Бизнес план для покупки квартиры
Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, который станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.
Хорошая штука – компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т. е. последовательность действий, направленных на решение поставленной задачи, – тоже из мира компьютеров. А такая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы создать для нее алгоритм.
Шаг первый – деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете. Расписывать этот пункт подробно вряд ли имеет смысл, поскольку зарабатывание необходимой суммы явно находится вне темы этой статьи.
Шаг второй – осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. «Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, – говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании «ХИРШ». – Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно».Смотреть нужно не только то, что «по деньгам». Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.
Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) – выбор риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, «потому что получает свою комиссию не за что», или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так. Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима.
Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить во «всемогущество» риелтора тоже не стоит: в конце концов, итоговое решение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.
Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет: там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше… Найдя риелтора, надо все же доверять ему. «Люди часто не понимают, зачем мы задаем столько вопросов о работе, знакомых, привычках, – говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». – Некоторые клиенты даже относятся к такому «любопытству» настороженно. На самом деле у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором – коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем – должно быть так же».
Шаг четвертый – выбор варианта. Какая квартира нужна (в смысле, сколько комнат, в каком районе и т. п.) – каждый решает для себя сам. Так что обратим внимание только на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит?
Он по жизни дурак или добрый самаритянин, желающий осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но гораздо чаще объяснение иное: у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным… А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы – свободные и «с альтернативой». Последнее означает, что продавец вовсе не хочет получить деньги – он желает сразу купить другую недвижимость. «Альтернативных» квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных – процентов на 15. Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Так что некоторые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, иметь ли дело с «альтернативщиками» – это вопрос, на который каждый отвечает сам…
Шаг пятый – передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца.
Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.
К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты вроде бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком – его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Беда в том, что все эти тонкости прекрасно известны и противоположной стороне, и брать задатки продавцы категорически отказываются. По крайней мере в Москве.
Шаг шестой – проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных – ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, «мн. др.». Обычно проверкой юридической чистоты занимаются юристы риелторской компании.
Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет «держать руку на пульсе». И если продавец вдруг откажется от сделки, вы по крайней мере быстрее подберете новый вариант.
Шаг седьмой – собственно сделка. «Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по такой схеме, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги».
Затем составляется сам договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ). Название это не должно обманывать: ППФ – достаточно сложный документ, написать его «на коленке» невозможно, составляют такие договоры юристы риелторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы.
Затем договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии – «Регистрационная палата»). Это самый главный орган в сделке: только после того как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.
Шаг восьмой и последний – физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.
Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества (свои деньги он из банка уже получил, может и пропасть куда-то), риелторы практикуют нехитрый, но эффективный прием. Небольшую часть денег ($5–10 тыс.) они удерживают и отдают их продавцу только в момент подписания передаточного акта.
Дата публикации: 10:50 11 января 2007
Источник: bpn.ru
Описание «Типовой бизнес-план для получения кредита на покупку квартир»:
Цель проекта — обоснование экономической эффективности получения кредита для покупки квартиры с последующей сдачей их в аренду и перепродажей.
Вместе с бизнес-планом предоставляется электронная финансовая модель расчетов.
Автоматизированную финансовую модель бизнес-плана в формате Excel Вы можете корректировать самостоятельно. Достаточно поменять основные параметры проекта, и вся модель будет изменена автоматически.
Концепция проекта предполагает покупку квартир с их последующей сдачей в аренду на 3 года. По истечению трех лет происходит продажа квартир. В работе рассмотрены 2 варианта покупки квартир за счёт средств, выданных по:
1. валютному кредиту со ставкой 10% годовых;
2. ипотеке со ставкой 12% годовых.
Основные параметры покупаемых квартир:
- Количество однокомнатных квартир — *** шт., количество двухкомнатных квартир — *** шт., количество трехкомнатных квартир — *** шт.
- Стоимости однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир равны соответственно *** долл., *** долл. и *** долл.
- Площади покупаемых квартир:
— однокомнатные — *** кв.м.,
— двухкомнатные — *** кв.м.,
— трехкомнатные — *** кв.м.
