Аренда с выкупом бизнес план
В настоящий момент для большинства россиян самым популярным инструментом для покупки собственного жилья является ипотека — при всех её очевидных недостатках. А вот очень распространённый в Европе и США формат покупки – так называемая аренда с выкупом – до последнего времени в России практически не развивался. Именно на аренде с выкупом решило строить свой бизнес «Федеральное бюро выкупа жилья». О том, что такое аренда с выкупом и на каких правовых инструментах она базируется, порталу Biz360.ru рассказал основатель бюро Николай Овчинников.
Досье
Николай Овчинников, 34 года, предприниматель из Краснодара, основатель и директор
«Федерального бюро выкупа жилья». Родился в Новосибирске. Учился в Московском экономико-финансовом институте, который бросил за полгода до выпуска в 2005 году, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью. С этого времени запустил 10 бизнес-проектов (из них пять – под франшизу). В сфере недвижимости – с 2008 года. Женат, трое детей.
Что такое аренда с выкупом
«Федеральное бюро выкупа жилья» − это не первый мой бизнес, и даже не второй. Десятый! С 2006 года я занимаюсь предпринимательством. У меня уже был опыт создания четырёх франшиз, а бюро — пятый бизнес, который я создал под франшизу.
Последние 8 лет я занимаюсь сферой недвижимости, в частности, арендой жилья. Именно благодаря полученным за эти годы компетенциям и знаниям в сфере жилой недвижимости нам удалось запустить новый для российского рынка формат – аренду с выкупом. Если коротко, то вы одновременно арендуете и покупаете квартиру – живёте в ней, платите ежемесячную аренду, а после выплаты определённой суммы квартира переходит в вашу собственность.
Механизм аренды жилья с выкупом выгоден всем сторонам: покупатели получают возможность приобрести собственное жилье на разумных, понятных, справедливых и прозрачных условиях; у продавцов появляется ещё один инструмент заработка от операций с недвижимостью.
Общий алгоритм внешне мало чем отличается от сделки купли-продажи или продажи в рассрочку. Между сторонами заключается договор, в котором указывается, что право собственности на объект жилой недвижимости (квартиру, комнату или дом) после выплаты определённой суммы переходит от собственника к квартиросъемщику.
Я бы выделил две ключевые целевые аудитории аренды с выкупом. Первая, самая широкая – граждане, которые в силу обстоятельств не могу позволить себе купить жильё. А таких в нашей стране большинство. Аренда с выкупом даёт возможность купить жильё без необходимости привлечения крупных сумм. Также она должна стать достойной альтернативой ипотеке для всех категорий людей, кому сложно её получить — молодых семей, людей преклонного возраста, иностранцев, проживающих в России, фрилансеров и предпринимателей с «непрозрачными» доходами, всех, кто имеет плохую кредитную историю. Поэтому потенциал продукта огромный, он опирается на то, что кроме платежеспособности нет никаких ограничений.
Другая ключевая целевая аудитория продукта – предприниматели и инвесторы, которые готовы заработать на легальном и доходном бизнесе. Модель может приносить инвестору до 40% годовых, при этом нет риска долгостроя, который присутствует при инвестировании в строящуюся недвижимость.
Обычно цена недвижимости под аренду с правом выкупа устанавливается на 30-40% выше рыночной
В неё заложена стоимость самой квартиры, арендная ставка и уровень инфляции. За 3-5 лет её цена удваивается. По финансовой отдаче аренда с выкупом сопоставима с вложениями в новостройки.
Алгоритм сделки таков:
Определение желаемых условий покупки/продажи.
Поиск объекта недвижимости/покупателя.
Сбор необходимых документов.
Заключение договора.
Исполнение договора.
Важнейшими являются первый и четвёртый этапы. Аренда с выкупом предполагает долгосрочное сотрудничество собственника жилья с покупателем-арендатором, поэтому важно учесть все существенные условия сделки, которые характеризуют не только объект, как это происходит при продаже, но и порядок взаимодействия её участников. А гарантом успешной сделки является хорошо продуманный и грамотно составленный договор, в котором необходимо предусмотреть все спорные моменты, которые могут возникнуть между сторонами.
