Бизнес идея сайт недвижимости
В основе этой бизнес идеи в сети — сайт недвижимости. К сожалению, в Москве и Санкт-Петербурге этот бизнес уже не «выстрелит» — слишком уж высока конкуренция, которая постоянно подогревается высокими ценами на квадратные метры. Тем не менее Москва и Питер — далеко не вся Россия. В большинстве городов аналогичного сервиса просто нет. Наши бизнес идеи прекрасно смогут адаптировать с к потребностям регионов.
Перейдем к реализации.
Немного общей информации.
| Тип бизнеса | B2B/B2C |
| Капитальные вложения | около 25 000 рублей |
| Юридическое лицо | ИП или ООО |
| Регион | Областные центры и крупные города |
| Конкуренция | Высокая |
| Поступление дохода | После запуска |
| Автоматический доход | Да |
| Доход | Высокий |
Где взять сайт недвижимости
Новые бизнес идеи появляются в сети каждый день. К сожалению, во многих из них, крайне плохо описана реализация. Сам же «инструмент для прибыли» вообще остается черной дырой. Такие бизнес идеи так никому и не получится воплотить в жизнь.
Идея для бизнеса, которая основана на сайте по продаже или аренде недвижимости, достаточно удачна. Она не сильно зависит от сезонности (небольшой спад наблюдается только летом), низкая зависимость от изменений макроэкономических показателей. Самое главное, что цены на жилье всегда растут, а это значит, что этот рынок всегда оживлен: всегда есть предложения и спрос.
Сайт недвижимости работает в связке CMS WordPress и тема WP Estate Theme. Где скачать первое — разумеется, что это WordPress.Org. Что касается темы, то она продается на Envato Marketplace — сайт ThemeForest.Net. Страница темы здесь. Демонстрационная версия находится здесь.
Основная задача, с которой придется столкнуться — это локализация темы. Сайт весь рассчитан на европейский и/или американский рынок. Установив тему мы столкнемся с огромным количеством фраз на английском языке, а так же параметры, которые у нас не принято использовать.
Тем не менее при локализации темы никаких подводных камней не всплывает. Все фразы размещены в файлах локализации, которые идут вместе с темой (.po и .mo).
Рисунок 1. Рассказываем про бизнес идеи: сайт недвижимости
Как это будет работать
Сайт недвижимости WPEstate предполагает наличие личных кабинетов для агентов и/или продавцов недвижимости. Чтобы разместить объект недвижимости на сайте, необходимо зайти в личный кабинет агента (или продавца), написать информацию о продаваемой недвижимости, разместить фотографии, отметить все параметры продаваемого или сдаваемого в аренду объекта недвижимости и опубликовать (или отправить на премодерацию).
Тема WPEstate очень хорошо продумана в плане монетизации. Есть возможность разработки тарифных планов. Можно создавать всевозможные тарифные планы, например, 3 объекта бесплатно — далее 10 объектов за одну цену. Или размещение неограниченного количества объектов, втечение 10 дней. Конструктор тарифов дает волю фантазии.
Существует возможность настроить автоматическую обработку платежей с банковский карт с помощью PayPal. Если успешно будут проводиться платежи, то администратор сайта никак не будет задействован в подключении тарифа к личному кабинету. Все будет работать автоматически. Но, безналичные платежи от юридических лиц или платежи через какие-либо другие системы обрабатываться автоматически никак не будут. Придется «ручками» подключать опции тому или иному пользователю, но — это совсем не сложно.
Существует разделение объявлений обычное и featured — первое при поиске выдается в порядке публикации, второе в самом начале поиска. Такие объявления также регулируются в тарифных планах.
Еще один способ монетизации — реклама. Есть возможность размещения рекламных баннеров в сайдбар, слайдер, а также текст объявлений.
