Бизнес план мини гостиницы на черном море
Специфика открытия гостиничного бизнеса на курортах предполагает особенно тщательного взвешивания поэтапного сценария действия. Даже в условиях повышения спроса на российские морские побережья, сфера гостеприимства весьма неустойчива. А сезонность предприятия дает развитие большим сомнениям относительно возможности получить большую рентабельность. В этой статье читайте о том, как составить бизнес план гостиницы на море, ознакомьтесь с приведенным примером и рассчитывайте свои силы на его основе.
Бизнес план гостиницы на море: как составить финансовый план
Гостинично-ресторанное дело — одно из самых сложных направлений в бизнесе. Здесь не работает простая купле-продажная схема. От того, насколько правильно вы определите целевую аудиторию, насколько верно выберете расположение, насколько грамотно выстроите рекламную кампанию, и от многих других факторов зависит успешность предприятия.
Сегодня трудно представить себе крупное начинание без составления четкого и исчерпывающего финансового плана. В гостиничном бизнесе, как и в других сферах, необходимо рассматривать уровень загруженности предприятия, что предугадать крайне тяжело. Однако существуют некие среднестатистические показатели, от которых можно и нужно отталкиваться.
Что нужно учитывать при составлении бизнес-плана мини гостиницы у моря
Основная особенность гостиничного дела на морском побережье — это неравномерная загруженность отеля. В летний период у обычной курортной гостиницы отбоя нет от клиентов (при условии правильной подачи себя). В период с октября по начало мая такие отели либо перестают функционировать, либо предпринимают действия по сокращению штата, расходов и практически сводят деятельность к минимуму.
Какие расходы необходимо учесть
Разумеется, вы можете избрать для себя особенную политику предоставления сервиса, ценовую политику и ориентированность на состоятельных граждан. Но в данной статье мы приведем перечень необходимого минимума, без которого не может существовать ни одна уважающая себя гостиница.
Статьи расходов:
- Основание фирмы
- Приобретение или взятие в аренду недвижимости
- Фонд заработной платы сотрудников
- Перепланировка площадей
- Черновая и чистовая отделка
- Дизайн помещения и оформление интерьера
- Оборудование для питания, уборки и поддержания надлежащего состояния номеров
- Меблировка
- Налоги
- Раскрутка отеля
- Коммунальные расходы и ежемесячные расходные материалы
Пример бизнес-плана мини гостиницы у моря
Итак, нам нужно открыть отель в курортном городе. Для примера возьмем город Керчь в Крыму и будем отталкиваться от реалий подобного города. В нашей «стандартной» гостинице будет минимальный сервис: бесплатный интернет; поддержание надлежащего состояния номерного фонда; возможность предоставить утюг и гладильную доску; буфет на первом этаже и магазинчик.
Помещение под мини-гостиницу у моря
Помещение в этом примере мы будем арендовать. Мини-отель будет рассчитан на 20 номеров, 3 из которых класса люкс, 9 двухместных номеров стандарт и 8 одноместных номеров для постояльцев. Для открытия подобного заведения нам потребуется в среднем 500 м2.
От выбора места зависит успешность вашего бизнеса. Мы выберем здание, находящееся в 30 минутах от побережья. На транспорте добраться можно за 10 минут. Предусмотрено место для стоянки автомобилей (ведь часть постояльцев приезжает на собственном транспорте). Заложим на арендные платежи 200 000 рублей ежемесячно.
Здесь отметим, что вы можете предпочесть помещение с меньшим метражом, однако стоит учитывать, что, согласно нормам, на одного гостя должно приходиться не менее 15 квадратных метров площади номера. Здание должно быть оснащено хорошей вентиляцией, горячим водоснабжением и пр.
Будем учитывать тот факт, что возможно вам придется сдерживать цена на первом этапе становления дела. Посему предлагаем взять в расчет следующие цифры: Люкс – 4400 рублей в сутки; номер на двоих 3200 руб.; стандартный одноместный номер 2000 руб. Рассчитаем среднюю стоимость номера – 2900 руб. в сутки. Максимально наш отель вместит единовременно 32 человека. Заполняемость отеля на море чрезвычайно неравномерна. 4 жарких месяца она составит до 100% (возьмем 90%), а зимой может снизиться значительно.
Как рассчитать выручку в летние месяцы: 2900 руб. х 30 дней х 32 чел. х 90% = 2,5 млн. руб.
