Бизнес план для строительства таунхауса

Бизнес в сфере строительства всегда считался доходным. Несмотря на кризисные явления, колебания курсов валют и прочие негативные факторы, крыша над головой нужна всегда. Тем не менее, связывая свою жизнь со строительством, нужно четко понимать, что это рисковый бизнес и новичкам здесь делать нечего. Как нечего делать и тем, кто не располагает приличным стартовым капиталом.

Говоря же о наиболее перспективных направлениях, нельзя не сказать о малоэтажном строительстве, а именно, о строительстве и продаже загородных таунхаусов. В последние годы наблюдается настоящий бум по строительству такой недвижимости. Оно и понятно. Таунхаус — это идеальный пригородный дом. Для инвестора, естественно:

• он не такой большой (чаще, не выше трех этажей), а значит, к нему предъявляются менее жесткие строительные требования;
• сроки возведения таунхаусов достаточно короткие (1-2 сезона);
• таунхаус строится на несколько семей (от 4 — 12), что делает продажу более выгодной.

Эксперты утверждают, что таунхаусы и малоэтажные комплексы дают сегодня инвесторам до 30% годовых доходов. При этом строительство многоэтажных домов в крупных городах показывает доходность, едва превышающую инфляцию.

Как правильно организовать бизнес

Начинать бизнес нужно с поиска привлекательного земельного участка. Это должно быть место в непосредственной близости к крупному городу или в черте города (но здесь земля дороже) с хорошей транспортной развязкой и удобными подъездными путями. Если строительство планируется в пределах города, то следует смотреть на наличие рядом социальной инфраструктуры: детских садов, школ, аптек, стадионов, поликлиник. От этого будет зависеть стоимость жилья и прибыльность всего проекта.

Нужно быть готовым к тому, что за хороший земельный участок придется выложить и хорошие деньги. В крупных городах одна сотка земли будет стоить не менее 100 тыс. рублей.

Затем, для ответственного строительства нужен проект. Проект на таунхаус либо покупается готовый, либо заказывается у проектировщиков. Примерная цена проекта от 70 до 120 тыс. рублей. Проект необходим для того, чтобы обезопасить себя от неверных конструктивных решений. В данном случае, они перекладываются на автора проекта.

Теперь нужны квалифицированные исполнители. Для качественной стройки нужен хороший прораб. Часто прораб заказывается со своей бригадой. При этом не стоит надеяться на то, что одна бригада сделает все работы: от подготовки площадки и возведения фундамента до строительства кровли и внутренней отделки. Таких универсальных мастеров очень мало, и их услуги стоят очень дорого (крупные строительные компании). Поэтому придется находить специалистов на каждый вид работ: фундамент делает одна бригада, коробку строит другая, внутреннюю отделку и проводку — третья.

Также следует выбрать материал для строительства таунхауса. Если нужно быстро и недорого (а это важно), то можно обратить внимание на такой материал, как газобетон. Брус и бревно отпадают сразу, так как такие материалы требуют усадки в несколько месяцев. Красивые дома получаются из клееного бруса и по каркасной технологии, но стоят недешево и сложны в технологическом плане. Кирпич всегда ценится, но стоимость дома также выйдет выше газобетонного или пенобетонного варианта.

Определенные трудности могут возникнуть и с вводом жилья в эксплуатацию. Потребуется собрать множество документов (порядка 30 наименований), поэтому данную процедуру лучше доверить застройщику, предварительно проконсультировавшись с опытным юристом.

Инвестиции — что делать при недостаточном капитале

Себестоимость строительства таунхауса площадью 150 кв. м., с учетом затрат на покупку земельного участка, будет стоить порядка 8 млн. рублей. Это большие деньги, и чаще всего их не хватает. Поэтому после покупки земли ( а может быть, еще до покупки земельного участка) можно сразу искать и покупателей на будущее жилье. На профессиональном языке это называется «долевое строительство». В итоге, все этапы по строительству жилья оплачивает покупатель, а вы согласовываете сроки оплаты и контролируете процесс строительства объекта.