Ключевым достоинством аренды с выкупом является исключительно договорной характер сделки, когда все существенные условия − размер ежемесячного платежа, итоговая сумма выкупа, срок аренды и многие другие факторы − регулируются исключительно в рамках личных договорённостей собственника и покупателя. В частности, нет никаких требований и ограничений, свойственных ипотеке. Покупателю нужен только паспорт, а собирать документы, справки о доходах, предоставлять свою кредитную историю не нужно.
Главным недостатком является низкая осведомлённость о наличии такого инструмента даже среди профессионалов рынка, что уж говорить о широкой аудитории. Из-за этого отсутствуют единые стандарты составления договоров аренды с выкупом, а также правоприменительная практика.
Ситуация на рынке аренды с выкупом сейчас такова, что готового рынка нет, он не сформирован. Наше бюро — первый удачный проект такого рода в России, благодаря его продвижению мы и создаём рынок.
В правовом поле механизм аренды с выкупом опирается на Гражданский кодекс РФ — в главе 34 описаны общие положения, которыми следует оперировать при проведении сделок по аренде жилого помещения. Там указано, что договором аренды не запрещено право перехода собственности жилого помещения по истечении определённого срока или выплаты полной суммы сделки. Необходимая информация содержится в статьях с 606-й по 625-ю.
Как возникла идея проекта
Идея использовать аренду с выкупом как доступный инструмент решения жилищных проблем родилась несколько лет назад. Большинство предпринимателей, которые покупали нашу франшизу для организации бизнеса по аренде жилья, были в возрасте 30-35 лет. И практически всех была проблема с жильём. Чтобы сделать свой бизнес более стабильным, я много думал, как можно обеспечить жильём собственных сотрудников и партнёров. После долгого анализа и оценки возможностей, мы и запустили программу купли-продажи жилья в аренду с выкупом для внутреннего пользования.
Затем, посетив один из популярных форумов для молодых предпринимателей «Бизнес-молодость», я понял, что можно расширить круг своих возможностей, создав продукт не только для внутреннего пользования, но и для широкой аудитории.
Аренда с выкупом позволила создать продукт с более высокомаржинальными сделками по сравнению с обычной арендой. А алгоритм работы был уже готов и успешно проверен на собственных сотрудниках.
Со временем он в целом не изменился, но стал более детализированным и широко ориентированным. Если сначала аренда с выкупом рассматривалась как доступный социальный механизм покупки жилья, ориентированный на граждан с жилищными проблемами, то в процессе реализации на его основе мы создали сразу несколько продуктов для разных целевых аудиторий.
Для собственников – это разновидность продажи в рассрочку, которая позволяет реализовать свою недвижимость по цене выше рыночной на 30-40%. Для предпринимателей были созданы франшиза и обучающий курс, использовав которые можно наладить собственный бизнес на сделках по аренде с выкупом. Для инвесторов аренда с выкупом – это ещё одна возможность для заработка на недвижимости.
Также появились заинтересованные в продукте аудитории, о которых мы изначально не думали. Например, банки высоко оценили возможности продукта в качестве способа реализации неликвидных активов.
Таким образом, из одного, в первую очередь, социального механизма получилось несколько самостоятельных продуктов. Каждый мы позиционируем по-разному. Для потенциальных покупателей — как социальную жилищную программу «аренда с выкупом», для предпринимателей и инвесторов — как новый инструмент для заработка на недвижимости, для банков — как способ реализации неликвидных активов и т.д.
Конечно, мы изучили имеющийся мировой опыт. Похожая программа была реализована в 60-е годы в США. Также купля-продажа жилья в аренду с выкупом набирает популярность в европейских странах. А в соседнем Казахстане вообще существует государственная жилищная программа по аренде жилья с выкупом. Для России же наш продукт является авторским, адаптированным под российское законодательство и учитывающим текущую рыночную ситуацию.
Step by step
Проект «Федеральное бюро выкупа жилья» был запущен на средства от моих прежних бизнесов. Задачу облегчило и то, что для его реализации уже имелась инфраструктура от предыдущего бизнеса по аренде жилой недвижимости. Просто отделы, которые уже существовали в рамках этого бизнеса, получили дополнительные функции по работе с новым продуктом.
