Бизнес план для малого бизнеса в сфере жкх
1. Краткий инвестиционный меморандум
Открытие собственной управляющей компании в сфере ЖКХ — это способ не только заработать, но и выполнить важную социальную функцию. Все хотят жить в благоустроенном и безопасном пространстве, не замечая слаженной работы коммунальных служб. Для этого не нужно изобретать велосипед — своевременно обрабатывайте заявки от жильцов, обслуживайте территорию, проводите текущий ремонт и получайте прибыль, благодарность и связи в городе.
Этот стабильный, не подверженный сезонности бизнес привлекает инвесторов, несмотря на традиционную для этой сферы невысокую рентабельность.
Сумма первоначальных инвестиций — 1 385 000 рублей;
Ежемесячные затраты — 954 448 рублей;
Ежемесячная прибыль — 88 079 рублей;
Срок окупаемости — 19 месяцев;
Точка безубыточности — 4 месяц;
Рентабельность продаж — 11%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений,
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
- управление управляющей организацией.
Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.
Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.
К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.
Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:
- ремонтирует и обслуживает общее имущество,
- ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
- занимается вопросами пожарной безопасности,
- обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
- вывозит мусор.
Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.
Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.
При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.
По состоянию на 1 февраля 2018 г. по данным портала «Реформа ЖКХ» в Российской Федерации многоквартирными домами управляло 48 818 организаций, в том числе 16 628 управляющих компаний и 32 190 ТСЖ и жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Управляющие организации обслуживают в России 725 тыс. многоквартирных домов, в том числе: 686 тыс. домов (94,7%) обслуживают управляющие компании и 39 тыс. домов (5,3%) — иные управляющие организации. По расчетам авторов, в среднем по России одна управляющая компания обслуживает 41 многоквартирный дом.
Исследователи отмечают, что в крупных городах большую часть многоквартирных домов обслуживают государственные управляющие компании. В таких организациях численность персонала может превышать 1000 человек, а получаемый доход от предоставления жилищно-коммунальных услуг исчисляется миллиардами рублей. Но есть и немало мелких и средних УК, уверенно занимающих свою долю рынка.
У управляющей компании есть два способа получить дом на обслуживание:
- Выиграть право содержания нового многоквартирного дома на торгах в администрации,
- Убедить собственников жилья сменить старую УК.
Новая управляющая компания должна о себе заявить администрации населенного пункта, в котором планирует работать и подать документы для участия в конкурсе.
Второй способ возможен, если в городе есть недобросовестные управляющие компании, услугами которых недовольны клиенты. Следует поговорить с представителями жильцов и предложить свои услуги. Затем провести собрание собственников и на нём убедить владельцев квартир в необходимости смены управляющей компании. Протокол собрания должны подписать более 50% проживающих в этом доме. Это непростая, но выполнимая задача.
Собственники квартир часто не верят обслуживающим организациям, поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании. Хорошая репутация в городе позволит проще получать новые дома в управление и развивать бизнес.
В создании имиджа компании важную роль играет веб-сайт. Он должен содержать актуальную информацию о компании, её работе, новости и отчёты о расходовании средств.
Деятельность УК жилищно-коммунальной сферы регулируется законом. К основным законодательным актам относятся следующие:
- Жилищный кодекс,
- Гражданский кодекс,
- Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года),
- ФЗ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года,
- ФЗ № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года.
- ФЗ от 07.12.2011 N 416, регулирующий тарифы в сфере водоснабжения и водоотведения,
- ПП РФ от 22.10.2012 N 1075 о тарифах в сфере теплоснабжения.
- ФЗ № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
Чтобы зарегистрировать УК потребуются следующие документы:
- заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
- Устав;
- протокол собрания о создании управляющей компании;
- учредительный договор;
- приказ о назначении директора;
- договор аренды офиса;
- квитанция госпошлины.
После регистрации в налоговой службе нужно получить лицензию. Получение лицензии происходит по решению Госжилнадзора и является обязательным условием. При нарушении законодательства УК могут лишить лицензии.
Можно выбрать любую организационно-правовую форму, мы рекомендуем остановиться на ООО. Главным плюсом является то, что ООО может признать себя банкротом и вам не придётся отвечать своим имуществом, в отличие от ИП.