Но затраты здесь все равно будут. И в первую очередь — на рекламу проекта. Здесь главной задачей будет грамотно преподнести все покупателю: сделать яркое описание проекта, указать преимущества такого жилья, запустить рекламу на ТВ, создать сайт, нанять менеджеров и так далее.

шении

Сегодня модно строить небольшие поселки, включающие не только сеть таунхаусов, но и некоторую социальную инфраструктуру: магазины, детские сады, аптеки. При этом такие мини-поселки можно выводить даже за пределы города, где цена земли значительно ниже. В таком случае, значительно возрастает прибыльность проекта, так как удешевляется стоимость подключения к инженерным сетям. Но это уже совсем другие инвестиции…

Таунхаусы – набирающий популярность вид жилья в России и странах СНГ, промежуточное звено между собственным частным домом и обычной городской квартирой. Это бюджетный вариант для людей с ограниченными финансовыми возможностями, желающих иметь собственный дом.

Таунхаус как бизнес имеет преимущества перед домами и квартирами:

1. Цена таунхауса обычно соответствует цене 2-3 комнатной квартиры, при этом таунхаус имеет большую площадь. Если разбить его на несколько квартир/студий и сдать каждую в долгосрочную или краткосрочную аренду, инвестор получит высокий ежемесячный денежный поток.
2. Сам таунхаус с годами будет расти в цене в цене.
3. Купить такой дом в ипотеку доступно почти для любого человека.
4. Участок земли рядом с домом повышает ценность таунхауса для арендаторов.

Разберем эту стратегию инвестиций в недвижимость более подробно.

Что такое таунхаус

Слово “таунхаус” переводится с английского как “городской дом”. Таунхаус представляет собой несколько смежных малоэтажных домов с общими боковыми стенами и крышей, выполненные в единой архитектурной концепции. Хозяин каждого дома имеет индивидуальный вход, подъезд, а также систему отопления, небольшой участок перед домом и гараж. Как правило, в таунхаусах 2 этажа, но может быть и 3-4. На первом этаже в таунхаусах располагаются кухня, гостиная, санузел и подсобные помещения, а на верхнем этаже – спальни.

Разновидность таунхауса – дуплекс. Это дом на двух хозяев или два объединенных между собой коттеджа. В России таунхаусы обычно строят в коттеджных поселках в пригородной зоне больших городов.

Таунхаус это надежное вложение средств

Стоимость таунхауса в регионах начинается от 1,5 – 2 миллионов рублей. За такую же сумму можно купить 2-3 комнатную квартиру. В зависимости от региона, расположения (в пригороде или в черте города) и инфраструктуры района стоимость может быть выше.

Таунхаус это прибыльный бизнес, который можно начать с нуля. Для этого достаточно купить таунхаус с нулевым первоначальным взносом. Если банк не дает кредит без первого взноса, обращайтесь к ипотечным брокерам.

Если взять кредит без первого взноса не получается, минимальная сумма входа составит 10-20% от стоимости дома. Сюда же добавляются расходы на перепланировку и ремонт. В некоторых случаях их получается заложить в стоимость покупки.

Поскольку ликвидная недвижимость всегда растет в цене в долгосрочной перспективе, вложения в таунхаус надежны. Во-первых, инвестор получает ежемесячный доход в пассивном или полупассивном режиме. После выплаты ипотеки его доход еще увеличится. Во-вторых, сам таунхаус со временем вырастет в цене. Со временем его можно продать как работающий арендный бизнес.

Доход, который принесет таунхаус, зависит от его общей площади и количества студий после перепланировки. Средний таунхаус можно разделить на 5-8 студий. Если арендная ставка – 10 000 рублей за студию, доход с таунхауса составит 50 000 – 80 000 рублей в месяц. Если арендная ставка 25 000 рублей, доход составит 125 000 – 200 000 рублей в месяц.

Таунхаус – бизнес для каждого

К преимуществам таунхауса по сравнению с квартирой относятся:

Большая площадь. Это дает возможность сделать больше студий и увеличить свой доход.

Наличие участка рядом с домом дарит иллюзию загородной жизни. На участке можно разбить клумбы, поставить надувной бассейн и кресла, жарить барбекю. Еще Конфуций говорил: “Когда тебе плохо – прислушайся к природе. Тишина мира успокаивает лучше, чем миллионы ненужных слов”.