Мы запускали проект в несколько этапов. Первым был этап продумывания и внутренней подготовки. Затем глобальный этап – формирование рынка или этап информирования и продвижения. Для его реализации нужно много времени, работы и терпения. Людям сначала надо рассказать про аренду с выкупом, создать определённый уровень доверия к механизму. Третьим этапом стало создание баз данных потенциальных продавцов и покупателей. А уже следующим этапом станет выход механизма аренды с выкупом на федеральный уровень.
Важнейшим решением для развития проекта считаю изменение субъекта продвижения — если в начале пути я думал продвигать саму компанию, «Федеральное бюро выкупа жилья», то в процессе общения с целевыми аудиториями, было решено сделать акцент на сам механизм аренды с выкупом. Про этот формат просто не знают, а значит необходимо внедрять его, видоизменять сам рынок жилой недвижимости, давая людям ещё один прозрачный и понятный способ решения жилищных проблем.
Как устроены продажи и продвижение
В команду проекта входят несколько учредителей, в том числе я с супругой, есть отдел разработки информационных решений, бухгалтерия, юридический отдел, колл-центр, отдел работы с клиентами. Также представлены отдельные специалисты, ответственные за свою область — например, за открытие филиалов, подбор персонала и другие. Что касается принципов управления, то в компании используется система Рона Хаббарда. Каждый принимает решения в рамках зоны своей ответственности, границы которых чётко распределены.
Как организованы продажи: главный принцип заключается в том, что мы не продаём продукт людям, как говорится, «в лоб», а делаем акцент на информировании о возможностях аренды с выкупом, чтобы клиенты к нам приходили сами. Сейчас главная задача состоит в том, чтобы максимально широко рассказать людям, что есть законная и понятная альтернатива существующим инструментам покупки жилья.
Мы, конечно, используем «холодные» звонки, но не для продаж, а для информирования. И если человек заинтересован, то он сам приходит
Важным элементом нашей работы является использование средств автоматизации. У нас есть собственный отдел разработки и авторская CRM-система сопровождения сделок по аренде с выкупом «Непотека». Благодаря ей полностью автоматизированы процессы приёма и обработки заявок, контроля и сопровождения всех этапов сделки. Ведь сделка может длиться 10 и более лет. Каждый клиент получит личный кабинет, в котором может отслеживать все этапы, контролировать и проводить платежи через интернет. Соответствующие опции доступны для собственников жилья и инвесторов.
Также разрабатывается программа для автоматизации работы по франшизе. Чтобы партнёр, организовав физический офис в своём регионе, мог сразу начать проводить сделки и получать прибыль буквально с первых дней работы.
Для продвижения нашего продукта мы используем и онлайн-инструменты, и оффлайн-каналы. Про аренду с выкупом сейчас можно узнать из плакатов и видеороликов в общественном транспорте, найти информационные статьи в интернете и печатных СМИ. Есть очень успешный опыт сотрудничества с блогосферой. Применяем мерчандайзеров и «холодные» звонки по базам потенциальных клиентов.
Ключевым каналом информации мы хотим сделать свой сайт
fbvz.ru, который в скором времени будет доступен и в мобильной версии. На нём можно получить первичную информацию об аренде с выкупом, возможностях и преимуществах использования этого механизма как для покупателя, так для собственников жилья и инвесторов.
Экономика проекта
Наш проект долгосрочный и он пока не вышел на операционную окупаемость. С учётом динамики развития это должно произойти к сентябрю текущего года. На данный момент ежемесячная выручка составляет порядка 130 000-150 000 рублей при затратах в 250 000-280 000 рублей.
Основные наши статьи расходов — аренда офисных помещений, зарплата сотрудникам, разработка и обслуживание программного обеспечения, маркетинг, реклама и PR.
Доходы мы получаем по нескольким направлениям. Во-первых, это разовая услуга по юридическому оформлению сделки купли-продажи в аренду с выкупом. Для этого имеется своя юридическая фирма с несколькими филиалами. Во-вторых, сопровождение сделки. Мы предоставляем весь комплекс услуг от поиска объекта до проведения переговоров между сторонами, заключаем договор, предоставляем свой электронный сервис контроля хода исполнения сделки. В данном случае мы берём на себя роль гаранта успешного проведения сделки. В наших интересах, чтобы она прошла благополучно. Только в этом случае мы получаем максимальную прибыль.