Фишка бизнес идеи
То что описано выше, к сожалению ничем не отличается (кроме интерфейса) от мегапопулярного сервиса по поиску продажи и аренды недвижимости ЦИАН. Но, имеющийся инструмент нужно все равно использовать!
Тем не менее, почему же среди бизнес идеи — сайт недвижимости это удачное решение?
Что может отличать ваш сайт недвижимости от конкурентов?
1) Добавьте мультиязычный модуль на сайт (например, бесплтаный плагин xiliLanguge или платный WPML). Предложите своим клиентам объявления сразу на нескольких языках. Сегодня иностранцы заинтересованы Россией и жильем здесь в том числе.
2) Если речь идет о конкретных городах, тогда наймите профессионального фотографа, который сможет посетить объекты и сделать качественные фотографии. Вспоминая, какие фотографии квартир часто публикуют на сайтах конкурентов — иногда, даже посещать ничего не хочется, не то, чтобы тратить деньги на покупку.
3) Добавьте услуги клининговой компании. Они помогут сделать предпродажную уборку в квартире и это, очень сильно может сказаться на конечной стоимости.
4) Сделайте акцент на недвижимости определенного типа: только элитная недвижимость или срочная продажа.
С чего начать воплощение этой бизнес идеи?
В первую очередь нужно купить домен и хостинг. Сайт будет достаточно сильно нагружен — на первое время хватит виртуального хостинга. Тарифные планы Century или Millenium от хостинга TimeWeb вполне подойдут.
От себя добавлю, что сайт WPEstate отлично работал на виртуальном хостинге TimeWeb
Краткое пошаговое руководство для воплощения идеи для бизнеса в жизнь:
- Купить и установить тему WPEstate Theme
- Купить домен или несколько доменов
- Купить хостинг (хостинг TimeWeb дарит один домен в зоне RU)
- Установить CMS WordPress
- Установить тему WPEstate Theme
- Настроить сайт
- Локализовать тему
- Проверить работу сайта
- Составить тарифные планы
Дополнительно
- Установить плагин для мультиязычного сайта
- Создать почту в домене
- Настроить PayPal и подключить к сайту
Есть вопросы?! — комментируйте, обсудим.
Начните реализовывать наши бизнес идеи прямо сейчас!
Как зарабатывать на недвижимости: стратегии практиков торгов по банкротству
Недвижимость как бизнес — одно из перспективных направлений инвестирования и предпринимательства с возможной чистой прибылью 30-800% уже в первый год. Как правильно начать бизнес на недвижимости, купленной у банкротов?
Содержание:
Создавать бизнес в сфере недвижимости можно по-разному, в зависимости от того, какая бизнес-стратегия вам подходит:
- разовая прибыль на недвижимости;
- или же получение пассивного дохода.
Основные бизнес-идеи с недвижимостью
Недвижимость широко используется как актив для бизнеса. Существует более десятка рабочих идей бизнеса в сфере недвижимости, которые приносят внушительную прибыль.
И все их гораздо проще реализовать с помощью торгов по банкротству.
1. Бизнес на перепродаже квартир, домов и коммерческой недвижимости.
Самая простая идея основана на покупке объекта на торгах со скидкой 50% или даже 70% от реальной рыночной стоимости с последующей перепродажей.
Сегодня процедура банкротства доступна как юридическим, так и физическим лицам, а это расширяет возможности бизнеса по недвижимости. На торгах можно купить жилье, коммерческую и производственную недвижимость.
Конечно, инвестору потребуется для начала изучить все тонкости выкупа собственности банкротов и учесть наличие конкуренции.
Здесь работает простое правило: чем ликвиднее объект, тем больше желающих его приобрести.
По мнению большинства, ликвидной можно назвать такую недвижимость, которая расположена в центральных или близлежащих к ним районах, не требует крупных вложений, ремонта, поэтому она быстро продается.
Однако в реальности всё немного сложнее…
Существует множество факторов ликвидности и источников поиска покупателей, которым будет интересна эта недвижимость. Поэтому опытный инвестор может разглядеть в серой массе невостребованных лотов ликвидный объект и отхватить его буквально за копейки!