Низкая стоимость квадратного метра. Себестоимость таунхауса значительно ниже, чем у обычного загородного дома или коттеджа, поэтому его можно купить по цене квартиры.

Наличие парковочного места. Обычно в коттеджных поселках нет проблем с парковкой для автомобилей. На каждый таунхаус предусмотрен или гараж, или отдельное парковочное место.

Больше возможностей перепланировки. Когда нет соседей ни сверху, ни снизу, перепланировку сделать проще.

К преимуществам таунхауса перед обычным частным домом относится его невысокая стоимость.

Недостатки таунхауса:

• Наличие соседей.
• Относительно небольшая площадь.
• Коммунальные платежи обычно выше, чем в квартире.
• На прилегающем участке нельзя возвести другое строение.

С точки зрения инвестиций таунхаус – промежуточный вариант между доходной квартирой и доходным домом. Доходные таунхаусы имеют те же преимущества, что и доходные дома:

Дешевые квадратные метры для покупки. При покупке стоимость 1 кв. метра таунхауса ниже, чем в квартире.

Дорогие квадратные метры для сдачи в аренду. Чем меньше площадь жилья, тем выше стоимость каждого квадратного метра. Сдавать в аренду студии выгоднее всего.

Можно стартовать без вложений. Это делает стратегию доходного таунхауса доступной для каждого.

Высокий денежный поток сразу. Заселять жильцов и получать доход можно через 1 – 1,5 месяца.

Финансовая стабильность. Даже если 1-2 квартиранта съедут, инвестор сможет выплачивать ипотеку за счет платежей оставшихся арендаторов.

Можно жить самому. Одну из студий в таунхаусе можно использовать для себя и решить свой жилищный вопрос.

Дешевизна таунхауса. При покупке доходного дома дешево обходятся квадратные метры, но весь дом – дорогостоящий объект. Таунхаус стоит в 2-3 раза дешевле коттеджа такой же площади.

Стратегия доходного таунхауса подойдет инвесторам, которые хотят получить более высокий доход с объекта по сравнению с обычной квартирой, но не имеют возможности запустить большой доходный дом.

Бизнес план таунхауса

Бизнес-план таунхауса состоит из нескольких этапов.

Этап 1. Выбор объекта. Перед покупкой нужно тщательно выбирать место и тестировать его по чек-листу. Давайте объявление об аренде студий еще до покупки и замеряйте количество звонков от потенциальных арендаторов. Также большое значение имеет планировка объекта. Чем меньше времени и денег потребуется на перепланировку, тем больше потенциальная доходность таунхауса.

Этап 2. Поиск вариантов ипотеки. Одновременно с выбором объекта ищите варианты получения ипотеки с минимальным (лучше всего – с нулевым) первоначальным взносом. Проработайте разные варианты, поскольку не все банки предоставляют такие кредиты. Также деньги можно найти у соинвесторов.

Этап 3. Покупка в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Для инвестора выгоднее всего брать ипотеку на на 15-25 лет, чтобы минимизировать ежемесячную выплату.

Этап 4. Ремонт и перепланировка. На этом этапе нужно разделить таунхаус на изолированные студии с санузлом и кухонным блоком в каждой, сделать инвесторский ремонт, обставить студии мебелью.

Этап 5. Заселение жильцов. На последнем этапе инвестор дает объявления и заселяет арендаторов.

Доходность вложений в таунхаус – разница между ежемесячными выплатами от квартирантов и доходом по ипотеке.

Инвестору нужно определить точку безубыточности проекта. Это минимальный порог, при котором он может погашать ипотеку за счет арендаторов и выходить “в ноль”. В приведенном выше примере точка безубыточности – аренда 3 студий по 20 000 рублей.

Студии в таунхаусах можно сдавать посуточно. При полной заполненности доход с посуточной аренды в 3-4 раза выше, но эта стратегия требует большего участия инвестора.

С чего начать инвестировать: выбор объекта

Доходность стратегии инвестирования в таунхаусы во многом зависит от выбора объекта. Чтобы убедиться в востребованности жилья, выбирайте таунхаус по чек-листу и заранее тестируйте спрос на аренду.

