Бизнес план аренда производственных помещений

1. Резюме

Закрытое акционерное общество «Деловой многофункциональный комплекс» 125656г. Москва, ул. Фестивальная, 40 Тел. (095) 9446950

Директор Авдеева Марина Сергеевна

Фирма «ДМФК» планирует в кратчайшие сроки заключить договор аренды нежилых помещений на всю свободную площадь в здании по адресу г. Москва, ул. Фестивальная, 4.

Целями успешной предпринимательской деятельности

являются:

1. привлечение добросовестных, солидных, порядочных клиентов для заключение договора аренды;

2. заключение долгосрочных договоров аренды;

3. извлечение прибыли для развития и роста предприятия, улучшения благосостояния сотрудников фирмы. В рамках подготовки проекта подписаны договора с фирмами-поставщиками услуг:

I. ОАО «Мосэнерго»;

II. ГУЛ «Мосводосток»;

III. МГП «Мосводоканал»;

IV. ПК «Дорожно-механизированное управление»;

V. Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые сети»;

VI. Полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД г. Москвы.

Для финансирования проекта планируется получить в банке кредит на 1 год —

6 млн. рублей под 24 % годовых.

2. Описание предприятия

Инициатор проекта — фирма ЗАО «Деловой многофункциональный комплекс». Фирма образована в феврале 2001 года. Организационно-правовая форма — за-крытое акционерное общество. Размер уставного капитала 1000000 рублей. К настоящему времени внесено 1005 уставного фонда. Учредители ЗАО «ДМФК»:

ООО «Канкрит» — 30% от У К

ООО «Стройресурссервис» — 30% от УК

ООО «МЭУ-1» — 30% от УК

Авдеева Марина Сергеевна — 10% от УК.

Генеральный директор фирмы — Авдуева Марина Сергеевна.

Главный бухгалтер — Рущин Игорь Владимирович.

Основные виды деятельности предприятия: приобретение, продажа и аренда зданий. 2)эксплуатация нежилых помещений.

Настоящий проект направлен на достижение основной цели первого этапа развития фирмы — увеличение капитала предприятия для его последующего инвестирования.

3. Описание сдаваемого в аренду помещения

В аренду предоставляются офисные помещения общей площадью 5027 кв. м.

Указанные помещения размещены на трёх этажах четырёхэтажного здания. Все офисные помещение снабжены охранной сигнализацией, в офисах установлены кондиционеры. В здании был осуществлён ремонт класса «А». Вход в здание осуществляется по личным магнитным карточкам. На первом этаже для всех сотрудников оборудована столовая. В здании имеется подземный гараж. Услуги за пользование подземным гаражом являются платными и включены дополнительно в договор аренды нежилого помещения. Парковка машин на территории, прилегающей к зданию на данный момент является бесплатной.

4. Маркетинг-план

Регулярно проводимое изучение спроса на сдаваемые в аренду нежилые помещения позволяет сделать вывод о том, что особым спросом пользуются офисные помещения с высоким качеством строительно-ремонтных работ, а также офисные помещения, размещённые в зданиях, расположенных недалеко от крупных транспортных магистралей города Москвы, недалеко от станций метро, в деловых центрах Москвы.

Изучение предложений рынка нежилых помещений, сдаваемых в аренду, позволяет определить среднюю арендную плату по городу Москве, которая колеблется от 150 до 500 долларов за 1 кв. метр нежилого помещения в год. В условиях большого количества предложений сдаваемых в аренду помещений реклама наших возможностей, как арендодателей, играет важную роль. Наша реклама ориентирована на компании, фирмы и предприятия (юридические лица), нуждающиеся в офисных помещениях высокого качества для своих сотрудников.