Основные характеристики бизнес-плана на покупку квартир:
- Сумма инвестиций в проект — *** тыс. долл.
- Сумма кредита -*** тыс. долл.
- Срок погашения кредита — *** квартал *** года.
- Окупаемость проекта — *** кварталов
- Суммарная выручка по проекту – *** тыс. долл.
- Рентабельность проекта — ***%.
- Чистая прибыль по проекту — *** тыс. долл.
Привлекательность рынка в бизнес-плане по покупке квартир
- Показатель обеспеченности жильем сегодня в среднем по России составляет почти *** кв. метра на человека (для сравнения: в Норвегии – 74 кв. метра на человека; во Франции – 43 кв. метра на человека; в Чехии – *** кв. метра на человека; на Украине – *** кв. метра на человека).
- За последние 10 лет обеспеченность жильем в среднем по России выросла на 3,1 кв. м на человека – с *** до *** кв. м.
- 74.8% общего объема введенных зданий приходятся на жилые дома и общежития в городах и поселках городского типа.
- Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы составляет *** руб. за кв. м. (без учета элитного сегмента, апартаментов и таунхаусов), долларовый эквивалент — *** долл. за кв. м.
- Цены аренды жилья в Москве из года в год поднимаются, причем чаще всего именно в августе-сентябре.
- Инвестиции в недвижимость более надежны по сравнению с банковскими депозитами и инвестициями на фондовом рынке, поскольку рынок недвижимости медленнее реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы.
В бизнес-плане приведено 18 диаграмм, 28 таблиц, 18 графиков и 1 схема.
ОГЛАВЛЕНИЕ 2
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 4
2. ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ 8
2.1. НАЛОГОВАЯ СХЕМА ДЛЯ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА 8
2.1.1. Регулирование и плательщики налога. Виды вычетов 8
2.1.2. Вычет, предоставляемый при продаже имущества 8
2.1.3. Вычет, предоставляемый в результате покупки жилой недвижимости 10
2.1.4. Основания для использования имущественного вычета 11
2.1.5. Сохранение права на вычет при продаже имущества 12
2.1.6. Распределение вычетов между совладельцами имущества 13
2.1.7. Ограничения в предоставлении вычета 14
3. МАРКЕТИНГ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 15
3.1. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 15
3.1.1. Основные параметры 15
3.1.2. Цены на жилую недвижимость 25
3.1.3. Тенденции российского рынка жилья 27
3.1.4. Государственная поддержка населения 28
3.2. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ 29
3.2.1. Мониторинг жилищного строительства и предложения на первичном рынке жилья Москвы , июль 2013 года 29
3.2.2.Мониторинг предложения на вторичном рынке жилья Москвы 30
3.2.3. ОБЗОР РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 31
3.2.4. Цены на московском рынке 34
3.2.5. Аренда жилья на московском рынке жилой недвижимости 39
3.3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОДДЕРЖКА ИПОТЕЧНОГО РЫНКА И ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 42
4. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЧАСТНЫХ ЛИЦ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 53
5. ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 60
5.1. ПОКУПКА КВАРТИР 60
5.2. СДАЧА КВАРТИР В АРЕНДУ 60
5.3. ПРОДАЖА КВАРТИР 61
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ 63
7. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН 67
7.1. ВАРИАНТ № 1 67
7.2. ВАРИАНТ № 2 68
8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 69
8.1. ИСХОДНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ 69
8.2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ К РАСЧЕТАМ. 69
8.3. ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ВЫРУЧКИ И ПЛАН ДОХОДОВ 72
8.4. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПО ПРОЕКТУ 74
8.5. ОБСЛУЖИВАНИЕ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ 76
8.5.1. Вариант № 1 76
8.5.2. Вариант № 2 78
8.6. ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ 80
8.6.1. Вариант № 1 80
8.6.2. Вариант № 2 81
8.7. ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ 82
8.7.1. Вариант № 1 82
8.7.2. Вариант № 2 85
8.8. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА 88
8.8.1. Вариант № 1 88
8.8.2. Вариант № 2 91
9. О КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «АМИКО» 94
Список диаграмм
Диаграмма 1. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в России по итогам 2012 года
Диаграмма 2. Структура ввода в действие общей площади зданий в России в январе-июне 2013 года
Диаграмма 3. Объем и динамика ввода в действие жилых домов в России в 2005 — 2012 гг.