Я знаю, о чём говорю, потому что в начале своей карьеры я купил здание завода менее, чем за 5000₽, и продал его за полмиллиона; подробнее об этом я рассказываю в этой статье:
Статья: «Как покупать недвижимость, автомобили и другие объекты на торгах по банкротству за 5% от их стоимости?»
2. Сдача коммерческого или жилого объекта в аренду.
Вариантов того, как начать такой бизнес на недвижимости, масса.
Если у предпринимателя есть стартовый капитал и минимум полгода времени, то можно построить торговый центр, склад или офисное здание. Для реализации такой бизнес-идеи нужно оформить все разрешительные документы, заказать проект, организовать строительство.
Тем интереснее выглядит альтернатива — купить на торгах коммерческую недвижимость банкрота (готовый объект) и оставить его в своей собственности, чтобы сдавать в аренду.
В этом случае на первый план выходят уже не ликвидность, а потенциальная доходность, меняются критерии выбора объекта, среди которых:
- срок окупаемости;
- востребованность у арендаторов;
- техническое состояние.
Важно сохранить баланс между объемом вложений и размером арендной платы, чтобы объект оставался привлекательным для арендаторов, конкурентоспособным и выгодным для инвестора.
Посуточная и почасовая формы аренды кажутся более выгодными (просто потому, что стоит дороже), но и риски здесь намного выше.
Если вам нужен стабильный доход, то оптимальным решением для вас будет поиск объекта для сдачи в долгосрочную аренду, например, молодой семье, студентам или приезжим рабочим.
Простая логика подсказывает, что в «проездных» городах высокий спрос на недорогое жилье, а такие объекты часто поступают на торги после банкротства различных организаций, которые обустраивали своих сотрудников в командировках или на работе вахтовым методом.
К примеру, купленное на торгах общежитие на севере нашей страны приносит мне стабильный пассивный доход, а вы можете взять на заметку мой опыт из этого видео:
Как купить общежитие и начать получать пассивный доход
3. Субаренда недвижимости коммерческого назначения.
На первый взгляд, все просто: нужно снять торговый или иной коммерческий объект как можно дешевле, чтобы потом сдать его как можно дороже. На деле бизнесмену приходится подумать, как сделать дешевый объект более привлекательным для субарендаторов.
Зато, если в вашей собственности есть крупный торговый объект, то будет выгоднее сдать его не одному, а нескольким арендаторам (такой подход практикуется в современных ТРЦ).
Бизнес по перепродаже недвижимости
Есть два основных варианта заработка.
1. Покупка объекта на стадии строительства с последующей продажей на этапе его ввода в эксплуатацию.
Такой способ активно применяется в сфере жилой недвижимости. Теоретически, купить квартиру на стадии «котлована» на треть дешевле рынка и потом найти покупателя на готовое жилье (хотя бы в черновой отделке) — это выгодный ход.
На практике нужно быть абсолютно уверенным в надежности застройщика, в ликвидности квартиры и быть готовым «заморозить» свой капитал в стройке на несколько лет.
2. Перепродажа объектов на вторичном рынке.
Здесь возможны варианты:
а) просто перепродать недвижимость, купленную по цене ниже рыночной;
Выбирая объект на торгах, не ждите сильного снижения цены, так как менее жадные конкуренты могут купить лот раньше.
Пошаговый план покупки недвижимости на торгах я даю в этой статье:
Статья: «Как купить недвижимость на торгах по банкротству: 9 шагов к выгодной сделке»
б) повысить привлекательность и доходность объекта;
Этот вариант подходит торговым площадям и офисным помещениям. Сделав перепланировку, можно разделить один крупный объект на несколько мелких, перепродавая или сдавая их в аренду.