Для ведения такой деятельности нужно выбрать код ОКВЭД 68.32. «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе». С учётом высоких ежемесячных затрат, целесообразно будет использовать УСН 15% (доходы минус расходы).
Этапы запуска:
- зарегистрировать юридическое лицо,
- пройти лицензирование и аттестацию,
- набрать персонал и оборудовать помещение,
- взять дом в управление.
6. Организационная структура
Постоянные расходы | Оклад | Количество сотрудников | Сумма | Средняя з/п в месяц на сотрудника |
Директор | 30 000 | 1 | 30 000 | 51 281 |
Главный бухгалтер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Главный инженер | 35 000 | 1 | 35 000 | 35 000 |
Инженер | 30 000 | 1 | 30 000 | 30 000 |
Оператор | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Электрик | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Сантехник | 25 000 | 2 | 50 000 | 25 000 |
Уборщица | 15 000 | 15 | 225 000 | 15 000 |
Разнорабочий | 22 000 | 12 | 264 000 | 22 000 |
Страховые взносы | 52 500 | |||
Итого ФОТ | 816 500 |
Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.
Инвестиции на открытие | |
Регистрация, включая получение всех разрешений | 80 000 |
Ремонт помещения | 100 000 |
Разработка и наполнение сайта | 100 000 |
Рекламная кампания | 50 000 |
Закупка оборудования | 1 035 000 |
Прочее | 20 000 |
Итого | 1 385 000 |
Ежемесячные затраты | |
ФОТ (включая отчисления) | 837 781 |
Аренда | 30 000 |
Амортизация | 11 667 |
Коммунальные услуги | 10 000 |
Закупка материалов | 45 000 |
Прочие расходы | 20 000 |
Итого | 954 448 |
План продаж на 24 месяца, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.
- Низкая рентабельность инвестиций. Бизнес окупится и будет приносить прибыль при условии, что жильцы не будут систематически задерживать оплату услуг. С должниками нужно работать по стандартной разработанной схеме. В крайнем случае финалом будет судебное решение в вашу пользу.
- Высокая степень бюрократизации. Соблюдение всех формальностей — обязательное условие для успешной работы в сфере ЖКХ. Если не хватает собственных знаний, можно обратиться к юристам за консультацией или нанять штатного сотрудника.
- Низкий уровень трудовой дисциплины. Непрофессиональное поведение отдельных сотрудников может привести к снижению имиджа предприятия. Важно соблюдать строгую дисциплину в трудовом коллективе и жёстко наказывать за нарушения.
- Отсутствие необходимого оборудования. Может вынудить отдавать больше работ подрядчикам, тем самым уменьшив прибыль. Планируйте инвестиции в оборудование заранее, исходя из планов по работам на ближайший год.
Здравствуйте, дорогие читатели!
Я заметил живой интерес к бизнес историям. Поэтому хочу поделиться одной из них сегодня.
Еще в июле я познакомился с Андреем. У него очень своеобразный и необычный бизнес. Когда мы с ним переписывался, мне было очень интересно узнать от него об оффлайн бизнесе. Так как почти весь мой бизнес в онлайне (за исключением розничного магазина), меня очень привлекают истории «чистого оффлайна». Тем более бизнес, не связанный с продажами.
После общения Вконтакте у меня появилось сильно желание написать о нем в блоге. Очень интересный человек и очень интересный у него бизнес. Я взял у Андрея интервью прямо в переписке Вконтакте. И с опозданием почти в 2 месяца его выкладываю.
Я думаю, что прочитав это интервью, у вас расширится горизонт того, на чем вообще можно зарабатывать в России.
Итак, знакомьтесь, Андрей Судницын.
Андрей, расскажи пожалуйста о себе, о своем бизнесе, что есть сейчас?
Привет, Дмитрий О себе в двух словах, мне 26 лет, живу в небольшом городке на черном море. На данный момент у меня третий бизнес, первые два были неудачные стартапы и уверен, что будет четвертый и пятый, но только успешные.
Мы занимаемся взысканием задолженностей с населения за коммунальные услуги перед Управляющими компаниями, ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ.
