере тоже. Владельцев недвижимости, предоставляющих свои площади отдыхающим, заставляют платить спецналог, а также проверяют все законность оказания таких услуг в принципе. Так что, гостиница- это спецналог.
Иногда, дорогие россияне удивляют тем, что приезжая в Абхазию начисто забывают те правила и законы, по которым они привычно живут в России. А ведь Абхазия от России в этом плане практически ничем не отличается. Здесь так же все сделки надо оформлять документально, также регистрировать юридическое лицо, готовить и согласовывать проект той же гостиницы, приводить статус земельного участка в соответствие с его назначением.
Нужно получить разрешение на строительство в местной администрации , решить вопросы , связанные с коммуникациями и инфраструктурой в соответствующих службах и многое другое. Часто это не делается, и люди уже вложив средства, пытаются исправить ситуацию задним числом, что обходится куда дороже и потребует много сил и нервов. Может быть, это банальность, но работать легально это выгоднее и спокойнее. Уповать на то, что проверки до вас не дойдут, по меньшей мере, наивно. Дойдут, не сомневайтесь. И гостиница вам покажется золотой по расходам.
На прошлой неделе подобные проверки провел Госстандарт Абхазии совместно с представителями Министерства Республики Абхазия по курортам и туризму. Это делалось в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РА «Об утверждении правил сертификации туристского продукта» . Своего законодательства о стандартизации в Абхазии пока нет, поэтому контролирующие органы используют соответствующий российский ГОСТ Р 51185-98 «Туристические услуги. средства размещения. Общие требования» . В ближайшем будущем Госстандарт Республики Абхазия планирует совместно с Министерством по курортам и туризму РА, разработать проект «Единой Системы Классификации Средств Размещения Туристов»
С 22 июня по 12 августа было проверено 105 объектов, независимо от их организационно правовой формы. Впервые сертификация проводилась с одновременным участием представителей технического и энергетического надзора. Оценка соответствия объектов проводилась по группе критериев: наличие нормативно-правовой документации: требования к санитарным объектам общего пользования; к общественным помещениям; к помещениям дополнительных услуг; общие требования к номерам; техническое оснащение номеров; оснащение номеров мебелью и инвентарем; оценка благоустройства прилегающих территорий, пляжей и их благоустройство; состояние энергетического хозяйства; общая оценка технического состояния объекта; охраны труда и техники безопасности, а также оценка инженерного и технического оборудования объекта.
В ходе проверки были выявлены многочисленные несоответствия и нарушения.
Государственный сектор предприятий туризма оснащен полностью устаревшей материально-технической базой. Это объективная ситуация, много лет в государственные объекты вкладывались явно недостаточные средства, или же не вкладывались вообще. И косметическими мерами эту проблему не решить. Государству или придется выкладывать серьезные финансовые на капитальный ремонт и модернизацию, или подумать о приватизации таких объектов, может быть в рамках государственно-частного партнерства.
Хватает вопросов и к частному бизнесу. Основные претензии опять же (!!!) связаны с нарушениями в нормативно-правовой документации о сдаче объекта в эксплуатацию и недостатками в ведении хозяйственной деятельности предприятий общественного питания при средствах размещения туристов. Ваша гостиница в Абхазии должна соответствовать всем нормам абхазского законодательства.
В общем, можно сделать резюме такое. Порядок в туристической сфере власти все равно наведут в обозримом будущем. все нелегальные объекты их хозяева будут вынуждены легализовывать и исправлять нарушения, допущенные при проектировании, строительстве, запуске и эксплуатации, что может оказаться довольно накладно. Поэтому мы можем только рекомендовать будущим владельцам гостиниц и гостевых домов. Не ленитесь и не жадничайте.
Делайте все сразу в соответствии с законом и техническими требованиями. И потом, вы будете заниматься исключительно вопросами непосредственно связанными с работой своего предприятия, не отвлекаясь на излишнее общение с надзорными органами. Специалисты Партнерства «Абхазские проекты» возьмут на себя многочисленные заботы по легализации вашего бизнеса в Абхазии, прохождению разрешительных процедур, а также помочь правильно организовать раскрутку вашего нового предприятия. О регистрации предприятия в Абхазии мы уже писали. О наших услугах вы можете прочесть в соответствующей рубрике на сайте «Абхазские проекты. Бизнес и инвестиции», а вам удачи, здравомыслия и веры в собственные силы.