За 4 месяца доход предприятия составит порядка 10 млн. руб.
Кредит
На аренду, организационные вопросы, обустройство гостиницы и ее рекламу нам понадобится взять кредит. Сумма кредита будет 11600 тыс. руб. Возьмем мы его на 15 лет. Для закупки мебели, техники, сантехники и другого отводим сумму в 5 миллионов рублей. Нам потребуется оснастить площади общего пользования, а также все технические зоны – 1,8 миллионов. Открытие фирмы, получение разрешительной документации и услуги юриста 100 тыс. руб.
В нынешних условиях продвижение бизнеса в интернете стало необходимостью. Отведем на открытие собственного сайта и прочую рекламную продукцию 200 тыс. руб. Не стоит забывать и про непредвиденные расходы. Это то, о чем случайно забыли; бюрократические издержки; потеря и порча части имущества и пр. Заложим расходов на непредвиденные обстоятельства 700 тыс. руб.
Работники
При расчете своего бизнес-плана на гостиницу у моря, вам необходимо будет изучить уровень заработных плат в вашем городе. Какой персонал нам необходим:
- Директор с зарплатой 30000 руб.
- 2 администратора на ресепшен в 2 смены – 2 х 17000
- 2 кассовых операциониста – 2 х15000
- 2 продавца в буфет — 2 х 16000
- Горничные, уборщики 5 х 14000
- Специалист по брони – 17 тыс. руб.
- Менеджер по рекламе – 18 тыс. руб.
- Бухгалтер на 0,5 ставки – 17000 руб.
Итого зарплатный фонд будет обходиться в 250 тыс. руб. каждый месяц. Не забудем и о налогах с этой суммы (около 40% от ФОТ) — 100 тыс. руб.
Систему налогообложения нужно будет выбрать совместно с бухгалтером. Мы предположим, что выбор падет на «упрощенку». Важно учесть сезонность предприятия. 15% от выручки заложим на пополнение городской казны в виде налогов.
Охранять заведение не обязательно при помощи постоянно находящегося на службе охранника. Сегодня все больше гостиниц прибегают к помощи частных охранных предприятий, чьи услуги дешевле, чем содержание штата. Отведем 15 тыс. руб. в месяц на эти нужды.
После составления бизнес-плана нужно посоветоваться с бухгалтером, но на такую площадь целесообразно применять упрощенную систему налогообложения и платить 15% в городскую казну.
Кроме того, нам потребуется какая-либо охрана предприятия. Содержать штат охранников весьма дорого, поэтому мы обратимся в ЧОП для установки «тревожной кнопки». Цена их услуг составит 15 000.
Ежемесячная рекламная кампания нам обойдется в 40 000 рублей.
Финальная стадия составления бизнес-плана для гостиницы на море
В прошлых абзацах мы не упомянули коммунальные расходы. Площадь нашего отеля немалая, потому примерно 65 000 рублей необходимо предусмотреть. Кроме того, каждый месяц в отеле необходимо закупать расходные материалы – 30 000 руб.
| Выручка | 2 500 000 |
| Аренда | 200 000 |
| ФОТ и налоги с него | 350 000 |
| Охрана | 15 000 |
| Выплаты по кредиту | 250 000 |
| Реклама | 40 000 |
| Коммунальные платежи | 65 000 |
| Расходные материалы | 30 000 |
| Доход | 1 550 000 |
| Налоги по УСН 15% | 232 500 |
| Чистая прибыль | 1 317 500 |
Месячная прибыль составит 1 317 500 рублей. За 4 жарких месяца при заполняемости отеля на 90% вы заработаете 5 270 000. Воспользуйтесь нашим примером для формирования своего бизнес-плана, используя простой алгоритм. И только после этих прикидок отправляйтесь к профессиональному сметчику для детализации.
(18619)
No related posts.
Сезонные доходы владельцев небольших гостиниц черноморского побережья смело покрывают общегодовые затраты на содержание бизнеса. Объем и качество предоставляемых услуг растут с каждым годом. Российские туристы все чаще выбирают отдых на отечественных курортах.
Отдых в России становится все более популярным. Многие россияне предпочитают посещение отечественных курортов в силу различных причин, от безопасности (трагические события в Египте, Тунисе и Турции) до относительной простоты оформления турпутевки или снятия гостиницы. К тому же отдых за рубежом значительно подорожал из-за скачков курсов валют. В этой связи, владельцы частных мини-отелей российского побережья в сезон не испытывают потребности в клиентах.