В случае с жильем при разделении одного крупного помещения на несколько мелких требуется обеспечить в каждом из них необходимые условия для комфортного проживания.
Мало кто изучает и использует эти стратегии, а именно так я в свое время заработал 2,5 миллиона рублей, купив долю в жилом доме:
Покупка доли жилого дома.
в) изменить назначение объекта;
В результате переоборудования жилья под офис или коммерческий объект стоимость недвижимости резко возрастает;
г) провести капитальный и/или косметический ремонт, перепланировку.
К примеру, можно приобрести летний домик, утеплить стены, провести отопление и сделать помещение пригодным для круглогодичного проживания. Это позволяет на порядок увеличить рыночную стоимость объекта.
Еще больше стратегий заработка на недвижимости, автомобилях, оборудовании и других объектов с торгов по банкротству мы разбираем на бесплатном мастер-классе…
Кому подходит недвижимость как бизнес
Недвижимость — один из самых капиталоемких объектов инвестирования.
Помещения, комнаты или квартиры в небольших городах на торгах можно купить за 100-300 тысяч рублей, цены на отдельные здания начинаются от 0,5-1 миллиона рублей.
Конечно, можно использовать заёмные средства, но такой вариант принесет меньшую прибыль, к тому же вам придется перепродавать объект в кратчайшие сроки, пока выплаты по кредиту не перекрыли прибыль от сделки.
Если у вас нет стартового капитала, вы можете использовать формулу Доктора Ватсона, которую мы разработали, чтобы привлечь инвестора или сначала найти покупателя, а потом покупать объекты недвижимости на торгах на его средства.
Помимо вложений вам потребуются:
- навыки участия в торгах по банкротству;
- умение анализировать рынок и конкретный лот, чтобы рассчитать цену его покупки;
- умение при минимуме исходных данных выявить ликвидный объект с небольшой конкуренцией.
Как сделать бизнес на недвижимости при небольших вложениях?
Это сложно, если действовать просто наугад, поэтому мы используем наработанные схемы и алгоритм анализа, с которым справляются даже новички, потому что они точно знают критерии выбора «золотых» лотов.
Какие квартиры покупать?
Одно- и двухкомнатные квартиры пользуются самым высоким спросом, поэтому лучше всего подходят для старта в бизнесе в сфере недвижимости. В блоге есть отдельная статья о том, как купить квартиру на торгах в 2-3 раза дешевле рыночной стоимости:
Статья: «Как купить квартиру на торгах по банкротству в 2-3 раза дешевле?»
Главный совет для начинающих — не бояться покупать квартиру в неидеальном состоянии. Конечно, мы ведем речь не о ветхом жилье, непригодном для проживания.
Нужно учитывать, что несущие конструкции перепродаваемой квартиры должны быть в хорошем состоянии, то есть, мы говорим о фундаменте здания, наружных и внутренних стенах, перекрытиях.
В доме старый ремонт и мусор от прежних владельцев? Выбиты стекла? Не работает система отопления? При таких исходных данных лот может стремительно падать в цене на публичном аукционе, абсолютно не вызывая интерес у других участников торгов.
А затраты на его ремонт с лихвой отобьются с прибыли, полученной от последующей продажи.
Лайфхак из практики: в старых зданиях вы можете найти вполне пригодную технику, мебель, макулатуру или металлолом и дополнительно на этом заработать.
Где обучают заработку в сфере недвижимости?
Может показаться, что перед тем, как открыть бизнес на недвижимости, купленной на аукционе, нужно потратить массу времени и средств.
На самом деле для этого не нужно идти в вуз и годами получать диплом экономиста или юриста. Всего за несколько недель можно научиться выявлять неприметные высоколиквидные лоты на торгах по банкротству, обходить конкурентов и проводить сделки с выгодой 100, 300 и даже 500%…
Запишитесь на мастер-класс, убедитесь в этом сами на реальных примерах сделок наших студентов и получите пошаговый план покупки имущества банкротов с дисконтом 50-70%!