Кирилл Базилевский
Консультации и сопровождение бизнеса, бухгалтерские услуги, и сопровождение сделок с недвижимостью, услуги по регистрации предприятий, содействие в реализации бизнес-проектов в Абхазии: +7 916 1810919 (Viber, Whatsapp), info@abkhaz-project.ru. Прочие контакты Партнерства «Абхазские проекты» здесь.
Размещение рекламных материалов на информационно-деловом портале «Абхазские проекты. Бизнес и инвестиции» и информационном портале «Абхазская мозаика» Тел.: +7916181-0919, (Whatsapp) , электронная почта: info@abkhaz-project.ru
Ремонт и производство маломерных судов в Абхазии. Сухумская лодочная мастерская «А-Воат Амшын». Тел.: +7 940 770-3310, +7 916 181-0919 (Viber, Whatsapp), Электронная почта: lodki-abh@yandex.ru. Сайт: www. lodki-abh.ru. Прочие контакты здесь.
- Кирилл Базилевский — Координатор партнерства «Абхазские проекты», руководитель информационно-делового портала «Абхазские проекты. Бизнес и инвестиции»
Читайте наш канал в Telegram Все обновления портала и материалы с дружественных ресурсов про Абхазию и бизнес в этой стране.
О гласных и негласных правилах, которых нужно придерживаться россиянам, желающим заниматься бизнесом в Абхазии, рассуждает колумнист Sputnik Андрей Сердечнов.
Многие российские предприниматели, решившие заниматься бизнесом в Абхазии, не слишком хорошо представляют себе некоторые нюансы, с которыми им, возможно, придется столкнуться. Колумнист Андрей Сердечнов разбирается в гласных и негласных правилах, которых нужно придерживаться россиянам, желающим открыть в республике свое дело.
Сегодня для многих Республика Абхазия все еще остается terra incognita. Сотни тысяч россиян приезжают на местные курорты, но они воспринимают Абхазию как туристы. У тех же, кто задумывается о своем бизнесе, сразу возникают сомнения по поводу возможности адаптации в местном обществе и вообще в успешности проекта как такового. Информации о ведении предпринимательской деятельности в Абхазии, к сожалению, мало, поэтому вполне естественно, что некоторые вещи кажутся слишком сложными и запутанными.
На самом деле, ничего запредельно сложного в создании своего бизнеса в Абхазии, оказывается, нет. Тот факт, что Абхазия не признана большинством стран мира, не слишком влияет на предпринимательскую деятельность. А между Россией и Абхазией подписано достаточно соглашений, чтобы россияне могли чувствовать себя в этой республике вполне комфортно.
Есть, конечно, отдельные моменты, которые надо учитывать. Например, ограничения на приобретение жилой недвижимости для неграждан Абхазии, необходимость соблюдать новое абхазское законодательство, касающееся пребывания на территории страны иностранцев, путаница из-за отсутствия кадастра недвижимости и кое-что еще. Но все эти факторы решающего значения не имеют.
Чем же можно заниматься в Абхазии россиянам?
«В основном бизнесмены, которые приехали из России, инвестируют в гостиничную сферу, владеют ресторанами. Кто-то работает в сфере оптовой торговли. Но уже появились и те, кто занялся сельским хозяйством. Есть небольшие производственные проекты с российским участием», – рассказала Анна Калягина, генеральный директор Центра поддержки российского бизнеса в Абхазии «Аидгылара».
Процесс регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя во многом напоминает российскую практику. Разве что придется оформить регистрацию по месту временного пребывания, получить разрешение на работу. И учредительные документы подаются на русском и на абхазском языках. Россияне могут стать как участниками совместного предприятия, так и выступить учредителями компании со 100% российского капитала.
Налоговая система в целом тоже не слишком отличается от российской. Большинство налогов те же, что и в России. Нет упрощенной системы налогообложения, но есть спецналог, который платят, например, мини-гостиницы и гостевые дома с небольшим количеством койкомест. Причем, его размер варьируется в зависимости от времени года. Можно сообщить налоговикам, что зимой вы вообще не принимаете гостей – соответственно, вы будете по заявлению от этого налога избавлены. Следует иметь в виду, что и НДС в Абхазии ниже российского – он составляет 10%.