Для предпринимателей мы проводим обучение по использованию аренды с выкупом для организации самостоятельного бизнеса с применением механизма в своём регионе. Это тоже разовая услуга. А для тех, кто настроен на долгосрочное сотрудничество, продаётся франшиза.
Также предусмотрена продажа прав на аренду с выкупом на вторичном рынке. Т.е. в случае большого количества отказов от сделок, мы будем искать клиентов, готовых выкупить часть прав на недвижимость и продолжить её выкуп.
Что дальше
Наши стратегические цели – создание крупной федеральной сети центров по покупке жилья в аренду с выкупом с присутствием во всех регионах России. В каждом крупном городе должен быть филиал, похожий на МФЦ, в который будет стоять очереди желающих улучшить свои жилищные условия. Именно так я вижу «Федеральное бюро выкупа жилья» через 5 лет.
Я состоявшийся человек. Не самый богатый, но у меня есть всё, что необходимо для счастливой жизни: семья и дети, жильё, имущество. Моя цель – дать возможность другим иметь то же самое. Я вырос в многодетной семье, знаю, что такое жилищные проблемы, сам долгое время прожил на съёмных квартирах. Я купил квартиру на свои деньги. Нашёл для этого возможность. Поэтому хочу создать для других доступный инструмент решения жилищных проблем, которого у меня в свое время не было.
Читайте также:
Как московские предприниматели в Крым выходили.
Как на курорте Роза-Хутор появилась азиатская гастро-деревня.
Как заработать на малоэтажном строительстве.
Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 22 марта 2013 г.
Содержание журнала № 7 за 2013 г.
Н.А. Мартынюк, эксперт по налогообложению
Аренда с правом выкупа как раз тот случай, когда условия договора нужно согласовать с бухгалтером. Ваша задача — предупредить об этом руководство. А мы вам подскажем, какую формулировку договора об уплате выкупной стоимости нельзя допускать, чтобы потом не пришлось задумываться над учетом платежей по такому договору и, не исключено, ломать копья в споре с налоговиками либо с контрагентом.
Беспроблемные варианты оплаты аренды и выкупа имущества
Это те, при которых плата за аренду и выкупная стоимость объекта аренды в договоре четко разделены. Тогда проблем с налогами нет.
ВАРИАНТ 1. Арендатор в течение срока аренды вносит арендную плату, а по его истечении — всю выкупную стоимость имущества
Арендная плата у арендодателя учитывается ежемесячно как внереализационные доходы либо выручкап. 4 ст. 250, ст. 249 НК РФ, на нее он начисляет НДС и выставляет арендатору «отгрузочный» счет-фактуру. У арендатора это — прочие расходыподп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, по которым он, получив счет-фактуру, ставит НДС к вычету.
На дату, когда по условиям договора объект переходит в собственность арендатора, арендодатель:
- отражает доход от реализации ОСп. 3 ст. 271 НК РФ, равный его выкупной стоимости. Обратите внимание: если объект — недвижимость, госрегистрации с 2013 г. дожидаться не нужноп. 3 ст. 271 НК РФ. Этот доход можно уменьшить на остаточную стоимость ОСподп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ;
- на всю выкупную стоимость объекта выставляет «отгрузочный» счет-фактуру и начисляет НДС. Если объект аренды — недвижимость, начислить НДС нужно в момент госрегистрации перехода права собственностипп. 1, 3 ст. 167 НК РФ.
Арендатор на эту же дату принимает имущество к налоговому учету по уплаченной выкупной стоимости. А получив от арендодателя счет-фактуру и приняв имущество к бухучету, ставит к вычету входной НДС по имуществу.
ВАРИАНТ 2. Арендатор в течение срока аренды регулярно вносит и арендную плату, и авансом часть выкупной стоимости
На деле эти платежи могут быть объединены в общий ежемесячный (ежеквартальный и т. п.) платеж, но в договоре при этом четко указано, какая часть платежа причитается в счет аренды, а какая — в счет предстоящего выкупа.
