Бизнес идея на ипотеке
Как заработать на ипотеке – вопрос интересующий очень многих молодых и инициативных людей, желающих приобрести недвижимость в рассрочку, да и еще и обеспечить себя за счет подобной операции пассивным источником дохода, а в последствии и стать единоличным собственником квартиры.
В связи с тем, что финансовая грамотность нашего населения оставляет желать лучшего, а желание заработать – просто огромно, за последние пару лет в интернете появилось множество «обучающих курсов» по заработку на недвижимости, и в частности с применением такого финансового инструмента, как ипотечное кредитование. Как правило, люди покупаются на заманчивые рекламные лозунги о баснословных заработках на недвижимости практически без стартового капитала, но уже через какое-то время осознают, что зря потратили деньги, так как содержание подобных курсов не имеет ничего общего с реальной жизнью, а порой просто повторяет прописные истины.
Сегодня на конкретном примере одной молодой семьи из Новосибирска мы разберем единственно верный способ заработать на покупке квартиры по ипотеке.
Как можно заработать на ипотеке?
Итак, для начала определимся с очевидными вещами, за разъяснение которых некоторые люди выкладывают большие суммы денег предприимчивым и не очень порядочным гуру-недвижимости.
Покупая недвижимость в кредит, единственно возможный способ заработать на такой сделке – это сдавать новоиспеченные квадратные метры жилой площади в аренду, причем так, чтобы доход от нее полностью перекрывал ежемесячную сумму платежа по ипотеке.
Отсюда сразу вытекают несколько важных моментов:
- В приобретаемой квартире вы жить не сможете, так как будете сдавать ее в аренду;
- Перед покупкой квартиры вы должны точно знать, за какую сумму сможете сдать ее в аренду. Для этого нужно позвонить в агентство недвижимости и описать им свое будущее жилье (где находится, состояние дома, этаж, количество комнат, ремонт, наличие мебели и т.д.). После этого риэлторы смогут назвать вам точную цифру, за которую вам будет реально найти квартиросъемщиков на ваше будущее жилье.
- Также вам нужно знать размер квартплаты за будущую квартиру (за исключением электроэнергии и воды – эти услуги будет оплачивать квартиросъемщик);
- Далее вам нужно рассчитать необходимую и достаточную сумму кредита и ежемесячных платежей по нему. В идеале у вас должно получиться так, чтобы величина ежемесячных выплат по ипотеке вместе с расходами на квартплату была меньше той сумму, за которую вы будете сдавать ваше жилье. А сделать это можно только изменяя размер первоначального взноса, и раздвигая границы срока кредитования. Чем больше оба эти значения, тем меньше будут ваши ежемесячные выплаты по кредиту.
Пример заработка на ипотечной квартире
Как и обещали вначале, рассмотрим конкретный пример одной молодой семьи, решившейся на покупку квартиры в ипотеку и сумевшей заработать на этом деньги.
Сразу после свадьбы в 2010 году молодым людям удалось скопить один миллион рублей. Своей недвижимости у них к тому моменту еще не было, а цены на недвижимость в новостройках в их родном городе Новосибирске начинались от 2,3 млн. рублей – за двухкомнатную студию площадью 56 кв.м. Так как семья вскоре планировала рождение ребенка, то маленькие студии и однокомнатные квартиры в расчет брались.
Распорядиться накопленным миллионом с целью заработка они могли разными способами, но самыми простыми и очевидными были: положить деньги на депозит под максимальные на тот момент 8% годовых и получать таким образом ежемесячный доход в размере 6500 рублей. Либо же можно было купить квартиру в новостройке по программе ипотечного льготного кредитования для молодых семей (под 12,5% годовых) и попытаться выгодно сдать приобретенное жилье. Так они и поступили.
Квартира в итоге была куплена по ипотеке на 15 лет за 2,3 млн. рублей с первоначальным взносом 1 млн. рублей. После получения жилья в собственность, ежемесячные выплаты по кредиту составили 14400 рублей. Размер квартплаты в зимнее время – 3500р., в летнее – 2000р. Так как дом новый и расположен в хорошем районе, недалеко от метро, сдать ее удалось сразу на несколько лет вперед за 23 000 р в месяц. Таким образом средняя ежемесячная прибыль с приобретенного в ипотеку жилья составила 6000 рублей.
Также нужно отметить, что уже спустя год рыночная стоимость данной квартиры выросла с 2,3 млн. до 3,5 млн. рублей. И кроме того молодые люди воспользовались государственной программой субсидирования молодых семей на приобретение жилья, по которой получили от местных властей 300 000 рублей. Эти деньги и были потрачены на ремонт жилого помещения.