Сначала очень интересно узнать о неуспешных примерах. Что это было и почему они не получились успешными?
Как это обычно бывает, обычные будни, постоянное ожидание выходных после трудной пятидневки. Пятница вечер, пару бутылок холодного пива, креветки и компания из парочки друзей. После этого рождается идея о клининговой компании. Проработала она чуть больше полугода, со старта даже успешно Не получилось из-за отсутствия опыта в некоторых моментах, некомпетентности, да и от простого непонимания следующих шагов для развития.
Второе начинание – подрядчики в Управляющих Компаниях по уборке подъездов и преддомовой территории. Это дело кормило чуть менее года, но сам отказался от него. Не благодарное занятие по многим причинам
И вот собственно третья попытка в нише номер два.
Хобби по заработку в интернете я бизнесом не считаю, но и такое занятие в свободное время у меня в распорядке дня присутствует.)
Сейчас у тебя бизнес по взысканию задолженностей. Помогаете ТСЖ взыскивать деньги с неплательщиков? Я правильно понимаю? Как вообще такая идея в голову пришла?
Да, именно так. Мы просто ограничиваем канализацию должникам. Идея родилась спонтанно, где-то наткнулся в интернете на репортаж по этой теме, прикинул что к чему, и начал делать. К счастью уже был опыт работы с ТСЖ и УК.
Как стартанул? Сам или с партнерами, составляли ли бизнес план?
Стартовали с партнером, это было прикольное время, по вечерам сидели обдумывали, составляли бизнес план, голова кипела от происходящего. Но было все в кайф Партнер продал свеженький Авенсис, а я распотрашил свой матрац.) Так и начинали, с улыбкой на лице и с верой в свои силы.
А в чем суть самого бизнеса?
Суть проста. Трудно представить сколько людей не платит за коммунальные услуги. Это миллионы рублей. Так как к частной собственности впринципе применить ничего нельзя, кроме отключения электричества (вопрос решается просто в таком случае, протянуть розетку от соседки), а через суд это тямогомотина и расходы, а в итоге полная неэффективность данного метода – и тут на помощь приходим мы. Отключаем должнику канализацию, путем установки в центральный стояк заглушки таким образом, что пользоваться туалетом он может в ограниченном режиме (только на 10% с таким учетом, что протекает только вода, а все что тверже – просто там застревает), причем ему вручается официальное уведомление о том, что канализацией ему пользоваться запрещено. Подводных камней много, но работать можно. Замудрено все, но в том то и уникальность, что никто такую услугу больше не предоставляет, а главное все в рамках закона.
Онлайн репорт так сказать: сейчас отключили должника, который не платил 28 лет и общая сумма задолженности около 400 т.р. Конечно должники разные и старым больным людям мы не отключаем, стараемся так сказать делать выборку из должников, но как правило не платят молодые и оборзевшие.)
А люди сами как реагируют? Я так понимаю в нашей стране сочувствуют именно тем, кто не платит. А не тем, кто пытается восстановить справедливость.
Тут есть маленькая фишка, если не платит, то за него платит весь дом. Поэтому как раз таки наоборот, абсолютно без сочувствия к должникам. Ведь если ты не платишь за мобильный, то когда на счету ноль – остаешься без связи.
Да это справедливо и понятно. Если не секрет, какие обороты?
Да какая тайна, не думаю что будут завидовать. Оборот в этом месяце близится к миллиону. Развиваться нужно в этой сфере, имею ввиду сантехработы, продажа, обслуживание или еще какие услуги придумать. Подумываю уйти немного в другую, более интересную для себя нишу, а этот бизнес оставлю на развитие партнеру, он постарше, ему здесь комфортнее.
А в какой бизнес планируешь уходить?
Планирую уйти в интернет-маркетинг, уж больно перспективное направление, да и опыта уже поднакопил немного. Закончу с передачей всех своих дел в текущем бизнесе, и с пассивным доходом отправлюсь покорять другую нишу.
А почему интернет маркетинг? Это же достаточно сложно, по сравнению с тем бизнесом, которым сейчас занимаешься.
