Бизнес план квартира посуточно субаренда

Бизнес план квартира посуточно субаренда thumbnail

Сдача квартир в аренду посуточно считается достаточно прибыльным бизнесом. Основным преимуществом является заработок с нуля без особых вложений в том случае, если хотя бы одна квартира для сдачи имеется. Она может достаться по наследству или ранее быть приобретенной в ипотеку. В этой статье мы рассмотрим бизнес-план посуточной аренды квартир собственником.

Резюме проекта

Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе . Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.

Общая характеристика квартир:

  1. Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
  2. 2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
  3. Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.

Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.

Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.

Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:

  • Нестабильный спрос.
  • Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
  • Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
  • Агрессивные конкуренты.
  • Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.

Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).

Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.

Регистрация деятельности

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Оснащение квартир

Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д. Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры. Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:

НаименованиеЦенаКоличествоСумма
Закупка материалов для косметического ремонта200 0002 квартиры400 000
Выполнение ремонтных работ150 0002 квартиры300 000
Диван большой раскладной40 000280 000
Кровать 2-спальная25 000125 000
Кресла мягкие15 000230 000
Кухонный гарнитур50 0002100 000
Мини-холодильник INDESIT TT 8511 000222 000
Стиральная машина INDESIT EWUC 410511 000222 000
Микроволновая печь5 000210 000
Телевизор30 000230 000
Интернет4 00028 000
Кондиционер10 000220 000
Гардеробная10 000220 000
Сантехника17 000234 000
Электрочайник2 00024 000
Жалюзи на окна1 00055 000
Тумбочки100044 000
Элементы декора10 000220 000
Постельное белье2 000510 000
Посуда1 50023 000
Итого1 147 000

Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:

НаименованиеЦена
Ремонт или обивка дивана и кресел10 000
Косметический ремонт в кухне20 000
Ремонт сантехники10 000
Покупка электрочайника2 000
Итого42 000

На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.

Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи. Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников. При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.

В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.

Маркетинг и реклама

Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.

Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:

НаименованиеСумма
На досках бесплатных объявлений0
На доске «Авито» в платном разделе5 000
В газетах5 000
В социальных группах на топовых местах5 000
Объявления на улице500
Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт)7 500
Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир5 000
Итого28 000

Доходы и расходы

Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:

Статья расходовСумма
Оформление3 000
Оснащение квартир1 730 000
Маркетинг и реклама28 000
Всего1 721 000

На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.

Ежемесячные расходы

Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:

Статья расходовСумма
Коммунальные платежи15 000
Плата за интернет3 000
Реклама28 000
Чай, кофе, сахар и т.д.2 000
Всего48 000

Доходы

Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.

В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:

КвартираЦена за суткиКоличество активных сутокСумма
1-к. квартира в центральном районе3 5001863 000
2-к. квартира в центральном районе5 5001582 500
1-к. квартира на окраине города2 5001537 500
Итого на 2-й месяц183 000

При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:

  • Будет отработана система привлечения клиентов.
  • Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.

Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.

Проведем расчет на основе средних показателей доходности.

Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Рассчитываем налоговую выплату:

135 000 х 6% = 8100 рублей.

Таким образом, чистая прибыль составит:

135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.

Рассчитываем рентабельность:

(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).

При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.

Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.

В итоге

Бизнес на посуточной аренде квартир даже очень прибыльный, однако в основном в том случае, если в наличии уже имеются одна и более квартиры в собственности. Если же вы планируете приобрести жилую площадь под аренду, то лучше ориентироваться на этот доход как на дополнительный. Спрос может неожиданно упасть на месяц или два, и, если у вас не будет источника дохода, за счет которого можно будет погашать кредит за квартиру, вы окажетесь без средств к существованию. Поэтому выходите на путь заработка по аренде недвижимости осторожно.

Источник

Купить однушку и сдавать, получая пассивный доход, – большая мечта и пенсионная стратегия многих россиян. И если на долгосрочной аренде жилья много не заработать (особенно если речь идет о недвижимости не в Москве, не в Питере и не в Сочи), то посуточная аренда – полноценный бизнес. О деталях посуточной аренды квартир в нетуристическом провинциальном городе нам рассказал эксперт – руководитель агентства IvSutki Александр Зыков (город Иваново).

Прочитайте этот материал до конца, и вы узнаете:

  • насколько посуточная аренда выгоднее долгосрочной;
  • что лучше – купить квартиру или взять в субаренду;
  • можно ли строить бизнес на посуточной аренде без оформления в качестве ИП;
  • какие квартиры арендуют охотнее всего;
  • можно ли построить бизнес на одной квартире.