Арендную часть этих платежей стороны учитывают так же, как в варианте 1, а выкупную — как авансы в счет предстоящей реализации арендуемого имуществаПисьмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@. Ведь переход права собственности на имущество к арендатору не может состояться раньше, чем он заплатит всю выкупную стоимостьч. 1 ст. 624 ГК РФ и выполнит прочие условия, установленные в договоре как обязательные для выкупа (а для перехода права собственности на недвижимость есть еще и дополнительное условие — госрегистрация).
Арендодатель в доходы авансы не включает, при получении начисляет с них авансовый НДС и выставляет авансовые счета-фактуры, по которым арендатор вправе принять налог к вычету.
Когда право собственности на имущество переходит к арендатору, арендодатель:
- отражает налоговый доход от реализации ОС в сумме всей выкупной стоимости (если объект — недвижимость, дожидаться госрегистрации не нужно);
- выставляет на выкупную стоимость «отгрузочный» счет-фактуру;
- начисляет НДС с реализации имуществапп. 1, 3 ст. 167 НК РФ (если объект — недвижимость, это нужно сделать только при госрегистрации перехода права собственности) и принимает к вычету авансовый НДС.
Арендатор так же, как и в предыдущем варианте, формирует первоначальную стоимость имущества и ставит НДС по отгрузочному счету-фактуре арендодателя к вычету. Одновременно он восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с авансов.
Вариант, который может стать опасным
Арендатор в течение срока аренды вносит только арендную плату. В договоре указана выкупная стоимость. Если по истечении срока аренды или раньше арендатор имущество выкупит, то внесенная к тому моменту арендная плата частично или даже целиком подлежит зачету в счет уплаты выкупной стоимостич. 2 ст. 624 ГК РФ.
Подобное условие в договоре может быть сформулировано так:
6. Ежемесячная арендная плата составляет 118 000 руб., в том числе НДС 18 000 руб.
7. Арендатор вправе выкупить Имущество. Имущество переходит в собственность Арендатора при условии уплаты Арендатором Арендодателю до истечения указанного в настоящем договоре срока аренды выкупной стоимости Имущества.
8. Выкупная стоимость Имущества составляет 1 180 000 руб., в том числе НДС 180 000 руб.
9. 30% от совокупной суммы арендной платы, уплаченной Арендатором по настоящему договору до момента внесения средств в оплату выкупной стоимости Имущества, зачитывается в счет уплаты выкупной стоимости Имущества.
И хотя подлежащую зачету часть ежемесячной арендной платы обычно легко вычислить (в нашем примере это 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб. (118 000 руб. х 30%)), в договоре она никак из арендной платы не выделена. И вот тут у сторон договора возникает проблема. Как учитывать ту часть арендной платы, которая при выкупе подлежит зачету: как собственно арендную плату или как авансы в счет предстоящей реализации имущества? Порой возникают разногласия между бухгалтериями. Например, арендодатель составляет первичку и счета-фактуры на арендную плату. А арендатор требует переделать документы с учетом того, что подлежащая в будущем зачету арендная плата — это аванс.
Решение вопроса зависит от того, есть ли в договоре обязанность арендодателя вернуть зачитываемую часть арендной платы в случае, если выкуп к моменту истечения срока аренды (в другой указанный в договоре срок) не состоится, например при отказе арендатора от выкупа.
СИТУАЦИЯ 1. Если выкуп не состоится, арендодатель обязан вернуть ту часть полученной арендной платы, которая подлежала бы зачету в случае выкупа
Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа. Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2.
Если в такой ситуации арендатор перечисляет ежемесячные платежи не вовремя или не полностью, у арендодателя возникают технические сложности из-за того, что зачитываемая в выкуп часть рассчитывается от уплаченной арендатором суммы. И пока очередной ежемесячный платеж не получен, неясно, сколько учитывать как арендную плату, а сколько — как аванс. А выставлять на арендную плату счета-фактуры, начислять НДС и признавать налоговый доход нужно уже на конец месяца.
СИТУАЦИЯ 2. Если выкуп не состоится, арендодатель ничего возвращать не обязан, либо в договоре вообще ничего на этот счет не сказано
Сразу учитывать как авансы подлежащую зачету арендную плату неправильно. Ведь нельзя предсказать, выкупит ли арендатор имущество. А если тот передумает и не выкупит, то арендная плата ни целиком, ни частично в оплату выкупной стоимости не пойдет, а ее возврат арендатору условиями договора не предусматривается. Так что в течение всего времени аренды отношения между сторонами — только арендные. А значит, счета-фактуры и первичные документы нужно оформлять именно по аренде.