Какие факторы имеют значение:

• расположение
• транспортная доступность
• инфраструктура района

Перед покупкой таунхауса инвестор должен понимать, кто его потенциальные арендаторы, насколько удобно им будет добираться из арендованного жилья до места работы или учебы.

Инвестор может купить готовый таунхаус или построить его с нуля. Каждый вариант имеет особенности, преимущества и недостатки.

Строительство таунхаусов

Таунхаусы – разновидность малоэтажных строений. Построить такой объект можно с нуля. Для этого нужно:

1. Выбрать землю. Под строительство подходит земля категории “Земли населенных пунктов” и “Индивидуальное жилищное строительство”. Можно рассмотреть земли с назначением “Ведение личного подсобного хозяйства”. На участке должны быть коммуникации и подъездная дорога. Крайне важна транспортная доступность участка. Цена земли в регионах стартует от 300 000 рублей. Средняя цена – 500 000 – 700 000 в регионах и от 1 млн. рублей и выше в мегаполисах (если участок расположен в черте города).
2. Заказать проект строительства. Проект строительства таунхаусов делают проектные организации: они предлагают готовые типовые или индивидуальные проекты строительства домов. Инвестор может сразу заказать нужную планировку и разбить таунхаус на студии. Важно, чтобы проект был адаптирован под конкретный регион, и чтобы в него можно было вносить изменения. Цены на архитектурно-строительный проект начинаются от 30 000 рублей, на инженерный проект (включающих электрику, водоснабжение, канализацию и отопление) – от 20 000 рублей.
3. Построить таунхаус, сделать внутреннюю и внешнюю отделку, провести недостающие коммуникации. На это может уйти от 1,5 миллиона рублей и более. Строительство таунхаусов обходится дешевле, чем строительство индивидуального коттеджа или дома. Таунхаус позволяет сэкономить на использовании стройматериалов за счёт общих несущих стен (экономия 10-15%), а также за счет прокладки коммуникаций сразу на весь комплекс домов (экономия до 30%).

Первые таунхаусы появились в РФ в 1995 году, но до сих пор понятие “таунхаус” не закреплено в строительном законодательстве РФ. При строительстве применяется тот же принцип, как при строительстве многоэтажного дома, но с существенной экономией.

Недостатки строительства таунхауса:

1. занимает много времени
2. нужен личный капитал (получить кредит в банке под строительство намного сложнее, чем под покупку дома).
3. возможны сложности с регистрацией объекта.

Таунхаус: цена строительства

Цена строительства таунхаусов складывается из:

1. цены земельного участка,
2. стоимости строительства, внутренней и внешней отделки,
3. стоимости проведения коммуникаций,
4. дополнительных расходов (на проектирование, обустройство территории, регистрацию объекта и т.п)

Цены отличаются в зависимости от региона, расположения объекта и общей площади. В регионе цена постройки комплекса из 2-3 небольших таунхаусов – 2 миллиона рублей и более.

Покупка таунхаусов

Главный недостаток покупки таунхауса: необходимость переделывать планировку дома и вкладывать в это собственные деньги. Смотрите видео, где профессиональный инвестор в доходные дома объясняет, почему покупка готового дом для инвестора выгоднее, чем строительство с нуля:

При покупке дома умелый торг позволяет снизить цену на 1- 4 миллиона рублей и купить объект дешевле его текущей себестоимости. Но строительство таунхаусов обходится дешевле строительства обычных домов, а цены на аренду студий не не отличаются. С таунхаусом можно сэкономить на строительстве, если инвестор готов вложить личный капитал и потратить от 3-4 месяцев времени.

Сколько стоит таунхаус

Цены на таунхаусы стартуют с 1,5-2 миллионов в регионах и могут достигать 10 млн. рублей и более в Москве и Санкт-Петербурге. Обычно стоимость таунхауса примерно совпадает со стоимостью 3х-комнатной квартиры в этом же районе.