5. Организационный план

Помещение, сдаиваемое в аренду, предоставляются арендаторам в хорошем рабочем состоянии. Утверждение, что квалификация и высокий уровень управления предприятием позволяют рассчитывать на успех дела, не являются рекламным преувеличением. Для успешной деятельности предприятия на руководящие посты были приглашены люди, чей средний возраст составляет 35 лет, имеющие высшее образование и внушительный стаж управления подобным предприятием. Возвратность денежных средств, которые будут привлекаться для реализации проекта в качестве заёмных, обеспечивается залогом в виде права собственности на здание.

6. Определение и анализ рисков

Как и всякий проект, программа по сдаче в аренду нежилых помещений связана с определёнными рисками. Далее приводятся основные риски, способные оказать максимальное влияние на финансовые результаты.

Риск несдачи в аренду всего помещения. Благодаря удачному размещению здания, хорошо оборудованным офисам и рекламе вероятность данного вида риска небольшая. Потери в данной ситуации зависят от размера несданной в аренду площади.

Риск неполучения полного финансирования. Задержки и перебои с финансированием программы могут привести к увеличению срока окупаемости и к незначительному ухудшению показателей эффективности производства. Благодаря надёжности и солидности банка вероятность данного вида риска незначительная.

Повышение стоимости коммунальных услуг. Возникает риск уменьшения прибыли от сдачи в аренду помещений если договором не предусмотрено повышение арендной платы в связи с ростом тарифов на коммунальные услуги. В целом, с точки зрения рисков среду реализации проекта можно охарактеризовать, как достаточно благоприятную.

7. Финансовый план

Показатели, определяемые в финансовой части бизнес-плана, рассчитаны с учётом следующей исходной информации:

— экономические расчёты произведены в текущих ценах, налоги и платежи, включённые в состав себестоимости, рассчитаны в соответствии с действующими в настоящее время нормативными документами РФ;

— стоимость аренды ориентирована на цены, складывающиеся на рынке;

— уровень инфляции принят равными темпами роста курса доллара США;

Для объективной оценки эффективности деятельности фирмы наиболее целесообразно представляется использование следующих показателей:

1. срок окупаемости капиталовложений;

2. внутренняя норма доходности;

3. индекс доходности.

Сроком окупаемости является продолжительности периода, в течение которого сумма чистых доходов на момент завершение инвестиций равна сумме инвестиций.

Под чистым доходом понимают общий доход, полученный в каждом временном отрезке, за вычетом всех платежей, связанных с его получением: расходы по оплате труда, материалов, энергии, налоги. Инвестиционные расходы включаются в поток платежей со знаком «минус».

Внутренней нормой доходности является та расчётная ставка процента, при которой капитализация регулярно получаемого дохода даёт сумму равную инвестициям и, следовательно, капиталовложения являются окупаемой операцией.

Индекс доходности представляет собой соотношение приведенных доходов к приведённым на ту же дату инвестиционным расходам.

Важным показателем для деятельности нашей фирмы является стоимость 1 кв. метра в год сдаваемого в аренду помещения. Расчёт данного показателя приведён в справке об эксплуатационных расходах (приложение №26).

С учётом рыночных цен по аренде и в целях дальнейшего развития нашей фирмы, стоимость 1 кв. метра в год была определена в сумме 250 долларов.

Перед тем, как поступить к нашей основной деятельности (сдача в аренду нежилых помещений под офисы) наша фирма заключила договора со следующими организациями:

1) ОАО «Мосэнерго»;

2) ГУП «Мосводосток»;

3) МГП «Мосводоканал»;

4) ПК «Дорожно-механизированное управление»;

5) Филиал ОАО «Мосэнерго» — «Тепловые сети»;

6) Полк милиции Управления вневедомственной охраны при ГУВД г. Москвы.

Для поддержания самого здания и территории вокруг него в надлежащем состоянии в наше штатное расписание включены следующие штатные единицы:

— уборщицы;

— дворники;

— сантехники;

— электрики;

— плотники;

— садовники.