Доход от гостиницы на море вполне оправдывает достаточно объемные вложения и содержание бизнеса.
Особенно востребован у российских туристов берег Черного моря. Этому способствуют:
- государственная политика, направленная на популяризацию российских курортов;
- оптимизация инфраструктуры, в том числе транспортных сообщений (Крымский мост, современные автотрассы, авиарейсы, железнодорожное сообщение);
Рис 1. Крымский мост
- повышение уровня обслуживания;
- отсутствие преград по документооформлению (загранпаспорта, визы и т.п.).
Особенности бизнеса на море
Казалось бы, что бизнес проекты, связанные с услугами по предоставлению в наем жилья, должны быть актуальны и рентабельны. Но здесь имеются свои тонкости.
- Существенным недостатком небольшой гостиницы на побережье является сезонность спроса. Мини-отели востребованы в полном объеме с мая по сентябрь, остальное время деятельность либо не ведется, либо сводится к минимальной загруженности.
- Предоставление услуг должно базироваться на соблюдении законодательства по безопасности и санитарным нормам.
По данным Аналитического агентства ТурСтат (данные 2018 года и прогнозы 2019 года), российские туристы в летний сезон проводят на побережье в среднем 10 дней, тратя на проживание, развлечение и питание порядка 3 000 руб. в день. Тот же источник сообщает, что наибольшее количество отдыхающих приходится на города:
- Сочи (более 6 млн туристов год);
- Анапу (более 4,7 млн);
- Геленджик (более 4,3 млн);
- Ялту (3 млн):
- Севастополь (3 млн);
- Евпаторию (более 1 млн);
- Ейск (0,7 млн);
- Алушту (0,6 млн);
- Новороссийск (0,6 млн);
- Феодосию (более 0,5 млн).
Рис 2. Пляж в Сочи
В этих же городах открывается большее количество гостиниц и мини-отелей.
Рис 3. Количество туристов в Сочи, остановившихся в объектах размещения за 2018 год, прогноз на 2019 год, тыс.чел.
Объемы гостиничных услуг, предлагаемых черноморским побережьем, увеличивается с каждым годом: по данным Краснодарстата за последние 8 лет рост составил 345% с повышением доли в общих цифрах по краю.
2010 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2018 к 2017, % | 2018 к 2010, % | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Объем платных услуг – всего | 186095 | 360832 | 408126 | 446299 | 479806 | 507179 | 106 | 273 |
гостиниц и аналогичных услуг по предоставлению временного жилья | 16856 | 34393 | 36962 | 43440 | 49854 | 58180 | 117 | 345 |
Удельный вес от общего объема платных услуг, % | 9,1 | 9,53 | 9,1 | 9,7 | 10,4 | 11,5 | 111 | 126 |
Источник: составлено автором по данным Краснодарстата
Рис. 4. Динамика объема и удельного веса гостиничных услуг в Краснодарском крае
Бизнес-модель гостиницы на побережье
Планирование бизнеса желательно начать с расчета оргзатрат:
- Регистрация в виде ИП или ООО в налоговых органах, выбор системы налогообложения;
- Инвестирование собственных активов или привлечение кредитов;
- Приобретение земли и строительства объекта хозяйствования, либо покупки готового объекта с учетом ремонта;
- Укомплектовка гостиницы мебелью, техникой и прочими хозяйственными элементами;
- Документы, подтверждающие соответствие требованиям санитарной, технической, пожарной, экологической безопасности.
- Покупка и регистрации кассового аппарата;
- Получение разрешения на вывеску;
- Прочие организационные издержки.
Рис. 5. Номер в отеле
Расходы организационного характера, при самостоятельной подготовке документов много средств не требуют, это:
- Госпошлина за регистрацию: для ООО – 4 000 руб., для ИП – 800 руб. (в случае подачи документов через интернет порталы не взимается ничего, но необходимо оформить электронную подпись, от 2500 руб.);
- Приобретение кассового аппарата будет стоить от 10 тыс. руб.;
- Вывеска и разрешение на нее: 5 000 – госпошлина и около 10 000 сама конструкция, в зависимости от дизайна.