Да, сложный, бесспорно. Но мне в нем комфортно, чувствую что это мое. А так называемая “чуйка” меня редко подводит. Да и мне легче открыть интернет магазин, чем договорится с коррупционной машиной под названием ЖКХ. Бизнес в России похож на модель “сначала сделайте, а мы потом вам денег может найдем” и плевали все на заключенные договора, сроки, обязанности и прочие нюансы. Я думаю многие меня сейчас поймут.
Но даже не смотря на суровые условия работать можно. Главное позитив и не быть “беременной черепахой”.
Какие 3 главных совета можешь дать при работе с ЖКХ и вообще такими “машинами”?
Главное уверенность в свои силы. Не нужно боятся никого и ничего, просто брать и делать.
Второе, это рассчитывать свои возможности, у таких гигантов работы не заканчиваются, а только прибавляется постоянно. Нужно понимать вывезешь ты или нет.
Ну и третье – с каждым заказчиком можно подружиться и заработать пару жирных плюсиков для повышения лояльности. И вот работы уже кажутся намного легче, а прибыли намного больше.
Особенности бизнеса и чем он выгоден в финансовом плане?
Перед тем как организовать управляющую компанию, необходимо тщательно взвесить все за и против. Данный бизнес потребует существенных материальных вложений, которые со временем должны окупиться.
Мы привыкли, что всем многоквартирным домом управляет государственная организация или же компания, которая давно зарекомендовала себя на рынке услуг ЖКХ.
Но время требует перемен и сегодня частные организации могут оказывать управление многоквартирным домом не хуже, чем государственные организации.
Всерьез задумались о создании своей управляющей компании? Читайте статью наших экспертов, в которой приведена пошаговая инструкция по созданию УК.
Рентабельность инвестиций
Как мы уже сказали, организация управляющей компании требует весомых вложений. На что они нужны в первую очередь?
Первостепенные траты будут связанны со снятием офиса и покупкой инвентаря. Управляющей компании выгодно иметь свой инвентарь, чтобы отдавать его в пользование наемным рабочим по договору подряда. К сожалению, аренда оборудования выходит очень дорогой, а на первых порах такие траты не рентабельны.
Согласно наиболее четко описанным бизнес-планам, если вы собрались обслуживать от 5 до 10 многоквартирных домов, в каждом из которых будет около 100 квартир, необходимо вложить в свое дело от полутора до трех миллионов рублей.
Прибыль вы будете получать в качестве процентов от выполненных работ, а также в виде вознаграждения раз в месяц. Как показывает практика, за первый год вы можете полностью погасить затраченные на устройство бизнеса инвестиции, самое главное – это отсутствие задолженностей.
Обратите внимание! Основной фактор риска в управляющей компании в контексте бизнеса от вас зависеть не будет. Если некоторые жильцы домов не будут систематически оплачивать коммунальные услуги, образуется весомая задолженность перед ресурсопоставляющими организациями.
Задолженность будет расти и в конце концов поставщик ресурсов пригласит вас в суд в качестве ответчика, так как договор поставки был заключен именно с управляющей компанией. К сожалению, многие компании на данном этапе становятся банкротами, поэтому в ваших интересах как можно быстрее истребовать задолженность с неплательщиков.
Скачать бесплатно образец бизнес-плана по созданию управляющей компании ЖКХ
Практические рекомендации по составлению бизнес-плана
Для эффективного продвижения управляющей компании необходимо создать бизнес-план, который будет излагать порядок действий и сроки вливания финансовых вложений. Основные рекомендованные шаги по созданию плана:
- Определение цели компании ЖКХ. Например, обустройство участков и озеленение.
- Стартовый фонд, просчет инвестиционной стоимости. В среднем необходимый размер инвестиций для нормального функционирования компании на нескольких десятках домах составляет 15-20 миллионов рублей.
- Затраты на аренду помещений, оборудование, транспорт и расходные материалы, зарплаты сотрудникам компании и оплату налогов, создание и продвижение рекламного сайта компании.
- Просчет возможных рисков и способов выхода из них.
Каждый из шагов представляет собой комплекс мер и требует большого вклада знаний и опыта.