Диаграмма 4. Структура объема жилищного строительства по федеральным округам за 6 месяцев 2013 года
Диаграмма 5. Структура объема жилищного строительства по регионам, 1 пол. 2013 года
Диаграмма 6. «Динамика средних цен на вторичном рынке жилья»
Диаграмма 7. Структура инвестиций (вариант 1)
Диаграмма 8. Структура инвестиций (вариант 2)
Диаграмма 9. Структура поступлений
Диаграмма 10. Структура налоговых выплат
Список таблиц
Таблица 1. Ввод в действие зданий жилого и нежилого назначения в Российской Федерации в 2005-2012 гг.
Таблица 2. «Строительство жилых домов по субъектам Российской Федерации в январе-июне 2013 года»
Таблица 3. «Основные показатели жилищных условий населения»
Таблица 4. «Средние цены на первичном рынке жилья по Российской Федерации в 2005-2012 гг.»
Таблица 5. «Средние цены на вторичном рынке жилья по Российской Федерации в 2005-2012 гг.»
Таблица 6. Целевые индикаторы целевой федеральной программы «Жильё»
Таблица 7. Цены на 1 кв.м. жилья в Москве по типам домов, долл./кв.м, июль 2013 года
Таблица 8. Цены на 1 кв. м жилья в Москве по количеству комнат в квартирах, июль 2013 года
Таблица 9. Индексы стоимости жилья в Москве, июль 2013 года
Таблица 10. Цены на 1 кв. м жилья по округам Москвы, июль 2013 года
Таблица 11. Изменение индекса стоимости квартир по районам Москвы
Таблица 12. Цены на квартиры по районам Москвы
Таблица 13. Варьирование цены предложения квартир по округам г. Москвы по состоянию на 01 августа 2012 года, руб.
Таблица 14. Параметры покупаемых квартир
Таблица 15. Стоимость аренды квартир
Таблица 16. Стоимость квартир по кварталам
Таблица 17. Статьи инвестиционных затрат (вариант 1)
Таблица 18. Статьи инвестиционных затрат (вариант 2)
Таблица 19. Исходные показатели по проекту
Таблица 20. План доходов
Таблица 21. Налоговые выплаты по проекту
Таблица 22. График обслуживания кредита (вариант 1)
Таблица 23. График обслуживания кредита (вариант 2)
Таблица 24. Отчет о движении денежных средств (вариант 1)
Таблица 25. Отчет о движении денежных средств (вариант 2)
Таблица 26. Отчет о прибылях и убытках (вариант 1)
Таблица 27. Отчет о прибылях и убытках (вариант 2)
Таблица 28. Показатели эффективности проекта (вариант 1)
Таблица 29. Показатели эффективности проекта (вариант 2)
Список графиков
График 1. Динамика ввода в действие жилых домов, тыс. кв. метров в 2005-2012 гг.
График 2. Средние цены на первичном рынке жилья по типам по России в 2005- 2012 гг.
Диаграмма 3. Средняя удельная цена предложения на вторичном рынке жилья г . Москвы
График 4. Динамика стоимости аренды квартир по кварталам
График 5. Динамика стоимости квартир по кварталам
График 6. Динамика поступлений
График 7. Получение и погашение кредита (вариант 1)
График 8. Получение и погашение кредита (вариант 2)
График 9. График выручки и затрат (1 вариант)
График 10. График чистой прибыли (1 вариант)
График 11. График выручки и затрат (2 вариант)
График 12. График чистой прибыли (2 вариант)
График 13. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (вариант 1)
График 14. NPV проекта и недисконтированный денежный поток для инвестора (вариант 1)
График 15. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (вариант 2)
График 16. NPV и недисконтированный денежный поток для инвестора (вариант 2)
Список схем
Схема 1. Схема ипотечного финансирования