Бизнес план бизнес центра в екатеринбурге
Офисный центр — один из самых стабильных видов бизнеса, который вместе с тем сопряжен с существенными вложениями. Для получения стабильной прибыли от проекта необходимо детально разработать бизнес-план бизнес-центра. О том, что нужно учесть и на что обратить внимание — в нашей статье.
Краткое резюме
Еще 3-5 лет назад офисные площади в зданиях с лифтами, спортивными залами и кафе пользовались повышенным спросом и давали большой доход. 2014 год внес свои корректировки, платежеспособность предпринимателей снизилась, люди стали «уплотняться», выбирать места с более низкой арендной платой и меньшими удобствами.
Поэтому в 2018 году на первое место вышли небольшие бизнес-центры, которые предлагают доступную цену. Сделать они это могут по одной простой причине — строительство здания без лифта, зоны отдыха, большого ресепшна застройщику обходится дешевле.
Читайте также: Бизнес-план кондитерской
Краткий обзор инвестиционного проекта:
- затраты при строительстве и внутренней/внешней отделке — 26 300 000 рублей;
- прибыль в среднем в месяц — 400 000 рублей.
Описание проекта
Рассмотрим план бизнес-центра со следующими характеристиками:
| Количество этажей | 3 |
| Общая площадь | 1000 кв.м |
| Полезная площадь | 850 кв.м |
| Срок возведения | 7 мес. |
На каждом этаже сооружения находятся 15 офисов. Площадь офисов — от 15 до 50 м2. Итого — 45 офисов, которые планируется сдать в аренду или продать. Продажа выгодна в том случае, если деньги нужны сразу. Если рассматривать в долгосрочной перспективе, то более рентабельный вариант — сдача в аренду.
Ниша на рынке
Данный бизнес-план по созданию бизнес-центра рассчитан для города Екатеринбурга с населением 1,5 миллиона человек. Электронный каталог города содержит 61 офисное здание. Большинство из них — недвижимость в центре города или в местах с наибольшим трафиком. Центры обладают своими парковками, фитнес-залами и ресторанами. Средняя цена аренды — 950 р/м2.
В каталог не включена точечная продажа или аренда помещений в жилых домах. В нашем случае они не являются прямыми конкурентами, потому что эти предложения носят единичный характер и не отличаются стабильностью.
Маркетинговая стратегия
Учитывая масштабность проекта, приступать к рекламе стоит уже на этапе строительства объекта. И этот момент можно использовать с наибольшей отдачей, потому что на этапе застройки многие предприниматели предлагают более льготные условия, нежели после сдачи сооружения в эксплуатацию. При грамотно сформулированном коммерческом предложении уже к концу строительства можно заключить договора аренды на 30% офисов и более.
Для рекламы обратитесь в проверенные рекламные агентства, которые смогут изготовить растяжки и баннеры для улиц. Отлично работают растяжки на центральных улицах с хорошим трафиком. Водители очень часто стоят в час-пик в пробках и у них есть возможность увидеть, прочитать и записать контакты.
Когда будет готов корпус здания, обязательно установите на нем большой плакат с информацией о продаже и сдаче в аренду. Не забудьте указать все контакты для связи и время для звонка. У людей должна быть возможность просто сфотографировать вывеску и в удобное время перезвонить.
Используйте городские СМИ, включая радио. Как правило, в городе есть местные каналы. Закажите у них рекламу в виде бегущей строки или договоритесь с каналом о выезде журналиста для освещения проекта.
Почти каждый город имеет свой сайт. Обязательно закажите на нем рекламу на месяц или два. В Екатеринбурге самым известным городским порталом является сайт Е1.
Читайте также: Бизнес-план зоомагазина
Производственный план
План включает в себя несколько этапов.
Этап 1. Регистрация фирмы
Собственником бизнес-центра с целью продажи и сдачи в аренду офисов может быть как ИП, так и юридическое лицо. Регистрация ИП обойдется в 800 рублей, а ООО — в 4000 руб. Выберите ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом». Для начала можете выбрать в качестве системы налогообложения УСН.
Этап 2. Выбор территории
Для будущего здания необходимо правильно подобрать место. Расположение — определяющее условие для клиентов на начальном выборе офиса. На востребованность сооружения влияют следующие факторы:
- расстояние до дорожных развязок или общественных остановок транспорта;
- удаленность от финансово-делового центра города;
- наличие парковочных мест;
- удобный подъезд или подход к зданию;
- развитая инфраструктура рядом.
Читайте также: Бизнес-план маникюрного салона
Если удастся соединить все факторы, то вероятность быстрой и успешной сдачи площадей в аренду возрастает в разы.