Недвижимость – это сердцевина практически любого бизнеса, и именно она является фундаментом состояния многих богатых людей. Для того, чтобы создать богатство и сделать свой бизнес «здоровым и красивым», необходимо освоить азы обращения с недвижимостью.
Дональд Трамп
Недвижимость – это интересный и перспективный бизнес. Это хорошее инвестиционное направление. Кратко, о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость, я уже писал в статье Инвестиции. В этой статье, я расскажу об опыте в бизнесе по аренде недвижимости. Опишу варианты инвестиции в недвижимость на реальных примерах. Статья будет интересна начинающим инвесторам и бизнесменам, которые хотят относительной стабильности в этом мире. Недвижимость – хороший инструмент для диверсификации своих активов.
Варианты подходящей недвижимости
Всю интересующую нас недвижимость можно разделить на жилую и нежилую, то есть коммерческую. Земельные участки – отдельная большая тема. С жилой, все более-менее понятно – это квартиры, дома, реже комнаты. В свою очередь, коммерческая недвижимость, разделяется на:
- Торговые площади в торговых центрах и других зданиях, с общим входом и общими помещениями.
- Производственные площади. Ангары, базы, цеха и другое.
- Складские помещения. Теплые склады, холодные площадки.
- Офисные помещения.
- Отдельные торговые площади с отдельным входом.
Разберём всё это более детально.
Начнём с жилой недвижимости, для последующей сдачи в наём.
Дела с жилой недвижимостью, обстоят не самым лучшим образом. Изначально, я думал, что это более прибыльный бизнес. Оказалось, это далеко не так.
Конкретные минусы:
- Показатели доходности к вложенным средствам ниже чем в коммерческой недвижимости.
- Сложность сдачи в долгосрочную аренду
- Высока вероятность простоя
- Ремонт и затраты ложатся на вас, уменьшая и без того небольшую прибыль.
- Риски адекватности Арендаторов. Проверить что у вас арендаторы магазин цветов, а не игровой салон, проще, чем убедиться, что жильцы ведут себя пристойно.
Плюс я вижу только один – это возможность покупки квартиры в ипотеку, для последующей сдачи. Но предупреждаю, часто, это нарушает условия кредитного договора. И помните. Кредит – это риск растянутый во времени, за ваши же деньги.
Торговые площади в торговых центрах и других зданиях, с общим входом.
Минусы:
- Сложность оформления прав собственности. Иногда её просто нет. Некоторые умудряются продавать право аренды!
- Сильная зависимость от администрации комплекса.
- Высокие сборы с владельцев ТЦ.
- Часто, слишком долгий срок окупаемости.
- Хуже показатель – капитальные затраты/прибыль.
Плюсов же особо нет. Кроме, возможно, проходимости места, и как следствие высокой стоимости аренды, которая может покрыть все эти недостатки. Но это крайне редкие исключения.
Производственные площади как вид бизнеса аренды недвижимости.
Здесь потребуется серьезный стартовый капитал. Не интересно начинающему инвестору. Надо знать много больше чем умение оценить расположение торговой точки. В идеале иметь производство на данных площадях, параллельно сдавая часть в аренду. Так же, необходимо содержать штат, учитывать серьёзные накладные расходы. Если вы решились инвестировать в производственные помещения, то надеюсь вы знаете что делаете! Я не советую начинать работать с недвижимостью с этого типа помещений.
К плюсам, можно отнести, возможность работы с серьезными арендаторами на долгий срок. И, пожалуй, возможность открытия самостоятельного бизнеса производства на своих же площадях, с одновременной диверсификацией, при сдаче части площадей в аренду.
Бизнес на складских помещениях. Теплые склады, холодные площадки.
