Бизнес план комплексного освоения территорий
Число проектов комплексного освоения территорий заметно выросло.
В старых границах Москвы растет число проектов комплексного освоения территорий (КОТ) с объемом строительства от 100 тыс. кв. метров: сейчас на рынке представлено 40 таких объектов с суммарным объемом предложения 1,3 млн кв. метров. Многие из них расположены между Третьим транспортным кольцом и МКАД – это говорит о том, что толчком для развития КОТ стала программа реновации промзон. В перспективе только четыре самых крупных проекта – «Некрасовка», «Тушино-2018», «ЗилАрт» и «Символ» – обеспечат прирост недвижимости в объеме 11 млн кв. метров.
Несмотря на стагнацию экономики, а также всем известные проблемы рынка недвижимости, столичные власти и эксперты рапортуют об увеличении строительной активности. За первое полугодие 2016 года Мосгосстройнадзор оформил 745 разрешений на строительство: общая площадь новых объектов составит 7,54 млн кв. метров. За тот же период прошлого года девелоперы запросили граддокументацию на 4 млн кв. метров. По словам председателя комитета Олега Антосенко, основная доля прироста пришлась на жилье. Если в первом полугодии 2015 года его ведомство выдало 93 разрешения на строительство 2,1 млн кв. метров жилых площадей, то в нынешнем – 108 разрешений на 5,3 млн кв. метров. Из этой статистики следует, что само по себе количество согласований увеличилось не так сильно, а вот объемы строительства выросли более чем в 2,5 раза.
Господин Антосенко сообщил, что рост обеспечили в основном разрешения на строительство больших жилых комплексов, возводящихся в рамках КОТ, а также крупные торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы. «Количество выданных разрешений на жилое строительство увеличилось на 16%, а площадь объектов выросла в 2,5 раза. Приоритет отдан проектам комплексного развития территорий», – отметил коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
В старых границах Москвы растет число проектов комплексного освоения территорий (КОТ) с объемом строительства от 100 тыс. кв. метров: сейчас на рынке представлено 40 таких объектов с суммарным объемом предложения 1,3 млн кв. метров. Многие из них расположены между Третьим транспортным кольцом и МКАД – это говорит о том, что толчком для развития КОТ стала программа реновации промзон. В перспективе только четыре самых крупных проекта – «Некрасовка», «Тушино-2018», «ЗилАрт» и «Символ» – обеспечат прирост недвижимости в объеме 11 млн кв. метров.
Несмотря на стагнацию экономики, а также всем известные проблемы рынка недвижимости, столичные власти и эксперты рапортуют об увеличении строительной активности. За первое полугодие 2016 года Мосгосстройнадзор оформил 745 разрешений на строительство: общая площадь новых объектов составит 7,54 млн кв. метров. За тот же период прошлого года девелоперы запросили граддокументацию на 4 млн кв. метров. По словам председателя комитета Олега Антосенко, основная доля прироста пришлась на жилье. Если в первом полугодии 2015 года его ведомство выдало 93 разрешения на строительство 2,1 млн кв. метров жилых площадей, то в нынешнем – 108 разрешений на 5,3 млн кв. метров. Из этой статистики следует, что само по себе количество согласований увеличилось не так сильно, а вот объемы строительства выросли более чем в 2,5 раза.
Господин Антосенко сообщил, что рост обеспечили в основном разрешения на строительство больших жилых комплексов, возводящихся в рамках КОТ, а также крупные торгово-развлекательные и многофункциональные комплексы. «Количество выданных разрешений на жилое строительство увеличилось на 16%, а площадь объектов выросла в 2,5 раза. Приоритет отдан проектам комплексного развития территорий», – отметил коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.