Сдача в аренду таунхауса: с чего начать (что нужно чтобы начать)

Никаких специальных бумаг и разрешений для аренды таунхауса не потребуется. Прежде чем сдавать таунхаус:

1. зарегистрируйте ИП и купите кассовый аппарат. Юридическая чистота гарантирует отсутствие проблем с проверяющими органами и даже с соседями. Регистрация ИП поможет законно сэкономить на налогах.
2. подготовьте грамотный договор аренды (долгосрочной или краткосрочной. в зависимости от выбранной стратегии). В договоре должны быть прописаны все инвесторские риски, включая порчу имущества арендаторами. Обязательно пропишите в договоре и берите с арендаторов залог.
3. начинайте рекламную компанию. Используйте все доступные каналы рекламы.
4. если не планируете самостоятельно сдавать студии, наймите управляющую компанию.

Если делами занимается управляющая компания, инвестор может получать доход в пассивном режиме. Если управляющей компании нет, это можно рассматривать как вид бизнеса.

Считаем доход с аренды таунхауса

Доход с аренды таунхауса – разница между ежемесячными доходами и выплатами по ипотеке, а также остальными обязательными платежами (сюда входят налоги, платежи управляющей компании, оплата услуг горничной, а также коммунальные платежи, если их оплачивает владелец таунхауса).

Проект считается успешным, если доходы перекрывают платежи по ипотеке в два раза. Это дает высокий денежный поток и финансовую стабильность.

Какие есть риски и как их минимизировать

Риски доходного таунхауса для инвестора:

1. Риск, что выплаты арендаторов будут меньше ежемесячного платежа по ипотеке. Чтобы свести этот риск к нулю, нужно грамотно выбрать объект и рассчитать соотношение доходов и расходов. Даже если таунхаус заполнен не полностью, выплаты арендаторов должны превышать точку безубыточности.
2. Юридические риски легко снимаются сопровождающим сделку юристом, который тщательно проверит все документы при покупке (строительстве) таунхауса и поможет составить грамотный договор аренды.
3. Риск недобросовестных арендаторов, которые могут испортить имущество. Залог и грамотно составленный договор сводят этот риск к нулю. Если инвестор сдает таунхаус через управляющую компанию, она несет ответственность и решает все возникающие вопросы. Со временем арендодатели получают нужный опыт и могут определить проблемных квартирантов на этапе просмотра или телефонного разговора.

Налогообложение

Для доходов с аренды есть несколько вариантов уплаты налога:

1. Подоходный налог по ставке 13% для физических лиц. Не слишком выгодный вариант для владельца таунхауса.
2. Регистрация ИП и выплата 6% от всех поступающих на счет доходов по упрощенной системе налогообложения УСН Доходы. При этом нужно оплачивать услуги бухгалтера и регулярно подавать отчеты в налоговую, пенсионный фонд и другие инстанции.
3. Патентная система налогообложения. П. 25.1 ст. 346 Налогового кодекса РФ позволяет ИП купить патент сроком от 1 месяца до 1 года на определенный вид деятельности. Оплата производится по месту регистрации таунхауса. Обычно это самый выгодный вариант. Доходом считается не реальная полученная сумма доходов, а “потенциальный” доход, установленный для этого вида деятельности в конкретном регионе в зависимости от площади дома.

Чаще всего покупка патента – оптимальный вариант для владельцев доходных таунхаусов.

Рассмотрим конкретный пример вложений в таунхаус.

Кейс Андрея. Мини-гостиница из таунхауса.

Таунхаус расположен в коттеджном поселке с развитой инфраструктурой. На территории много магазинов, есть детский сад. Расположение – 10 минут от станции Лобня, ближайшая станция метро – Речной вокзал

Количество студий – 7
Средняя площадь – 15 кв. метров
Стратегий – посуточная аренда (мини-гостиница)

Выгодные вложения денег в таунхаус

Cтратегия доходного таунхауса – модификация стратегии доходного дома. Суть заработка та же: деление большого объекта на маленькие студии и сдача в аренду. Деление на студии позволяет повысить доходность каждого квадратного метра. В результате инвестор за чужие деньги получает высокодоходный объект, который с годами растет в цене, и ежемесячный пассивный доход. Ипотека погашается за счет арендной платы.

Стратегию доходного дома и таунхауса успешно реализовали несколько десятков человек. Она опробована и хорошо работает без вложений личных средств в России и странах СНГ.