Выбор организационно-правовой формы
Регистрируя управляющую компанию, вам необходимо тщательно отнестись к выбору организационно правовой-формы данного предприятия. Дело в том, что от этого выбора будут зависеть последствия для вас в случае негативного развития бизнеса.
ООО
Самый распространенный вид организационно-правовой формы предприятия – это ООО, или общество с ограниченной ответственностью. Чем примечателен такой вид?
Такая организация имеет все полномочия юридического лица, но в случае банкротства или возникновения задолженности не отвечает своим имуществом.
Если учредитель ООО совершил организационную ошибку, он возмещает убытки организации из своих личных средств, не задействовав общее имущество организации.
Такая форма наиболее популярна и содержит в себе меньше всего факторов риска, так как в любой момент ООО может признать себя банкротом и не отвечать своим имуществом, сохранив тем самым свое положение.
ОАО
Открытое акционерное общество или ОАО – вид организации, которая отвечает своим имуществом по любым вопросам, возникшим внутри организации. Если собственники жилья не будут оплачивать коммунальные услуги, ресурсообеспечивающая компания запросто может взыскать задолженность с управляющей компании, обратить взыскание на ее имущество.
Форма ОАО хороша в случае, когда каждый из учредителей вкладывает свое имущество в основание общего дела.
При выходе доверительного товарища из состава ОАО, он забирает не свою часть вложенного имущества, а пропорциональную количеству собственников. В зависимости от ситуации такое положение дел может быть невыгодно как одному из членов товарищества, так и организации в целом.
Принимая во внимание недостатки ОАО, можно сделать вывод, что самой приоритетной правовой формой для управляющей компанией является ООО.
ИП
Монополизация рынка энергоресурсов не позволяет индивидуальным предпринимателям заниматься поставкой газа, воды и электричества гражданам, но некоторые услуги ЖКХ можно предоставлять посредством управляющих компаний.
Среди ИП открыть свою управляющую компанию в сфере ЖКХ могут лица, располагающие следующими возможностями и оборудованием:
- организация посреднической функции между жильцами домовладений/квартир и предприятиями услуг ЖКХ. ИП в этом случае координирует работу, обеспечивая связь с поставщиками, но сам ИП не участвует в поставке ресурсов и ремонте;
- ИП предоставляет услуги ЖКХ самостоятельно, т.е. располагает специальными подразделениями, которые будут заниматься обслуживанием жильцов — ремонтом, уборкой и т.д., но при этом сохраняют позицию посредника при поставке ресурсов;
- управленческая функция общим имуществом жильцов многоквартирных домов — например, обустройство детских площадок и дворовых участков, охрана гаражей или сдача их в аренду, обслуживание нежилых помещений, организация вывоза мусора.
Управляющая компания является распространенной формой предпринимательской деятельности и имеет ряд преимуществ, если владельцем является ИП:
- Простая регистрация.
- Нет необходимости документировать всю хозяйственную деятельность, проще по документам открыть филиалы в других городах.
- Небольшое налоговое бремя, возможность уменьшить налоги за счет взносов в Пенсионный фонд, меньше налоговых проверок.
- По сравнению с ООО, меньше штрафы и ответственность.
- Можно использовать патентную систему налогообложения для минимизации расходов.
- Относительно легко ликвидировать свое ИП.
Помимо преимуществ оформление деятельности в сфере предоставления услуг ЖКХ несет и свои минусы:
- При закрытии ИП с долгами долги все равно остаются.
- Предприниматель отвечает всем своим имуществом.
- Вести отчетность нужно по месту регистрации ИП.
- Если были убытки, это не уменьшит налоги и платежи в Пенсионный фонд.
- Невысокая степень доверия со стороны крупных игроков рынка.
ВНИМАНИЕ! Если владелец УК является ИП, то он не располагает возможностью продать, купить либо переоформить ИП.
Что делает УК?
Итак, если вы всерьез задумались об организации управляющей компании, вам нужно знать ряд нюансов. Первое и самое главное правило — это доверие. Собственники многоквартирного дома должны доверять вам, а это значит, доверять свои деньги и дома. Поэтому постарайтесь зарекомендовать себя с лучшей стороны и максимально правдиво говорить о своих возможностях.