Этап 3. Земельный вопрос
Нельзя построить здание на территории, которая является:
- парком или заповедником;
- охраняемой или принадлежащей к государственной границе;
- закрытой территорией;
- хранилищем радиоактивных отходов;
- землей, где построены объекты атомной энергии.
Для строительства землю необходимо выкупить или взять в аренду. Как правило, территория находится в собственности администрации города или другого собственника. Во втором случае необходим договор аренды или купли-продажи.
С администрацией схема другая. Если планируете покупать землю, то имеет смысл сделать смешанный договор, в котором прописан срок и цена аренды с последующим выкупом.
Арендовать землю у администрации можно через аукцион или оформить договор аренды после подачи заявления .
Для аукциона необходимо:
- выбрать участок, узнать его кадастровый номер на сайте Росреестра;
- подать заявление на имя главы администрации по месту, указав данные заявителя и участка. Форма заявления предоставляется самой администрацией;
- если администрация после проверки выявит, что объект полностью подходит для возведения на нем офисного здания, то участок выставляется на торги. Инициатор торгов должен оповестить об их проведении через местные СМИ за 30 дней до начала;
- участвовать в торгах и выиграть их;
- заключить договор аренды и внести первый платеж.
Самое сложное и непредсказуемое — конечный результат. Если заявителей будет несколько, то выиграет тот, кто предложит наилучшую цену.
Можно пойти по упрощенной схеме — написать заявление в администрацию, согласовать время встречи и показать презентацию будущего проекта. Если предложение заинтересует представителей власти, то заключается договор аренды и вносится оплата.
Важно! Согласование с администрацией проводится, если есть проект планировки и межевания территории с четко обозначенными границами участка.
Этап 5. Документация
Помимо одобрения от администрации на строительство необходимо в бизнес-план строительства коммерческого здания включить:
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Выдает администрация. Документы используются при разработке проектной документации;
- разработку проектной документации. На этом этапе подсчитываются все инженерные ресурсы (свет, вода, канализация) и технические условия для каждого энергетического ресурса. Затем подается запрос в энергоснабжающие организации. Проводится комплекс инженерных изысканий. Работы осуществляются проектной аккредитованной организацией;
- экспертизу проекта и результатов инженерных изысканий. Ее проводит специализированная экспертная компания лицензированных специалистов;
- разрешение на строительство;
- разработку рабочей документации проектной аккредитованной организацией;
- смету;
- СМР (строительно-монтажные работы);
- сдачу объекта в эксплуатацию.
Организационный план
На начальном этапе нужны подрядчики в лице:
- проектно-изыскательской компании с допуском СРО;
- строительной компании с СРО и аттестованными специалистами.
После ввода в эксплуатацию в бизнес-план бизнес-центра понадобится включить:
- администратора — 25 000 рублей;
- 2 уборщицы — 30 000 рублей;
- охранника — 15 000 рублей;
- бухгалтера. Подойдет специалист на аутсорсе— 20 000 рублей.
Итого на первых порах ФОТ составит 90 000 руб.
В дальнейшем штат будет увеличиваться. Необходимо заключить договоры с аварийными службами, которые берут на себя обслуживание канализационной системы и сантехники.
Читайте также: Бизнес-план пивоварни
Бизнес-план бизнес центра с расчетами
Перечень разовых затрат бизнес-плана открытия бизнес-центра
| Строительство сооружения от начала и до конца | 25 000 000 |
| Покупка оборудования, сантехники и мебели | 1 000 000 |
| Пожарное и охранное оснащение | 300 000 |
| Итого | 26 300 000 |
Ежемесячные затраты без учета налоговых платежей
| ФОТ | 90 000 |
| Взносы во внебюджетные фонды+НДФЛ | 38 700 |
| Содержание БЦ | 200 000 |
| Реклама | 50 000 |
| Итого | 378 700 |
Планируемая выручка (полезная площадь — 850 м2, цена за м2 — 950 руб.)
| При сдаче в аренду 25% площадей | 201 875 (руб.) |
| При сдаче в аренду 50% площадей | 403 750 (руб.) |
| При сдаче в аренду 75% площадей | 605 625 (руб.) |
| При сдаче в аренду 100% площадей | 807 500 (руб.) |
При сдаче офисов в аренду, прибыль после выхода объекта на самоокупаемость будет составлять в среднем 400 000 рублей.
Риск-менеджмент
Самым главным фактором риска в строительстве бизнес-центра является экономическая нестабильность. В числе прочих факторов — форс-мажоры в виде пожаров и затоплений, рост конкуренции на рынке, неблагонадежная подрядная строительная организация.
