Бизнес план и расчет бизнес центра
Регистрация
Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.
Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.
Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:
1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.
2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.
3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).
4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.
5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.
6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.
7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.
На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
Помещение
Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.
Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.
Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.
Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.
Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.
Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.
Функциональные зоны:
- клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
- конференц-зал
- хозяйственно-бытовая комната
- административная — офисы персонала, помещение для охраны
- коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
- стоянка на 30-40 машин.
Оборудование
1.Система вентиляции и кондиционирования.
2.Система освещения.
3.Офисное оборудование для персонала (компл.).
4.Компьютерное оборудование (компл.).
5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.
6.Мебель для офисов (компл.).
7.Оборудование для конференц зала.
8.Мультимедийное оборудование.
9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).
10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.
11.Система видеонаблюдения и охраны.
В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.
Офисный центр — один из самых стабильных видов бизнеса, который вместе с тем сопряжен с существенными вложениями. Для получения стабильной прибыли от проекта необходимо детально разработать бизнес-план бизнес-центра. О том, что нужно учесть и на что обратить внимание — в нашей статье.
Краткое резюме
Еще 3-5 лет назад офисные площади в зданиях с лифтами, спортивными залами и кафе пользовались повышенным спросом и давали большой доход. 2014 год внес свои корректировки, платежеспособность предпринимателей снизилась, люди стали «уплотняться», выбирать места с более низкой арендной платой и меньшими удобствами.
Поэтому в 2018 году на первое место вышли небольшие бизнес-центры, которые предлагают доступную цену. Сделать они это могут по одной простой причине — строительство здания без лифта, зоны отдыха, большого ресепшна застройщику обходится дешевле.
Читайте также: Бизнес-план кондитерской
Краткий обзор инвестиционного проекта:
- затраты при строительстве и внутренней/внешней отделке — 26 300 000 рублей;
- прибыль в среднем в месяц — 400 000 рублей.
Описание проекта
Рассмотрим план бизнес-центра со следующими характеристиками:
| Количество этажей | 3 |
| Общая площадь | 1000 кв.м |
| Полезная площадь | 850 кв.м |
| Срок возведения | 7 мес. |
На каждом этаже сооружения находятся 15 офисов. Площадь офисов — от 15 до 50 м2. Итого — 45 офисов, которые планируется сдать в аренду или продать. Продажа выгодна в том случае, если деньги нужны сразу. Если рассматривать в долгосрочной перспективе, то более рентабельный вариант — сдача в аренду.
Ниша на рынке
Данный бизнес-план по созданию бизнес-центра рассчитан для города Екатеринбурга с населением 1,5 миллиона человек. Электронный каталог города содержит 61 офисное здание. Большинство из них — недвижимость в центре города или в местах с наибольшим трафиком. Центры обладают своими парковками, фитнес-залами и ресторанами. Средняя цена аренды — 950 р/м2.
В каталог не включена точечная продажа или аренда помещений в жилых домах. В нашем случае они не являются прямыми конкурентами, потому что эти предложения носят единичный характер и не отличаются стабильностью.
Маркетинговая стратегия
Учитывая масштабность проекта, приступать к рекламе стоит уже на этапе строительства объекта. И этот момент можно использовать с наибольшей отдачей, потому что на этапе застройки многие предприниматели предлагают более льготные условия, нежели после сдачи сооружения в эксплуатацию. При грамотно сформулированном коммерческом предложении уже к концу строительства можно заключить договора аренды на 30% офисов и более.
Для рекламы обратитесь в проверенные рекламные агентства, которые смогут изготовить растяжки и баннеры для улиц. Отлично работают растяжки на центральных улицах с хорошим трафиком. Водители очень часто стоят в час-пик в пробках и у них есть возможность увидеть, прочитать и записать контакты.
Когда будет готов корпус здания, обязательно установите на нем большой плакат с информацией о продаже и сдаче в аренду. Не забудьте указать все контакты для связи и время для звонка. У людей должна быть возможность просто сфотографировать вывеску и в удобное время перезвонить.
Используйте городские СМИ, включая радио. Как правило, в городе есть местные каналы. Закажите у них рекламу в виде бегущей строки или договоритесь с каналом о выезде журналиста для освещения проекта.
Почти каждый город имеет свой сайт. Обязательно закажите на нем рекламу на месяц или два. В Екатеринбурге самым известным городским порталом является сайт Е1.
Читайте также: Бизнес-план зоомагазина
Производственный план
План включает в себя несколько этапов.
Этап 1. Регистрация фирмы
Собственником бизнес-центра с целью продажи и сдачи в аренду офисов может быть как ИП, так и юридическое лицо. Регистрация ИП обойдется в 800 рублей, а ООО — в 4000 руб. Выберите ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Для начала можете выбрать в качестве системы налогообложения УСН.
Этап 2. Выбор территории
Для будущего здания необходимо правильно подобрать место. Расположение — определяющее условие для клиентов на начальном выборе офиса. На востребованность сооружения влияют следующие факторы:
- расстояние до дорожных развязок или общественных остановок транспорта;
- удаленность от финансово-делового центра города;
- наличие парковочных мест;
- удобный подъезд или подход к зданию;
- развитая инфраструктура рядом.