И таких историй заработка на ипотеке в нашей практике накопилось уже очень много. Главное, что нужно знать и в чем нужно хорошо разбираться всем желающим заработать на покупке недвижимости в кредит – это наличие разных государственных программ, по которым вы можете либо получить значительную сумму наличных на приобретение жилья, либо вернуть часть денег в виде налогового вычета с процентов по ипотеке. Ну и конечно же – какой банк предоставляет наиболее подходящую для вашего конкретного случая программу кредитования. Ответы на все эти вопросы знает наш дежурный юрист, который готов бесплатно и оперативно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте интересующий вас вопрос в форме ниже и дождитесь ответа.
Практическое руководство к пользованию для начинающих инвесторов в недвижку. У тех кто дочитает до конца в старости точно будет собственная крыша над головой. В первой части статьи об ипотеке (пройти можно по ссылке) повествование велось о макроэкономических фактораха обеспечивающих доходность при получении ипотеки. Предлагаю обсудить “шкурный” интерес на конкретных вариантах. Итак, как заработать на ипотеке?
Ипотека — это кредит на покупку жилья разбитый на аннуитетные платежи. Заработать на ипотеке — означает купить объект недвижимости, сдать в аренду и покрыть ипотечный платеж из размера аренды, желательно вложив минимум своих денег и получив максимум.
Пошаговая инструкция:
- Ищем #изиныварианты (конкретные объекты недвижимости) на CIAN.ru (либо другом сайте недвижимости с большим выбором), квадратный метр должен быть дешевым насколько это возможно. Желательно чтобы дом был монолитный, это даст нам возможность заработать на росте стоимости в будущем. Обязательно объект должны быть рядом с метро, или другой транспортной доступностью. Очень важен хороший вид из окна, высокие потолки, возможности к перепланировке, исправные инженерные коммуникации, пластиковые окна и другие ништяки важные для сдачи в аренду.
Здесь приведем гипотетический вариант-пример в монолит-кирпиче апартаментов 72 м2. Планировка указана Выше.
Вот так выглядит новостройка на вторичном рынке Москвы, которая ждет своего покупателя.
2. Проводим переговоры по цене с продавцом, исходя из рыночных реалий конкретного дома. Не боимся делать предложения о серьезном дисконте, читайте о типах продавцах и прочих лайфхаках в моем блоге. После того как сошлись на коммерции, сводим все в табличку и анализируем показатели экономической эффективности (приведу в конце поста мини табличку). Модель должна быть устойчивой, ведь в случае провала мы должны иметь план Б, а затем план П.
3. Заказываем у дизайнера, ну или отрисовываем самостоятельно возможную планировку. В данном варианте бьем на студии по 20 м2 (привет Шувалову). Тут будет ремарка о том что перепланировка не обязательна, на данном примере мы просто хотим выжать максимальный доход из наших апартов. В таком гостиничном номере должен быть свой туалет, своя кухонька, шкаф, стол и диван. Отличный дизайн в нейтральных тонах — обязательное условие успеха.
Внимание! Будьте аккуратны и задумывайтесь о том что в случае чего Ваш франкенштейн мог вернуться в человеческий облик. Планировка обязана быть такой что малыми усилиями по ремонту все должно вернуться обратно. В нашем случае в 2-х комнатную квартиру эконом+
Пример планировки 72 м2 разбитый на 3 студии.
4. Необходимо оценить стоимость ремонта, оборудования, мебели на приведение объекта в соответствии с нашими планами. Никому не верим, заходим на youdo, создаем задание и ищем подрядчиков самостоятельно.
Внимание: Обязательно заключать договор с подрядчиков и описывать детали ремонта максимально подробно. На этом погорело очень много начинающих инвесторов.
Буквально через несколько минут у нас появляется цифра, которую мы можем поставить в табличку с экономическими расчетами. Обязательно перепроверьте смету. На всякий случай нужно иметь подрядчика №2, если Ваш “заартачится”. С подрядчиком торгуемся до изнеможения!
5. Сводим все цифры и начинаем калядовать. Стоимость квартиры, денежные потоки, налоги, считаем доходности, ставим себе точку отсечения. Для Изи точка отсечения на текущем рынке 20% годовых по чистому денежному потоку. Переоценка актива и игра в рост стоимости это опасная игра в оракула.