Это направление может быть перспективным бизнесом. Но для его реализации требуется существенная сумма инвестиций. Также, высоки накладные расходы, на поддержание работоспособности складского комплекса. Складские помещения очень актуальны в пределах основной городской застройки, ближе к центральной части. Особенно интересны тёплые склады. На окраинах и в промышленных районах этого добра много и цены на Аренду падают пропорционально удаленности. В любом случае, в складских комплексах надо разбираться. Начинающему бизнесмену, инвестору осилить это проблематично. Можно, но зачем, если есть более интересные варианты?
Самые выгодные направления бизнеса в работе с недвижимостью, с учетом минимизации стартовых вложений – это магазины и офисы.
В результате, главные Направления для бизнеса аренды недвижимости – это офисы и магазины с отдельным входом.
Общие плюсы для этих направлений:
- возможность начала с меньшим стартовым капиталом. Например, покупка офисного помещения в 15-20 м2 одно из самых недорогих вариантов вложений в недвижимость.
- При работе с высоколиквидными, небольшими помещениями, уменьшается время простоя.
- Большая стоимость аренды квадратного метра, по сравнению с жилой недвижимостью.
- Затраты на текущий ремонт либо минимальны, либо их несут арендаторы.
- Хороший показатель окупаемости.
Минусы:
- Как и везде, можно ошибиться в оценке и понести убытки.
- Зависимость от владельца офисного здания, если это офисы.
Советы по заработку с недвижимости
Итого, что мы имеем? Первое – это офисы. Офисные помещения, могут рассматриваться, как тихая гавань, в мире недвижимости. Да бывают простои, арендаторы меняются. Но при грамотной организации процесса, это можно нивелировать.
Базовые Советы, для желающих заняться бизнесом по сдаче в аренду офисов:
Первый совет – диверсифицируйте
Офисные помещения – это удобные и высоколиквидные помещения на рынке. Но важно знать нюансы. Сделав хороший ремонт в огромном офисе и надеясь его быстро сдать, вы можете столкнуться с неприятным сюрпризом. Он может оказаться никому не нужен. Конечно вопрос цены/качества играет важную роль. Но как показывает опыт, лучше иметь три офиса по 20 квадратов в разных зданиях, чем 1 супер офис в 60 квадратов в одном. Тем более, сейчас все стараются сократить издержки, и офисы небольшой квадратуры пользуются значительно бОльшим спросом.
Итого, выбираем меньшие квадраты и большее количество помещений.
Второй совет – не экономьте на ремонте
Скупиться на качество базового ремонта вредно. Хороший пол, потолок, правильно сделанные стены с отбойниками от кресел. Разводка электричества и связи, хорошее освещение. Это принесет вам прибыль. Благодаря своей износостойкости, качественный ремонт сэкономит ваши деньги. Установка кондиционера увеличит ликвидность офиса, увеличит стоимость аренды. Делайте ремонт в стандартных офисных тонах, даже если вы очень любите яркие цвета. Задача – добиться надежной базы, и при необходимости обновлять офис легкой и дешевой подкраской стен. Экономить стоит, но не в ущерб качеству.
Итого, делаем надежный, аккуратный и в последнюю очередь недорогой ремонт.
Третий совет – осторожность.
Это, конечно, базовая проверка всего и вся перед покупкой. И не только офиса, но и здания, а также городских планов. Может на них этого здания уже нет? Всегда подходите к покупке недвижимости с параноидальной педантичностью.
Лучше отказаться от странно выгодной сделки, чем лишится средств.
Четвёртый – Составить бизнес-план.
Как ни странно, даже тут без него никуда. Надо расписать то, что вы хотите. Затраты, доходы, планы, сроки, развитие. И когда будете его писать, не останавливайтесь на малом. Ведь ваша итоговая задача – получение солидного пассивного дохода, а не сдача единственного офиса. Мыслите масштабно.
И подходите к этому вопросу как к любой инвестиционной стратегии.
Пятый совет – не жадничать.