Первичный рынок | Вторичный рынок | |
|---|---|---|
Все типы квартир | 49015 | 57361 |
в том числе: квартиры низкого качества | x | 53885 |
квартиры среднего качества (типовые) | 45332 | 55824 |
квартиры улучшенного качества | 51598 | 57784 |
элитные квартиры | 59805 | 62073 |
https://krsdstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/krsdstat/resources/c11f20804ecb840bb891fb0d534aab22/4-2+рынок-жилья.htm
Соответственно, если приобрести готовую гостиницу, пригодную для ведения бизнеса, придется вложить, при средней площади 200 кв.м., порядка 200*62 073=12 414 600 руб., что также подтверждается данными сайта объявлений AVITO.
Рис. 6. Информация с сайта объявлений
Зачастую гостиницы и мини-отели продаются уже в меблированном виде, со всеми удобствами и оборудованием. Если же мебель и техника отсутствуют, то придется вложить от 500 тыс.руб. (если скромный интерьер) до 2 млн. руб. (при амбициозных планах). Но лучше не скупиться на имидж.
Затраты | Стоимость |
|---|---|
Регистрационные издержки | 25 800 |
Приобретение помещения | 12 414 600 |
Мебель, техника, оборудование | 2 000 000 |
Всего | 14 440 400 |
Ежемесячные затраты на содержание гостиницы:
- Зарплата персоналу (если наемного персонала нет, то ИП необходимо внести за год: 5840 руб. — медстрах, 26545 руб. – пенсионный фонд);
- Услуги ЖКХ (в Краснодарском крае в среднем 5340,64 руб. в месяц по данным Сбербанка за 2018 год);
- Хозяйственные издержки (зависят от потребностей администраторов, как правило, не превышают 10 000 руб).
Внимание! Для расчета ежемесячных затрат взяты официальные данные Краснодарстата, то есть усредненные показатели. На практике, многие издержки могут значительно отличаться. Например, расходы на электричество по прибрежным гостиницам в разы выше, в связи с более частым использованием кондиционеров и сплит-систем.
По данным Росстата, средняя стоимость проживания на курортах Черноморского побережья составляет 2005 рублей за номер. То есть гостиница из 10 номеров будет приносить в среднем 20 050 руб. в сутки или 601500 руб. в месяц. Но следует учитывать, что загруженность отелей в зимнее и осенне-весеннее время почти нулевая.
Если взять как пример, что:
- в «несезонные» месяцы гостиница будет простаивать, а в мае и сентябре загружена наполовину,
- владельцы бизнеса ведут дело самостоятельно, без наемного персонала, то доход от вложения инвестиций составит за год работы 2 406 000 руб.
Май | Июнь | Июль | Август | Сентябрь | Всего за год | |
|---|---|---|---|---|---|---|
Доход | 300 750 | 601 500 | 601 500 | 601 500 | 300 750 | 2 406 000 |
Расход | 108981 | 108981 | 108981 | 108981 | 108981 | 544 905 |
Прибыль чистая (убыток) | 191 769 | 492 519 | 492 519 | 492 519 | 191 769 | 1 861 095 |
Расчет налога по УСН: (Доход – расходы(ЖКХ+хоз. За 12 мес +соцвзносы))*15% = (2 406 000 – 216 477)*15%=328 428 руб.
Расходы за год составят: 15 341(ЖКХ+хоз.) * 12 + 32 385 (взносы ИП на пенсионную и мед. страховку) + 328 428 (налог УСН 15%) = 544 905 руб. (себестоимость).
Распределение расходов по рабочим месяцам: 544 905 / 5 = 108 981 руб.
Нехитрыми расчетами можно выяснить, что окупаемость затрат возможна через:
14 440 400 / 1 861 095 = 7,8 лет, то есть почти 8 лет.
Не забывать! Расчет приблизителен, поскольку не учитывает возможных ремонтов помещений, выхода из строя техники, расходы на облагораживание территории, зарплату и соцвзносы наемным работникам, налоги за землю и имущество и т.д. К тому же в условия не включен процент за пользование кредитом и страховки, если для инвестирования выбран заемный капитал.
Рис. 7. Зависимость рентабельности от загруженности гостиницы
Несмотря на все трудности приобретения, запуска отеля, сезонности спроса на гостиничные услуги, бизнес по содержанию гостиницы на побережье достаточно прибыльный.