Помимо открытости с собственниками вам будет необходимо выполнять ряд функций и обязанностей. По договору с управляющей компанией собственники вверяют ей в доверительное управление свое имущество, точнее имущество многоквартирного дома. Именно поэтому вы должны грамотно им управлять.
В число обязанностей созданной УК будет входить:
- управление общедомовым имуществом;
- поддержание в чистоте и порядке общедомовой и дворовой территории;
- своевременный капитальный ремонт подъездов и хозяйственных помещений;
- своевременный косметический ремонт подъездных и хозяйственных помещений;
- заключение договоров с поставщиками ресурсов;
- контроль за состоянием проводки и важнейших коммуникаций;
- сбор с собственников жилья денежных средств на оплату коммунальных услуг;
- обеспечение бесперебойной работы лифтов;
- поддержание чистоты в подъездах и хозяйственных помещениях;
- своевременный вывоз мусора с территории;
- обеспечение общей безопасности жильцов;
- ремонт кровли.
Эти и многие другие функции тяжким бременем ложатся на плечи работников управляющей компании.
Совет! Необходимо понимать, что это основные требования, которые нужно выполнять, чтобы удовлетворять интересы собственников, а также получать какую-никакую прибыль и не только покрывать свои расходы, но и оставаться в плюсе.
Как организовать бизнес-процесс?
Бизнес-процесс в УК состоит из следующих блоков:
- управление — планирование и анализ;
- исследовательская деятельность — изучение положения на рынке, продажи, управление домами;
- обеспечение ресурсами — сюда относится финансовое управление, экономические расчеты, работа бухгалтерии, управление оборудованием, инфраструктурой и персоналом.
Для оптимизации и модернизации данных процессов рекомендуется придерживаться следующих правил:
- провести ранжирование целей УК и выявить из них основные и текущие, требующие немедленных вложений;
- организация моментальной связи с владельцами домов — эффективная обработка заявок и обращений от граждан является способом повышения их лояльности;
- своевременное оказание услуг УК для граждан.
Сопроводительная документация
Документы, которые необходимы при создании УК:
- Вами должен быть составлен устав организации, в котором бы прописывались основные положения и принципы, на которых базируется ваша работа.
Скачать образец устава управляющей компании
- Один из важнейших документов – это учредительный договор, который ложится в основу устава.
Скачать образец учредительного договора при создании управляющей компании
- В папке документов должно быть решение о государственной регистрации управляющей компании, которое делает ее деятельность законной.
Скачать образец свидетельства о государственной регистрации организации
- В своей работе управляющая компания опирается на бумаги о постановке на учет в территориальные органы статистики.
Скачать образец уведомления о постановке организации на учет в федеральной службе статистики
Необходимо помнить о важности документов, которые свидетельствуют о постановке на учет в государственные фонды, где собственно и будут храниться денежные средства компании.
Деятельность управляющей компании должна четко регламентироваться законодательством. Важнейшим законодательным актом является Жилищный Кодекс, который регулирует как права управляющих компаний, так и права собственников жилья многоквартирного дома.
Но помимо этого существует еще ряд нормативных актов, о которых нужно знать, если вы собираетесь строить бизнес на управляющей компании:
- Так как вы будете работать с людьми, которые по большей своей части будут осуществлять действия по облагораживанию территории и самого дома, то в обязательном порядке вы должны ознакомиться с Трудовым Кодексом РФ, который регламентирует охрану труда граждан. Вы должны понимать, как должен быть нормирован рабочий день, как максимально обезопасить работников и что делать в непредвиденных ситуациях.
- Не лишним будет познакомиться с положениями Гражданского Кодекса, в котором говорится о конкретно вашей организационно правовой форме управляющей компании.
На чем зарабатывают, как рассчитывается выручка?
Выручка управляющих компаний складывается из предоставляемых услуг, например:
- установление счетчиков;
- ремонтные работы:
- озеленение участков;
- сезонные расчистки участков;
Также заработать компания может при найме собственных рабочих при проведении ремонта, сэкономить при закупке стройматериалов.