Снизить внешние риски поможет тщательная подготовка к проекту, максимальная проверка подрядчика. Необходимо также разработать маркетинговый план для того, чтобы выделить основные конкурентные преимущества. Экономическая нестабильность и отсутствие спроса ввиду финансовых кризисов и сокращения количества компаний на рынке, к сожалению, не поддаются корректировке.
Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.
4 500 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓
О компании
Мы с 2011г. занимаемся составлением бизнес-планов и ТЭО в Екатеринбурге. Нашими клиентами также являются многие организации и предприниматели из Каменска-Уральского, Первоуральска, Новоуральска и других городов Свердловской области.
Наша компания состоит из опытных финансистов и специалистов в области банковского кредитования, что позволяет нам разрабатывать проекты любой сложности.
ОТСУТСТВИЕ ПРЕДОПЛАТЫ
Вы всегда оплачиваете только уже фактически выполненную нами работу, которую можно посмотреть
УДОБНЫЕ СРОКИ
Если бизнес-план необходим Вам срочно, то мы готовы взяться за него немедленно и решить задачу
ДАЛЬНЕЙШЕЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ
Мы сопровождаем каждый бизнес-план, в течение 4 месяцев бесплатно и оперативно внося изменения в него
Специалисты нашей компании имеют опыт составления проектов по самым различным отраслям деятельности, среди которых машиностроение, электроэнергетика, металлургия, сельское хозяйство и др. Мы можем подготовить финансовое обоснование для кредитования, привлечения инвестиций, получения господдержки и решения других задач.
Наши специалисты разрабатывают бизнес планы и ТЭО для предоставления в ведущие банки Екатеринбурга: Сбербанк, Россельхозбанк, ВТБ, Внешэкономбанк, Альфа-Банк и другие.
В нашей компании применяется принцип отраслевой специализации сотрудников, что способствует формированию у специалистов глубоких знаний в определенных отраслях.
Цены подготовки бизнес-планов для банков и инвесторов (варианты)
от 10 000 руб.
Кол-во страниц: 35-50;
от 20 000 руб.
Кол-во страниц: 50-80;
от 35 000 руб.
Кол-во страниц: от 80;
Стоимость написания бизнес-планов для господдержки на получение:
— субсидии в ЦЗН — 8 тыс. руб.;
— займа от государства — 10 тыс. руб.;
— гранта начинающим предпринимателям — 10 тыс. руб.;
— субсидии на компенсацию произведенных капитальных затрат и первого лизингового платежа — 10 тыс. руб.;
— гранта начинающим фермерам — 12 тыс. руб.;
— гранта на развитие семейных животноводческих ферм — 20 тыс. руб.
Наши проекты
За последнее время нашими услугами по бизнес планированию воспользовались (обновляется ежеквартально):
- ООО «Крымский погребок», г. Первоуральск (Розничная торговля);
- ООО «СК Строй — Стиль», г. Екатеринбург (Автобизнес);
- ООО «ДорСнаб», г. Екатеринбург (Оптовая торговля);
- ООО «Промсырье», г. Новоуральск (Переработка отходов);
- ООО «ТК «Резонанс», г. Талица (Деревообрабатывающая промышленность);
- ООО «Агентство деловых консультаций», г. Камышлов (Оптово-распределительный центр);
- ЗАО НПП «ТОРМО», г. Екатеренбург (Производство оборудования для железнодорожного транспорта);
- ОАО «Росмрамор», г. Лесной (Производство строительных материалов);
- ООО «Клиника Эстетической Гинекологии»
, г. Екатеринбург (Медицинские услуги); - ООО «СоюзТехноЦентр», г. Екатеринбург (Переработка древесины);
- ООО «Красная площадь», г. Екатеринбург (Арендный бизнес);
- НО Фонд «Белоярский центр развития предпринимательства», Белоярский район (Производство пищевых добавок).
Кейсы по бизнес планированию
В этом разделе мы приведем описание проделанного нами процесса разработки нескольких бизнес планов.
Разработка бизнес плана ТРЦ в Екатеринбурге
Работа выполнена для проекта по строительству торгово-развлекательного центра общей площадью 20 тыс. кв.м. в Екатеринбурге, предназначен для кредитования в банке, горизонт бизнес планирования составляет 7 лет.
Строящийся ТРЦ включает торговые помещения и площади для размещения развлекательных объектов: кинотеатр, детские игровые аттракционы, объекты общепита и др. Проектом предполагается сдача в аренду построенных помещений и их частичная реализация в период строительства.