Рентабельность общая за год: 1 861 095 / 2 406 000= 77,4%
Рис. 8. Вид из отеля на море
Если с умом подойти к делу, направляя средства, освободившиеся после оплаты долгов или полной окупаемости, на повышение комфортабельности, увеличение количества предоставляемых услуг, рекламу, расширение номерного фонда, загруженность «внесезонных» месяцев, то доход от гостиницы на море будет увеличиваться, а рентабельность расти с каждым годом.
* В расчетах используются средние данные по России
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
Проектом предполагается строительство и эксплуатация гостевого дома на собственном земельном участке, расположенном на Азовском побережье Краснодарского края. Объект расположен в непосредственной близости от г. Ейска.
Требуемые инвестиции – 13,8 млн. рублей. Проект отличается высоким уровнем затрат и значительным сроком окупаемости, однако риски при этом минимальны, а рынок достаточно стабилен.
Главным конкурентным преимуществом проекта является высокий уровень качества услуг, в том числе и наличие широкого спектра дополнительного сервиса. Преимущество гостевого дома перед гостиницей заключается в значительно более простых процедурах регистрации бизнеса, постановки на учет в надзорных органах. Кроме того, проект не требует высокой квалификации персонала, сложной организационной структуры и структуры бизнес-процессов.
Ключевые показатели экономической эффективности проекта приведены в Табл. 4.
2. ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ И КОМПАНИИ
Цель проекта – строительство гостевого дома в курортной зоне (азовское побережье Краснодарского края, р-н г. Ейск). Преимущество гостевого дома перед гостиницей состоит в значительно более простой схеме работы: не требуется перевод земельного участка в разряд коммерческого, не требуется оценка «звездности», нет необходимости в организации ресторана и т.д. Номерной фонд гостевого дома может достигать 20-30 комнат, что вполне соответствует целям проекта. Основная ориентация – отдыхающие в течение курортного сезона, с начала мая по конец сентября.
В последние годы интерес к внутреннему туризму в России растет, что связано с рядом экономических и политических факторов: присоединение Крыма, популяризация внутренних туристических направлений на государственном уровне, снижение платежеспособности населения, вооруженные конфликты на Среднем Востоке и т.д.
Согласно данным Всемирной туристской организации, за 2014 год Россию посетили около 28 миллионов туристов из-за рубежа, что ставит ее на 9-е место в мире по туристической привлекательности.
По данным Росстата, с 1995 года по 2011 приток зарубежных туристов в Россию увеличился на 27%. С другой стороны, в том же периоде и россияне освоили многие зарубежные туристические направления – в первую очередь пляжные: Турция, Египет, Таиланд, Греция, Болгария. В 2010 году количество внутренних туристов равнялось 32 миллионам человек. К сожалению, аналогичные данные за последние годы в открытых источниках Росстата или Федерального агентства по туризму не представлены. Однако, следует предположить, что в 2015 году внутренние направления туризма пользовались еще большим спросом, чем в прошлые годы; а в 2016 году следует ожидать беспрецедентного роста отрасли.
Главным препятствием для роста популярности внутренних направлений является неразвитая инфраструктура: относительно невысокое качество номерного фонда, обслуживания, отсутствие широкого ассортимента услуг; все это на фоне достаточно высокого уровня цен.
Побережье Азовского моря сегодня представляет собой несколько более экономичный вариант отдыха по сравнению с черноморским побережьем Краснодарского края или Крыма. В частности, Ейскую косу посещают отдыхающие даже из удаленных регионов, таких как Новосибирская область, ЯМАО и т.д. Однако, основную долю посетителей составляют гости непосредственно из Краснодарского края и Ростовской области, приезжающие отдыхать на выходные. Территориальная и ценовая доступность позволяют добиться более высокого уровня заполняемости гостевого дома по сравнению с гостиницей на черноморском побережье.
Конкуренция в рассматриваемом регионе значительно ниже, чем на Черноморском побережье, то же касается и уровня сервиса. Следовательно, популярностью будет пользоваться предприятие, предлагающее наиболее полный ассортимент услуг при их высоком качестве. Это и планируется использовать в качестве главного конкурентного преимущества проекта.
Сам гостевой дом представляет собой здание в 3 этажа с цокольным этажом и прилежащей территорией, на которой расположена парковка и зона отдыха для гостей. На первом этаже расположена зона ресепшна, кухня, а также жилые помещения собственников и обслуживающего персонала, в цоколе располагаются: прачечная, бойлерная и прочие технические и вспомогательные помещения. Номерной фонд состоит из 10 номеров, общей вместимостью 30 человек (6 двухместных и 6 трехместных номеров). Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии – 800 м, от общественного пляжа – 1200 м; гостевой дом находится в доступности общественного транспорта для удобства гостей без автомобиля. Предполагается возможность самостоятельного приготовления пищи на оборудованной кухне, а также на мангале, расположенном на прилежащей территории.