К такому же выводу пришли и специалисты аналитического центра компании Est-a-Tet, проанализировавшие динамику объема предложения и средневзвешенной цены, а также географию проектов комплексного освоения территорий с объемом строительства свыше 100 тыс. кв. метров в старых границах Москвы. Из 251 проекта, представленного на столичном рынке, 40, по их данным, можно смело отнести к комплексной застройке. Объем предложения в проектах КОТ в настоящее время составляет 1,3 млн кв. метров, что совсем чуть-чуть не дотягивает до половины (47%) от общего объема предложения в Москве. За год объем предложения в таких проектах вырос в 1,6 раза, а в двухгодичной динамике – в 2,2 раза.
Эксперты обратили внимание, что основной объем предложений в проектах КОТ сосредоточен в зоне от ТТК до МКАД – 886,2 тыс. кв. метров. Это в 2,8 раза больше, чем реализуется за пределами МКАД – 316,9 тыс. кв. метров. (Что касается территории внутри ТТК, то по понятным причинам там вообще нет застройки уровня КОТ – площадь наиболее масштабного проекта ЖК «Садовые кварталы» составляет 72 тыс. кв. метров.) За год объем предложения крупных проектов в зоне от ТТК до МКАД вырос на 57%, а за пределами МКАД – на 73%. «Объем предложения в проектах КОТ значительно вырос, что связано со стартом программы реновации промзон. Такие крупные площадки бывших промышленных территорий подразумевают строительство масштабных проектов, обеспеченных собственной полноценной инфраструктурой», – подчеркнул Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
На сегодняшний день самыми масштабными проектами на рынке столичных новостроек являются мкрн «Некрасовка» (он строится на бывших Люберецких полях аэрации, свалке и прочих неугодьях), «Город на реке Тушино-2018» (территория бывшего Тушинского аэродрома), ЖК «ЗилАрт» (территория завода ЗИЛ) и ЖК «Символ» (промзона «Серп и Молот»). По данным Москомстройинвеста, с учетом существующей застройки общая площадь недвижимости в Некрасовке после реализации проекта составит 7,8 млн кв. метров, из них 6,1 млн «квадратов» придется на жилье. По прогнозам число жителей района вырастет с нынешних 68,3 тыс. человек до 115,5 тыс., в нежилой застройке планируется создание 34 тыс. новых рабочих мест (правда, пока создано только 4 тыс.). В рамках комплексной застройки предусматривается строительство детских садов, школы, поликлиники, физкультурно-оздоровительного комплекса, торговых центров, культурно-развлекательных комплексов, гостиницы, пожарного депо, двух объектов отдела внутренних дел, трех автозаправочных станций и паркингов на 12 578 машино-мест. Площадь территории, на которую разработан проект планировки, составляет 556 га.
«Город на реке Тушино-2018» строится на 160 га, на месте аэродрома им. Чкалова. Название проекта определила близость к воде – жилые кварталы комфорт-класса имеют прямой выход к Москве-реке. Общая площадь застройки составляет 2 млн кв. метров, из них 1,3 млн кв. метров жилья. В шаговой доступности от жилых корпусов разместятся магазины, социальные (поликлиника, шесть детских садов, три школы) и общественно-деловые объекты, не менее трети территории «Тушино-2018» займут рекреационные зоны. В прошлом году «Город на реке» получил престижную премию Urban Awards в номинации «Лучший проект комплексного развития территорий».
ЖК «ЗилАрт» строится на 65 га бывшей промзоны завода ЗИЛ: 70% этой территории отведено под застройку жилыми домами и объектами торгово-социальной инфраструктуры, остальные 30% подлежат озеленению. Общая площадь застройки 1,5 млн кв. метров, из них около 950 тыс. кв. метров жилья. Жилой фонд микрорайона представлен монолитными домами от 6 до 15 этажей, проживать в которых будут порядка 20 тыс. человек. Отдельным блоком на территории ЖК «ЗилАрт» будет расположен образовательный центр, включающий две школы и два детских сада, а также общую спортивную площадку. Изюминкой проекта является уникальный музейный центр «Эрмитаж – Москва», где будут представлены образцы современного искусства. Кроме того, в ЖК «ЗилАрт» появятся детский развлекательный центр с аттракционами, кукольный и драматический театры (последний – с трансформируемой сценой), концертный зал. Общественная часть квартала предусматривает застройку высотой от 5 до 40 этажей – это деловые и торговые комплексы, универмаги, медицинские и фитнес-центры, кафе, рестораны, картинные галереи.