Для привлечения арендаторов сотрудники нашей фирмы дали рекламные объявления в популярные газеты. Также были изготовлены рекламные щиты с сообщениями о сдаче в аренду помещений под офисы с указанием адреса. Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. Договор аренды нежилого помещения должен быть заключён в простой письменной форме и подписан двумя сторонами. Договор аренды, заключённый на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации. Одним из договоров аренды, которые были заключены нашей фирмой, является договор аренды с ООО «Дабл Игл Консалтинг»

Схема возврата кредита

Для осуществления проекта фирма получила кредит в банке 6000000 рублей под 24% годовых с погашением в течение года (равными долями ежемесячно).

Выплата кредита происходит на льготных условиях, т.к. мы выплатим 780000 рублей сверх основной суммы кредита. Если бы выплачивались проценты по кредиту по фиксированной ставке, то пришлось бы выплатить сверх основной суммы кредита 1440000 рублей.

Определение статей расходов

Итого фонд оплаты труда: 112500 руб.

Начисления на заработную плату:

Пенсионный фонд — 28 %

Фонд социального страхования — 4 %

Фонд обязательного медицинского страхования — 3,6 %

Итого:35,6 %

112500 * 35,6 % = 40050 руб. 1. Страховые взносы

Оборудование застраховано, выплаты составляют 0,5 % от балансовой стоимости в год.

400000 * 0,5 % : 12 = 166 руб.

2. Амортизационные отчисления.

Износ оборудования составляет 10 % от балансовой стоимости оборудования в год.

Расчет амортизации за месяц:

400000 * 10 % : 12 = 3500 руб.

износ здания 10000 руб.

3. НДС

НДС к оплате = НДС в выручке — НДС в расходах

Выручка

3141875 в т. ч. НДС 523645

Расходы на НДС

383400 в т. ч. НДС 64000

НДС к оплате = 523645 — 64000 = 472166 руб.

4. Налог на прибыль.

Выручка — затраты = прибыль

31411875 — 1115091 = 2026784 руб.

2026784 * 35 % = 709374 руб.

Расчёт точки безубыточности

Точка безубыточности позволит определить, когда проект перестанет быть убыточным. Когда арендная плата покроет все расходы арендодателя и принесёт прибыль. Для этого надо определить арендную плату за 1 кв. метр в год.

1) 2696631 * 12=32359572 рубля

2)32359572 : 30=1078652$

3) 1078652 : 5027=215$ кв. метров в год

Рост прибыли может происходить за счёт увеличения арендной платы. Рост арендной платы обусловлен тем, что происходит рост коммунальных платежей, увеличение заработной платы сотрудников, рост курса доллара. В связи с ростом издержек может быть увеличена арендная плата. Выручка увеличится. Надо искать другие источники для увеличения прибыли (плата за 1 машино-место в подземном гараже, платные услуги за мойку машин, оборудование зимнего сада под кафе-бар, платная открытая стоянка).

Расчет месячной выручки (арендная плата за месяц). 1м2 в год — 250 долларов

Площадь помещений, сдаваемых в аренду = 5027 м2

Расчет годовой выручки:

250 $ * 5027 = 1256750 $ (37702500 руб.)

Расчет месячной выручки:

37702500 : 12 = 3141875 руб.

Процесс поиска помещения под производство, которое отвечало бы всем требованиям, часто становится головной болью для бизнесменов. Технические характеристики помещения — местоположение, площадь, конфигурация, планировка — напрямую влияют на продуктивность бизнеса. К сожалению, только с течением времени можно понять, удачно или неудачно выбрано помещение в аренду под производство. 

Главный критерий в выборе помещение — стоимость аренды. Ставка будет заложена в себестоимость продукции, услуг бизнеса и в конечном результате  окажет влияние на его рентабельность.

Критерии выбора помещения под производство:

1. Местоположение. Особенности логистики напрямую зависят от направления бизнеса. Например, аренда цеха под производство обойдется дешевле, если выбрать помещение на окраине города с подъездными путями для транспорта, погрузо-разгрузочными площадками для готовой продукции, комплектующих. 