©
Sputnik / Томас Тхайцук
Спрашиваю у Анны Калягиной: а все ли предприниматели работают в легальном поле? Сам я наблюдал едва ли официально оформленный кемпинг, организованный жителями Краснодарского края на абхазском побережье.
«Подобное возможно, наверное, в любой стране мира, – отвечает Анна. – Если у тебя хватает смелости, авантюризма, то ты можешь куда угодно прийти и продавать на пляже мороженое – или кемпинг сделать, не регистрируясь нигде. И в России возможно, например, нелегально торговать фруктами на улице. Но понятно, что это до поры до времени. В Абхазии в последнее время куда тщательнее относятся к вопросам контроля за предпринимательской деятельностью и собираемостью налогов. Так что лучше сразу работать легально и в соответствии с действующим законодательством. На законном основании оформлять в аренду или в пользование земельные участки и приобретать недвижимость, проходить все необходимые согласования, платить налоги».
Трезво оценивай свои возможности
По словам бизнес-консультанта, в Абхазии легче начать бизнес: в котором ты разбираешься; который ты будешь делать легально. Ну, и конечно, должен быть краткосрочный и долгосрочный бизнес-план. Например, можно хорошо уметь делать кирпичи, но также нужно и четко себе представлять – куда и кому их потом продавать.
Поэтому, если у людей возникает желание начать бизнес, но они сами в чем-то не разбираются – лучше спросить у специалистов. Однако, в конечном итоге, успех проекта все равно зависит от самого предпринимателя: справится ли, хватит ли у него сил, не переоценил ли он свои возможности.
Действительно, есть случаи, когда люди вроде бы начинали работать в Абхазии, но на полпути сворачивали. «Например, решил человек заняться торговлей в Абхазии, приехал сюда, неделю побыл, две. Поговорил с людьми, которые увидели в нем конкурента. Те начали рассказывать всякие ужасы, как тяжело работать, сколько подводных камней. Короче, напугали человека. Он развернулся и уехал, – поясняет Анна. – Конечно, бывают в Абхазии и разного рода эксцессы, но не в большей степени, чем в России. К сожалению, в Абхазии пока нет серьезных государственных информационных ресурсов, с помощью которых потенциальный предприниматель может узнать истинное положение вещей в сфере бизнеса. Да, есть наш Центр поддержки бизнеса, есть сайт «Абхазские проекты. Бизнес и инвестиции», подробно рассказывающий как раз о вещах, которые необходимо знать российским бизнесменам, но это частные проекты, которые охватить всех интересующихся пока не в состоянии».
Простые истины
Для успешной работы необходимо придерживаться ряда базовых принципов. Необходимо общаться с людьми, уметь выстраивать отношения и не бояться спрашивать. Но при этом не верить на слово всему, что говорят, аккуратно относится к выбору потенциальных местных партнеров, уважать местные правила и традиции.
Известно, что иностранцам нельзя покупать в Абхазии жилую недвижимость. Однако немногие знают, что действующее законодательство позволяет россиянам свободно покупать недвижимость коммерческую. И строить коммерческую недвижимость на специально выделенных участках им тоже можно. Это не очень просто, но вполне решаемо.
Сегодня в Абхазию в основном приходит малый и средний российский бизнес, с собственными средствами для участия в относительно небольших проектах. К сожалению, система кредитования бизнеса тут пока развита недостаточно. Крупные проекты рассматриваются сперва Рабочей группой при Министерстве экономики Абхазии, и лучшие из них передаются для дальнейшей экспертизы в Инвестиционное агентство в Москву. В последний год несколько подобных проектов уже получили финансирование, но в целом российские инвесторы, как правило, рассчитывают на собственные силы.
А интересных направлений для инвестиций в Абхазии много. Это и гостиничный бизнес, и проекты в сфере активного туризма, сельское хозяйство, пищевая и перерабатывающая промышленность.
Главное для инвесторов – взвешенно подходить к самой деятельности в Абхазии. Ставить перед собой реальные цели, осуществлять качественное бизнес-планирование, соблюдать законы и привлекать специалистов. Собственно, как и везде!