Александр Зыков

«Я заселял клиентов вместо обеда»

Итальянские светильники, дорогой кожаный диван, белоснежное постельное белье без единой складочки. Чтобы эффективно строить бизнес в посуточной аренде, нужно дать клиентам высокий уровень сервиса, уверен владелец этой квартиры. В бизнес посуточной аренды недвижимости Александр Зыков пришел в 2010 году, когда купил однушку в городе Иваново. Половину стоимости жилья внес из собственных средств, остальные 50% оформил в ипотеку. Но очень скоро понял, что на кредит уходит практически вся зарплата. Жить было не на что. Тогда Александр решил сдавать квартиру в аренду.

Эту квартиру Александр купил в 2016 году. Заказал дизайн-проект, обустроил и теперь сдает за 2500 рублей в сутки

КСТАТИ!

Перед сдачей в аренду ипотечного жилья внимательно прочитайте договор с банком. Некоторые финансовые организации запрещают распоряжаться жильем без предварительного согласования.

Посуточная аренда выгоднее долгосрочной примерно в три раза. Если арендовать однушку на длительный срок в 2010 году можно было за 8-10 тысяч рублей, то Александр начал зарабатывать по 30 тысяч в месяц.

«Еще около года я не уходил с основной работы. Клиентов в квартиру заселял в обеденный перерыв. Начальство угрожало отнять мобильный телефон, потому что на звонки приходилось отвечать постоянно», – вспоминает владелец агентства IvSutki.

Поняв, что аренда недвижимости приносит неплохие деньги, Александр уволился с работы и стал расширять бизнес. Сегодня в его собственности – три квартиры ивановском микрорайоне Московский. Еще несколько квартир находятся в субаренде.

Субаренда – лучший вариант для старта

Чтобы начать бизнес на посуточной аренде, необязательно покупать квартиру

Чтобы начать бизнес на посуточной аренде недвижимости, необязательно вкладываться в покупку жилья. На первом этапе наш эксперт рекомендует оформить недвижимость в субаренду: снять квартиру на длительный срок и пересдавать ее посуточно. Выбирать лучше вариант без мебели – обставьте жилье самостоятельно.

ВАЖНО!

Стоимость субаренды квартиры – на 30% выше обычной аренды жилья для длительного проживания. Однушку c хорошим ремонтом для начала бизнеса в Иванове можно снять в среднем за 15 000, двушку – за 20 000 рублей.

Не каждый владелец квартиры соглашается на субаренду. Поэтому важно быть убедительным и правильно презентовать себя:

  • предоставить бизнес план;
  • гарантировать ответственность за сохранность жилья;
  • составить договор найма, в котором будут прописаны все условия аренды.

«Можно начать сотрудничество с инвесторами, которые предоставляют в субаренду сразу несколько квартир. С ним проще договориться. Но есть и определенный риск. Однажды инвестор может принять решение о продаже недвижимости. И, как правило, он продает квартиры не по одной, а сразу все единовременно. Тогда вы окажетесь в очень непростом положении, – рассказывает Александр. – Сотрудничая с разными собственниками, вы не лишитесь всех квартир сразу».

Квартиры Александра практически не пустуют

ВАЖНО!

Бизнес на посуточной аренде квартир можно строить без оформления ИП. Физическое лицо вправе сдавать недвижимость, своевременно отчитываясь о своей прибыли в налоговую. Но у ИП больше возможностей:

  • могут работать с организациями по безналичному расчету;
  • предоставляют отчетные документы для бухгалтерии, охватывая командированных клиентов.

Однушки – это уют, двушки – практичность

В двухкомнатных квартирах нужно предусмотреть несколько спальных мест

Самым ходовым товаром на рынке посуточной аренды считаются однокомнатные квартиры. Выбор двушек тоже достаточно большой. А вот трехкомнатная недвижимость – уже нишевый сегмент: таких вариантов в Иванове немного, но спрос на них стабильный.

«Если вы сдаете однушку, то обставить ее нужно максимально уютно и современно. В комнате обязательно должна быть большая и удобная кровать. Ваша основная задача – предоставить клиенту максимальный уровень комфорта. Двухкомнатные квартиры более практичны. Их часто арендуют для заселения семей с несколькими детьми, спортивных команд, командировочных бригад. Поэтому главная задача двушки – разместить большое количество гостей», – рассказывает наш собеседник.