На нашем примере мы видим что получается 20% на собственный капитал по годовому арендному потоку + 8% на собственный капитал по выплате тела кредита + еще сколько-то при переоценке стоимости недвижимости (заранее предугадать невозможно). Ну, с этим можно жить!
Самый главный вывод из всего прочитанного: на ипотеке заработать можно. Больше или меньше не так важно, жизнь ведь длинная. Важно то что в старости будет крыша над головой и у детей — приданное!
Удачи Вам в поиске #изиныхвариантов и ставьте лайк чтобы вышла третья часть статьи, в которой я разберу лайфхаки при одобрении ипотечного кредита и расскажу о том как сделать ремонт по “дешману” (как всегда конкретные примеры с материалами и технологиями). Лайков не наберется, значит тема неактуальна.
Подписаться на канал в Дзене можно по ссылке ! Тут еще много чего интересненького.
Канал в уютном Telegram по ссылке: https://t.me/izyainvestor
Все #изиныварианты выгодных инвестиций будут тут: https://vlozhitdengi.ru/
Для вопросов и деловых предложений есть почта: izyainvestor@yandex.ru
Лайк от читателя — отрада писателю! 🙂
Пример задания, которое можно разместить на YOUDO.
Квартиру 72м2 в бетоне (см фото и планировку в приложении) необходимо разбить на 3 студии (см планировку в приложении к письму).
Полы
- Устройство лаг по бетонному основанию
- Монтаж опор по единому уровню
- Антисептирование лаг
- Укладка керамзита
- Устройство основания пола из фанеры
- Устройство ламината с подложкой
- Устройство пластикового плинтуса
- Укладка керамической мозаики на пол
- Затирка швов плитки
Стены
- Устройство перегородок из гипсокартона с металлокаркасом и шумоизоляцией
- Шпаклевка стен по ГКЛ с проклейкой швов серпянкой
- Финишная шпаклевка стен под окраску
- Грунтовка стен за 2 раза
- Окраска стен простая в 3 слоя матовая
- Облицовка стен керамической плиткой
- Затирка швов
Потолки
- Зачистка потолка абразивными шкурками
- Грунтовка потолка бетоноконтактом
- Монтаж потолочного плинтуса из полиуретана
Проемы:
- Установка дверных блоков
- Врезка замков, петель, ручек
- Установка наличников
Сантехника
- Установка душевых перегородок из стекла
- Установка раковин и моек
- Установка унитаза
- Установка стиральной машины
- Установка полотенцесушителей
- Прокладка канализационных труб ПВХ д 100м
- Установка сололифт
- Установка отводов, тройников, уголков канализационных
- Прокладка труб ПВХ, ГВС и ХВС
- Установка фитингов, уголков, тройников
- Установка шаровых кранов
- Установка сантах трапа
- Опресовка системы ГВС и ХВС
Электромонтажные работы
- Штробление борозд в стенах под провода шириной до 3мм
- Обратная заделка штроб шириной до 30 мм
- Пробивка отверстий в стене
- Укладка эл проводов в штробу
- Укладка телевизионного кабеля
- Устройство соединений и ответвлений с элементами цепи при монтаже электропроводки
- Монтаж розеток эл плиты
- Устройство щитка до 24 групп
- Навеска и сборка люстры
- Монтаж розеток и выключателей в подрозетники
- Установка фильтров кухонных вытяжных
- Установка и подключение звонка
Вентиляционные работы
- Устройство и разводка вентиляционных вытяжек на кухне из нержавейки или пластика
- Устройство и разводка вентиляционных вытяжек в туалете из нержавейки или пластика
Чтобы начать бизнес на недвижимости, не обязательно иметь стартовый капитал, равный стоимости хотя бы одной квартиры. Получать прибыль можно и на операциях с жилым помещением, купленным в кредит. Главное — знать способы, как заработать на ипотеке, о которых и говорится в этой статье.
Особенности «ипотечного бизнеса»
Стартовый капитал
Ипотечный заем часто называют удачным решением, как заработать на недвижимости без вложений, но это не вполне верно. Желающему извлечь прибыль нужно иметь деньги, которых хватит на следующее:
первоначальный взнос — от 20% до 50% стоимости приобретаемого (залогового) имущества. Чем выше начальный взнос, тем больше доход;
- страхование ипотечного жилища — от 0,11% стоимости;
- оценка недвижимого объекта — от 4 до 7 тыс. руб.;
- услуги нотариуса — 1-2 тыс. руб.;
- услуги банка — от 0 до 10 тыс. руб.;
- госпошлина за регистрацию в Росреестре ДДУ (договора долевого участия) либо сделки-купли продажи — 350 руб.;
обслуживание кредита (внесение ежемесячных платежей) в период между получением займа и совершением сделки с покупателем либо съемщиком — зависит от стоимости жилья, величины первоначального взноса, процентной ставки и срока кредитования.