Жадничать не красиво и часто убыточно. Поставив слишком высокую цену за свою недвижимость, вы рискуете сидеть на ней, как собака на сене. Увеличив цену на 10% и месяц прождав Арендатора, вы по сути теряете эти 10%. Лучше дешевле, но стабильно, чем дорого, но с перерывами. Изучаем цены конкурентов. Будьте в рынке.
Выставляем адекватную цену недвижимости.
Советы по коммерческой, торговой недвижимости с отдельным входом, в качестве бизнеса по сдаче в аренду.
Это может быть еще удобнее и выгоднее, чем офисные помещения. Базовые Советы аналогичны офисным помещениям – ценовая политика, бизнес-план, проверка продавца и ориентация на небольшие площади, улучшат ваши показатели прибыли.
Но можно ещё добавить следующие моменты:
Месторасположение торгового помещения самое важное.
В торговых помещениях более важно место. Это по сути главное. Выбирайте место проходное, удобное. Рядом должны быть парковки, основные пути движения населения с утра и вечером. Ваша наблюдательность вам в помощь. Каждому помещению стоит уделить время, понаблюдать за движение людей рядом. Важно все, даже куда смотрит человек, проходя мимо интересующего вас помещения.
Перспектива застройки и развития территории.
Смотрите перспективы застройки территории. Если она должна измениться, через год вы можете не узнать это место. Люди могут начать обходить помещение. Могут перенести остановку, либо реконструировать дорогу, убрав парковку. Все это, при желании, можно учесть. Часто, данные по планируемым изменениям общедоступны.
Наблюдательность полезна.
Изучайте рынок в этом районе и ваших соседей. Если у них висит баннер «аренда» и явно давно – лучше не думать, что вы точно сдадите это помещение быстро. Надо узнать цену аренды ближайших помещений. Поговорить с арендаторами. Можно переговорить с жильцами дома, если помещение находится в жилом доме. Никакая информация не бывает лишней, при работе с крупными сделками.
Ремонт – это хорошо.
У торговых помещений, в части ремонта, есть значительный плюс. При соблюдении базовых принципов качества ремонта, с поправкой на торговое помещение, арендаторы будут сами делать косметический ремонт под себя. Это значительно экономит ваши средства. Каждый новый арендатор, либо старый, при необходимости, самостоятельно покрасит стены как пожелает. Не забудьте учесть это в договоре. А так же, не забудьте учесть запрет на капитальные реконструкции, без вашего письменного согласия.
Работаем на упреждение.
Идеально приобретать помещения под существующего Арендатора. Это могут быть различные сетевики, с которыми у вас уже есть договорённости. Например, сеть аптек или небольших магазинов, которая уже снимает у вас какие-то помещение, либо вы знаете, что они ищут помещение в Аренду в конкретном районе. Договорившись с ними можно приобретать помещения под них. Но будьте внимательны, не кладите все яйца в одну корзину. Когда у вас всего один арендатор – это опасно. Диверсифицируйте.
Опыт и идеи реализации бизнеса аренды недвижимости
Лучший способ обучения – это примеры. Примеры с пояснениями, вообще здорово. Для вас я опишу два примера, которые наглядно покажут преимущества, описанных типов помещений. Это не руководство к действию, это идеи для вдохновения и поиска своих оригинальных решений.
Первый пример бизнеса по сдаче недвижимости.
Имеем цокольное помещение в новом здании, купленное на стадии завершения строительства. Площадь 300+ кв. метров. Цена, в базовой комплектации помещения, равна 3-х комнатной квартире, площадью 80 кв. метров, в том же здании.
Плюсы помещения:
- удобно расположенный вход;
- цоколь, визуально, как первый этаж, с полноценными окнами;
- Относительно свободная планировка
Минусы:
- Полное отсутствие ремонта;
- Необходимость хорошего опыта для адекватной оценки актива.