Читайте также: Бизнес-план маникюрного салона
Если удастся соединить все факторы, то вероятность быстрой и успешной сдачи площадей в аренду возрастает в разы.
Этап 3. Земельный вопрос
Нельзя построить здание на территории, которая является:
- парком или заповедником;
- охраняемой или принадлежащей к государственной границе;
- закрытой территорией;
- хранилищем радиоактивных отходов;
- землей, где построены объекты атомной энергии.
Для строительства землю необходимо выкупить или взять в аренду. Как правило, территория находится в собственности администрации города или другого собственника. Во втором случае необходим договор аренды или купли-продажи.
С администрацией схема другая. Если планируете покупать землю, то имеет смысл сделать смешанный договор, в котором прописан срок и цена аренды с последующим выкупом.
Арендовать землю у администрации можно через аукцион или оформить договор аренды после подачи заявления .
Для аукциона необходимо:
- выбрать участок, узнать его кадастровый номер на сайте Росреестра;
- подать заявление на имя главы администрации по месту, указав данные заявителя и участка. Форма заявления предоставляется самой администрацией;
- если администрация после проверки выявит, что объект полностью подходит для возведения на нем офисного здания, то участок выставляется на торги. Инициатор торгов должен оповестить об их проведении через местные СМИ за 30 дней до начала;
- участвовать в торгах и выиграть их;
- заключить договор аренды и внести первый платеж.
Самое сложное и непредсказуемое — конечный результат. Если заявителей будет несколько, то выиграет тот, кто предложит наилучшую цену.
Можно пойти по упрощенной схеме — написать заявление в администрацию, согласовать время встречи и показать презентацию будущего проекта. Если предложение заинтересует представителей власти, то заключается договор аренды и вносится оплата.
Важно! Согласование с администрацией проводится, если есть проект планировки и межевания территории с четко обозначенными границами участка.
Этап 5. Документация
Помимо одобрения от администрации на строительство необходимо в бизнес-план строительства коммерческого здания включить:
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Выдает администрация. Документы используются при разработке проектной документации;
- разработку проектной документации. На этом этапе подсчитываются все инженерные ресурсы (свет, вода, канализация) и технические условия для каждого энергетического ресурса. Затем подается запрос в энергоснабжающие организации. Проводится комплекс инженерных изысканий. Работы осуществляются проектной аккредитованной организацией;
- экспертизу проекта и результатов инженерных изысканий. Ее проводит специализированная экспертная компания лицензированных специалистов;
- разрешение на строительство;
- разработку рабочей документации проектной аккредитованной организацией;
- смету;
- СМР (строительно-монтажные работы);
- сдачу объекта в эксплуатацию.
Организационный план
На начальном этапе нужны подрядчики в лице:
- проектно-изыскательской компании с допуском СРО;
- строительной компании с СРО и аттестованными специалистами.
После ввода в эксплуатацию в бизнес-план бизнес-центра понадобится включить:
- администратора — 25 000 рублей;
- 2 уборщицы — 30 000 рублей;
- охранника — 15 000 рублей;
- бухгалтера. Подойдет специалист на аутсорсе— 20 000 рублей.
Итого на первых порах ФОТ составит 90 000 руб.
В дальнейшем штат будет увеличиваться. Необходимо заключить договоры с аварийными службами, которые берут на себя обслуживание канализационной системы и сантехники.
Читайте также: Бизнес-план пивоварни
Бизнес-план бизнес центра с расчетами
Перечень разовых затрат бизнес-плана открытия бизнес-центра
| Строительство сооружения от начала и до конца | 25 000 000 |
| Покупка оборудования, сантехники и мебели | 1 000 000 |
| Пожарное и охранное оснащение | 300 000 |
| Итого | 26 300 000 |
Ежемесячные затраты без учета налоговых платежей
| ФОТ | 90 000 |
| Взносы во внебюджетные фонды+НДФЛ | 38 700 |
| Содержание БЦ | 200 000 |
| Реклама | 50 000 |
| Итого | 378 700 |
Планируемая выручка (полезная площадь — 850 м2, цена за м2 — 950 руб.)
| При сдаче в аренду 25% площадей | 201 875 (руб.) |
| При сдаче в аренду 50% площадей | 403 750 (руб.) |
| При сдаче в аренду 75% площадей | 605 625 (руб.) |
| При сдаче в аренду 100% площадей | 807 500 (руб.) |
При сдаче офисов в аренду, прибыль после выхода объекта на самоокупаемость будет составлять в среднем 400 000 рублей.
Риск-менеджмент
Самым главным фактором риска в строительстве бизнес-центра является экономическая нестабильность. В числе прочих факторов — форс-мажоры в виде пожаров и затоплений, рост конкуренции на рынке, неблагонадежная подрядная строительная организация.
Снизить внешние риски поможет тщательная подготовка к проекту, максимальная проверка подрядчика. Необходимо также разработать маркетинговый план для того, чтобы выделить основные конкурентные преимущества. Экономическая нестабильность и отсутствие спроса ввиду финансовых кризисов и сокращения количества компаний на рынке, к сожалению, не поддаются корректировке.
Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.
4 500 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