Если бизнес совмещает производство и склад, тогда придется искать площади в тех местах, где можно получить преимущество в доставке перед конкурентами, а клиенты могли бы быстрее забирать товар. О вместительной и удобной парковке тоже не стоит забывать.

2. Техническое оснащение помещения. Проверьте, соответствуют ли электрические мощности потребностям производственного процесса, есть ли отдельный электросчетчик, разрешение на использование энергоносителей и так далее.

3. Возраст здания. Если он достаточно большой, стоит уточнить, не подлежит ли объект сносу. Особенно, если арендодатель предлагает снять помещение в аренду под производство недорого. Подозрительно низкая цена — повод насторожиться.

Учитывая особенности производства, арендатору придется понести дополнительные расходы:

• по перестройке, сносу элементов конструкций;
• переделке потолков, полов, стен;
• установке дополнительных элементов (дверей, перегородок, крепежных элементов, газо-водоотведения, электропроводки).

Читайте также: Коммерческая недвижимость: аренда или собственность?

Преимущества и недостатки аренды перед помещением в собственности

Попытаемся выяснить, что же рентабельнее для бизнеса: аренда помещения под производство или использование собственного?

Положительные и отрицательные стороны работы на арендованных площадях. Таблица

Преимущества и недостатки организации производства в помещении, приобретенном в собственность. Таблица

Окончательное решение зависит от индивидуальных особенностей бизнеса. Например, для многоступенчатого производства необходимы производственные, технические площади, оборудованные склады, офисные помещения для администрации. Такие объекты могут иметь в собственности только крупные производители. Мелкому и среднему бизнесу проще арендовать весь комплекс.

Вывод один — арендуйте, когда недостаточно денег на покупку. Аренда отличается большей гибкостью и удобством, так как можно сначала попробовать прежде, чем купить.

Не хватает времени сконцентрироваться на развитии бизнеса? Избавьтесь от рутинных задач по учету и сдаче отчетности с помощью сервиса Главбух Ассистент.

На что обратить внимание в договоре аренды помещения под производство

Договор аренды не станет уязвимым местом для арендатора, если тщательно проверить предоставленную информацию и детально изучить приложения к договору. Приложения включают технические характеристики объекта: план, этажность, правила эксплуатации, иные услуги.

Желательно пригласить технического специалиста для осмотра помещения под производство. Перед тем, как подписывать договор аренды отдайте его на изучение юристу или воспользуйтесь услугами аутсорсинговой компании, которая за небольшие деньги поможет его составить.

На что стоит обратить внимание при подписании договор аренды помещения под производство:

• перед подписанием договора уточните у арендодателя, что входит в размер арендной платы, подлежит ли он пересмотру и как оплачивать расходы, связанные с использованием объекта;
• поинтересуйтесь формой НДС арендодателя, чтобы потом не оплачивать разницу между ставками налогообложения из своих средств;
• проследите за тем, чтобы имущество, передаваемое в аренду как объект договора, подлежало индивидуализации (установлению). При отсутствии индивидуализации, согласно п.3, ст. 607 ГК РФ, договор не считается заключенным;
• детализируйте пункт “Эксплуатационные расходы”. Важно зафиксировать в договоре, какие конкретно услуги входят в это понятие. Эксплуатационные расходы позволяют арендодателю легально увеличивать итоговую сумму арендной выплаты;
• договоритесь о форме оплаты аренды. Договор считается незаключенным, если отсутствует письменное соглашение между сторонами о размере арендной платы (п. 1, ст. 654 ГК РФ);
• процесс передачи и принятия недвижимости происходит по передаточному акту, который подписывается сторонами (п 1, ст. 655 ГК РФ). Если помещение передается в неудовлетворительном состоянии либо по договору предусмотрено возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений, то арендатору рекомендуется зафиксировать состояние помещения до и после. Запишите в акт все неисправности, поломки и недостатки помещения. Не забудьте включить фотографии и показания счетчиков. В противном случае при обратной передаче объекта арендодатель заставит вас устранять недостатки за свой счет.

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

4 500 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