Производим базовый ремонт – пол, потолок, стены, электрика. В результате помещение заполнено 5 арендаторами. Два из которых магазины, сами настояли на договоре долгосрочной аренды и сделали себе чистовой ремонт. Остальные 3 помещения отошли под офисы. Сдались все помещения в течение 2-х месяцев.
Итоговая стоимость аренды цоколя, в шесть раз превосходит потенциальную стоимость аренды квартиры. При равных начальных затратах!
На что обратить внимание, при покупке в строящемся здании:
- Надежность застройщика.
- Проверка всех документов на дом – разрешительная документация, проекты, экспертизы, согласования и на всё, что только можно! Для этого подключаем профессионалов – юристов, риэлтеров.
- Берём проект планировки территории. Выходим на местность. Представляем где и как будут ходить люди. Это очень важно. Помещения должны быть в хорошем месте. Хорошее место – это там, где есть людской трафик, потенциальные клиенты ваших арендаторов.
- Очень удобно – это первая линия. Но первая линия, без возможности подъезда с дороги с удобной парковкой, или серьезного пешеходного трафика – это самая большая глупость. Такие помещение не берём. Если помещение видят проезжающие мимо машины, но остановиться у него не могут – это дорогое и плохое помещение.
- Внимательно читаем проект планировки. Генеральные планы. Планы города. Видение застройщика может не совпадать с планами городских властей. Застройщик может «сочинить» лишнюю парковку или отворот от магистрали, а по факту его не будет.
- Ищем Арендаторов до окончания строительства. Конечно если вам есть что показать. Заключаем договор о намерениях. Тем самым мы значительно минимизируем время простоя помещения, и можем переложить часть стоимости ремонта на арендатора.
- Конечно составляем бизнес-план. Оценки рынка. Затраты, доходы, цели, развитие!
- И не стоять на месте! Это не последние инвестиции в вашей жизни)
Второй пример инвестиции в недвижимость.
Покупка жилой квартиры, на первом этаже здания, с целью перевода в нежилое помещение.
Квартира площадью 40 кВ М. Перевод занимает год. Год квартира сдаётся, как жилое помещение, зачем терять прибыль? Дальше реконструкция и финальные штрихи – 2 месяца.
Итого, в момент окончания процедуры перевода, квартира становится дороже в 1.5 раза по продажной цене. Цена сдачи в аренду увеличилась в 3.5 раза. Затраты на ремонт и реконструкцию, с организацией отдельного входа, окупились сразу увеличением стоимости помещения.
Срок окупаемости всех вложений, при сдаче как жилая квартира, равен 24 годам.
Срок окупаемости вложений при сдаче магазина – равен 6.5 годам. Плюсы очевидны.
На что стоит обратить внимание при реализации этой идеи:
- Правила безопасности при покупке недвижимости. Проверяем все, что только можно. Подключаем профессионалов. Изучаем сами.
- Принципиальная возможность перевода в нежилое помещение. Консультируемся с юристами, архитекторами, проектировщиками.
- Составляем детальный бизнес-план. Оцениваем рынки. Считаем затраты. Думаем.
- Обследуем район и смотрим перспективность места! Место очень важно.
- В процессе перевода работаем с профессионалами. Юристы. Проектировщики. Тут экономить опасно.
- Ищем Арендаторов на финальной части завершения работ по переводу. Зачем нам простои?
- Не останавливаемся на достигнутом. Деньги должны приносить деньги. Диверсифицируем Направления инвестиций. Ищем другие варианты пассивного дохода.
В заключении хочу посоветовать: не упирайтесь в одно направление бизнеса и инвестиционной деятельности, если это не призвание всей вашей жизни. Но даже тогда, смотрите на мир шире. Даже имея призвание, никто не мешает заниматься пассивными инвестициями. Это позволит вам заняться реальной диверсификацией. Увеличить вероятность вашего успеха с течением времени, уменьшив риски, не потеряв при этом текущего потенциала и не ограничивая себя сегодня.
Это были только примерные идеи ?
detector