Если сразу оформлять подлежащую при выкупе зачету арендную плату как авансы, то налоговики могут доначислить арендодателю налог на прибыль, пени и штраф. Или же ему самостоятельно в случае, если выкуп не состоится, придется задним числом превращать уже учтенные как авансы платежи в арендную плату и доплачивать налог и пени.
Но вот дело дошло до выкупа. Становится ли зачтенная в выкуп арендная плата авансом в этот момент? Тут существуют два подхода.
ПОДХОД 1. Безопасный, но невыгодный. Зачтенная арендная плата превращается в авансы.
К такому подходу осторожных налогоплательщиков подводят разъяснения Минфина и ФНС. Арендодателю Минфин предлагает в налоговом учете в момент выкупаПисьмо Минфина от 08.11.2011 № 03-03-06/1/725:
- признать доход от реализации ОС в полной сумме выкупной стоимости, несмотря на то что ее часть уже учтена в доходах прошлых периодов в качестве арендной платы. В обоснование Минфин ссылается на п. 1 ст. 249 НК, по которому выручку нужно определять исходя из всех поступлений, связанных с реализацией;
- убрать из доходов прошлых периодов сумму зачтенной в выкуп арендной платы. Минфин напоминает, что для того, чтобы не сдавать уточненки, допустимо уменьшить на эту сумму доходы текущего периода от реализации ОСп. 1 ст. 54 НК РФ. Но сделать так можно только при условии, что за прошлые периоды был начислен не нулевой налог на прибыль.
При этом Минфин в своем Письме не говорит о том, что зачтенная арендная плата при выкупе превращается задним числом в аванс, да еще и для обеих сторон договора. Но именно такой вывод бухгалтеры иногда делают из этого Письма и из предназначенных для арендаторов разъяснений ФНСПисьмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@ (в них о переквалификации арендной платы тоже ничего не сказано). И тогда:
- арендатор у себя в налоговом учете делает симметричные пересчеты. То есть убирает из расходов прошлых периодов зачтенную в выкуп арендную плату и включает ее в первоначальную стоимость приобретенного имущества. Для него это означает недоимку и пени по налогу на прибыль за все время аренды. ФНС аргументирует необходимость включения в первоначальную стоимость зачтенных в выкуп ежемесячных платежей тем, что затраты на приобретение амортизируемого имущества запрещено учитывать в расходахп. 5 ст. 270 НК РФ. А арендную плату после зачета ее в выкуп налоговики рассматривают именно как расходы арендатора на приобретение амортизируемого имуществаПисьмо ФНС от 26.05.2010 № ШС-37-3/2514@.
Если в авансы была превращена вся арендная плата, то инспекторы могут решить, что до выкупа арендатор пользовался имуществом безвозмездно. О возможных послед-ствиях этого мы уже подробно сказали выше;
- арендодатель выставляет исправленные счета-фактуры: вместо «отгрузочных» на арендную плату — авансовые на ту ее часть, что превратилась в аванс, и «отгрузочные» — на ту часть, которая так и осталась арендной платой. Ведь нельзя рассматривать одни и те же суммы как авансы для налога на прибыль и как арендную плату для НДС. В результате у арендатора возникает недоимка за весь период аренды и большой вычет в периоде перехода права собственности к арендатору.
ПОДХОД 2. Рискованный, но без налоговых потерь. Ничего пересчитывать не нужно.
Арендодатель признает налоговый доход от реализации ОС только в той сумме, которая останется от выкупной стоимости после зачета арендной платы. Для арендатора она в налоговом учете будет первоначальной стоимостью. А пересчитывать ничего не нужно. Вот аргументы.
АРГУМЕНТ 1. Общий для сторон. Никаких искажений в прошлом периоде не было, все доходы, расходы и НДС у сторон договора отражены в полном соответствии с существовавшими на тот момент арендными отношениями. А выкуп имущества не отменяет факта аренды. Поэтому нет оснований превращать правомерно признанную арендную плату в авансы.