Структура управления гостевым домом также проста. Руководство осуществляет собственник проекта, находясь постоянно при гостевом доме. Вспомогательные функции по уборке дома и территории, стирке и т.п. выполняют сезонные наемные работники из числа местных жителей. Высокая квалификация кадров не требуется.
Общая площадь гостевого дома – 600 кв.м. Инвестиционные затраты на строительство и чистовую отделку здания рассчитаны исходя из среднерыночных расценок строительных компаний – 18 000 руб. / кв.м. и составляют 10,8 млн. руб. Оборудование здания и территории – порядка 3,0 млн. руб. Итого – 13,8 млн. руб., которые предполагается взять в кредит сроком на 18 месяцев.
Все номера оснащены сплит-системами, телевизорами и санузлами с душевой кабинкой. Создание дополнительных мест в каждом номере возможно за счет использования кресел-кроватей.
В качестве формы собственности целесообразно выбрать ИП с упрощенной системой налогообложения (объект налогообложения – доход). Собственник выполняет основные управленческие и коммерческие функции.
3. ОПИСАНИЕ УСЛУГ
Гостевой дом оказывает, в первую очередь, услуги по размещению гостей, как правило краткосрочному – в среднем до 10 дней. Для обеспечения конкурентоспособности предполагается оказание ряда сопутствующих услуг, по большей части бесплатных. Полный перечень услуг представлен в Табл. 1.
Ценовой сегмент проекта – средний; при этом качество услуг и состояние номерного фонда – выше среднего. Это позволит привлечь большее количество гостей и обеспечить их лояльность для повторных посещений и рекомендаций.
Таблица 1. Перечень услуг
Лицензирование услуг не требуется, не требуется подтверждение категории гостиницы. Необходимо получение разрешений от пожарной службы и Потребнадзора.
4. ПРОДАЖИ И МАРКЕТИНГ
Согласно данным Росстата, рынок гостиничных услуг по результатам 2014 года сократился по сравнению с 2013, что связано со снижением платежеспособности населения и экономией денежных средств. Происходит уменьшение расходов как на туристические, так и на деловые поездки. Тем не менее, результаты 2015 года, полученные путем экстраполяции данных первых трех кварталов, остаются на уровне 2014 года. При этом, показатели прибыли и рентабельности растут, достигая рекордных значений.
Рисунок 1. Динамика основных финансовых показателей рынка гостиничных услуг в России в 2011-2015 гг., тыс. руб./%
Следует ожидать, что основное снижение рынка будет происходить за счет именно деловых поездок, а туристический сегмент будет расти по всем показателям. Это вызвано, как было сказано выше, за счет популяризации отечественных курортов, развитием инфраструктуры и блокированием популярных туристических направлений.
Популярность Ейской косы как туристической зоны обусловлена мягким климатом, туристической инфраструктуры в непосредственной близости (г. Ейск) – аквапарк, дельфинарий, океанариум, кафе, рестораны, парки и т.д. Кроме того, данный микрорегион популярен с точки зрения активного отдыха, в первую очередь виндсерфинга. Кроме того, в 40 км от Ейска находится Ханское озеро, известное своими лечебными грязями и йодо-бромными и сероводородными источниками минеральных вод. Таким образом, можно говорить только о перспективах роста популярности Ейска и Ейской косы как курорта.
В широком смысле, в качестве конкурентов можно рассматривать любые предприятия сферы гостеприимства, расположенные в данном микрорегионе: пансионаты, гостиницы, мини-отели и гостевые дома. Их общее количество – около 100 единиц. Однако, учитывая разный уровень предоставляемых услуг и позиционирование, прямыми конкурентами все же следует считать только гостевые дома – около 30 единиц. К основным недостаткам существующих гостевых домов следует отнести небольшую вместительность – в основном это частные домовладения, переоборудованные под гостевой дом; однообразный номерной фонд – несколько одинаковых, довольно больших номеров; удобства не в номере – общая уборная и душ на несколько комнат; отсутствие или низкое качество дополнительных услуг – отсутствие услуг повара, прачечной, смена белья раз в 7-10 дней и т.д. Соответственно, реализация всех заявленных в Табл. 1 услуг, даст бесспорное конкурентное преимущество данному проекту.