Выручка компании рассчитывается из следующих позиций — собственники ежемесячно оплачивают коммунальные платежи, к которым относят капитальный ремонт, текущий ремонт, содержание жилья и другие расходы. Управляющая компания производит ремонт или оказывает требуемые услуги за счет данных средств, прибылью будет являться разница между затратами (на материал или работы) и полученными средствами.
Прибыль — это сэкономленные деньги (например, на материале, когда в заявке указывается одна стоимость закупки, а покупается намного дешевле). Также получить прибыль компания может при оказании дополнительных услуг после победы в тендере.
Деятельность работников управляющей компании оплачивается, но при этом носит нефиксированный характер. Чем чаще управляющая компания осуществляет действия по облагораживанию дома и территории, тем чаще сотрудники получают так называемое поощрение, то есть процент от проделанных работ.
Таким образом, чем чаще производятся работы по многоквартирному дому, тем чаще сотрудники управляющей компании получают благодарность в денежном эквиваленте.
Управляющая компания имеет свой расчетный счет, на который поступают деньги, сданные жильцами на капитальный ремонт и другие нужды. Из этого расчетного счета также выделяются деньги на оплату труда сотрудников, съем офиса, покупку нового оборудования и так далее.
Важно! Если жильцы захотят узнать, куда расходуются их средства, они могут запросить у управляющей компании расчет по тратам. Сотрудники управляющей компании просто обязаны выдать его по первому требованию.
Поиск клиентов и выбор подходящих объектов
Самый первый шаг после оформления компании — это поиск домов, которые попадают под обслуживание УК и становятся её клиентами. Эффективнее будет взять под опеку новостройку, старое строение будет постоянно тянуть деньги на ремонт труб или проводки, косметические работы и т.п.
Также будущему владельцу компании рекомендуется переговорить с застройщиками и собственниками об открытии УК и подписать договор с владельцами.
Вы можете предложить выгодные условия застройщикам, дома которых находятся в стадии строительства. Застройщики, получив от вас выгодные предложения о лояльности в приемке дома, могут порекомендовать вас жильцам как хорошего партнера. Кроме того, чтобы завоевать доверие жильцов придется немного снизить свои тарифы, а также работать на совесть. Только так вы получите своих первых клиентов.
Особую роль в поиске клиентов играет реклама. Это могут быть объявления, сайт или собственные предложения совету домовладельцев. Выбор объектов обслуживания можно заполучить при победе в тендере среди управляющих компаний.
Основные риски
Создание управляющей компании связано с вложением больших денежных средств, при этом возникают риски разного характера:
- пониженная рентабельность данных компаний в сфере ЖКХ — большинство владельцев предпочитают сотрудничать с государственными компаниями;
- постоянная необходимость вложения средств;
- трудность в поиске квалифицированных сотрудников;
- давление и конкуренция со стороны администрации;
- шаткое положение на рынке данных услуг.
Последний пункт отмечен постоянными изменениями в положениях и указах законодательства, которые касаются порядка обслуживания домовладений и многоквартирных домов. Например, обслуживанием занимались ТСЖ или жилищные кооперативы, а изменения в сфере законодательства могут привести к появлению других организаций по реализации услуг ЖКХ, и УК окажется не востребованной.
Самый большой риск, с которым может столкнуться управляющая компания – это низкая рентабельность инвестиций. При систематических задолженностях жильцов, покупке слишком большого количества оборудования или же неправильном расходе средств, вы рискуете стать банкротами или же спровоцировать жильцов на расторжение договора. В этом случае расчетный счет с деньгами жильцов перейдет новой управляющей компании.
Перспективы бизнеса
В ближайшем будущем частные управляющие компании начнут вытеснять государственные, поскольку они обладают большими плюсами.
Частные управляющие компании более лояльны, с ними можно договориться. Новые компании делают все возможное, чтобы завоевать доверие клиентов, да и намного больше внимания уделяют пожеланиям собственников. Это достаточно перспективный бизнес, который еще не получил широкого распространения.
Открытие собственной управляющей компании – это отличный способ не только заработать, но и своими руками создать идеально благоустроенное жилье и получить уважение других собственников. Дерзайте, пытайтесь, развивайтесь и у вас обязательно все получится.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.