В процессе оказания услуг нами проведен анализ рынка коммерческой недвижимости г.Екатеринбурга, на основании которого сделаны выводы о предполагаемых ценах продажи и аренды коммерческой недвижимости. Инвестиционные затраты нами спланированы на основании сметы строительных работ, предоставленной заказчиком, текущие затраты в период эксплуатации объекта нами просчитаны на основании данных по аналогичным объектам, скорректированным на размер ТРЦ и ряд его индивидуальных особенностей.
Написание бизнес плана производства агломрамора в Свердловской области
В рамках проекта предполагается перезапуск простаивающего промышленного предприятия. Бизнес-план предназначен для привлечения финансирования, разработан по международным стандартам UNIDO. Горизонт расчета равен 36 месяцам.
Агломрамор является высококачественным отделочным материалом, его производство в России пока еще очень плохо развито, большинство продукции завозится из Европы, что делает идею перехода на отечественные аналоги в период слабого рубля очень перспективной.
При работе над проектом нами проведен анализ рынка агломрамора в России и странах Таможенного союза, определены его объемы, основные игроки и цены реализации. На основании этого принята маркетинговая стратегия компании по выходу на рынок и завоеванию устойчивых позиций на нем.
Составление бизнес плана строительства молочно-товарной фермы на 1200 голов КРС в пригороде Екатеринбурга
Проект предназначен для кредитования в Россельхозбанке, разработан в соответствии с методическими рекомендациями РСХБ, период расчета равен 96 месяцам.
Проектом предусмотрен ввод в эксплуатацию построенных коровников в два этапа. Для данного проекта будут закуплены коровы черно-пестрой породы, хорошо показавшие себя в климатических условиях Свердловской области. В рамках проекта также будет функционировать растениеводческое подразделение, задачей которого является обеспечение потребностей МТФ в сочных и концентрированных кормах.
Расчеты нами были выполнены в специальных программах, разработанных специалистами нашей компании для составления бизнес планов по сельскому хозяйству. Это позволило нам автоматизировать и значительно убыстрить расчеты потребности в кормах, затрат на растениеводческое подразделение, оборота стада и др.
Примеры разработанных бизнес планов
Представленные ниже бизнес планы разработаны нами специально для использования в демонстрационных целях.
Программы господдержки
Мы собираем и регулярно публикуем на нашем сайте информацию о действующих программах государственной поддержки.
По подготовленным нами бизнес планам Вы можете привлечь грант, субсидию или займ в Екатеринбурге и Свердловской области по следующим программам:
Программа по предоставлению государственных микрозаймов на льготных условиях
Подробная информация на сайте Свердловского областного фонда поддержки предпринимательства: https://mf.sofp.ru/
Гранты на поддержку начинающих фермеров
Подробнее: https://www.gp.specagro.ru/region/document/id/2253206/day/20/month/7/year/2017
Прочие условия следует уточнять в Министерстве агропромышленного комплекса и продовольствия Свердловской области.
Гранты на развитие семейных животноводческих ферм
Подробнее: https://www.gp.specagro.ru/region/document/id/2253205/day/20/month/7/year/2017
Прочие условия следует уточнять в Министерстве агропромышленного комплекса и продовольствия Свердловской области.
Аренда на льготных условиях помещений в бизнес инкубаторе, бесплатные консультации и прочие услуги
Подробнее: https://sofp.ru/biznes-inkubatoryi/
Ты предприниматель — программа финансовой, консультационной и прочей поддержки молодых бизнесменов
Подробнее: https://molpred66.ru/
Социальный предприниматель — программа позволяет получить беспроцентный займ на развитие бизнеса, направленного на решение социальных проблем
Подробнее: https://konkurs.nb-fund.ru/
Гранты на поддержку инновационных проектов по программам Умник, Старт и др.
Подробнее: https://fasie.ru/programs/
Субсидии для безработных на создание бизнеса
Для получения субсидии необходимо встать на учет в ЦЗН по месту регистрации.
Перечень региональных ЦЗН: https://szn-ural.ru/czn/index
Заказать бизнес план
Если Вам необходима разработка бизнес плана в Екатеринбурге с сопровождением до принятия банком/инвестором/государственным органом решения о финансировании проекта, закажите эту работу у нас, и мы сделаем её быстро и качественно.
Наш телефон: 8 (908) 124-17-86 — Андрей Николаевич Енютин, директор
Закажите обратный звонок или задайте вопрос — ответим в течение 5 минут
Анкеты по бизнес планированию
Для того, чтобы заказать составление бизнес плана, можно скачать, заполнить и отправить нам анкету с необходимыми исходными данными.