Продажи услуг гостевого дома осуществляются через туристические агентства, среднее вознаграждение которых составляет 10% от стоимости, а также через интернет-сайты booking.com, eisk-leto.ru и т.д.; часть объема продаж придется на посредников, работающих непосредственно на ж/д и автовокзале города. Доля продаж через агентства и посредников в первые два года реализации проекта может достигать 80%, затем будет существенно снижаться, до 30-40% к пятому году реализации проекта. Кроме того, необходимо создание собственного интернет-сайта с полным описанием дома, номерного фонда и услуг. Объем продаж сайта с хорошей индексацией в поисковых системах может достигать 30-40%. На долю повторных посещений при хорошем качестве обслуживания, обеспечивающим высокую лояльность гостей, должно приходиться не менее 25-30%.
Взаимодействие с агентствами и посредниками осуществляет непосредственно собственник гостевого дома, без привлечения сторонних специалистов.
5. ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА
Географически объект расположен в непосредственной близости от г. Ейск, в прямой доступности общественного транспорта. Удаление гостевого дома по прямой от береговой линии – 800 м, от общественного пляжа – 1200 м. Ейск – курортный город Азовского побережья Краснодарского края, морской порт. Население города – 85,7 тыс. чел.; находится у основания Ейской косы, омывается водами Таганрогского залива и Ейского лимана. Климат умеренно-континентальный, отличается относительно небольшим количеством осадков и отсутствием частых перепадов температур. Курортный сезон продолжается с начала мая по конец сентября. Транспортная инфраструктура представлена железнодорожным и автовокзалом. Шоссе регионального значения связываю Ейск со столицей края Краснодаром и столицей федерального округа – Ростовом-на-Дону.
Требуемые затраты на строительство и оборудование здания – 13,8 млн. руб. Площадь здания рассчитана исходя из средних нормативов гостиничной индустрии – на одного гостя приходится 12 кв.м. общей площади здания, что является средним показателем по сегменту мини-гостиниц, т.е. класса, более высокого, чем гостевые дома. Это также обеспечит дополнительную конкурентоспособность проекту.
Для строительства здания гостевого дома планируется привлечение местной строительной компании, отобранной на основании конкурса. Критерием выбора является не только итоговая стоимость строительства, но и использование современных технологий, а также качество выполненных ранее компанией проектов. Планируемый срок строительства и отделки здания – 10-11 месяцев.
Затраты на оснащение помещений гостевого дома приведены в Таблице 2. Кроме указанных в таблице затрат предусмотрены также расходы на оборудование придомовой территории, систему пожарной сигнализации и прочее.
Таблица 2. Затраты на оборудование гостевого дома
Основная часть работ по обеспечению функционирования гостевого дома производится непосредственно собственником и его семьей. Для выполнения подсобных работ в высокий сезон (июнь-август) привлекаются наемные рабочие (Табл. 3); бухгалтерию целесообразно передать на аутсорсинг, равно как и охранные функции.
Таблица 3. Штатное расписание и фонд оплаты труда
Основной статьей текущих затрат являются коммунальные платежи, которые можно условно разделить на постоянную и переменную часть. К постоянной части (постоянные затраты) относится минимальный платеж вне сезона. Переменная часть изменяется в зависимости от количества гостей в сезон. Кроме фактора сезонности необходимо также учитывать заполняемость гостиницы в связи с ее популярностью; в первый год максимальная заполняемость едва ли поднимется выше 50% в высокий сезон. Однако, в дальнейшем, ожидается заполняемость до 90%.
План продаж с учетом сезонности представлен в Приложении 1.
6. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
Собственник проекта осуществляет все руководящие, коммерческие и маркетинговые функции: планирование, исследования рынка, взаимодействие с посредниками и букинговыми системами. Это позволяет избежать расходов на оплату труда управляющего. Кроме того, в масштабах гостевого дома эти функции не требует высокой квалификации и специальных знаний. Ведение бухгалтерии передается на аутсорсинг. Организационной структуры, как таковой, для проекта не предусмотрено –наемные и аутсорсинговые работники находятся в непосредственном подчинении собственника проекта.
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
К затратам подготовительного периода относятся инвестиционные затраты на строительство и отделку з?