ХОДОВЫЕ МЕСТА

Выбор района – важный момент. Самые «ходовые» квартиры находятся в новых жилых комплексах, рядом с главными транспортными магистралями города, крупными торговыми центрами, важными культурными объектами. Спальные районы старой застройки пользуются меньшим спросом. К числу самых востребованных в Иванове относятся микрорайоны Московский, Новые Черемушки, Новая Ильинка.

Дешевые квартиры привлекают проблемных клиентов

В квартире, которая сдается посуточно, должно быть все необходимое: посуда, техника, роутер

Средняя стоимость посуточной аренды квартиры в Иванове составляет 1 500 рублей в сутки. «Увеличивать ценовую планку стоит, только если вы готовы предложить клиенту уровень проживания класса «люкс». На такой сегмент всегда есть спрос. Но высокая цена предполагает дорогой ремонт, новую мебель и первоклассный уровень сервиса», – объясняет Александр. Кроме того, он уверен: снижение цены может сыграть с бизнесменом злую шутку. Дешевые варианты привлекают недобросовестных клиентов, с которыми могут быть проблемы. Поэтому необходимо искать другие конкурентные преимущества.

Чек-лист вещей в квартире, которая сдается посуточно:

  • двуспальная кровать;
  • бытовая техника: стиральная машина, микроволновая печь, электрический чайник, утюг;
  • роутер для бесплатной раздачи Wi-Fi;
  • посуда (в том числе и для приготовления еды – кастрюля, сковородка, дуршлаг);
  • бытовая химия и стиральные принадлежности;
  • несколько комплектов постельного белья, полотенца.

Спрос стабильный, конкуренция высокая

Наряду с крупными компаниями на рынке посуточной аренды успешно работают мелкие игроки

«Конкуренция на рынке посуточной аренды недвижимости в Иванове очень высока. Наравне с крупными компаниями успешно работают более мелкие игроки. Спрос на квартиры остается стабильным, но стартовать сейчас будет тяжелее, чем 5-8 лет назад, когда раздел рынка только начинался», – говорит Александр. По его мнению, пик спроса наблюдался в 2014-2015 годах.

Как искать клиентов:

  • разместить информацию на сайтах-агрегаторах (например, booking.com);
  • дать объявления на популярных площадках (Avito и ЦИАН);
  • продвигать свои услуги в социальных сетях.
  • Собственный сайт приносит владельцам квартир не так много клиентов, поэтому он не является обязательным.

Почасовая аренда поможет увеличить доход

Низкая цена привлекает проблемных клиентов

Дополнительным источником дохода, приносящим до 20% от общей прибыли, может стать аренда квартиры по часам. Оптимально, если жилье удается сдать на несколько часов между заселением жильцов посуточно. Основные клиенты почасовой аренды – это влюбленные пары, которые ищут уединения.

Некоторые арендодатели исключают этот источник дохода и сдают жилье только на сутки. По мнению Александра, причина чаще всего в лени. Ведь после каждых жильцов приходится убирать квартиру, стирать постельное белье и полотенца. На это уходит время. «Если ты хочешь, чтобы бизнес приносил максимальный доход, то нужно использовать разные возможности», – уверен Александр.

ЦИФРЫ

200 тысяч рублей в среднем потребуется вложить в ремонт квартиры перед сдачей

1500 рублей – средняя стоимость аренды квартиры на сутки в городе Иваново

1000 рублей – цена аренды квартиры на три часа

На однушке бизнес не построишь

Каждому, кто решил зарабатывать на посуточной аренде недвижимости, нужно учесть: чтобы строить успешный бизнес, одной квартиры недостаточно. О прибыли может идти речь, только когда работаешь как минимум с тремя квартирами.

«Если у вас есть жилая недвижимость в ипотеке, то вы, конечно, можете сдавать ее в аренду посуточно. Это позволит окупить стоимость квартплаты, покупку расходных материалов, ежемесячные платежи по кредиту, но не больше. С субарендой – то же самое, – уверяет Александр. – Когда вы стартуете с однушкой или двушкой и не ставите перед собой цели увеличивать количество квартир, то о хорошем доходе говорить не приходится».

Поэтому главной задачей должно стать постоянное развитие и расширение бизнеса.

Источник

Adblock
detector