Брать ипотечный кредит без первоначального взноса невыгодно, даже если жилье приобретается для проживания. Банк в этом случае берет на себя повышенный риск невозврата средств, связанный с возможными потерями при реализации залогового имущества неплатежеспособного заемщика. А риски кредитора всегда оплачивает заемщик, поэтому ипотека встает слишком дорого.
Страхование недвижимого имущества, которое передается в залог банку, обязательно согласно закону от 16.07.1998 №102-ФЗ. Оценка необходима по той причине, что без нее ни один банк не согласится оформить ипотеку — кредитор желает знать точную стоимость залоговой недвижимости. Страхование и оценку нужно покупать у страховщика и оценщика, аккредитованных банком, чтобы повысить шансы на одобрение заявки.
Сэкономить можно разве что на услугах банка, но для этого нужно долго и кропотливо выбирать кредитора, задавая много вопросов кредитным специалистам финорганизаций и внимательно читая документы, которые каждый банк предлагает подписать заемщику.
Как долго предстоит делать ежемесячные платежи по ипотеке за счет собственных средств, зависит от способа заработка. Если это сдача жилья в долгосрочную аренду, которая покрывает ежемесячный ипотечный взнос — пока не сдана квартира (от одного до нескольких месяцев). Если перепродажа квартиры в строящемся доме — платежи нужно делать, пока идет строительство (от одного-полутора до нескольких лет).
Трудности и риски инвестора
Воспользоваться знаниями, как заработать на покупке квартиры, особенно приобретая в кредит, довольно сложно. Чтобы получить прибыль, инвестору предстоит:
- адекватно оценить ликвидность недвижимого объекта и спрос на квартиры;
- сделать верный выбор банка-кредитора и предлагаемых условий ипотечного договора;
- покупая жилище, обеспечить безупречную юридическую чистоту сделки, будь то купля-продажа или долевое участие в строительстве;
- правильно рассчитать расходы / издержки и потенциальный доход.
Покупать надо жилище, которое будет гарантированно пользоваться спросом у покупателей или съемщиков. Для этого следует правильно выбрать:
- класс жилья («эконом», «комфорт» либо другой);
- количество комнат (самым высоким спросом как у покупателей, так и арендаторов пользуются однушки и студии);
- расположение (квартира нужна в районе с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической и криминальной ситуацией без перспективы скорого ухудшения);
- наличие и качество отделки помещений (вкладываться ли в ремонт перед сдачей / перепродажей, если да, то в насколько дорогостоящий);
- покупая на «вторичке — дом (подъезд) со спокойными соседями;
- для сдачи в аренду — квартиру в доме с благоустроенной придомовой территорией и подальше от строящихся зданий.
Необходимо узнать также о других нюансах выбора и учесть все факторы.
Подыскивая банк, нужно в первую очередь обращать внимание на то, насколько лояльно та или иная кредитная организация относится к ипотечникам:
- досрочно погашающим кредит;
- оформляющим «перезаем» (продающим жилье вместе с долгом);
- сдающим залоговое имущество в аренду.
Важно: взять ипотеку можно как под залог приобретаемого недвижимого имущества, так и под квартиру, уже имеющуюся в собственности инвестора (в которой он проживает). В этом случае новая квартира будет свободна от обременения, и заемщик сможет распоряжаться ею без ограничений со стороны кредитора. Главное, чтобы банк одобрил кредит в сумме, достаточной для покупки. Если заемщик потерпит неудачу при попытке заработка и не сможет обслуживать кредит, можно продать либо залоговую (старую), либо приобретенную (новую) квартиру и погасить долг перед банком.
Чтобы купить «чистую» квартиру, избежав мошенничества, на «первичке», следует заключать ДДУ непосредственно с надежным застройщиком, а не подрядчиком. Риски во втором случае выше потому, что подрядчик может отказаться от обязательств перед застройщиком, и дольщик в этом случае остается ни с чем. Узнать, которая из строительных компаний является застройщиком, можно из паспорта объекта на территории стройки либо по телефону в департаменте (управлении) архитектуры муниципалитета.