Жилой комплекс «Символ» занимает 60 га не менее известной промзоны «Серп и Молот». В планах девелопера строительство 1,5 млн кв. метров недвижимости, из которых 857 тыс. кв. метров придется на жилье. К объектам социальной инфраструктуры относятся две школы на 2360 детей, восемь детских дошкольных учреждений на 1030 детей, поликлиники и медцентры, а также Дом культуры и музыки. Около 260 тыс. кв. метров будет отдано под общественно-деловые центры, которые должны обеспечить микрорайон новыми рабочими местами, 40% территории займут зеленые и рекреационные зоны.
Помимо вышеперечисленного в 2016 году на столичный рынок вышли другие крупные проекты: ЖК «Летний сад» (12,94 га, находится рядом с проектируемой станцией метро «Улица 800-летия Москвы» и строящейся станцией метро «Селигерская»). В составе проекта 10 жилых корпусов, один корпус апартаментов, детский сад, школа, объекты торгово-бытовой инфраструктуры, встроенный паркинг, 3-этажный торговый центр. Общая реализуемая площадь квартир составит 283 тыс. кв. метров. Аналогичные по масштабу и функциональному назначению КОТ – ЖК «Мир Митино» (в Митине), ЖК «Столичные поляны» (в Бутове) и ЖК «ЛУЧИ» (в Солнцеве). По данным Est-a-Tet, в проектах КОТ преобладает жилье комфорт-класса – всего 25 проектов, далее следует бизнес-класс – 11 комплексов и эконом-класс – два проекта (еще в нескольких проектах есть корпуса разного уровня). Средневзвешенная цена в проектах комплексного освоения территорий по итогам первого полугодия 2016 года составила 184,2 тыс. руб./кв. метр.
Особняком от этих КОТ держится проект «Физтех XXI» (поселок Северный), в котором преобладает не жилье, а рабочие места. Его центральным ядром является «Физтехпарк», открытый в мае. За якорным объектом последует создание бизнес-парка, научно-исследовательской и выставочной платформы, строительство жилого и гостиничного комплекса. В общей сложности к 2021 году совокупная площадь проекта составит 657 тыс. кв. метров рабочих площадей плюс 400 тыс. кв. метров жилья, а Москва получит более 30 тыс. высококвалифицированных рабочих мест.
Эксперты отмечают, что принятие Госдумой закона о реновации промышленных зон (принят в конце весенней сессии) даст возможность запустить в хозяйственный оборот сложные площадки, а значит, КОТ получит новый стимул для развития. Городские чиновники неоднократно подчеркивали, что бывшие промышленные территории являются основным градостроительным потенциалом Москвы. По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, их развитие и реорганизация позволят привлечь крупные инвестиции, создать новые рабочие места, улучшить жилищные условия и разгрузить транспортные артерии города.
Елена Егоршина
Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.
Расшифровываем аббревиатуру КОТ
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.
Немного истории
Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.
Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.
Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.
Причины популярности комплексного строительства
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.
Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов
Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.
Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.
Минусы КОТ
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика
Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:
- развитие уже застроенных территорий;
- КОТ;
- проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
- проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.
Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.
Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Аренда земельных участков под КОТ
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Договор о комплексном освоении территорий
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
- застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
- право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
- чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
- сроки действия документа и тому подобные пункты.
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.
Проблемы комплексного освоения земель
Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.
В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.
Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.
Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.
Несколько слов вместо заключения
Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.