Важно также понимать разницу между банком и застройщиком. Квартира передается в залог кредитору. То есть банку. Застройщики ипотеку не оформляют. У некоторых есть рассрочка с процентами, но ипотека только в банках. При рассрочке квартира в залог не передается.
С «вторичным» жильем все гораздо сложнее — необходимо проверить правоустанавливающие документы на имущество, историю перехода квартиры от собственника к собственнику, дееспособность продавца и др. Банк может перепроверить чистоту «вторичного» жилья, под которое клиент просит ипотечный кредит, но прежде чем предложить его банку в залог, заемщик проверяет самостоятельно. Обезопасить вкладываемые деньги и увеличить шансы на получение займа поможет страхование титула либо комплексное страхование ипотеки, помимо имущества и титула включающее личное страхование заемщика.
Расчет расходов и доходов включает:
- расчет реальной стоимости кредита и размера ежемесячного платежа на калькуляторе ипотеки;
- подсчет размера расходов по пунктам, указанным выше — от страхования до госпошлины;
- подсчет дохода — суммы, которую реально получить при перепродаже (сдаче в аренду) минус налог, если он предусмотрен (нет налогового вычета и/или возможности избежать уплаты);
- сравнение расходов с доходами.
Способ №1: купить и перепродать
Максимальную прибыль с перепродажи ипотечного жилья приносит заработок на новостройках.
Суть способа:
- купить квартиру в ипотеку на ранней стадии строительства — в идеале «с котлована», когда стоимость недвижимого объекта минимальная;
- подождать, пока в процессе строительства многоквартирного дома стоимость квартиры вырастет;
- продать объект недвижимого имущества — вернее, права на квартиру в новостройке — по договору переуступки.
Обратите внимание: перепродажа квартир как бизнес, включая операции с новостроем, достаточно распространена в крупных городах. По некоторым данным, 50% всех продаж жилья по переуступке в Санкт-Петербурге приходится именно на частных инвесторов.
Прежде чем заключать ДДУ, нужно обязательно проверить не только репутацию застройщика, но и разрешающие документы на строительство многоквартирного дома. Если они не в порядке, инвестор серьезно рискует не найти покупателя по переуступке. В лучшем случае придется долго дожидаться ввода дома в эксплуатацию и продавать по договору купли-продажи, но желающие поселиться в новостройке предпочитают именно ДДУ. В худшем случае инвестора ждут суды с застройщиком и как минимум потеря выгоды.
Разница в стоимости квартиры «с котлована» и квартиры в новостройке, которую вот-вот сдадут, достигает 70%. Но чтобы продать по переуступке, нужно успеть найти покупателя и заключить сделку до подписания акта сдачи-приемки дома. В противном случае придется искать покупателя, согласного на договор купли-продажи после сдачи дома в эксплуатацию, по которому недвижимое имущество обходится дороже. Пытаться заставить покупателя платить больше — неверная стратегия заработка на недвижимости с ипотекой. Перепродать права требования по ДДУ, не дожидаясь заключительного этапа строительства, можно дороже на 30%-50%, чем приобретались «на котловане».
Важно: завершив сделку, продавец обязан уплатить 13% НДФЛ, поскольку налоговый вычет в данном случае законом не предусмотрен.
Основной риск этого способа заработка — нарушение застройщиком сроков строительства.
Способ №2: купить и сдавать
Второй реальный вариант, как заработать на квартире в ипотеку — купить жилое помещение в ипотечный кредит и сдать внаем.
Согласно расчетам на ипотечном калькуляторе, при стоимости студии либо однокомнатной квартиры в том же Санкт-Петербурге 3 млн 400 тыс. руб., первоначальном взносе 50%, процентной ставке 10% годовых и сроке кредитования 30 лет ежемесячный аннуитетный платеж составляет 14 919 руб. Если сдать жилище за 20 000 руб. плюс квартплата и коммунальные с уплатой НДФЛ, ежемесячный доход составит 2 481 руб., если не платить налог — 5 081 руб. Но здесь не учитываются выплаты ипотечника страховщику.
Ключевое преимущество такого способа вложения денег в том, что заемщик становится собственником недвижимости, хоть и с обременением. Однако сумму 1,7 млн руб. плюс расходы на оформление ипотеки можно инвестировать и получать гораздо больший доход. К тому же не факт, что квартиру без мебели удастся сдать хотя бы за 20 тысяч.
Расчеты ориентировочные, нужно сравнивать цены на жилую недвижимость (продажа, аренда) в своем городе, анализировать рынок, взвешивать собственные финансовые возможности и искать вариант, приносящий максимальную выгоду.